Gayrimenkulde küçük yatırımcı zamanı
SELMA ŞENOL/ Konut almak her geçen gün zorlaşıyor, ancak gayrimenkule ilgi yine de azalmıyor. Yüksek kredi maliyetleri ve finansmana erişim sorunları nedeniyle milyonlarca kişi satın alma kararını ertelerken, yatırımcı cephesinde de yeni bir dönem başlıyor. Artık tek bir daire satın almak yerine arsa, ticari gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Fonları'nın yer aldığı çeşitlendirilmiş portföyler konuşuluyor.
Türkiye'nin en yaygın gayrimenkul franchise ağlarından birini yöneten MasterTürk Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Taş'a göre; önümüzdeki yılların kazananları, yalnızca gayrimenkul satın alanlar değil; veriyi okuyabilen, teknolojiyi kullanan ve fırsatları erkenden görebilen profesyoneller olacak. Emlak danışmanlığının da köklü bir dönüşümün eşiğinde olduğunu belirten Taş, "Geleceğin danışmanı ev gösteren değil, yatırım stratejisi üreten kişi olacak" diyor.
2035'e uzanan perspektifte Türkiye'nin konut ihtiyacının devam edeceğini vurgulayan Taş, küçük yatırımcı için fırsatların hâlâ sürdüğünü, ancak oyunun kurallarının tamamen değiştiğini söylüyor. Para Dergisi okurları için yaptığımız röportajda gayrimenkul piyasasını ve yatırımcılar için gelecek tahminlerini değerlendiren Taş, "Konuta talep bitmedi, finansmana erişim zorlaştı. Önümüzdeki 5 yılın yıldızı, Gayrimenkul Yatırım Fonları. Yapay zekâ emlakçıyı değil, eski yöntemleri işsiz bırakacak. 2035'in kazananı; veriyi okuyan ve yatırım stratejisi sunan danışmanlar olacak. Zengin olmak isteyen sadece ev almayı değil, gayrimenkulün içinde yer almayı da düşünmeli" diyor. Gökhan Taş, sorularımızı yanıtladı…
Konuta erişim sorunu olduğunu düşünüyor musunuz? Açıklanan resmi satış rakamlarını nasıl yorumluyorsunuz?
Konuta erişim bugün Türkiye'nin en önemli ekonomik ve sosyal başlıklarından biri. Buradaki temel sorun talep eksikliği değil, finansmana erişimdir. İnsanlar ev almak istiyor ancak kredi maliyetleri ve peşinat yükü nedeniyle satın alma kararını ertelemek zorunda kalıyor.
Mayıs 2026 verilerine baktığımızda toplam 93 bin 333 konut satıldı. Bunun 30 bin 196'sı ilk el, 63 bin 137'si ikinci el satışlardan oluştu. İpotekli satışların payı ise yüzde 21,2 seviyesinde kaldı. Bu tablo bize talebin tamamen ortadan kalkmadığını; ancak finansman koşullarının piyasayı belirlediğini gösteriyor. Doğru fiyatlanan ve doğru lokasyondaki gayrimenkul yine alıcısını buluyor.
Son 10 yılda en çok kazandıran gayrimenkul türü hangisi?
Türkiye genelinde baktığımızda son 10 yılda en yüksek değer artışını arsa yatırımları sağladı. Özellikle yeni ulaşım projelerinin bulunduğu bölgelerde ve şehirlerin gelişme koridorlarında bazı lokasyonlarda değer artışları konutun çok üzerine çıktı. Ancak yatırım sadece fiyat artışı değildir. Ticari gayrimenkuller düzenli kira geliri oluştururken, doğru seçilmiş konutlar da enflasyona karşı önemli bir koruma sağladı. Kazanan, doğru zamanda doğru ürünü seçen yatırımcı oldu.
Önümüzdeki 5 yılda hangi yatırım modeli öne çıkacak?
Önümüzdeki dönemin en önemli başlığı profesyonel yönetilen yatırım modelleri olacak. Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) büyüklüğü son yıllarda hızlı artıyor ve sektör artık yüz milyarlarca liralık bir ölçeğe ulaştı. Bu büyüme, yatırımcının tek başına gayrimenkul almak yerine profesyonel yönetim, şeffaflık ve ölçek ekonomisine yöneldiğini gösteriyor. Önümüzdeki 5 yılda GYF'ler ve ortak yatırım modelleri çok daha güçlü bir alternatif haline gelecek.
"Ev al, kiraya ver" dönemi bitti mi?
Hayır, bitmedi ama değişti. Eskiden herhangi bir ev alınır ve kira getirisi beklenirdi. Bugün ise kira çarpanı, aidat, işletme giderleri, bölgenin nüfus yapısı ve gelişim potansiyeli yatırım kararının ayrılmaz parçası haline geldi. Özellikle büyük şehirlerde yıllık kira getirileri çoğu bölgede yüzde 4-7 bandında oluşurken, yatırımın esas kazancı doğru lokasyonda oluşan uzun vadeli değer artışından geliyor.
Küçük yatırımcı için hâlâ fırsat var mı?
Kesinlikle var. Bugün küçük yatırımcı yalnızca konut almak zorunda değil. Gayrimenkul yatırım fonları sayesinde çok daha düşük tutarlarla büyük projelere ortak olabiliyor. Eskiden yalnızca büyük sermayenin ulaşabildiği yatırım araçlarına bugün küçük yatırımcı da erişebiliyor. Bilgiye ulaşmak kolaylaştı; doğru analiz yapan yatırımcı için fırsatlar hâlâ var.
Bugün elinde parası olan biri ne yapmalı?
Tek bir doğru yatırım yok. Doğru yatırım; yatırımcının hedefi, süresi ve risk iştahına göre değişir. Ben olsam bu tutarı tek sepete koymam. Yaklaşık yüzde 40'ını gelişim potansiyeli yüksek bölgelerde arsa veya proje geliştirme fırsatlarına, yüzde 30'unu düzenli kira geliri üreten ticari gayrimenkule, yüzde 30'unu ise profesyonel yönetilen Gayrimenkul Yatırım Fonları'na ayırırım. Bugünün yatırımcısı çeşitlendirme yapmak zorunda. Tek bir varlığa bağlı kalmak yerine farklı gelir kaynakları oluşturmak daha sağlıklı bir strateji.
Üniversiteden yeni mezun olsaydınız yine emlak danışmanı olur muydunuz?
Hiç düşünmeden olurdum. Türkiye'de yaklaşık 70 bini aşkın aktif emlak işletmesi ve yüz binlerce sektör çalışanı bulunuyor. Buna rağmen nitelikli danışman açığı devam ediyor. Gayrimenkul danışmanlığı bugün girişimciliğin en erişilebilir alanlarından biri. Sermaye ihtiyacı düşük; teknoloji kullanan, veri okuyan ve güven oluşturan gençler birkaç yıl içinde birçok kurumsal mesleğin sağlayamayacağı gelir seviyelerine ulaşabiliyor.
Emlak danışmanlığı gerçekten yüksek gelirli bir meslek mi?
Gayrimenkul danışmanlığı, doğru sistemle yapıldığında yüksek gelir potansiyeli taşıyan bir meslek. Sıfırdan başlayan biri liderlik özelliklerine sahipse, insanları ikna edebiliyor ve inandığı vizyonu ekibine aktarabiliyorsa ofis açabilir. Bu özellikleri henüz kendinde görmüyorsa, danışman olarak başlayıp tecrübe kazanarak basamakları adım adım çıkması daha doğru olur.
Yapay zekâ gayrimenkul sektörüne de girdi. Gayrimenkul danışmanları işsiz kalır mı?
Yapay zekâ danışmanların yerine geçmeyecek; yapay zekâyı kullanan danışmanlar kullanmayanların önüne geçecek. Bugün yapay zekâ fiyat analizinden müşteri segmentasyonuna, ilan optimizasyonundan dijital pazarlamaya kadar birçok süreci hızlandırıyor. Ancak insanlar milyonlarca liralık yatırım kararını hâlâ güvendikleri bir uzmanın rehberliğinde veriyor. Teknoloji güvenin yerine geçmeyecek; güveni destekleyen en güçlü araçlardan biri olacak.
Önümüzdeki 10 yılda emlakçılık nasıl değişecek?
Danışmanlık çok daha veri odaklı hale gelecek. Yapay zekâ destekli fiyat tahminleri, dijital tapu süreçleri, sanal gösterimler, otomatik müşteri analizi ve büyük veri uygulamaları sektörün standart araçları olacak. Geleceğin danışmanı sadece ev gösteren kişi değil; yatırım danışmanı, veri analisti ve pazarlama uzmanı olacak.
Bu işe girecekler için Franchise sistemi mi, bağımsız ofis açmak mı doğru tercih olur?
Franchise'ın maliyetine değil, sağladığı değere bakmak gerekir. Kurumsal marka, eğitim, teknoloji, hukuk desteği, pazarlama altyapısı ve uluslararası iş ağı tek başına oluşturulması yıllar sürecek bir ekosistem sunuyor. İlk yatırım maliyeti biraz daha yüksek görünse de doğru marka altında büyümenin maliyeti, tek başına hata yapmanın maliyetinden çoğu zaman daha düşüktür.
Emlakçılıkta başarıyı belirleyen üç kritik unsur nedir?
Güven, eğitim ve disiplin… Bu meslek aslında insan yönetimi mesleğidir. Güven oluşturabilen ve istikrarlı çalışan kişiler uzun vadede mutlaka kazanır. Gayrimenkul satın almak serveti koruyabilir; gayrimenkul danışmanlığı ise doğru yapıldığında servet oluşturabilir. Başarılı danışmanlar yalnızca hizmet bedeli kazanmaz; güçlü bir müşteri ağı kurar, yatırım fırsatlarını herkesten önce görür ve zamanla kendi yatırım portföyünü de oluşturur. Bugün dünyada servet oluşturanların önemli bir kısmı gayrimenkulü yalnızca satın alanlar değil; gayrimenkul ekosisteminin içinde yer alan, bilgi üreten ve fırsatları herkesten önce görebilen profesyoneller oluyor.
2035 Türkiye'sinde gayrimenkul piyasasını nasıl görüyorsunuz?
Ben oldukça iyimserim. Türkiye'nin nüfusu yaklaşık 90 milyona, şehirleşme oranının ise yüzde 80'in üzerine çıkması bekleniyor. Bu demografik yapı konut ihtiyacını canlı tutmaya devam edecek. Önümüzdeki dönemde sürdürülebilir projeler, akıllı şehirler, profesyonel portföy yönetimi ve Gayrimenkul Yatırım Fonları çok daha büyük pay alacak. Ayrıca emlak danışmanlığı klasik aracılık mesleğinden çıkarak yatırım danışmanlığına dönüşecek. 2035'in kazananları; teknolojiyi kullanan, veriyi doğru okuyan ve müşterisine strateji sunabilen profesyoneller olacak.
En yaygın gayrimenkul franchise ağı nasıl doğdu?
Türkiye gayrimenkul sektöründe son yılların en dikkat çekici yapılanmalarından biri olan MasterTürk Grubu'nun Türkiye'deki ilk büyük yapılanmasının adımı 2013 yılında atıldı. Gökhan Taş liderliğinde dünyanın en büyük emlak markalarından Coldwell Banker Türkiye ve Kıbrıs master franchise hakları satın alındı. 2018 yılında bir başka küresel emlak markası olan ERA Real Estate Türkiye ve Kıbrıs'ın master franchise hakları gruba katıldı. Böylece aynı çatı altında birden fazla uluslararası emlak markasının yönetildiği bir yapı ortaya çıktı. Ardından dünyanın en bilinen gayrimenkul markalarından Century 21 Türkiye ve Kıbrıs da grup bünyesine dahil edildi. Bu satın alma ile birlikte Türkiye'de ilk kez üç büyük küresel emlak markası aynı çatı altında toplanmış oldu.
Gökhan Taş, 2022 yılı itibarıyla sahip olduğu global markaları ve yerli girişimlerini MasterTürk markası altında birleştirdiğini açıkladı. Amaç; farklı markaların sinerjisini artırmak, eğitim, teknoloji, insan kaynağı ve yatırım süreçlerini tek merkezden yönetmekti.
MasterTürk, büyümesini yeni yatırım alanlarıyla sürdürdü. 2020 yılında dijital müzayede platformu muzayede.com'u, 2021 yılında inşaat şirketi MasterTürk Premier Yapı'yı bünyesine kattı. 2026 yılında ise MasterTürk Portföy Yönetimi A.Ş. kuruluş iznini alarak finansal yatırım alanındaki yapılanmasını da güçlendirdi. Aynı yıl, iki adet Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu'nun danışman kuruculuğunu üstlenerek gayrimenkul yatırım ekosistemindeki faaliyet alanını daha da genişletti. Grup, bugün gayrimenkul danışmanlığından proje geliştirmeye, dijital müzayede platformlarından inşaat yatırımlarına ve portföy yönetimine kadar geniş bir ekosistemi yönetiyor.