"Yatırımcı artık Avrupa ile sürdürülebilir bir bağ istiyor"
ÜRÜN DİRİER/ Son yıllarda Schengen başvurularında uzayan randevu süreleri, artan belge talepleri ve öngörülemeyen değerlendirme süreçleri, sık seyahat eden kişiler için dahi önemli bir belirsizlik yaratıyor. Schengen vizesi süreçlerinde yaşanan belirsizlikler, yatırım yoluyla oturum hakkı sağlayan Golden Visa programlarına olan ilgiyi artırıyor.
Günümüzde yatırımcıların bakış açısı eskiye kıyasla çok daha geniş bir perspektife dayanıyor. Küresel hareketliliğin iş, eğitim ve yaşam planlamasında belirleyici hale geldiği bir dönemde oturum hakkı, yatırımcılar için stratejik bir erişim aracına dönüşüyor. Programların en önemli avantajlarından biri, birçok ülkede eş ve çocukların yanı sıra belirli koşullarda ebeveynlerin de başvuru kapsamına dahil edilebilmesi. Böylece yatırım tek bir kişiye değil, tüm aileye Avrupa ile bağlantı kurma imkanı sağlıyor.
Golden Visa programlarına yönelik ilginin son dönemde belirgin şekilde arttığını ifade eden Astons Türkiye Direktörü Yağız Yiğit, "Bunun temel nedeni yalnızca vize süreçlerinde yaşanan zorluklar değil. Yatırımcılar artık Avrupa ile daha güçlü ve sürdürülebilir bir bağ kurmak istiyor. Golden Visa, yatırım karşılığında oturum hakkı sunarken aynı zamanda Schengen bölgesinde serbest dolaşım, aile bireylerini kapsayan bir yapı ve euro bazlı gayrimenkul yatırımı gibi çok katmanlı avantajlar sağlıyor. Özellikle Avrupa'daki programların giderek daha seçici hale geldiği düşünüldüğünde, mevcut fırsat penceresinin yatırımcılar açısından stratejik önem taşıdığına inanıyoruz" diyor.
Son dönemde yatırımcıların Avrupa'da yaşam, ikinci oturum veya vatandaşlık taleplerinde dikkat çekici bir artış yaşanıyor. Bu talebin temel nedenleri nelerdir ve siz sahada bu değişimi nasıl gözlemliyorsunuz?
Son yıllarda Avrupa'ya yönelik yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık talebindeki artışı tek bir nedene indirgemek mümkün değil. Bu aslında küresel ölçekte yatırımcı davranışının yeniden tanımlandığı bir döneme işaret ediyor. Öncelikle yatırımcılar artık varlıklarını tek bir ülkede veya tek bir para biriminde yoğunlaştırmak istemiyor. Özellikle küresel ekonomik dalgalanmaların arttığı bir ortamda, varlık çeşitlendirme ihtiyacı çok daha stratejik bir hale geldi. Bunun yanında Euro ve dolar bazlı gelir elde etme isteği de yatırım kararlarını doğrudan etkiliyor. Yatırımcılar yalnızca değer artışı değil, aynı zamanda düzenli ve öngörülebilir döviz geliri yaratmayı hedefliyor. Bununla birlikte belki de en önemli dönüşüm, "küresel mobilite" kavramında yaşanıyor. Artık insanlar yalnızca yatırım yapmıyor; kendileri ve aileleri için alternatif yaşam alanları, eğitim fırsatları ve gerektiğinde taşınabilecekleri bir gelecek inşa ediyorlar. Bu nedenle yatırım, klasik finansal bir araç olmaktan çıkıp yaşam stratejisinin merkezine yerleşmiş durumda.
Türkiye'deki yatırımcıların yurt dışı yatırım motivasyonlarını nasıl değerlendiriyorsunuz? Son dönemde yatırımcı profilinde ne gibi değişimler gözlemliyorsunuz?
Türk yatırımcıların yurtdışına yönelimi son yıllarda belirgin şekilde hızlandı ve bu eğilim artık geçici bir trend değil, yapısal bir dönüşüm olarak karşımıza çıkıyor. Eskiden daha çok yüksek gelir grubunun değerlendirdiği yurtdışı gayrimenkul yatırımı, bugün orta ve üst segment yatırımcılar için uzun vadeli finansal planlamanın doğal bir parçası haline geldi.
Bu değişimin arkasında üç temel motivasyon görüyoruz. Birincisi varlık çeşitlendirme ihtiyacı; yatırımcılar artık tüm varlıklarını tek bir ekonomik yapıya bağlı tutmak istemiyor. İkincisi döviz bazlı gelir arayışı; Euro veya dolar üzerinden kira geliri elde etmek, yerel para birimindeki dalgalanmalara karşı güçlü bir koruma sağlıyor. Üçüncüsü ise yaşam planlaması ve küresel hareketlilik; eğitim, yaşam kalitesi ve gelecek güvenliğiyle doğrudan ilişkili bir strateji.
Özellikle son dönemde yatırımcı profilinde dikkat çekici bir bilinçlenme görüyoruz. Yatırımcılar artık çok daha araştırmacı, karşılaştırmalı düşünen ve uzun vadeli plan yapan bir yapıya sahip. Ailelerin özellikle çocuklarının eğitim geleceğini merkeze alarak karar verdiğini net bir şekilde gözlemliyoruz.
Türk yatırımcıların en çok ilgi gösterdiği Golden Visa ve yatırım yoluyla vatandaşlık (CBI) programları hangileri? Bu tercihleri şekillendiren başlıca faktörler nelerdir?
Türk yatırımcılar açısından en güçlü talep açık ara şekilde Yunanistan Golden Visa programında yoğunlaşıyor. Bunun temel nedeni, programın hem erişilebilir hem de yatırım açısından rasyonel bir yapı sunmasıdır. Özellikle Avrupa Birliği içinde oturum hakkı sağlayan ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım imkânı tanıyan bir program olması, yatırımcılar için ciddi bir değer yaratıyor. Bunun yanında Karayipler vatandaşlık programları da özellikle pasaport gücü ve global mobilite arayan yatırımcılar için önemli bir alternatif oluşturuyor. Ancak genel eğilim, yatırımcıların artık tek bir avantaj yerine çok katmanlı fayda sunan programlara yönelmesi şeklinde gelişiyor. Yani yalnızca oturum değil, aynı zamanda kira getirisi, değer artışı ve yaşam opsiyonu birlikte değerlendiriliyor.
Yunanistan Golden Visa programı son dönemde Türk yatırımcılar arasında neden öne çıkıyor? Programın sunduğu avantajları nasıl değerlendiriyorsunuz?
Yunanistan Golden Visa programı Türk yatırımcılar için son yıllarda en güçlü alternatif haline geldi çünkü birçok önemli kriteri aynı anda karşılayabiliyor. 250.000 Euro'dan başlayan yatırım eşiği, Avrupa standartlarına göre oldukça erişilebilir bir seviye sunuyor. Bunun yanında sürecin 3 ila 6 ay gibi oldukça hızlı ilerlemesi ve minimum ikamet zorunluluğu olmaması, programı son derece pratik hale getiriyor. Buna ek olarak coğrafi yakınlık, kültürel benzerlik ve Avrupa Birliği üyeliği gibi faktörler de karar sürecini güçlendiriyor. Ancak en kritik unsur, yatırımın yalnızca bir oturum hakkı değil, aynı zamanda Euro bazlı kira geliri ve uzun vadeli değer artışı potansiyeli sunmasıdır. Bu nedenle Yunanistan, Türk yatırımcılar için hem finansal hem de yaşam stratejisi açısından dengeli bir çözüm haline gelmiş durumda.
Yunanistan gayrimenkul piyasasını yatırım potansiyeli açısından nasıl değerlendiriyorsunuz? Hangi bölgeler yatırımcıların ilgisini çekiyor ve bu pazarda önümüzdeki döneme ilişkin beklentileriniz nelerdir?
Yunanistan gayrimenkul piyasası son yıllarda spekülatif dalgalanmalardan uzaklaşarak daha dengeli ve sürdürülebilir bir büyüme yapısına geçti. Ortalama yüzde 7 seviyelerinde yıllık fiyat artışı ve yüzde 4–5 bandında kira getirisi, piyasayı Avrupa içinde istikrarlı yatırım alanlarından biri haline getiriyor. Özellikle Atina ve çevresi yatırımcı ilgisinin merkezinde yer alıyor. Atina Rivierası olarak bilinen Glyfada, Voula ve Vouliagmeni hattı hem yaşam kalitesi hem de uzun vadeli değer artışı açısından öne çıkarken, Elliniko bölgesi Avrupa'nın en büyük kentsel dönüşüm projelerinden biri olarak dikkat çekiyor. Bu bölgeler yalnızca bugünkü talep nedeniyle değil, gelecekte yaratacağı değer potansiyeli nedeniyle de yatırımcıların odağında yer alıyor.
Golden Visa programlarında yatırımcıların kararlarını etkileyen unsurlar neler? Eğitim, yaşam kalitesi, sağlık sistemi, mobilite ve uzun vadeli oturum hakları gibi kriterlerin önemi nasıl değişiyor?
Günümüz yatırımcısı artık fiyat odaklı bir yaklaşım yerine çok daha analitik ve uzun vadeli bir bakış açısı benimsiyor. Lokasyonun gelişim potansiyeli, altyapı yatırımları, kira talebi, likidite ve hukuki güvence artık temel belirleyiciler arasında yer alıyor. Bunun yanında sürdürülebilirlik ve enerji verimliliği gibi kriterler de giderek daha önemli hale geliyor. Yatırımcılar artık sadece bugünkü getiriyi değil, 10–15 yıl sonraki piyasa değerini de hesaba katarak karar veriyor. Bu da özellikle dönüşüm bölgelerini ve planlı gelişim alanlarını çok daha cazip hale getiriyor.
Önümüzdeki dönemde küresel yatırım, mobilite ve ikinci oturum/vatandaşlık programlarına yönelik talebin nasıl şekilleneceğini öngörüyorsunuz?
Önümüzdeki dönemde yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık programlarının daha da entegre bir yapıya evrileceğini düşünüyoruz. Yatırım artık yalnızca finansal bir enstrüman değil; eğitim, sağlık, yaşam kalitesi ve mobiliteyi kapsayan bütünsel bir karar haline geliyor. Aynı zamanda dijitalleşme sayesinde süreçlerin çok daha hızlı ve erişilebilir hale gelmesi, yatırımcı davranışını da değiştiriyor. Coğrafi bağımsızlık kavramı güçlenirken, yatırımcılar dünyanın farklı noktalarında aynı anda varlık tutabilme esnekliğine sahip oluyor.
En çok hangi ülkelere en çok başvuru oluyor? Bu ülkelerin en çok tercih edilmesinin sebebi nedir?
Türk yatırımcılar açısından en yoğun ilgi gören ülke Yunanistan'dır. Bunun yanında Birleşik Arap Emirlikleri ve Karayipler vatandaşlık programları da önemli alternatifler olarak öne çıkıyor. Bu ülkelerin tercih edilmesinin temelinde farklı ama tamamlayıcı avantajlar bulunuyor. Avrupa için Schengen erişimi ve yaşam kalitesi, Orta Doğu için vergi avantajı ve hızlı süreçler, Karayipler için ise güçlü pasaport ve küresel mobilite imkânı yatırımcı kararlarını şekillendiriyor.