Emlak uzmanlarından yatırım tüyoları

SELMA ŞENOL/ Gayrimenkul piyasasında dengelerin yeniden şekillendiği bir döneme girilirken, sektör temsilcileri yatırımcılara dikkat çekici bir yol haritası sunuyor. Yüksek kredi maliyetleri, konut piyasasında yaşanan fiyat dengelenmesi ve yatırımcıların güvenli liman arayışı, alternatif gayrimenkul araçlarını yeniden gündeme taşımaya başladı. Bu süreçte özellikle imarlı arsalar, yatırım dünyasının en çok konuşulan başlıklarından biri haline geldi.

Emlak sektörünün önde gelen isimlerine göre, nüfus artışı, kentleşme eğilimi ve yeni gelişim bölgelerinin ortaya çıkması, arsa yatırımlarını önümüzdeki yılların stratejik yatırım araçlarından biri haline getirecek. Uzmanlar, doğru lokasyonda ve planlı gelişim alanlarında bulunan imarlı arsaların, orta ve uzun vadede konut ve ticari gayrimenkule kıyasla daha yüksek değer artışı potansiyeli taşıdığı görüşünde birleşiyor.

Sektör temsilcileri, yatırım kararlarında kısa vadeli kazanç beklentilerinden ziyade geleceğin büyüme koridorlarına odaklanılması gerektiğini vurgularken, özellikle imar altyapısı tamamlanmış bölgelerdeki arsaların yatırımcılara önemli fırsatlar sunabileceğini ifade ediyor. Yapılan değerlendirmeler, önümüzdeki dönemde arsa yatırımının gayrimenkul piyasasının en dikkat çekici başlıklarından biri olmaya devam edeceğine işaret ediyor. Konut piyasasında ise seçici bir döneme girildi. Uzmanlar ulaşım avantajı ve sürdürülebilir kira getirisi olan, küçük metrekareli konutları veya dönüşüm anlaşmasındaki bölgeleri işaret ediyor. Hangi bölgelere dikkat edilmeli, yatırımda hangi kriterler önceliklendirilmeli? 20 emlak patronuna sizin için gayrimenkulün yeni yol haritasını sorduk…

MASTER TÜRK GRUBU YÖNETİM KURULU BAŞKANI

GÖKHAN TAŞ

"Ucuz ürüne odaklanmak hata!"

Bugün yatırımcıların en büyük hatası yalnızca "ucuz" ürüne odaklanmak oluyor. Gayrimenkulde ucuzluk tek başına fırsat değildir. Önemli olan sürdürülebilir talep üretip üretmeyeceğidir. Biz sahada hem konut hem ticari gayrimenkul hem de arsa tarafında ciddi bir hareketlilik görüyoruz. Mevcut ekonomik konjonktürde yatırımcı davranışı daha seçici hale geldi. Şu an özellikle üç segment öne çıkıyor:

-Arsa ve gelişim potansiyeli taşıyan bölgeler

-Doğru lokasyondaki küçük metrekareli konutlar

-Turizm ve kısa dönem kiralama potansiyeli olan yazlık bölgeler

Konut tarafında yatırımcı artık sadece 'değer artışı' değil, kira çarpanı ve nakit akışına da bakıyor. Bu nedenle ulaşımı güçlü, üniversite veya iş merkezi aksında bulunan küçük metrekareli 1+1 ve 2+1 dairelere ilgi sürüyor. Arsa tarafında ise özellikle büyük şehir çeperleri, yeni ulaşım yatırımı alan bölgeler ve gelişim koridorları dikkat çekiyor. Türkiye'de yüksek enflasyon dönemlerinde arsa yatırımının uzun vadede yatırımcıyı koruyan önemli araçlardan biri olduğunu görüyoruz.

Yazlık segmentinde Bodrum, Çeşme, Antalya hattının yanında artık Edirne, Tekirdağ, Kuzey Ege ve Mersin gibi alternatif destinasyonlara da ciddi bir ilgi oluşuyor. Ticari gayrimenkulde her ofis değil; yeni nesil, ulaşılabilir, küçük ölçekli ve hibrit çalışma düzenine uyumlu ofisler daha avantajlı hale geliyor. İstanbul hâlâ Türkiye'nin en güçlü gayrimenkul merkezi. Ancak yatırımcı açısından artık İstanbul içinde bile mikro lokasyon çok önemli hale geldi. Özellikle İstanbul'da ulaşım yatırımları çevresi, Anadolu Yakası'nın gelişen aksları, Kuzey Marmara bağlantılı bölgeler, kentsel dönüşüm potansiyeli yüksek ilçeler ve yeni metro hatlarının geçtiği lokasyonlar ön plana çıkıyor. Bunun dışında Ankara, İzmir, Antalya, Eskişehir ve Bursa'da da güçlü bir talep görüyoruz.

Yazlık segmentinde Bodrum hâlâ premium tarafta güçlü ancak fiyatların çok yükselmesi nedeniyle yatırımcı alternatif lokasyon arıyor. Bu noktada Ayvalık, Foça, Datça, Kaş ve Mersin hattı dikkat çekiyor. Arsa tarafında da Trakya, Çanakkale çevresi, Ankara'nın gelişim bölgeleri ve sanayi yatırımı alan şehirler yatırımcı radarında.

TURYAP GENEL MÜDÜR YARDIMCISI

KEMAL KARADAĞ

"Gelişen bölgeleri öneriyorum"

Bugün yatırım yapacak olsam açıkçası önceliği arsa yatırımlarına verirdim. Çünkü konutta son birkaç yılda çok hızlı bir fiyat artışı yaşandı ve artık yatırımcı daha seçici davranıyor. Özellikle gelişme potansiyeli olan bölgelerdeki arsaların önümüzdeki dönemde ciddi prim yapacağını düşünüyorum. Son dönemde yatırımcıların en fazla arsa yatırımlarına yöneldiğini görüyoruz.

Konut tarafında hala fırsatlar var ama artık her proje kazandırmıyor. Ulaşım avantajı olan, kira talebi yüksek bölgelerdeki küçük metrekareli daireler daha mantıklı görünüyor. Özellikle 1+1 ve 2+1 dairelere hem yatırımcı hem kiracı ilgisi devam ediyor.

İstanbul her şeye rağmen yatırımın merkezi olmaya devam ediyor. Özellikle kentsel dönüşüm bölgeleri, yeni metro hatlarının geçtiği ilçeler ve gelişen yaşam aksları yatırımcı açısından dikkat çekiyor. Bunun dışında Ankara'da İncek, Temelli ve çevresi; İzmir'de Urla ve kuzey aksı, Antalya'da ise Altıntaş, Döşemealtı ve Konyaaltı bölgeleri öne çıkıyor. Antalya özellikle yabancı yatırımcı ilgisi nedeniyle çok canlı bir piyasa oluşturdu. Son dönemde sanayi yatırımlarının arttığı Kocaeli, Tekirdağ, Balıkesir ve Çanakkale gibi şehirlerde de hareketlilik görüyoruz. Lojistik ve üretim yatırımları o bölgelerde arsa değerlerini yukarı taşıyor. Turizm bölgelerinde de Bodrum, Fethiye, Mersin ve Muğla hattı güçlü yatırım potansiyelini koruyor.

Eskiden yatırımcı sadece ev alayım düşüncesindeydi. Şimdi ise daha fazla araştırıyor, Ulaşım projeleri var mı, sanayi yatırımı geliyor mu, nüfus artışı nasıl olacak gibi sorular daha önemli hale geldi. Ben yatırımcılara plansız ve sadece söylentiyle şişmiş bölgelerden uzak durmalarını öneriyorum. Tapu durumu net olmayan yerler ciddi risk taşıyabiliyor. Ayrıca, tüm sermayeyi tek bir yatırım kalemine bağlamak yerine portföyü bölmek daha sağlıklı olur. Küçük yatırımcı daha kontrollü ve uzun vadeli hareket etmeli. Büyük yatırımcı profesyonel portföy mantığıyla düşünmeli.

TÜGEM TÜM GİRİŞİMCİ EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ YÖNETİM KURULU ÜYESİ

NİLÜFER KAS

"Her arsa kazandırır dönemi bitti"

Artık gayrimenkulde nakit akışı, likidite ve sürdürülebilir kira geliri de çok önemli hale geldi. Bu nedenle doğru lokasyondaki küçük metrekareli konutlar, güçlü ciro potansiyeli olan ticari gayrimenkuller ve şehirler büyürken gelişme aksı üzerindeki arsa yatırımlarına odaklanalım. Konutta yatırımcı hızlı kiralanabilen ve erişilebilir segmentlere yönelirken, ticari gayrimenkulde Abdi İpekçi, İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi gibi ana caddelerdeki güçlü markalara kiralanabilecek dükkanlar çok kıymetli. Arsa tarafında ulaşım yatırımı yaklaşan, sanayi veya turizm gelişimi olan bölgeler dikkatle takip edilmeli. Eskisi gibi "her arsa kazandırır" dönemi bitti. Artık bilgi kazandırıyor.

İstanbul finans, sağlık, ulaşım ve metro akslarının kesiştiği bölgelerde değer üretmeye devam ediyor. Anadolu Yakası'nda Ataşehir finans merkezi çevresi, Ümraniye, Kartal, Maltepe hâlâ ciddi potansiyel taşıyor. Avrupa Yakası'nda Kağıthane, Basın Ekspres hattı, Beylikdüzü'nün bazı yeni aksları takip edilmeli. İzmir'de Urla ve Kuzey aksı, Ankara'da İncek ve Çukurambar çevresi, Bursa'da gelişen sanayi ve lojistik bölgeleri, Antalya'da ise yabancı yatırımcının güçlü olduğu lokasyonlar dikkat çekmeye devam edecek. Özellikle lojistik, sağlık ve ulaşım yatırımlarının olduğu bölgeleri çok önemsiyorum. Çünkü gayrimenkul sadece "ev" değil; şehir ekonomisinin bir yansıması…

Önümüzdeki dönemde kazananlar sadece doğru mülkü alan değil, riski doğru yöneten yatırımcı olacak. 1 milyon TL bütçesi olan yatırımcıya gelişme potansiyeli olan bölgelerde küçük metrekareli arsa veya erişilebilir konut yatırımını, 5 milyon TL bütçesi olan yatırımcıya da kira getirisi üreten küçük ticari gayrimenkuller veya merkezi lokasyonda yeni nesil küçük metrekareli daireleri öneririm.

ALTIN EMLAK GLOBAL YÖNETİM KURULU BAŞKANI

HAKAN ÖZELMACIKLI

"2. el konut piyasasında fırsat var"

Günümüzde konut fiyatlarının enflasyona karşı gerilemesi, 2. el konutlar açısından fırsat niteliğinde. Çünkü yeni konutlarda üretim maliyetleri oldukça yükseldi. Özellikle kentsel dönüşüme girecek olan ve değerlenme potansiyeli yüksek yerler tercih ediliyor. Dönüşümde anlaşma safhasındaki dairelerde en az 1'e 1 kazanç fırsatları var. Bütçeleme yaparsak önce boş konut, al-bekle-sat şeklinde, diğerinde ise özellikle kira getirili iş yerleri diyebilirim. Arsa arazi piyasası bir süre daha bekleyecek gibi…

Konut tarafında özellikle ulaşım akslarına yakın, deprem yönetmeliğine uygun, 1+1 ve 2+1 gibi daireler öne çıkıyor. Burada en önemli kriter, cadde görünürlüğü, yaya trafiği, kurumsal kiracı potansiyeli ve kira çarpanıdır. Özellikle konuta göre daha güçlü kira getirisi sağlayabilen lokasyonlarda ticari gayrimenkul yatırımcısı daha dengeli nakit akışı sağlıyor.

Gayrimenkul yatırımında özellikle kentsel dönüş potansiyeli, raylı sistemler, ulaşım aksları, her zaman büyükşehirleri özellikle İstanbul'u ayrıcalıklı kılıyor. Ankara fiyatlar açısından, İzmir kiralar açısından cazip. Bursa, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ üretim ve lojistik açıdan göç alıyor. Antalya, Muğla ve Mersin turizm, yabancı yatırımcı, gurbetçilerimiz açısından da öncelikli şehirler. Anadolu'da Kayseri, Konya, Gaziantep, Eskişehir, Samsun, Balıkesir, Denizli gibi gelişen şehirlerde daha erişilebilir fiyatlar ve düzenli kira talebi oluşabiliyor.

KONUT ATÖLYESİ KURUCUSU

MEHMET AKİF DİLSİZ

"Yatırımın düzenli gelir üretmesi öncelik olmalı"

Son dönemde yatırımcıların ilgisi özellikle küçük metrekareli konutlara, arsa yatırımlarına ve kira getirisi güçlü ticari gayrimenkullere yöneliyor. Yüksek faiz ortamında yatırımcılar artık "bekleyeyim değerlensin" yaklaşımından çok, düzenli gelir üreten yatırımlara yönelmeye başladı.

Konut tarafında özellikle 1+1 ve stüdyo daireler hâlâ güçlü talep görüyor. Ticari tarafta ise yaya trafiği güçlü, sürdürülebilir kiracı profiline sahip lokasyonlar değerleniyor. Bugün yatırımcıların sadece metrekareye değil; kira çarpanına, nakit akışına ve bölgenin geleceğine bakması gerekiyor.

Türkiye'de yatırım fırsatı açısından İstanbul hâlâ ana merkez konumunda. Ancak İstanbul'da artık her bölge değil; ulaşım aksları, kentsel dönüşüm bölgeleri ve yeni yaşam merkezleri dikkatle analiz edilmeli. Anadolu Yakası'nda Pendik, Tuzla, Sultanbeyli, Kartal hattı; Avrupa Yakası'nda Başakşehir ve gelişim aksındaki bölgeler dikkat çekiyor. Anadolu şehirlerinde de önemli fırsatlar oluşabiliyor. Özellikle amortisman süresi kısa olan şehirlerin önümüzdeki dönemde daha fazla dikkat çekeceğini düşünüyorum. Çünkü yatırımcı artık güçlü kira geliri de arıyor. Bu noktada Kırıkkale amortisman süresi en kısa iller arasında yer alması nedeniyle özellikle küçük yatırımcı için önemli fırsatlar barındırıyor.

Yatırımcılara sadece "burası prim yapar" söylemiyle hareket etmemelerini öneriyorum. Bölgenin demografik yapısı, ulaşım projeleri, kiracı potansiyeli, kira çarpanı, arz-talep dengesi ve çıkış stratejisi mutlaka analiz edilmeli. Ayrıca tüm sermayeyi tek bir yatırımda kullanmak yerine, fırsatlara karşı likidite bırakmak da önemli. Bugün elinde 1 milyon TL'si olan yatırımcılar için en mantıklı stratejilerden biri; Kırıkkale ve Düzce gibi amortisman süresi avantajlı şehirlerde stüdyo veya 1+1 dairelere yönelmek olabilir. 5 milyon TL'si olan yatırımcılar için kira getirili bir konut yatırımıyla birlikte uzun vadeli arsa fırsatlarının değerlendirildiği dengeli bir model daha doğru olabilir.

EPA WORLD ESTATE YÖNETİM KURULU BAŞKANI

BURCU KETREZ

"Doğru lokasyonda doğru gayrimenkul dönemi"

Önümüzdeki dönemde tek bir emlak türü yerine karma bir yaklaşım daha doğru olur. Öncelik sıralaması yaparsak; gelişim aksları üzerindeki imarlı arsa, kira getirisi güçlü ticari gayrimenkul ve nitelikli konut projelerini öne çıkarırım. Piyasa, "doğru lokasyonda doğru ürün" dönemine geçti. Özellikle imar potansiyeli olan arsalarda uzun vadeli değer artışı, ticarilerde kira getirisi dikkat çekiyor.

Türkiye'de yatırım fırsatları yalnızca büyük metropollerle sınırlı değil. İstanbul'da özellikle ulaşım yatırımları ve yeni gelişim koridorları öne çıkıyor. İzmir yaşam kalitesi, göç alma potansiyeli, sanayi ve lojistik yatırımları nedeniyle dikkat çekiyor. Mersin liman yatırımları ve sanayi gelişimiyle yükselen şehirlerden biri. Antalya, turizm ve yabancı yatırımcı talebi güçlü. Ankara düzenli kira getirisi açısından öngörülebilir bir pazar. Bursa, Kocaeli ve Tekirdağ: Sanayi, lojistik ve istihdam kaynaklı büyüme potansiyeli taşıyor. Balıkesir, Dikili, Çandarlı arsa ve arazi yatırımında hareketli.

Ben yatırımcılara sadece fiyat odaklı değil, kira çarpanı ve nakit akışı odaklı hareket etmelerini, bölgenin altyapı ve ulaşım projelerini incelemelerini ve tek bir varlık yerine risk dağılımı yapmalarını öneriyorum. Elinde 1 milyon TL olan yatırımcıya, yüzde 50 gelişim potansiyeli olan hisseli veya küçük ölçekli arsa yatırımı, yüzde 30 gayrimenkul yatırım fonları veya ortak yatırım modelleri, yüzde 20 oranında da fırsat amaçlı peşinat sermayesi öneririm. Bu bütçede öncelik nakit akışından çok sermaye büyümesi olmalı. 5 milyon TL'si olanlar da yüzde 40 kira getirisi olan küçük ticari ünite veya ofis, yüzde 35 gelişim bölgesinde arsa ve yüzde 25 oranında yeni nesil, küçük metrekareli konut yatırımı yapabilirler. Bu seviyede hem düzenli gelir hem de değer artışı hedeflenebilir. Yüksek bütçeli yatırımcılarda ise temel hedef yalnızca değer artışı değil; sürdürülebilir gelir ve portföy dengesi olmalı.

RE/MAX TOWER KURUCU ORTAĞI

HASAN CERAN

"Makro verileri iyi okuyan kazanacak"

Türkiye genelinde yatırım cazibesinin homojen dağılmadığını, belirli ulaştırma, sanayi ve teknoloji koridorlarında kümelendiğini görüyoruz. Burada iki ana aks öne çıkıyor:

Marmara ve İç Anadolu Sanayi Şeridi: Kocaeli (Gebze, Dilovası) ve Bursa hattı, lojistik yatırımları için birincil odağı oluşturuyor. İç Anadolu'da özellikle Ankara'nın batı ve kuzeybatı aksı (Polatlı, Sincan, Etimesgut), savunma sanayii ve teknoloji yatırımlarının yarattığı nitelikli istihdam göçüyle ayrışıyor.

Anadolu'nun Yükselen Havzaları: Dönemsel olarak en yüksek yıllık artışın görüldüğü Nevşehir, Niğde, Aksaray, Kırşehir, Kırıkkale bölgesi yüzde 31,5'lik prim oranıyla, sanayi çeşitliliği ve iç göç dinamiklerine bağlı olarak alternatif çeper arazi fırsatları sunuyor. Son dönemde üst segment yatırımcı, inşaat riski almamak ve yüksek faiz ortamında nakit akışını korumak amacıyla, kontratı kurumsal ciroya veya enflasyona endeksli ticari dükkanlara ve ofislere yöneliyor. Orta ve küçük ölçekli yatırımcılar ise konuta erişemediğinden, büyükşehir çeperlerindeki hisseli veya tek tapulu arsa/tarla segmentine sermaye aktarıyor.

Yeni dönemde gayrimenkulde başarı; makro verileri rasyonel okuyan, pazarın lojistik ve demografik dönüşümüne erken uyum sağlayan analitik yatırımcıların olacak. Bu kapsamda elinde 1 milyon TL bütçesi olan yatırımcılara sepet olarak, yüzde 70 oranında gelişme koridorunda arsa ve arazileri, yüzde 30 oranında ise gayrimenkul yatırım fonlarını tavsiye ederim. 5 milyon TL'si olanlar da yüzde 60 oranında fonksiyonel konut, yüzde 40 oranında endüstriyel çeper arsalardan oluşan bir sepet düşünebilir. Amortisman süresi görece daha kısa çıkan, sanayi ve eğitim göçü alan kentlerde (Bursa, Kocaeli, Ankara çeperleri) birinci el konut yatırımı ile organize sanayi bölgelerinin genişleme sahalarına yakın, lojistik veya üretim tesisine dönüştürülebilme imkanı taşıyan imarlı arsalar…

REDSTONE HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI

EVRİM KIRMIZITAŞ

"Geleceğin şehirleşme dinamikleri iyi analiz edilmeli"

REDSTONE olarak gayrimenkul yatırımının artık yalnızca bugünün ihtiyaçlarına göre değil, geleceğin şehirleşme dinamiklerine göre şekillendiğine inanıyoruz. Bu nedenle özellikle arsa yatırımları, ticari gayrimenkuller ve gelişim aksı üzerindeki karma projelerin yatırımcıya önemli fırsatlar sunacağını düşünüyoruz. Konut tarafında deprem yönetmeliğine uygun, markalı ve sosyal yaşam alanı güçlü projeler her zaman güvenli liman olmaya devam edecek ama ticari gayrimenkul ve stratejik lokasyonlardaki arsalar çok daha yüksek değer artışı sağlayabilir.

Bölgesel olarak İstanbul'un gelişim koridorları, Ankara'nın yeni yaşam aksları, İzmir çevresi, Antalya, Muğla, Mersin ve Çukurova hattı dikkat çekiyor. Sanayi ve üretim yatırımlarının arttığı Kocaeli, Tekirdağ, Bursa ve Gaziantep gibi şehirlerde ticari gayrimenkule olan ilgi ciddi şekilde yükseldi. Son dönemde kısa dönem kiralamaya uygun turizm bölgeleri, ticari dükkanlar, home-ofis konseptleri ve imarlı arsalar yatırımcıların radarında. Elinde 1 milyon TL bulunan yatırımcılar için gelişmekte olan bölgelerde küçük metrekareli arsa yatırımlarını veya öğrenci ve çalışan nüfusunun yoğun olduğu bölgelerde küçük daire yatırımlarını önemsiyoruz. 5 milyon TL seviyesindeki yatırımcılar için kira getirisi güçlü ticari dükkanlar, rezidans tipi konutlar ya da arsa ve konutu birlikte içeren dengeli portföyler daha avantajlı olabilir.

ŞENAY EMLAK KURUCUSU

ŞENAY ARAÇ

"Ticari arsa yatırımına en uygun yerler"

Önümüzdeki dönemde özellikle Arnavutköy bölgesine yatırım yapardım. Arnavutköy artık İstanbul'un yeni düzenli şehirleşen bölgelerinden biri oluyor. AVM'ler, hastaneler, altyapılar, yollar ve Kanal İstanbul projesiyle desteklenen bu bölgede bugün alınan bir konutun fiyatı projeler bittiğinde bile birkaç katına çıkabilir. Özellikle imarlı veya imar sınırında arsa yatırımına dikkat. Çünkü arsa her zaman değerini korur, masrafı olmaz ve genellikle enflasyonun üzerinde prim yapar. Ayrıca ileride kat karşılığı verilip daire yapılabilir. Marmara Bölgesi'nde İstanbul çevresi hâlâ çok güçlü bir yatırım alanı. İstanbul'da özellikle Arnavutköy, Sancaktepe, Çekmeköy, Tuzla ve Pendik bölgeleri dikkat çekiyor. Kuzey Marmara Otoyolu civarı ciddi potansiyel taşıyor. Lojistik açısından Gebze, Kocaeli, Dilovası ve Bursa taraflarında ticari arsa yatırımları önemli fırsatlar sunuyor. Çanakkale'de tarla yatırımı, Çerkezköy'de ise hızlı tren projesiyle birlikte ciddi değer artışı bekliyorum. İç Anadolu Bölgesi'nde Ankara, deprem riski düşük olması ve yoğun göç alması nedeniyle dikkat çekiyor. Özellikle beyaz yakalıların tercih ettiği Etimesgut, Sincan ve Polatlı bölgeleri büyüyen bir pazar haline geliyor. Ege'de Bodrum, Foça ve Datça her zaman güçlü. İzmir'de otoyol bağlantılarıyla birlikte Torbalı ve Menemen ön plana çıkıyor. Akdeniz Bölgesi'nde Mersin ve Antalya yatırım açısından canlı bölgeler. Sinop, Ordu, Denizli ve Elazığ gibi şehirlerde de konut fiyatlarının güzel prim yaptığını düşünüyorum.

İSTANBUL EMLAK MÜŞAVİRLERİ YÖNETİM KURULU BAŞKANI

ADNAN YEŞİLTAŞ

"İmarlı arsa yatırımı her zaman fırsat sunar"

Önümüzdeki dönemde imarlı arsa yatırımının dikkat çekici fırsatlar sunacağı kanaatindeyim. Doğru lokasyondaki küçük metrekareli dükkân ve cadde mağazaları düzenli kira geliri açısından avantajlı. Arsa ve tarlalarda gelişim potansiyeli somut verilerle desteklenen bölgeler tercih edilmeli.

Türkiye'de yatırım açısından İstanbul'da metro ve yeni ulaşım projeleri çevresindeki bölgeler dikkat çekiyor. Ankara'da kamu, savunma sanayi ve üniversite etkisiyle belirli ilçelerde konut talebi canlı. İzmir yaşam kalitesi ve göç alma potansiyeli nedeniyle yatırımcı ilgisini sürdürüyor. Antalya, Mersin ve Muğla gibi şehirlerde güçlü bir hareketlilik bulunuyor. Bursa, Kocaeli, Tekirdağ ve Gaziantep gibi sanayi yoğun şehirlerde ticari gayrimenkul ve lojistik alanları öne çıkıyor.

Son dönemde yatırımcıların özellikle küçük metrekareli konutlar, cadde üzeri dükkânlar ve imarlı arsalara yöneldiğini görüyoruz. Ayrıca turizm bölgelerinde kısa dönem kiralamaya uygun taşınmazlara ciddi ilgi var. Ancak yatırımcıların yalnızca "prim yapar" söylemiyle değil; bölgenin nüfus artışı, ulaşım yatırımı, kira çarpanı ve ekonomik potansiyeli gibi kriterlerle hareket etmeleri gerekiyor. En büyük hata, tüm sermayeyi tek bir taşınmaza bağlamak. Elinde 1 milyon TL bulunan yatırımcı için en mantıklı yaklaşım, gelişmekte olan bölgelerde küçük metrekareli konut veya hisseli arsa yatırımı olabilir. Düzenli kira getirisi sağlayacak küçük bir daire ya da gelecekte değer kazanma ihtimali yüksek bir imarlı arsa mantıklı seçenekler. 5 milyon TL sermayesi olan yatırımcı, bir bölümünü kira getirili konuta, bir bölümünün ticari dükkâna, kalan kısmının ise arsa yatırımına ayırmalı.

Ayrıca İstanbul'da merkezi bölgelerde kentsel dönüşüme bağlı yatırımların da oldukça cazip olduğunu düşünüyorum. Doğru lokasyon, doğru proje ve doğru danışmanlık birleştiğinde, kentsel dönüşüm odaklı yatırımların hem güvenli hem de yüksek potansiyelli fırsatlar sunduğunu düşünüyorum.

KAÇMAZ EMLAK SAHİBİ

AZİZ KAÇMAZ

"Arsa fiyatları yeniden yükselecek"

60 ilde 300 franchise ofisi bulunan Kaçmaz Emlak olarak, önümüzdeki dönemde en doğru yatırım aracının arsa olduğunu düşünüyoruz. Son yıllarda yatırımcıların ilgisi döviz ve altın gibi araçlara yöneldiği için arsaya olan talep azalmış, bu da fiyatların daha ulaşılabilir seviyelere gelmesini sağlamıştır. Biz önümüzdeki yıllarda arsa fiyatlarında yeniden ciddi bir yükseliş bekliyoruz. Özellikle Marmara Bölgesi'nde, Çanakkale ve Balıkesir çevresinde arsa yatırımı için önemli fırsatlar mevcut. Düşen fiyatlar bugün alıcılar için büyük bir avantaj. Elinde yaklaşık 1 milyon TL sermayesi olan yatırımcılara yerleşim bölgelerine yakın, kadastro yola cepheli tarla vasıflı gayrimenkulleri; daha yüksek bütçeli yatırımcılara ise imarlı ve inşaat izni bulunan arsaları öneriyoruz. Unutulmamalıdır ki toprak çoğalmayan tek değerdir. Nüfus arttıkça toprağın değeri de her geçen gün artmaktadır.

EMLAKCHİ KURUCU ORTAĞI

BİLGE ÖZDEMİR

"Terörsüz Türkiye ile tersine göçler başlayacak"

Türkiye'de son yıllarda yüksek enflasyon değerleri genç ve orta direğin yatırım alışkanlıklarını değiştirdi, alım yönü riskli ve uzun vadeli spekülatif enstrümanlara; tarla ve arsa alımlarına yöneldi. Bu yönü okuyan inşaat proje firmaları; arsa, arsadan konuta yönelen bir zincir oluşturdu. Emlak organizasyonları ise beklenti satılan tarlalara yöneldi. Terörsüz Türkiye gelişimi ile Doğu Anadolu ve Güney Doğu Anadolu Bölgelerinde, önce yatırım sonra mevsimsel oturuma bağlı geri göç olacağını düşünüyorum. Turizm ve tarımın ön plana çıkmaya başladığı Mardin, Diyarbakır, Şanlıurfa, Şırnak, Hakkari, Van, Ağrı eşliğinde bölgesel arsa, arazi, tarla yatırım fırsatlarının göz kırptığını görüyorum.

Yurt dışından konut alımı ve dolar kira getirisi son 3 senenin yatırımcı profilini oluşturdu. Sürü psikolojisi ile hareket eden ve ülkelerin gelecek hikayeleri ile pazarlanan özellikle Körfez Ülkeleri İran savaşından payını aldı. Gürcistan ve Balkanlar dikkatli olunması gereken bir pazar. Bu pencereden; Yurt dışına yatırım yapanlara önerim, yöneldikleri ülkede gayrimenkul ikinci el pazar yapısında ağırlığın yerel halk tarafından güçlü bir şekilde oluşmasıdır. Yatırımcı guruplara 3 farklı önerim olacak. İstanbul, Ankara, İzmir gibi metropollerde yaşıyorsanız arkadaşlarınız ile birikimlerinizi birleştirerek yeni başlayan, başlayacak konut projelerinden gayrimenkul alın. Yalnız hareket etmeyi tercih ediyorsanız, metropollere hızlı erişim olanakları sunan çevre illerinde konutları tercih edin. İllerin memur nüfus yapısına bakın. Bu yerlerde gayrimenkuller sürekli yükselen kira geliri elde edilmesini sağlayacaktır.

BOSFORCE YÖNETİCİ ORTAĞI

ULVİ ÖZCAN

"Yüksek gelir grubunun olduğu yerler tercih edilmeli"

Boğaz'da mülk edinmek, diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında ticari getiri açısından tartışılabilir olsa da bu bölgede mülk sahibi olmak her zaman değerlidir; bu nedenle uygun fırsatlar kollanmalı ve doğru mülk yakalandığında kaçırılmamalıdır. Boğaz'da mülk, paranın satın alamadığı ayrıcalıklardan biridir; satıcı istekli değilse, ne kadar paranız olduğunun bir önemi yoktur. Temel prensip olarak; zenginliğin olduğu yerde mülk sahibi olmak doğrudur. Çünkü orada satın alma gücü yüksektir, alıcı beğendiğini üçüne beşine bakmadan alır. Sizin de orada bir mülkünüz varsa, o hızlı yükselen değer endeksinden nasibini alır düşüncesindeyim.

ESKİŞEHİR EMLAK KOMİSYONCULARI ODASI BAŞKANI

GAZİ ÇELİK

"İmara yakın tarlalara yatırım yapın"

Bu dönemde yatırımcılar bulundukları şehrin çevresindeki imara yakın tarla ve arsalara yatırım yapmalılar. Çünkü konutların fiyatları ve kiraları enflasyonun gerisinde kaldı, nominal olarak kazandırmıyor. Ayrıca konut yatırımlarının üzerinde çok fazla masraf ve vergi var. Yine dükkanlar da öyle, cazibesini yitirdi. İmara girecek yerlere yatırım yapanlar ilerde kar ederler. Tabi bu yatırım yaparken pandemi zamanında olduğu gibi ilk buldukları yerden, bilinçsizse alım yapmasınlar. Kentin nereye doğru büyüdüğünü danışmanlardan veya belediyelerden öğrensinler. Bazı şehirlerde kentsel dönüşüm alanlarına yatırım yapmak kazandırabilir belki ama bu mesela Eskişehir için geçerli deği, çünkü kentimizde dönüşüm istendiği gibi ilerlemiyor. Kat yükseklikleri sınırlı, bu şekliyle dönüşüme giren yerlerde daire metrekareleri küçülüyor ne müteahhitleri ne daire sahiplerini kurtarıyor.

ROOKZ ARTE SAHİBİ VE TÜGEM BOLU TEMSİLCİSİ

İLYAS ÖZÇELİK

"Konut piyasasındaki daralma ciddi alım fırsatı"

Konut sektöründe ciddi daralma var. Kredi faizleri gerilediğinde ve altın fiyatlarında artış olduğunda bu piyasa yukarı gidecektir. Bu nedenle konutta fiyatlar dipte iken bunun alım fırsatı olarak değerlendirilmesinde fayda var. Bolu Merkez'in tamamında herkes bütçesine uygun konutu şu anda bulabilir. Piyasada hareket yok. Yastık altındaki paralar çıktığında kimse bu fiyatları bulamayacaktır. Yine ticari gayrimenkulde de ilgi az. Çok az satış oluyor, o da takas yöntemiyle genelde gerçekleşiyor. Kent batıya doğru ilerliyor. İmara açılabilecek tüm yerler açıldı. Kalanları da tarım arazisi zaten. Yeni imara açılan yerlerde de zaman zaman fırsatlar çıkabiliyor.

ONKO GAYRİMENKUL KURUCUSU

HAYRİ KARATAY

"Arsa alan parasını korur"

Özellikle yılın ikinci yarısı için arsa-tarla gibi toprak yatırımını tavsiye ediyoruz. Çünkü Türkiye'deki ekonomik belirsizliğe karşı toprak yatırımı her zaman değerini korur, en az yüzde 25 artış gösterir. Yatırımı yaparken de imarın gidebileceği yerlerin takip edilmesi önemli. Kentin geleceğini öngören yatırım kazandırır. Konutta ise son bir yıldır fiyatların enflasyon karşısında gerilediğini ve yatırımın kazandırmadığını görüyoruz. Zaten bu nedenle şu anda sadece ihtiyacı olan konut alıyor. Bir de krediyle almaya kalktığınızda konutun getirisi faizin maliyetini bile karşılamıyor. Ticari gayrimenkul de düşünülebilir ama işlek caddeler üzerinde olmak kaydıyla… Biz Onko olarak İstanbul, Van, Eskişehir ve Dalaman'da hizmet veriyoruz ve buralarda son bir yılda işlemlerin beklentilerin altında olduğunu söyleyebiliriz. Ancak piyasalarda dengeler de her an değişebilir, bu nedenle uygun fırsatı bulanlar da kaçırmamalı.

EMLAKNOMİ KONYA FİRMA SAHİBİ

ÖZGÜR KAYA

"Uzun vadede bakir bölgeler takip edilmeli"

Yatırımda bireylerin şartlarının neler olduğu önemli. Biz firma olarak o şartlara göre yatırımcıların tercih yapmasını sağlıyoruz. Ancak ben yatırımcı olarak arsa yatırımını tercih ederdim bu dönemde. Özellikle yakın dönemde imara açılacak bölgelerde uygun fiyatlı arsa bulunduğunda kaçırılmamalı. Şunu da unutmamak gerekiyor, bakir bölgelere yatırım yapmak avantajlıdır. Çünkü çok küçük yatırım bedeliyle yatırım yapar, zamanı gelince büyük karlar sağlarsınız. Ama uzun vadeli düşünmüyorsanız bunun yerine, mevki ve konumuna göre, insanların talep ettiği yerlere bakmalısınız. O zaman kısa vadede satmanız gerektiğinde o bölgelerdeki gayrimenkuller sıkıntı yaratmaz. Ancak bütçe düşükse, vade uzunsa, imara açılma potansiyeli olan arsa yatırımı düşünülmeli. Biz Karaman merkezli bir şirketiz. Burada özellikle Bosna Hersek tarafında 10 yıla kadar imara açılabilecek yerler var, bu bölgeler mesela yatırımcıların takibinde. Şimdi tarlalar alınabilecek fiyatlarda ama imar olduğunda bu rakamları görmek mümkün olmaz. Ayrıca kira amaçlı gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen müşterilerimize de kira getirisi yüksek ve amortisman süresi düşük olan gayrimenkulleri tavsiye ediyoruz.

EREN BAYRAKTAR EMLAK SAHİBİ

EREN BAYRAKTAR

"Bu iki köy çok değerli"

Faaliyet gösterdiğimiz Sinop şehri, birçok şehirden farklı olarak Türkiye'nin 80 ilinden yatırım almaktadır. Buraya ilk kez gelen bir vatandaşımıza hemen arsa sattık mesela. Ticari gayrimenkuller kentte geride çünkü ticari bir kent değil. Ama bir ada ve her tarafı denizle çevrili. Bu nedenle konut ve arsa yatırımında cazip bir şehir. Gelincik Mahallesi, Ordu ve Korucuk mahalleleri üst düzey talep görüyor. Nükleer santralin yapılacağı yolun güzergahında bulunan iki köy, Dibekli ve Abalı köylerinde de yatırım fırsatları mevcut.

GOOD INVEST TURKUAZ SAHİBİ

CENGİZ KARABULUT

"Konut uzun vadede her zaman arayı kapatır"

Ben yatırımcı olsam bu dönemde konuta yatırım yapardım. Çünkü konutta maliyet artışları fiyata yansımadı ve satış iştahı az, bu nedenle sıfır konutlar olması gerekenin çok altında fiyatlarla satışta. İkinci el konutlar onun da altında fiyatlarla satılıyor. Zaten resmi rakamlara göre satışların yüzde 80'i ikinci el konutlardan oluşuyor. Yatırımcılar şu an konut yerine mevduat faizini tercih ediyor ama unutmamalıdırlar ki, uzun vadede 5 milyon olan bir evin fiyatı 8 milyona çıkabilir ama aynı dönemde mevduat 6 milyon vs olur. Konut uzun vadede her zaman aradaki farkı kapatır. Konut üretiminin maliyetinden dolayı arsalara da iştah az. Tarla, bağ, bahçe yatırımları da uzun süre beklemeyi gerektirdiği için tercih edilmiyor. Faaliyet gösterdiğimiz Sivas'ta imar sıkıntısı var. Bu da arsa fiyatlarının şişmesine neden oluyor. Müstakil hayata geçmek isteyenler için altyapısı hazır bir tek Karşıyaka var, orda da fiyatlar çok yüksek.