SELMA ŞENOL/ Yatırım yoluyla vatandaşlık programı hem bireysel yatırımcılar hem de aileler için istikrar, dünyayı gezme özgürlüğü ve ikinci bir pasaport elde etmenin en güvenli yollarından biri. Dünyada gelişen ekonomik yönelimlerle birlikte vatandaşlık veren projeler ve fırsatlar da bireylere global bir vatandaş olma hakkı tanırken, diğer taraftan bu yöntem tüm dünyada etkisini hissettiren ekonomik kriz için de ülkelere sıcak para girişini sağlayan önemli bir kapı olarak göze çarpıyor.
Ülkesi dışında ikamet ve vatandaşlık amacıyla oluşan global emlak pazarı bu sene 100 milyar doları aşacak. Pandemi öncesinde bu rakam 21,4 milyar dolardı. Tüm dünyada bu pazar çığ gibi büyürken, Golden Visa ve vatandaşlık pazarına Türkiye kaynaklı yatırımcı ilgisi de dört yılda 10 kat arttı.
Savills verileri tabloyu gayrimenkul cephesinden doğruluyor. Küresel emlak pazarının 2026 yılında 1 trilyon doları aşması beklenirken bu büyüklüğün en az yüzde 10'unu Golden Visa ve vatandaşlık programlarına yönelik yatırımlar oluşturacak.
HÜKÜMETLER YARIŞIYOR
Öte yandan yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık danışmanlığı şirketi Henley & Partners, 2026 yılına ilişkin Küresel Oturum ve Vatandaşlık Programları Raporu'nu yayımladı. Söz konusu çalışma, Avrupa'nın güçlü konumunu koruduğunu ancak Orta Doğu, Asya-Pasifik ve Karayipler'de yükselen alternatif merkezlerin rekabeti yeniden şekillendirdiğini ortaya koyuyor. Küresel sermaye ve yeteneğin yön değiştirdiği yeni dönemde; politika istikrarı, vergi verimliliği, yaşam kalitesi ve mobilite gücü ülkeler için belirleyici avantajlar haline geliyor.
Malta, 2026 Küresel Vatandaşlık Programı Endeksi'nde üst üste 11. kez 1. sıradaki yerini korurken, Yunanistan 2026 Küresel Oturum Programı Endeksi'nde yeniden zirvede yer aldı.
Birleşik Arap Emirlikleri yılın en dikkat çekici yükselişini kaydederek Küresel Oturum Programı Endeksi'nde 2. sıraya çıktı ve ilk kez İlk 3'e girdi. Küresel Oturum Programı Endeksi'nde üç ülke ise dikkat çekici biçimde ilk kez yer aldı: Uruguay 5. sıradan giriş yaparken, Suudi Arabistan 9. sırada, Maldivler ise 11. sırada listeye dahil oldu. Bu durum, rekabetçi oturum programlarının coğrafi çeşitliliğinin genişlediğini gösteriyor. Benzer bir yeniden dengelenme Küresel Vatandaşlık Programı Endeksi'nde de görülüyor. Karayipler ve MENA bölgesindeki bazı köklü programlar konumlarını iyileştirirken, Samoa ve Sao Tome ve Principe gibi ülke programları ilk kez sıralamaya girdi.
FOTO CHRİSTİAN KAELİN
Henley & Partners Yönetim Kurulu Başkanı Christian H. Kaelin, bulguların politika yapıcılar için önemli bir dönüm noktası olduğunu belirtiyor:
"2026 sonuçları yapısal bir evrime işaret ediyor: Avrupa hâlâ son derece cazip, ancak göreli hâkimiyeti azalıyor. Singapur ve BAE gibi ileri görüşlü ülkeler, küresel hareketliliğe sahip yatırımcılarla stratejik biçimde etkileşime giriyor. Doğrudan yabancı yatırım, girişimci yetenek ve mali dayanıklılığın kritik olduğu bir dönemde, politika öngörülebilirliği ve açıklık belirleyici rekabet avantajlarıdır."
2026 milyoner göçü projeksiyonları, varlıklı ailelerin sınırlar arası taşınmasında eşi görülmemiş bir dalgaya işaret ediyor. Bu da aslında hükümetler arası rekabetin hızlandığını doğruluyor.
Dominic Volek, Henley & Partners Özel Müşteriler Grup Başkanı, verilerin temel bir küresel değişimi doğruladığını belirtiyor: "Servet eşi görülmemiş bir hızla yer değiştiriyor. Nerede yoğunlaşacağı ise ülkelerin yatırımcılar, girişimciler ve varlıklı aileler için göç çerçevelerini ne kadar güvenilir şekilde tasarladığına bağlı. Ekonomik dinamizm, hukuki kesinlik, siyasi istikrar ve güçlü altyapıyı birleştiren ülkeler öne çıkıyor."
ÜLKELER OYUNUN KURALLARINI DEĞİŞTİRİYOR
Ancak hacmi gittikçe yükselen bu pazarda kimi ülkelerin oyunun kurallarını değiştirdiği gözleniyor. Bu değişikliklerin bazıları daha fazla yatırımcı çekmeye, bazıları çıkabilecek sorunları baştan engellemeye bazıları ise kendi ülke vatandaşlarını korumaya yönelik görülüyor.
Örneğin KKTC'de yalnızca Türk vatandaşlarının başvurabildiği bu uygulama kapsamında, belirlenen tutarda konut alımı yapanlara Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşlığı verilmesi öngörülüyor. SOA Holding Yönetim Kurulu Başkanı Yalçın Artukoğlu'na göre; düzenlemenin yalnızca Türk vatandaşlarına açık olması Türkiye ile KKTC arasındaki ekonomik, sosyal ve kültürel bağları güçlendirmeyi amaçlıyor. Artukoğlu "Bu yaklaşım; kısa vadeli, spekülatif yatırımlardan ziyade, uzun vadeli yerleşim ve yaşam odaklı bir yatırımcı profilini teşvik etmeyi hedefliyor. Bu açıdan bakıldığında da, düzenlemenin sadece bugünü değil, KKTC'nin önümüzdeki yıllardaki ekonomik ve demografik yapısını da şekillendirmeyi amaçladığını söyleyebiliriz. Doğru planlama ve denetimle desteklendiği takdirde, bu adım KKTC ekonomisi için kalıcı değer üretme potansiyeli taşımakta" diyor.
AVRUPA'DAN GERİ ADIMLAR
Bazı Avrupa ülkelerinde ise gayrimenkul üzerinden Golden Visa programlarında oyun alanları yeniden yazılıyor. Bu, global programların sürekli güncellendiğini gösteriyor ve yatırımcı için hukukî risk oluşturuyor. Örneğin Portekiz'de vatandaşlık kuralları değişti. Artık gayrimenkul alanlara vatandaşlık verilmiyor.
Yabancı yatırım uzmanı Avukat Özge Özmen, "Her ne kadar şu an hala daha bu şekilde yatırım sağlandığı söylense de hukuken geçerli bir bilgi değil. Portekiz'den bir gayrimenkul alırsanız ne olur? Sadece gayrimenkul satın almış olursunuz" uyarısında bulunuyor.
Peki gayrimenkul yatırım programı neden iptal edildi? Sorumuzu "Aslında bunun nedeni ülkenin kendi vatandaşlarını korumak istemesi" sözleri ile yanıtlayan Avukat Özmen, "Çünkü böyle bir yatırım şekli Portekiz'deki ev fiyatlarını uçurdu ve bu durum da vatandaşlarını zora soktu. Portekiz devleti de bu noktada buna dur diyebilmek adına farklı bir yatırım yöntemi geliştirdi" yorumunu yapıyor.
KARAYİPLER'DE YENİ DENETİM DÖNEMİ
Bir başka değişiklik haberi ise Karayipler'den geldi. Karayipler'in vatandaşlık-yatırım programları, uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için cazip fırsatlar sunuyor. Bu programlar sayesinde yatırımcılar, belirli gayrimenkul projelerine yatırım yaparak o ülkelerde vatandaşlık veya ikamet hakkı elde edebiliyor. Ancak bölge ülkeleri sonradan çıkabilecek sorunlara yönelik sıkı bir denetim yapısı oluşturmaya karar verdi. Harvey Law Group Türkiye Ülke Direktörü Çiğdem Sarıoğlu Ergut, Karayipler'de 2026 itibariyle yeni bir bölgesel düzenlemenin hayata geçtiğini söylüyor. Ergut, "Kurulan bölgesel düzenleyici otorite hem yatırımcı güvenini artıracak hem de Karayipler'in bu alandaki itibarını uzun vadede güçlendirecektir. Bu süreçte yatırımcıların yeni uyum kriterlerini yakından takip etmeleri büyük önem taşıyor" diye konuşuyor.
Buna göre, Antigua ve Barbuda, Dominika, Grenada, St. Kitts ve Nevis ile Saint Lucia'nın oluşturduğu Doğu Karayipler Vatandaşlık-Yatırım Düzenleme Otoritesi vatandaşlık yatırım ve gayrimenkul yatırımlarını ortak standartlarla denetleyecek. Yeni yapılanma ile birlikte tek tip standartlar getirilecek, resmî denetim ve uyum süreçleri güçlendirilecek.
YUNANİSTAN YATIRIM MALİYETLERİNİ DÜŞÜRDÜ
Bir başka değişiklik de Yunanistan'da… Yunanistan hükümeti, 24 adada KDV oranlarını düşüren uygulamayı yeniden devreye alarak bu bölgelerde yaşam ve yatırım maliyetlerini aşağı çekti. Bu durum ülkeye daha fazla yatırımcıyı çekmeye yönelik bir teşvik olarak algılandı.
Yatırımcılar ülke tercihi yaparken farklı argümanları gözetebiliyor. Örneğin en çok karşılaştırılan iki ülke Yunanistan ve Dubai. Her iki destinasyon da Golden Visa benzeri modeller sunuyor ama programların niteliği belirgin şekilde ayrışıyor.
Level Immigration & Properties CEO'su Haitham Ahmet Alamarioğlu'nun verdiği bilgilere göre, Yunanistan Golden Visa programı, gayrimenkul yatırımı yoluyla 5 yıllık ve yenilenebilir oturum izninin yanı sıra 7 yılın sonunda vatandaşlık imkanı sağlarken, bu statü AB içinde uzun vadeli bir yerleşim zemini sunuyor. Dubai'de ise yatırımcıların elde ettiği oturum hakkı süreli ve yenilenebilir bir statü olarak öne çıkıyor. Yunanistan modelinde yatırımcı, Avrupa Birliği içinde kalıcı bir oturum perspektifiyle hareket ediyor. Dubai'de ise statü daha çok süreli oturum mantığıyla ilerliyor. Bu iki yaklaşım, yatırımcının uzun vadeli planlarını doğrudan etkiliyor.
ORTADOĞU'DAKİ SAVAŞININ ETKİLERİ
Tüm bu gelişmelerin yanında özellikle son dönemde Ortadoğu'daki savaşın etkisi ile Körfez'deki, bilhassa Dubai'deki yatırımcıların odağı değişiyor. Bu da hükümetlerin vatandaşlık yarışında rüzgarın yönünü değiştirmeye aday görünüyor. Jeopolitik riskler, vatandaşlık yatırımlarında fiyat rekabetinden çok güvenlik ve istikrar rekabetini öne çıkarıyor.
Örneğin Avrupa'nın yükselen yatırım destinasyonlarından Karadağ, Dubai 'de yatırım yapan gayrimenkul yatırımcılarının odağına girdi.
NATO üyesi olan, para birimi euro olan, 2028'de AB'ye tam üye olacağı resmi olarak açıklanan Karadağ'da Birleşik Arap Emirlikleri vatandaşları, 2025'te 23 milyon euronun üstünde gayrimenkul alımı yaptılar. Dubai gibi merkezlerde emlak yatırımı yapan Rus, Türk, Amerikalı ve Avrupalı yatırımcıların ilgisinin de Türkiye ve Karadağ'a kaymaya başladığı bildiriliyor. Level Immigration & Properties CEO'su Haitham Ahmet Alamarioğlu da yatırımcıların çatışma riski düşük, hukuki altyapısı güçlü ve uzun vadeli güvenlik sunan ülkelere yöneldiğini belirterek, Altın Vize talebinde Avrupa ve Karayipler'in öne çıktığını söyledi. Jeopolitik risk dönemlerinde Avrupa'nın "güvenli liman" algısının güçlendiğini ifade eden Alamarioğlu, "Avrupa'da yatırım yoluyla oturum programları, yatırımcılar için yalnızca seyahat kolaylığı değil, aynı zamanda uzun vadeli yaşam ve güvenlik planının bir parçası olarak görülüyor. Yunanistan başta olmak üzere AB içinde oturum hakkı sunan programlara talep güçlü şekilde devam ediyor" diye konuştu.
PANAMA MODELİ
Alamarioğlu, son dönemde Orta Amerika'da yer alan Panama'nın da yatırımcılar açısından dikkat çektiğini vurguladı. Panama'da 300 bin dolar ve üzeri gayrimenkul yatırımıyla kalıcı oturum alınabildiğini söyleyen Alamarioğlu,"Program, 5 yılın ardından vatandaşlık başvuru hakkı tanıyor. Panama pasaportu 140'tan fazla ülkeye vizesiz erişim sağlıyor; İngiltere ve Schengen ülkeleri de bu kapsama dahil. Bu yapı, yatırımcılara hem Amerika kıtasında stratejik bir konum hem de güçlü bir mobilite imkânı sunuyor," ifadelerini kullandı. Alamarioğlu, "Önümüzdeki dönemde yatırımcıların tercihlerinde temel kriter getiri değil, güvenlik ve öngörülebilirlik olacak. Küresel risklerin arttığı her dönemde sermayenin çatışmadan uzak ve istikrarlı bölgelere yöneldiğini görüyoruz," ifadelerini kullandı.
AB KAPISINI ARALAYAN ÜLKELER
Kimi yatırımcılar yatırım yoluyla da olsa AB kapısını bugünden aralamanın peşinde. Bu kapsamda, Yunanistan Golden Visa, yatırımcılara Schengen Bölgesi'nde vizesiz seyahat imkânı sunarken, Dubai modeli daha çok Orta Doğu merkezli bir yaşam ve iş ağına erişim sağlıyor. Alamarioğlu, "AB içinde serbest dolaşım imkânı, özellikle Türkiye'den başvuru yapan yatırımcılar için Yunanistan'ı daha cazip hale getiriyor" ifadelerini kullandı.
Yunanistan'da Golden Visa kapsamında gayrimenkul yatırımı belirli bölgelerde 250 bin eurodan başlarken, Dubai'de yatırım tutarlarının yanı sıra yıllık aidat ve işletme giderleri yatırımcıların maliyet hesaplarında önemli bir kalem oluşturuyor.
Yunanistan gibi kimi ülkeler Avrupa Birliği'nde yasal ve güvenli bir şekilde oturum hakkı elde etmek isteyenleri cezbedebiliyor.
Letonya da bunlardan biri…. Letonya, Avrupa Birliği üyesi olması nedeniyle yatırımcılara AB içinde oturum hakkı ve serbest dolaşım imkânı sunuyor. DTİK Letonya Temsilcisi Fuat Aydemir de Avrupa Birliği kapısını aralayan Letonya'da doğru adımlarla 5 gün gibi kısa bir sürede oturum izni başvurusunun sonuçlandırılabileceğini belirtiyor.
TÜRK YATIRIMCILARIN EĞİLİMLERİ
Yatırırım yoluyla oturum ve vatandaşlık pazarı, küresel ölçekte hızla büyürken Türkiye kaynaklı yatırımcı ilgisi son dört yılda 10 kat arttı. Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımları toplamda yaklaşık 2,5 milyar dolar seviyesini aştığını gösteriyor ki bu Türkiye tarihinin en yüksek dış yatırım rakamlarından biri. 2025'in son verilerine göre Türk yatırımcılar yurtdışında gayrimenkul alımlarında özellikle Birleşik Arap Emirlikleri (özellikle Dubai), Yunanistan, İspanya ve Portekiz'e yönelmiş durumda. Bu ülkeler, hem yatırım karşılığı oturum/serbest dolaşım avantajı sunmaları hem de daha istikrarlı emlak piyasalarıyla dikkat çekiyor.
Level Immigration & Properties CEO'su Haitham Ahmet Alamarioğlu, jeopolitik belirsizlikler ve vergisel planlama ihtiyacının yatırımcıları daha seçici ve temkinli hale getirdiğini söylüyor.
GAYRİMENKULDE HANGİ ÜLKE DAHA RASYONEL?
Uzmanlar yurtdışındaki gayrimenkul yatırımlarında yatırımcılara tanınan hakların sadece mülk edinmekle sınırlı olmadığına dikkat çekiyor. Harvey Law Group Türkiye Müdürü Çiğdem Sarıoğlu Ergut uzun dönemli ikamet, eğitim ve sağlık gibi sosyal haklara erişim, aile üyeleriyle birlikte yaşama imkânı ve bazı programlarda vatandaşlık başvurusu gibi stratejik avantajların da sunulduğunu söylüyor. Ergut'a göre yatırımcılar açısından en belirleyici unsur, çoğunlukla yatırımın amacı…
Çiğdem Sarıoğlu Ergut gayrimenkul yatırımları açısından hangi ülke daha rasyonel sorusuna "Rasyonel pazar tanımı yatırımcının temel hedeflerine göre şekillenmektedir" yanıtını veriyor ve şöyle devam ediyor:
"Karayip ülkelerinde gayrimenkul yatırımları çoğunlukla turizm odaklı otel projeleri üzerinden yapılandırılmakta ve yıllık ortalama yüzde 3–6 aralığında düzenli getiri sunabilmektedir. Bu yatırımlar, yatırım yoluyla vatandaşlık programları kapsamında değerlendirilerek küresel hareketlilik avantajı ile finansal getiriyi birlikte sunmaktadır. Yunanistan'da Golden Visa kapsamındaki gayrimenkul yatırımları, kısa süreli kiralamaya yönelik kısıtlamalar nedeniyle daha çok uzun vadeli elde tutma ve değer artışı perspektifiyle ele alınmaktadır. Dubai ise vergi avantajları, güçlü talep yapısı ve doğru segmentlerde sağlanabilen istikrarlı kira getirisi sayesinde hem finansal getiri hem de yaşam ve iş merkezi hedefi olan yatırımcılar için öne çıkmaktadır. En sağlıklı yatırım kararı, oturum, vatandaşlık ve getiri beklentilerinin birlikte değerlendirilmesiyle mümkündür."
Güçlü hukuki altyapıya sahip, uzun süredir uygulanan ve şeffaf başvuru süreçleri sunan programların daha öngörülebilir olduğunu dile getiren Ergut, bu nedenle yatırımcılar için hız ve maliyet kadar, uzun vadeli hukuki güvenliğin ve siyasi dayanıklılığın da belirleyici olduğunu dile getiriyor.
GÜVENLİ LİMAN ARAYIŞI ÖNE ÇIKIYOR
Bununla birlikte yabancı ülkelerde yatırım yapan kitlenin profili de değişiyor. Geçmişte seyahat özgürlüğü ve ikinci pasaport motivasyonu ön plandayken, günümüzde başvurular Orta Doğu, Türkiye, Rusya, Asya ve Latin Amerika gibi daha geniş bir coğrafyaya yayıldı.
Ergut'a göre, motivasyon tarafında da siyasi ve ekonomik öngörülebilirlik, varlıkların korunması, aileyle güvenli bir ülkede yaşama ve çocukların eğitimi gibi unsurlar öne çıkıyor. Ergut, "Yatırımcılar artık yalnızca minimum tutarı değil, yatırımın likiditesini, hukuki güvenliğini ve uzun vadeli sürdürülebilirliğini de dikkate alıyor.
Bu çerçevede pasaport hâlâ önemli olmakla birlikte, güvenli liman arayışı giderek daha belirleyici hale geliyor" diyor. Bu süreçte aracı kurumların sürecin başından itibaren doğru, şeffaf ve mevzuata tam uyumlu bilgi sunmak yönünde kritik bir sorumluluğu bulunuyor. Ergut "Yanlış yönlendirme riskleri en çok yatırım tutarı, programın sağladığı hakların kapsamı, ikamet veya kullanım şartları ve sürecin zamanlaması gibi alanlarda ortaya çıkmakta. Özellikle yatırımın otomatik olarak vatandaşlık ya da kalıcı haklar sağladığı yönündeki eksik veya hatalı anlatımlar, yatırımcı açısından ciddi hukuki ve mali riskler doğurabilmekte. Bu nedenle aracı kurumların satış odaklı değil, hukuki çerçeve ve riskler konusunda da açık ve sorumlu bir yaklaşım benimsemesi büyük önem taşımakta" uyarısında bulunuyor.
TÜRKİYE'DE YABANCILARA TANINAN HAKLAR
Yabancılara gayrimenkul yatırımı karşılığı vatandaşlık hakkı tanıyan ülkelerden biri de Türkiye. Bu kapsamda, başvuru sahibinin toplam değeri en az 400.000 Amerikan Doları olan bir veya birden fazla taşınmazı kendi adına satın alması gerekir.
Taşınmazın en az üç yıl boyunca elde tutulması zorunludur. Bu süre içinde taşınmaz kiraya verilebilir ve kira geliri elde edilebilir; ancak satış veya devri mümkün değildir.
Finansal avantajlarının yanı sıra Türkiye, Müslüman ağırlıklı nüfus, modern altyapısı ve 110'dan fazla ülkeye vizesiz veya kapıda vize ile seyahat imkânı sağlayan pasaportu ile öne çıkmaktadır. Ayrıca Türk vatandaşlığı için gayrimenkul yatırımı yapan kişiler, çifte vatandaşlık hakkını da koruyabilmektedir. Bu yönleriyle Türkiye, yatırım ile vatandaşlık veren ülkeler arasında hem inanç hem de özgürlük dengesini sağlayan en cazip seçeneklerden biri olarak konumlanmaktadır.
Yeni Bir Hayat Danışmanlık CEO'su Şevki Akaydın, çoğunlukla Türkiye'ye yönelimin Arap ülkelerinden geleceğini öngörürken bu noktada tüm dünyada ikinci vatandaşlık verilmeyen Afganistan, Kuzey Kore gibi ülkelere ilişkin evrensel prosedürün uygulanması gerektiği görüşünde.
SİCİL ARAŞTIRMASI MUTLAKA YAPILMALI
Yatırım veya gayrimenkul alımı ile vatandaşlık alımlarında devletlerin çok ciddi bir sicil araştırmasında bulunduğunu belirten Akaydın, en kısa sürede Avrupa Birliği vatandaşlığı veren Malta Vatandaşlık Programı'ndan bir örnekle Malta'nın yatırılan paranın hakkaniyetinden yatırım yapacak kişinin ticari ilişkilerine kadar uzanan çerçevede gerçekleştirdiği sicil araştırmasına benzer yöntemlerin Türkiye'de de uygulanmasının önemine değiniyor.
Avrupa ve Amerika da dahil olmak üzere dünya genelinde baş göstermeye başlayan ve yasa dışı yollarla ülkelere giriş yapanlara yönelik muhafazakarlaşma dalgalanmasının yatırım yollu vatandaşlık alımıyla bağdaştırılmaması gerektiğini belirten Şevki Akaydın, ülkelerin yatırımı aktarmak için sunduğu kanalların ülke ekonomisine katkıda bulunduğunu ve dünya genelinde yatırımlara yönelik ciddi bir teşvik olduğunun da altını çiziyor.
Özetle yatırım yoluyla vatandaşlık, artık yalnızca bir pasaport meselesi değil; sermayenin kendine yeni bir gelecek haritası çizme biçimi. Bu haritada kazanç kadar, hukuki güvenlik, siyasi istikrar ve sürdürülebilirlik de belirleyici oluyor.
YATIRIM YOLUYLA VATANDAŞLIK VEREN ÜLKELER
İNGİLTERE
Türklere 5 yıllık bir süreç sonucunda İngiliz vatandaşlığı veriliyor. Ancak bunun için başvuranın İngiltere'de tek kişilik bile olsa bir iş kurması ve günlük yaşamı idame ettirebilecek kadar İngilizce bilgisi olması gerekiyor.
UK Investor Visa denilen İngiltere yatırımcı vizesi başvurusu yapabilmek için de İngiltere'ye en az £2.000.000 tutarında sermaye girişi sağlaması gerekiyor. Bu meblağ ile İngiltere'de devlet veya belirli şartlar içinde özel sektör şirket tahvilleri almanız ve 5 yıl süre yatırımınızı muhafaza etmeniz gerekiyor.
Yatırım tutarınız £5.000.000 ise bu süre 3 yıla, £10.000.000 tutarında bir yatırım sonucunda ise 2 yıla inmektedir. Gerekli süre sonunda İngiltere'de daimi oturum hakkı elde edilirken, 1 yıllık bir ek süre sonrasında ise İngiliz vatandaşlığı başvurusu yapabilirsiniz.
İNGİLTERE DIŞI AVRUPA BİRLİĞİ ÜLKELERİ
Malta: Yatırımcı programı ülkede kalma zorunluluğu olmadan ve benzer programlara göre çok daha kısa bir süre de Avrupa Birliği vatandaşlığı ve pasaportunun kapılarını açıyor. Daimi oturum için 250 bin Euroluk devlet tahvili, vatandaşlık için ise 650 bin Euro istiyor
İspanya: 500.000 euroluk gayrimenkul yatırımı ile oturum veriyor, ayrıca Schengen ülkeleri içinde serbest dolaşım fırsatı da sunuyor. İstenilen koşullar yerine geldiğinde altı yıl ve on yıl gibi iki farklı süre sonunda vatandaşlık başvurusu yapılabiliyor.
Portekiz: Vatandaşlık kurallarını değiştirdi. Artık gayrimenkul alanlara vatandaşlık verilmiyor. Ancak ülke hala yatırım programlarıyla vatandaşlık alımını destekleyen ülkelerden biri. 250 bin Euro'luk bağış ya da 500 bin Euro'luk fon yatırımı yapıldığında ve bu fona 5 yıl boyunca hiç dokunmazsanız, yılda 7 gün ülkede ikamet ederseniz vatandaşlık başvurusu yapabiliyorsunuz.
Bulgaristan: Yatırımcı programı ile kısa süre içinde Bulgar vatandaşı olma ve Avrupa Birliği pasaportu edinmek mümkün. Bu programda yapılan yatırım devlet güvencesi altında olup ve belirli bir süre sonunda size iade ediliyor. 512 bin Euroluk bir yatırım gerektiriyor.
Güney Kıbrıs: 5 milyon euroluk bir gayrimenkul yatırımı yapılması halinde Avrupa Birliği'nin kapılarını açıyor.
Macaristan: Başvuru sahibi ve ailesi herhangi bir gayrimenkul alımı yapmadan daimi oturum şansı elde eder. 300 bin euroluk yatırım şartı olan program Macaristan'da bulunma zorunluluğu getirmez. Ayrıca herhangi bir istihdam yaratma zorunluluğu da yok. Başvuru sahibi bütün süreci kendi ülkesinden yürütebilir. İlk oturum izni 6 aylık verilir ve daha sonra ise daimi oturum iznine sahip olursunuz.
Letonya: Oturum iznine giden üç ana yasal yol mevcut. Faaliyet gösteren mevcut bir şirkete sermaye yatırımı yaparak ortak olunması, en az 250 bin Euro değerinde bir gayrimenkul satın alınması, ülkede yeni bir şirket kurarak sermaye girişi sağlanması ve ticari faaliyete başlanması. Standart prosedürde başvurular genellikle 30 gün içinde sonuçlanıyor.
Yunanistan: Asgari 250 bin euro tutarında (şehir merkezlerinde bu rakam 400 bin ile 800 bin euro arasında) gayrimenkul yatırımı yapan yabancı yatırımcılar ve aileleri için oturum izni (Golden Visa) veriliyor; bu oturum izni yatırım sürdüğü sürece yenilenebiliyor ve 7 yıl sonra AB vatandaşlığı başvurusuna hak tanıyabiliyor. Schengen Bölgesi'nde vizesiz seyahat gibi avantajları da bulunuyor. Sürekli ikamet zorunluluğu bulunmuyor.
DUBAİ – BİRLEŞİK ARAP EMİRLİKLERİ
Dubai ve BAE'de yatırımcılar için sağlanan "Golden Visa", genellikle 5–10 yıllık oturum hakkı veriyor. Ancak bu programlar doğrudan vatandaşlık/pasaport hakkı sunmuyor. Gayrimenkul yatırımı: en az 2 milyon AED (yaklaşık 500 000 €) civarında olması bekleniyor.
A.B.D.
Amerika'da E1 ve E2 girişimci programlarında 100 bin dolarlık bir iş kurma zorunluluğu var. Her iki program da geçici çalışma izni vermekte ve belirli zaman dilimlerinde yenilenmektedir. EB5 yatırımcı programı ise iki yıllık Greencard ile süreci başlatmakta, daha sonra kalıcı Greencard'a dönüşmektedir.5 yıllık sürede en az 2,5 yıl Amerika'da kalındığı takdirde Amerikan vatandaşlığı için başvuru hakkı kazanılmaktadır. 500 bin dolarlık bir yatırım gerekmektedir. Mart ayından itibaren bu tutarın 800 bin dolar olması öngörülmektedir.
KARAYİPLER
Bölgedeki beş ülke, Karayipler Vatandaşlık-Yatırım Programlarını daha şeffaf, güvenilir ve küresel standartlara uygun hale getirmek için birlik oluşturdu. Bununla birlikte ülkelerin asgari yatırım tutarları değişiklik gösteriyor: Dominica: 200 000 USD, Antigua & Barbuda: 230 000 USD, St. Kitts & Nevis: 250 000 USD (hisse veya bağış modeli)
150'den fazla ülkeye vizesiz erişim modeli
Karayip'lerde yalnızca beş ülkenin sunduğu model, yatırım karşılığında doğrudan vatandaşlık ve güçlü bir pasaport imkânı sağlıyor. Saint Kitts & Nevis, oturum veya fiziksel ikamet şartı aramayan yapısı ve 3–6 ay gibi kısa sürede sonuçlanan süreciyle öne çıkıyor.
Level Immigration & Properties Danışmanlık Hizmetleri CEO'su Haitham Ahmet Alamarioğlu, Saint Kitts & Nevis programını Golden Visa modellerinden ayıran temel farkın doğrudan vatandaşlık olduğunu söyledi. Alamarioğlu "Golden Visa'lar tek bir ülkede sınırlı oturum hakkı verirken, Saint Kitts tam vatandaşlıkla birlikte seyahat, yaşam, eğitim ve uluslararası iş yapma özgürlüğünü çok daha geniş bir çerçevede sunar. Ayrıca bu vatandaşlık yeni nesillere de doğrudan aktarılır. Saint Kitts & Nevis'te vatandaşlığın yer değiştirmeden alınabilmesi süreci pratik hale getiriyor ve yatırımcıların karar süresini kısaltıyor. 150'den fazla ülkeye vizesiz seyahat imkânı, yatırımcılar için önemli bir esneklik sağlıyor" dedi.
OTURUM İZNİ YERİNE HAPİS CEZASI GELEBİLİR
Türk vatandaşlarının yoğun ilgi gösterdiği Yunanistan Golden Visa programında bazı yanlış işlemler Golden Visa haklarınızın iptal olmasına hatta 10 yıl hapis cezası almanıza neden olabilir!
Avukat Özge Özmen Korkut, "Özellikle emlak değerinin yanlış beyan edilmesi, Yunan ceza kanunu gereğince bir suç teşkil etmekte. Yunanistan son dönemde buna ilişkin yaptırımları artırdı. Bu durum tespit edilirse özellikle aldığınız golden visa iptal edilir. Bunun yanı sıra 10 yıla varan hapis cezalarıyla karşı karşıya kalmanız söz konusu" dedi
Karar sürecinde kritik noktalar
Golden Visa programları tek tip değil, her ülkede aynı anlama gelmiyor. Statünün süresi, hakların kapsamı ve uzun vadeli sonuçlar mutlaka doğru analiz edilmeli. Oturum programı ile Vatandaşlık programı ayrıdır.
Oturum programları (Golden Visa) yatırımcıya uzun süreli yaşam hakkı sağlar; fakat doğrudan vatandaşlık vermez — genellikle ek yıllar ikamet ve uyum şartları gerektirir.
Vatandaşlık programları (özellikle Karayipler'de) yatırım karşılığında doğrudan pasaport hakkı sunar. Örneğin; Dubai'de yatırımcı oturum alırken pasaport verilmezken, Karayip ülkelerinde direkt vatandaşlık/ikamet belgeleri verilebiliyor.
İnternet ve sosyal medyada dolaşan yanlış bilgilere karşı dikkatli olunmalı. Yetkisiz kişiler "garantili oturum" gibi yanıltıcı vaatlerle insanları mağdur edebilmektedir.
Yatırımın çıkış stratejisi en az giriş kadar önemli.
Gayrimenkulün ikinci el likiditesi, kiralama serbestisi ve yatırım süresi dolmadan satışa izin verilip verilmediği mutlaka sorgulanmalıdır. Bazı ülkelerde vatandaşlık alındıktan sonra dahi satış kısıtları devam edebilmektedir.
Tapunun freehold (tam mülkiyet) mi yoksa leasehold (süreli kullanım) mı olduğu netleştirilmelidir. Özellikle Karayipler ve Orta Doğu'da yatırımcıların fiilen mülk sahibi değil, belirli süreli kullanım hakkı elde ettiği modeller yaygındır.
Garantili kira" söylemleri dikkatle incelenmelidir. Bu tür garantilerin kim tarafından verildiği, hangi sözleşmeye dayandığı, devlet güvencesi içerip içermediği mutlaka yazılı ve hukuki karşılığıyla sorgulanmalıdır.
Yatırım yapılan ülkede; kira gelirinin, satış kazancının, miras ve veraset vergilerinin Türkiye ile çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları kapsamında nasıl ele alındığı önceden analiz edilmelidir.
Bazı ülkelerde merkezi hükümetten bağımsız olarak yerel yönetimler, kısa dönem kiralama, kullanım amacı veya bölgesel yatırım limitleri getirebilmektedir. Bugün yasal olan bir model, yarın fiilen işlevsiz hale gelebilir.
Yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık programları, seçim dönemlerinde en hızlı değiştirilen alanlar arasında yer alır. Programın kaç yıldır yürürlükte olduğu, geçmişte kaç kez revize edildiği, uluslararası baskılara maruz kalıp kalmadığı önemli göstergelerdir.
Programların sunduğu haklar yalnızca başvuru sahibini değil; eş-18 yaş üstü çocuklar, anne-baba kapsayıp kapsamadığına göre ciddi maliyet farkları yaratabilir.
Bazı ülkelerde vatandaşlık alındıktan sonra minimum ikamet süresi, yıllık beyan zorunluluğu, askerlik / vergi yükümlülükleri devam edebilmektedir. "Vatandaşlık alındı, dosya kapandı" algısı yanıltıcıdır.
Yatırım yapılan ülkenin döviz rejimi, bankacılık sistemi, sermaye transferi kısıtları gibi unsurlar, yatırımın nakde çevrilmesini doğrudan etkileyebilir.
ÜLKE TERCİHLERİNDE NERELERE DİKKAT EDİLMELİ
Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, Türkiye'den yurt dışındaki Golden Visa ve yatırım yoluyla vatandaşlık programlarına yönelen talebin parasal büyüklüğünün 2020 yılında 213 milyon dolar seviyesindeyken, 2025'in ilk 11 ayında 2,4 milyar doları aştığına dikkat çekiyor. Yıllıkta 3 milyar dolara yaklaşmaya başladı. Bu tablo, dört yıl içinde 10 katın üzerinde bir büyümeye işaret ediyor. Bu hızlı yükselişin, yatırımcılar açısından daha temkinli ve seçici hareket edilmesi gereken bir döneme işaret ettiğini ifade eden Narazan, bu noktada nasıl hareket edilmesi gerektiğini de şöyle paylaşıyor:
"Ülke tercihinde yalnızca yatırım tutarına ya da başvuru koşullarına odaklanmak yeterli olmuyor. Programların hukuki çerçevesi, uygulamadaki istikrarı, uzun vadeli sürdürülebilirliği ve olası düzenleme değişikliklerine karşı sunduğu öngörülebilirlik mutlaka dikkate alınmalı. Ayrıca yatırımın hangi varlık üzerinden yapıldığı, bu varlığın kullanımına ilişkin kısıtlar ve yatırımcının ilerleyen dönemde karşılaşabileceği yükümlülükler de karar sürecinin önemli parçaları. Bu pazarda doğru ülke ve doğru yapı seçimi, kısa vadeli maliyet avantajlarından çok hukuki güvenlik ve şeffaf süreçler üzerinden belirleyici hale gelmiş durumda."
VATANDAŞLIK KARARI KKTC'DE EMLAK FİYATLARINI ETKİLER
SOA Holding Yönetim Kurulu Başkanı Yalçın Artukoğlu, Türk vatandaşlarına gayrimenkul yatırımı karşılığı KKTC vatandaşlığı verilmesine ilişkin düzenlemenin gayrimenkul piyasasında talep artışı yaratarak özellikle belirli bölgelerde konut fiyatları ve arsa değerlerini yukarı çekebileceğini ifade ediyor. Aynı şekilde kira piyasasında da talep artışına bağlı olarak fiyat baskısı oluşturacağını söyleyen Artukoğlu "Bu durum, yatırımcı açısından olumlu görünse de yerel halkın konuta erişimi açısından dikkatle ele alınması gereken bir risk alanı yaratır. Burada kritik olan, arzın nasıl yönetileceğidir. Eğer konut üretimi yalnızca yatırım odaklı projeler üzerinden şekillenir ve sosyal konut, yerel halkın ihtiyaçlarına yönelik projeler ihmal edilirse, konuta erişim ciddi biçimde zorlaşabilir. Bu nedenle piyasanın dengeli büyümesi için yatırım amaçlı projelerle yerel kullanım amaçlı projelerin net biçimde ayrıştırılması gerekir" uyarısında bulunuyor. Bu düzenlemenin yatırımcı profilini belirgin biçimde dönüştüreceğine dikkat çeken Artukoğlu, şunları ekliyor:
"Yalnızca Türk vatandaşlarına açık olması, KKTC ile kültürel ve sosyal bağ kurmaya daha istekli, uzun vadeli düşünen bir yatırımcı kitlesini öne çıkarır. Vatandaşlık gibi kalıcı bir hak, yatırımcıyı kısa vadeli al-sat yaklaşımından uzaklaştırarak daha sorumlu ve uzun vadeli kararlar almaya yönlendirir. Bu durum, spekülatif yatırımların azalmasına ve daha nitelikli, yaşam odaklı projelerin artmasına katkı sağlar. Dolayısıyla düzenlemenin, doğru yönetildiği takdirde, piyasayı daha sağlıklı ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşturma potansiyeli bulunmaktadır."
SOA Holding Yönetim Kurulu Başkanı Yalçın Artukoğlu'na göre, KKTC'nin uluslararası statüsü yatırım güvenliğinde soru işaretleri yaratabiliyor. "Ancak KKTC'nin kendi hukuk sistemi içerisinde mülkiyet hakları ve tapu süreçleri net ve işleyen bir yapıya sahip." Doğru planlama ve denetimle desteklendiği takdirde bu düzenlemenin KKTC gayrimenkul sektörü için bir dönüm noktası olabileceğini ifade eden Artukoğlu, "Önümüzdeki 5–10 yıl içerisinde daha planlı, daha nitelikli ve yaşam odaklı projelerin öne çıktığı bir piyasa yapısı görmek mümkün. Yatırımcılara en önemli önerim, süreci yalnızca "vatandaşlık" başlığı üzerinden değerlendirmemeleri olur. Projenin hukuki altyapısı, geliştiricinin güvenilirliği, bölgenin uzun vadeli potansiyeli ve yaşam kalitesi mutlaka detaylı şekilde incelenmeli" diye konuştu.
YAPAY ZEKA TÜRKİYE'Yİ İŞARET EDİYOR
Yapay zeka dostumuz Chat GBT'ye hangi ülkeye yatırım yapalım diye sorduk. "Şahsi cevabım net ama tek seçenekli değil" diyen Chat GBT, "Ben olsam uzun vadede Türkiye'yi seçerdim" diyor.
İşte zeki dostumuzun yanıtı:
"Amaç PASAPORT ise → Karayipler
En hızlı, en az bürokrasi, en düşük maliyet. Ama şunu bilerek: Bu bir gayrimenkul yatırımı değil, "hak satın alma" işlemidir. Değer artışı ya da güçlü kira beklentisi sınırlıdır.
Amaç AB erişimi ve güvenli liman ise → Yunanistan
Oturum + Schengen, hukuki öngörülebilirlik. Ama programın sıkılaşma riski ve artan eşikler yatırımcıyı zorluyor.
Amaç vergi, prestij ve küresel yaşam ise → Dubai
Çok güçlü bir marka, vergi avantajı yüksek. Ama vatandaşlık yok, fiyatlar pahalı, getiri daha sınırlı.
Amaç hem vatandaşlık hem gerçek getiri ise → Türkiye
Ben olsam uzun vadeli, reel getiri odaklı yatırım için Türkiye'yi seçerdim. Neden? 400 bin USD ile hem vatandaşlık hem güçlü iç Pazar. Kiralama talebi gerçek. Konut sadece "belge" değil, ekonomik araç. Jeopolitik olarak yatırımcı için hâlâ cazip…"
Portekiz'e ilgi artıyor
Portekiz Göç ve İltica Ajansı (AIMA) tarafından yayımlanan 2024 Göç ve İltica Raporu, yatırım yoluyla oturum programı olarak bilinen Golden Visa kapsamında verilen izinlere ilişkin dikkat çekici veriler ortaya koydu. Rapora göre 2024 yılında yatırım yoluyla toplam 2.081 oturum izni verildi. Yatırımcıların milliyetlerine bakıldığında ise 406 başvuru ile Amerika Birleşik Devletleri ilk sırada yer aldı. Türkiye ise 128 başvuru ile 6. sırada yer alıyor. Harvey Law Group Türkiye Direktörü Çiğdem Sarıoğlu Ergut, "Portekiz Golden Visa programı yatırımcılar için yalnızca bir oturum izni değil; aynı zamanda küresel mobilite, Avrupa'ya erişim ve uluslararası hareket kabiliyeti açısından stratejik bir araç" dedi.
Karayip pasaportları iptal mi?
Amerika Birleşik Devletleri (ABD), son dönemde kritik bir açıklama yaptı. Bu ülkelerin vatandaşlarının vize ve seyahat işlemlerinde kısıtlamalara gidilebileceğini duyurdu. Hatta bazı ülkeler yönünden göçmen vizesi işlemlerini durdurdu. Bu durum Karayip pasaportlarının iptal edildiği iddiasının ortaya atılmasına neden oldu. Konuya açıklık getiren Avukat Özge Özmen Korkut, "En önemli nedenlerinden birisi, bu ülkelerden vatandaşlık almak isteyen kişilerin geçmiş incelemesine ilişkin denetimlerin sıkı yapılmamış olması. Amerika bu konularda çok daha sıkı denetimlerin yapılmasını öngörüyor. Bunun haricinde bu ülke programlarında genellikle fiziki ikamet şartı aranmıyor. Bu durum da ABD gibi ülkelerin bu ülkelere kısıtlamalar getirmesine neden oluyor. Bu da özellikle turist ve öğrenci vizesiyle orada bulunan kişiler için oldukça kritik bir gelişme olarak karşımıza çıkıyor. Dolayısıyla Karayip ülkelerindeki vatandaşlık programlarına dahil olmak isteyen kişilerin özellikle uluslararası arenada oldukça güçlü ve iyi itibarlı ülkeleri tercih etmeleri ve kendilerine en uygun ülkeleri seçmeleri önemlidir. Bu nedenle, Karayip bölgesindeki pasaportlardan faydalanan kişilerin bir B planının olması da avantajlı olacaktır." diyor.
