Yatırımcı öğrenci konutuna yöneldi

SELMA ŞENOL/ Üniversite kentleri her eğitim döneminde yüz binlerce öğrencinin hareketliliğiyle yeniden şekilleniyor. Eskişehir, Sakarya, Ankara, Konya, Kocaeli, Çanakkale, Düzce ve Isparta gibi öğrenci nüfusunun kent ekonomisinde belirgin ağırlığa sahip olduğu merkezlerde barınma talebi, gayrimenkul piyasasının da önemli dinamiklerinden biri.

Üniversiteye yakın mahallelerde küçük metrekareli konutlar yıllardır yatırımcının gözdesi. Özellikle 1+1 ve 2+1 daireler, öğrencilerden gelen düzenli talep nedeniyle kolay kiralanabilmeleriyle öne çıkıyor. Ancak son yıllarda konut fiyatlarının kiralardan daha hızlı arttığı dönemler, yatırımın kendisini yalnız kira geliriyle geri ödeme süresini uzattı. Yüksek satın alma bedeli, aidat ve bakım giderleri ile kiracı yönetimi de hesaba katıldığında yatırımcı açısından yalnız "kaç liraya kiralarım?" sorusu yeterli olmuyor.

Bu tablo, üniversite kentlerinde yeni bir gayrimenkul ürününü öne çıkarmaya başladı: Profesyonel işletilen öğrenci yaşam projeleri.

TÜRKİYE'DE MODEL YENİ BİR AŞAMAYA GEÇİYOR

Dünyada "Purpose-Built Student Accommodation" (PBSA) adı verilen, doğrudan öğrencilerin ihtiyaçlarına göre geliştirilen konaklama yapıları uzun süredir kurumsal gayrimenkul yatırımının önemli alanlarından biri. Avrupa'da öğrenci konutu yatırımlarının yeniden hızlanması, yüksek öğrenci nüfusuna karşı uygun nitelikte konaklama arzının sınırlı olduğu şehirleri yatırımcıların radarında tutuyor.

Türkiye'de ise model yeni bir aşamaya geçiyor. Geleneksel özel yurttan farklı olarak bazı yeni projelerde yatırımcı bağımsız bir ünite veya gayrimenkul satın alırken, kiralama ve işletme profesyonel bir şirket tarafından gerçekleştiriliyor. Böylece yatırımcının öğrenci bulması, kira tahsil etmesi, boşluk dönemlerini yönetmesi ve günlük işletmeyle uğraşması gerekmeyen bir sistem hedefleniyor. Yatırım bir anlamda üniversite çevresinden klasik bir 1+1 almak yerine doğrudan öğrenci konaklama ekonomisine ortak oluyor.

İLK ÖRNEK SAKARYA

Yeni modelin dikkat çeken merkezlerinden biri Sakarya. Kentteki yükseköğretim kurumlarının oluşturduğu öğrenci hareketliliği gayrimenkul geliştiricilerinin de ilgisini çekiyor. VOBI'nin Sakarya'da geliştirdiği öğrenci yaşam projesi bu alandaki yeni örneklerden biri. Projenin tamamlandığında 404 bağımsız bölüm ve 2 bin 424 yatak kapasitesine ulaşması planlanıyor. Modelde bağımsız bölümlerin yatırımcılara satılması, kiralama ve işletme süreçlerinin ise profesyonel olarak yönetilmesi öngörülüyor.

Şirket, Sakarya projesinde yatırımın yaklaşık 8 yılda kendisini geri ödeyebileceği yönünde bir hedef ortaya koyuyor. Türkiye'de ortalama amortisman süresinin 13-14 yıl olarak hesaplandığı düşünüldüğünde, proje hızlı getiri vaadiyle öne çıkıyor. VOBİ Düzce ve Kocaeli'de de öğrenci yaşam projeleri geliştirmeyi planlıyor. Bu durum, modelin farklı öğrenci merkezlerine taşınabilecek bir gayrimenkul ürünü olarak görüldüğünü kanıtlıyor.

BÜYÜK OYUNCULAR DA SAHADA

Sakarya'daki bir diğer örnek Nef'in NOVU markası altında geliştirdiği öğrenci rezidansı modeli. Sakarya Uygulamalı Bilimler Üniversitesi yakınındaki projede yatırımcıya gayrimenkul sahipliği ile profesyonel kiralama ve yönetim hizmetinin birlikte sunulduğu bir yapı öne çıkıyor.

NOVU markasının geçmişi ise İstanbul'a uzanıyor. Nef, Merter'de öğrenci konaklamasına yönelik bir proje geliştirirken daha sonra Haliç'te de benzer konsepti uyguladı. Haliç projesinin satışa çıktığı dönemde yatırımcılara açıklanan fiyat ve kira projeksiyonları yaklaşık 11,6 yıllık geri dönüş süresine işaret ediyordu.

Bugünün fiyatlarıyla doğrudan karşılaştırılması mümkün olmayan bu örnek bile öğrenci konutunun Türkiye'de yalnızca "yurt işletmeciliği" olarak değil, satılabilir ve gelir üreten bir gayrimenkul yatırım ürünü olarak ele alınmakta olduğunu gösteriyor.

Ankara'da üniversitelere yakın konumlarda geliştirilen öğrenci rezidansları da konseptin daha eski örnekleri arasında. Yeni dönemdeki fark ise gayrimenkulün tasarımından işletmesine ve yatırımcıya sunulan gelir modeline kadar sürecin tek bir yatırım ürünü halinde paketlenmesi.

KLASİK DAİRENİN TAHTI SALLANIR MI?

Üniversite kentlerinde yıllardır çalışan yatırım formülü oldukça basitti: Kampüse yakın bir mahalleden küçük daire satın al, öğrenciye kirala ve mezun olan öğrencinin yerine yenisini koy. Yeni modeller bu zincirin özellikle son kısmını değiştiriyor.

Klasik konutta yatırımcı dairenin tamamını satın almak, kiracıyı bulmak, sözleşmeyi yapmak, tahsilatı takip etmek ve konutun bakımını üstlenmek durumunda. Öğrenci yaşam projelerinde ise gayrimenkulün işletilmesi profesyonel yönetime bırakılıyor.

Ancak sektör uzmanları iki yatırımın yalnız satış fiyatı ve brüt kira üzerinden karşılaştırılması yerine, net kira getirisi, yıllık doluluk oranı, işletme ve aidat giderleri, yeniden satış imkânı, tapu ve sözleşme yapısı ile işletmecinin performansına bakılması uyarısında bulunuyor.

Tam da bu noktada yatırımcı açısından yeni bir karşılaştırma ortaya çıkıyor: Üniversite kentinden 1+1 daire mi, profesyonel işletilen öğrenci ünitesi mi?

"HER ÜNİVERSİTE ŞEHRİ AYNI FIRSATI SUNMUYOR"

Yeni nesil öğrenci konaklamasının bir başka özelliği de yaşam biçimindeki değişim. "Co-living" olarak tanımlanan paylaşım temelli modellerde öğrenci yalnızca yatacağı bir oda satın almıyor ya da kiralamıyor. Çalışma alanları, ortak mutfaklar, sosyal alanlar, spor ve etkinlik alanları gibi ortak kullanımlar projenin parçası haline geliyor.

İstanbul Gayrimenkul Yatırım Yönetim Kurulu Üyesi Barkın Oflaz, bunun özellikle Z kuşağının barınma tercihleri açısından önem taşıdığını belirterek, "Üniversiteye yürüme mesafesi, internet altyapısı, güvenlik ve mobilyalı konut gibi geleneksel kriterlerin yanına sosyalleşme ve ortak çalışma imkânları ekleniyor. Dolayısıyla öğrenci konutu yatırımında lokasyonun yanında artık işletme kalitesi ve yaşam deneyimi de doluluğu ve kira seviyesini belirleyen faktörlerden biri haline geliyor" diyor.

Ancak öğrenci nüfusunun yüksek olması tek başına bir şehrin yatırımda cazibesini artırmaya yetmiyor. Oflaz'a göre, örgün öğrenci sayısının kent nüfusuna oranı, öğrencilerin ne kadarının şehir dışından geldiği, kamu ve özel yurt kapasitesi, kampüslerin kent içindeki konumu, ulaşım olanakları ve kiralık küçük konut arzının da değerlendirilmesi gerekiyor. Oflaz, şunları aktarıyor:

"Bu nedenle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük metropollerle Eskişehir, Sakarya, Çanakkale, Düzce, Isparta veya Konya gibi üniversitenin şehir ekonomisi üzerindeki etkisinin daha görünür olduğu kentlerin yatırım dinamikleri birbirinden ayrışıyor. Örneğin büyükşehirlerde öğrenci talebi toplam kiralık konut piyasasının yalnızca bir bölümünü oluştururken, bazı Anadolu kentlerinde üniversitelerin açılış ve kapanış dönemleri doğrudan kiralık konut piyasasını etkileyebiliyor. Yatırımcı açısından asıl fırsat da öğrenci sayısının büyüklüğünden çok öğrenci talebi ile uygun konaklama arzı arasındaki makasta ortaya çıkıyor."

Bütün bu gelişmelerin üniversite kentlerinin gayrimenkul yatırım haritasını değiştirebilecek yeni bir döneme işaret ettiğini belirten Barkın Oflaz, "Bugüne kadar öğrencinin barınma talebinden ağırlıklı olarak küçük konut sahipleri ve özel yurt işletmeleri yararlanırken, profesyonel öğrenci yaşam projelerinin çoğalması halinde üçüncü bir yatırım kanalı oluşabilir" diyor.

Sakarya'dan Düzce ve Kocaeli'ye uzanan ilk örneklere dayanan model, başka üniversite kentlerine de yayılırsa yatırımcı sadece "Hangi şehirde konut daha hızlı amorti ediyor?" sorusunun değil, "Konut mu, öğrenci konutu mu?" sorusunun da yanıtını arayacak.

Bu modelin örneklerinden birini hayata geçiren VOBİ, alternatif yaşam projelerinin dünyada gayrimenkul yatırımları arasında hızla yükseldiğine dikkat çekiyor.

Sakarya'da öğrencilerin yüzde 66'sı konaklamada zorlanıyor

Türkiye'de co-living (birlikte yaşam) modeline odaklanan bir alternatif gayrimenkul ve konaklama markası olan VOBİ tarafından hayata geçirilen VOBI Sakarya projesi, 8 yıl gibi oldukça kısa bir yatırım geri dönüş süresinin yanında profesyonel işletmecilik modeliyle öngörülebilir ve düzenli bir kira geliri vaat ediyor. Proje bağımsız bölümler halinde yatırımcılara satışa sunulurken kiralama, öğrenci yönetimi, bakım, tahsilat ve işletme süreçlerinin tamamı profesyonel ekip tarafından yürütülüyor.

VOBI Co-Living Genel Müdürü Filiz Akçay "Yatırımcılar artık yalnızca gayrimenkul sahibi olmayı değil, profesyonel yönetilen ve düzenli gelir üreten yatırım modellerini tercih ediyor. Türkiye'de artan öğrenci sayısı ve yetersiz konaklama kapasitesi bu alanda güçlü bir yatırım potansiyeli oluşturuyor. VOBI olarak bu modeli Türkiye'ye taşıyarak yatırımcıları yeni nesil alternatif gayrimenkul yatırımıyla buluşturuyoruz" diyor.

Üniversite öğrencilerinin güvenli, sosyal, birlikte çalışabilecekleri, kendilerini geliştirebilecekleri ve aidiyet hissedebilecekleri yaşam alanlarını tercih ettiğini vurgulayan Akçay, "VOBI'yi tam olarak bu değişen beklentilere cevap vermek amacıyla geliştirdik. Co-Living modeli bizim için yalnızca aynı binada yaşamak anlamına gelmiyor. VOBI, öğrencilerin sadece konakladığı bir yer değil; yaşadığı, sosyalleştiği, ders çalıştığı ve kendini geliştirdiği bütüncül bir yaşam ekosistemi sunuyor." Sözleri ile modeli özetliyor.

VOBI'nin ilk büyük ölçekli projesinin Sakarya'da hayata geçirilmesinin en önemli nedeni bölgedeki yüksek öğrenci nüfusu ve artan konaklama ihtiyacı. Akçay, "Türkiye'nin tek ana kampüste toplanan en büyük üniversitelerinden biri olan Sakarya Üniversitesi'nde 100 bine yakın öğrenci bulunuyor ve bu öğrencilerin yaklaşık üçte ikisi uygun konaklama bulmada zorlanıyor. Kampüse yalnızca beş dakika yürüme mesafesindeki konumumuzla bu ihtiyaca çözüm sunuyoruz. İlk etapta tamamlanan 134 bağımsız bölümümüzde yaklaşık 800 öğrenciyi ağırlayacağız. Projedeki 404 bağımsız bölüm ve 2 bin 424 yatak kapasitesiyle Türkiye'nin en büyük öğrenci yaşam projelerinden birini hayata geçireceğiz" diye konuşuyor.

VOBI, Sakarya'nın ardından Düzce ve Kocaeli başta olmak üzere farklı üniversite şehirlerinde de büyümeyi ve üniversite şehirlerinde öğrenci yaşam kampüsleri oluşturarak referans marka haline gelmeyi hedefliyor.

"1+1'İN KİRACI HAVUZU DAHA GENİŞ"

Öte yandan Gayrimenkul Satış Platformu Kurucusu Bilge Özdemir, klasik konut ile profesyonel işletilen öğrenci projelerinin aynı yatırım mantığıyla değerlendirilmemesi gerektiğini savunuyor. Özdemir'e göre iki modelin gelir yapısı, işletme yükü, hedef kitlesi ve ikinci el piyasası birbirinden farklı.

Özdemir, Karabük ve Bolu'da 1+1 konutların brüt amortisman süresinin yaklaşık 10 yıla kadar gerilemesini, bu şehirlerde satın alma maliyetinin görece düşük kalmasına karşılık arz yetersizliği ve barınma ihtiyacının kiraları yukarı taşımasıyla açıklıyor. Özellikle iki yıllık yüksekokulların bulunduğu kentlerde daha sık kiracı değişiminin de kira seviyelerinin yenilenmesini hızlandırabildiğini belirtiyor. Satın alma fiyatı, konut arzı ve kira seviyesi arasındaki dengenin şehirler arasında farklılaşması, aynı öğrenci talebinin farklı yatırım sonuçları yaratmasına neden olabiliyor.

Bilge Özdemir, klasik 1+1 konutun yalnız öğrenciye bağlı bir yatırım olmadığının altını çiziyor. Küçük konutlara öğrencilerin yanında tayinle farklı şehirlere gelen kamu çalışanları, yalnız yaşayanlar ve küçük haneler de talep gösterebiliyor.

Bu nedenle klasik 1+1'in yatırımcı açısından daha geniş bir kiracı havuzuna sahip olduğunu belirten Özdemir, profesyonel öğrenci rezidansları ve co-living projelerinde ise talebin eğitim dönemi, üniversitenin konumu ve öğrenci hareketliliğiyle daha doğrudan bağlantılı olduğuna dikkat çekiyor. Üstelik Bilge Özdemir'e göre yeni model değerlendirilirken yalnız kira geliri değil, işletme maliyetleri de mutlaka hesaba katılmalı.

"8-10 YIL HESABI TİCARİ İŞLETME MANTIĞIYLA ELE ALINMALI"

Özdemir'in özellikle üzerinde durduğu bir başka nokta ise amortisman hesabı. Öğrenci yaşam projelerinde telaffuz edilen 8-10 yıllık geri dönüş sürelerinin klasik konutun kira çarpanıyla doğrudan karşılaştırılmasını doğru bulmayan Özdemir, bu projelerin profesyonel işletme faaliyeti içeren ticari gayrimenkuller olarak değerlendirilmesini savunuyor.

Çünkü öğrenci yaşam projelerinde doluluk oranı, işletme giderleri, yönetim maliyetleri, vergiler, bakım harcamaları ve işletmecinin performansı yatırımın net getirisini doğrudan etkiliyor.

Özdemir ayrıca eğitim kurumunun zaman içinde taşınması, kampüsün yer değiştirmesi veya öğrenci hareketliliğinin farklılaşması gibi lokasyon risklerinin de hesaba katılması gerektiğini belirtiyor.

Gayrimenkul yatırımlarında verilen kira garantilerine de temkinli yaklaşan Özdemir, yatırımcının garanti süresi, ödeme koşulları, garantiyi veren şirketin finansal gücü ve sözleşmenin hukuki niteliğini ayrıntılı biçimde incelemesi gerektiğini ifade ediyor.

Bu nedenle öğrenci yaşam projelerini daha çok profesyonel işletme mantığını değerlendirebilecek kurumsal yatırımcılar, fonlar ve kira gelirine dayalı GYO modelleri açısından dikkat çekici buluyor.

ANADOLU KENTLERİ İÇİN DAHA TEMKİNLİ

Öğrenci konutunun hangi şehirlerde büyüyebileceği konusunda ise Özdemir daha temkinli bir tablo çiziyor. Türkiye'de yükseköğretimin hemen hemen bütün illere yayılması nedeniyle öğrencilerin kendi bölgelerine yakın üniversiteleri tercih etme eğiliminin arttığını belirten Özdemir, Anadolu kentlerine yönelik öğrenci hareketliliğinin geçmişteki kadar güçlü olmayabileceğini düşünüyor.

Bu nedenle uzun vadede öğrenci kaynaklı gayrimenkul talebinde İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük metropollerin daha güçlü kalacağı görüşünde.

Özdemir'e göre özellikle İstanbul'da mevcut nüfus büyüklüğü, çok sayıdaki üniversite ve yabancı öğrenci talebi öğrenci konaklaması pazarını desteklemeye devam edecek.

Bu görüş, Anadolu'daki üniversite kentlerinde yatırım fırsatı bulunmadığı anlamına gelmiyor. Ancak yatırım kararında yalnız öğrenci sayısına bakmanın yeterli olmadığını; öğrencilerin hangi şehirlerden geldiği, üniversitenin tercih edilirliği, yurt kapasitesi, kiralık konut arzı, kampüs konumu ve mezuniyet sonrası oluşabilecek alternatif kiracı talebinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyuyor. Klasik 1+1 ile profesyonel işletilen öğrenci ünitesi, aynı ihtiyaca cevap verebilse de farklı risk ve gelir profiline sahip iki ayrı gayrimenkul yatırımı olarak değerlendirilmesi gerekiyor.

Öğrenci Yaşam Projelerinde 7 Soruya Cevap Aranmalı

Öğrenci yaşam projesine yatırım yaparken yüksek kira getirisi veya kısa amortisman vaadi tek başına yeterli değil. Yatırımcının şu başlıkları incelemesi gerekiyor:

1. Tapu neyin tapusu?
Satın alınan bölümün hukuki niteliği ve bağımsız bölüm statüsü açıkça incelenmeli.

2. Kira garantisi gerçekten garanti mi?
Süre, tutar, artış yöntemi ve garantiyi veren şirketin yükümlülükleri sözleşmede görülmeli.

3. İşletme giderini kim ödüyor?
Aidat, bakım, personel, ortak alan ve pazarlama giderleri brüt getiriden düşüldüğünde net kazanç değişebilir.

4. Doluluk riski kime ait?
Öğrenci bulunamadığında gelir kaybını yatırımcı mı, işletmeci mi üstleniyor?

5. Üniversiteye gerçekten ne kadar yakın?
Öğrenci konutunda birkaç kilometrelik mesafe bile ulaşım imkânına göre talebi değiştirebilir.

6. İkinci elde kime satılacak?
Klasik konut geniş bir alıcı kitlesine hitap ederken öğrenci ünitesinin ikinci el piyasası daha sınırlı olabilir.

7. Söylenen amortisman net mi, brüt mü?
"8 yılda kendini ödüyor" hesabında işletme giderleri, vergiler, boşluk süreleri ve diğer maliyetlerin bulunup bulunmadığı mutlaka sorgulanmalı.

Yeni modelin ilk durakları

Sakarya: VOBI ve NOVU örnekleriyle yeni nesil öğrenci konutu yatırımları dikkat çekiyor.

Düzce: VOBI'nin yeni öğrenci yaşam projesi planladığı üniversite kentlerinden.

Kocaeli: Büyük öğrenci nüfusu, sanayi ekonomisi ve İstanbul bağlantısının yanında yeni öğrenci yaşam yatırımlarının radarında yer alıyor.

İstanbul: NOVU Merter ve Haliç gibi örneklerle profesyonel öğrenci konaklama modelinin ilk olarak uygulandığı pazar.

Ankara: Büyük üniversite nüfusu ve öğrenci rezidansı örnekleriyle potansiyelin yüksek olduğu büyükşehirler arasında geliyor.

Eskişehir – Çanakkale – Konya – Isparta: Öğrencinin kent ekonomisindeki ağırlığı nedeniyle yeni nesil öğrenci konutu modellerinin yayılması halinde izlenebilecek potansiyel pazarlar olarak gösteriliyor.

En kısa geri dönüş süresi Karabük'te

İlanlardan derlenen 1+1 konut fiyatları ve kiralar üzerinden yapılan hesaplama, dokuz üniversite kentinde brüt amortisman süresinin yaklaşık 10 ila 17 yıl arasında değiştiğini gösteriyor. Listenin en kısa geri dönüş süresi 9,6 yılla Karabük'te görülürken Bolu 9,8 yılla onu izliyor. Çanakkale'de ise yüksek satış fiyatlarının etkisiyle süre 16,6 yıla kadar çıkıyor. Sakarya'da klasik 1+1 konut yatırımında amortisman süresi yaklaşık 14,8 yıl olarak hesaplanıyor.

ÜNİVERSİTE ŞEHİRLERİNDE GAYRİMENKUL TABLOSU

(Not: Fiyat ve kira aralıkları Ağustos 2026'da üniversite öğrencilerinin yoğun olarak tercih ettiği bölgelerdeki 1+1 konut ilanlarından derlenmiştir. Brüt amortisman süreleri ilan aralıklarının orta değerleri kullanılarak hesaplanmış; vergi, aidat, bakım gideri ve konutun boş kaldığı dönemler hesaba katılmamıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi konut piyasasını çok sayıda farklı talep unsurunun şekillendirdiği büyük metropoller araştırma kapsamı dışında tutulmuştur.)

ÖĞRENCİ PROJELERİNDEN ÖRNEKLER

VOBI Sakarya: Sakarya Üniversitesi yakınında, tamamlandığında 404 bağımsız bölüm ve 2.424 yatak kapasitesi hedefleniyor. Kendi sitesinde Düzce'de 567, Kocaeli'de 450 üniteli projeler ön talep aşamasında ve 2028 teslim olarak gösteriliyor.

Novu: Nef tarafından NOVU Öğrenci Rezidansı markasıyla hayata geçirilen, geleneksel yurt anlayışını lüks rezidans konforu ve paylaşımlı sosyal alanlarla birleştiren yeni nesil akademik konaklama konsepti. Özellikle üniversite öğrencilerini, akademik çevreyi ve genç profesyonelleri hedefleyen bu proje, "paylaşım ekonomisi" modeline dayanarak hem konforlu bir yaşam hem de gayrimenkul yatırımcıları için düzenli kira getirisi sağlayan mülk opsiyonları sunar. Merter, Haliç, Çekmeköy ve Sakarya lokasyonlarında projeleri vardır. Modelde yatırımcı yalnız gayrimenkul sahibi olmuyor; kiralama, yönetim ve takip NOVU tarafından yürütülüyor.

Ankara'da Arsia: Başkent Üniversitesi'ne 50 metre mesafedeki Arsia, 210 bağımsız oda ve 500 yatak kapasiteli bir öğrenci rezidansı olarak geliştirilmiş. Öğrenci rezidansı konseptinin eski örnekleri arasında değerlendirmek mümkün.

Colony Co-living Kağıthane: Kağıthane'de yükselen proje, ortak ilgi alanlarına sahip ve modern yaşam anlayışını benimseyen insanları bir araya getiren, ihtiyaç duydukları şeyleri evlerinden başka bir yerde aramak zorunda kalmayacakları yeni bir ortam yaratıyor. Sitede tam donanımlı stüdyolar ve fonksiyonel yaşam alanlarına sahip 128 adet 1+1 daireler bulunmaktadır.