PARA ANKARA/ HÜLYA GENÇ SERTKAYA Kentsel dönüşümün ve konut arzının hızlandırılması için çalışmalar yoğunlaştı. Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) çalışmalarını son aşamaya getirdiği düzenlemeyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF), gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak. Yeni düzenlemeyle, konut üreticilerinin ihtiyaç duyacakları finansmanı, sermaye piyasalarından temin edebilmeleri için alternatif bir enstrüman olarak Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (Proje GYF) kurulacak. Unvanlarında "proje" ibaresine yer veren GYF'ler, kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapabilecek. SPK tarafından hayata geçirilecek olan proje, yatırımcıların proje kaynaklı risklerinin azaltılabilmesi amacıyla teminat mekanizması getirecek. Böylece fonun hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan hakları da güvence altına alınmış olacak. Fon faaliyetleriyle ilgili yatırım kararını etkileyebilecek değişikliklerde yatırımcılara fondan çıkış hakkı da getiriliyor. Böylece tasarruf sahipleri küçük birikimlerini gayrimenkul projelerinde değerlendirebilecek. Yatırımcılar proje bitiminde gayrimenkulün satışından ya da kirasından gelir elde edebileceği gibi ev sahibi olma imkanına da kavuşuyor..
Bu arada rezerv yapı alanının kapsamını genişleten, uygulama alanında hak sahipliği ve diğer uygulamalarda değişiklikleri de içeren 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ise 21 Mayıs'ta Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Sektör temsilcileri, önümüzdeki günlerde hayata geçirilecek Proje GYF'yi ve 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine İlişkin Kanun'da değişiklik getiren (9 Kasım'da Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe giren) kanun çerçevesinde çıkarılan uygulama yönetmeliğini değerlendirdi.
TEMİNAT MEKANİZMASI GETİRECEK
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in açıklamalarına göre, fonların teminat temelli sağlam yapısı sayesinde gayrimenkul proje üretimi güvenle hayata geçirilebilecek. Bakan Şimşek, yatırımcıların bu güven ortamında kooperatifçilik mantığıyla küçük birikimlerini değerlendirerek konut sahibi olabileceklerini kaydetti.
Proje GYF ile toplumda genel anlamda tasarruf eğiliminde artış beklendiğini ifade eden Şimşek, düzenlemenin kentsel dönüşümün finansmanında ve konut arzının artırılmasında önemli bir enstrüman olacağını dile getirdi. Şimşek, "Bu yatırım fonları, gerek geliştirecekleri projeler gerekse diğer projelerden alabilecekleri konut nitelikli bağımsız bölümlerle konut piyasasında arz hareketliliğini artıracak ve böylelikle fiyatların düşüş eğilimine geçmesinde çok büyük katkılar sağlayabilecek. Bu canlanma, konut piyasasının geneline yayılacak. Düzenleme, konut üreticilerinin ihtiyaç duyacakları finansmanı, sermaye piyasalarından temin edebilmeleri için de çok değerli bir alternatif oluşturacak" dedi.
"KONUTA ERİŞİM KOLAYLAŞACAK"
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, çalışmaları devam eden Proje GYF'nin kentsel dönüşüm ve konut arzının artırılmasına etkisini değerlendirdi. Şimdiye kadar GYF'lerin, sadece tamamlanmış gayrimenkullere yatırım yapma yetkisine sahip olup, bu hususun özel sektör projelerine yatırım yapma imkanını kısıtladığına işaret eden Tanrıvermiş, şunları söyledi:
"GYF'ler, mevcut koşullarda yeni inşa edilecek gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işleriyle uğraşamaz. Ancak TOKİ, İller Bankası, belediyeler ve bunların bağlı ortaklıkları/ iştirakleri ve imtiyazlı şirketler tarafından gerçekleştirilmiş inşaat ruhsatı alınmış projeler, inşaatın tamamlanma oranı önemli olmadan fon portföyüne alınabiliyor. Bu durum da özel sektör aleyhine haksız rekabet teşkil ettiği biçimde değerlendiriliyordu. Yeni düzenleme, GYF'lerin portföylerini genişleterek projelerin inşaat aşamasına da yatırım yapabilme yetkisi sağlayacak. Bu değişiklik ile konut arzının artması ve fiyatlar üzerindeki baskıyı azaltarak konuta erişimin kolaylaşması bekleniyor. Haksız rekabetin önüne geçilebilmesi ve projelerin tamamlanma riskinin önlenebilmesi, yatırımcıların korunabilmesi için proje aşamasında olan yatırımlarda bina tamamlama sigortası yapılması gibi zorunlu koşullar da yeni düzenlemede yer almalı. Projenin bir faydası da kentsel dönüşüme olacak. Dönüşüm projeleri genellikle yüksek tutarda finansmana ihtiyaç duyarlar. Proje GYF'ler, bu tür projelere fon sağlayarak dönüşüm sürecini hızlandıracak ve şehirlerin yenilenmesine katkı sağlayacak. Bu da yaşanabilirlik ve daha iyi çevre kalitesi açısından olumlu etkilere sahip olacak. Kentsel dönüşüm alanlarına özellikle kaynak sağlanması bakımından bu tür Proje GYF'lerin Türkiye'nin çeşitli illerine ya da bölgelerine dağılması esas.
"YETERLİ OLMADI!"
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, GYF'lerin, tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapılar olduğunu vurgulayarak, mevcut durumda portföyün asgari yüzde 80'inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması gerektiğini ifade etti. Hepşen, şunları kaydetti:
"Bu kapsamda gayrimenkul yatırım fonuna arsa ve arazilere ilave olarak yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş (iskan ruhsatı alınmış) gayrimenkuller dahil edilebilir. Mevzuat hükümlerince, inşaat ruhsatı almamış ya da henüz hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projelerinde muhtemel getiriler yüksek olsa dahi bu projeler fona dahil edilemez. 30 Kasım 2016'da mevzuatta yapılan bir düzenleme ile istisna getirilmiş ve GYF'ler Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümleri inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, fon portföyüne dahil edebilir hale gelmişlerdir. Ancak bu düzenleme konut arzının sermaye piyasaları üzerinden artırılması noktasında yeterli olmamıştır."
184 GYF BULUNUYOR
Hazine ve Maliye Bakanı Şimşek'in açıklamalarına göre SPK tarafından ihraç belgesi onaylanan 184 gayrimenkul yatırım fonu (GYF) bulunuyor. Halihazırda portföyü oluşan 149 fon varken, bu fonların portföy büyüklüğü ise 82.7 milyar lira civarında. Bakan Şimşek, yeni düzenlemeyle bu fonların sayısının artmasının beklendiğini vurguladı.
GYF'lere ilişkin detaylar ise Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici'den geldi. Gelişmiş ülkelerdeki GYF sayısı ve büyüklüğünün Türkiye'nin çok üstünde olduğunu vurgulayan Çekici, konut üretimine ve kentsel dönüşüm süreçlerine katkı sağlaması beklenen proje gayrimenkul yatırım fonu düzenlemesinin de yakın zamanda hayata geçmesiyle birlikte GYF sayısının 2024 yılı sonunda 200'ün üzerinde olmasının öngörüldüğünü söyledi. 2022 ve 2023 yıllarının GYF'ler açısından büyüme yılı olduğuna işaret eden Çekici, şunları söyledi:
"İhraç belgesi onaylanmış olan GYF sayısı 2022 yılı sonunda 95 iken bu sayı 2023 yılı sonunda 134'e ulaştı. İhraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım almış olan fonlar dahil olmak üzere toplam 142 gayrimenkul yatırım fonu bulunuyor. Türkiye'de 2024 yılı ilk çeyreğinde 82.7 milyar lira seviyesini geçen gayrimenkul yatırım fonu pazar büyüklüğünün, 2018 yılı son çeyreğinden itibaren her çeyrek arttı. 2024 yılının ilk çeyrek rakamları, 2023 yılının aynı çeyreği ile kıyaslandığında GYF pazar büyüklüğü yüzde 121.7 artışla 34.2 milyar liradan 75.8 milyar lira büyüklüğe ulaştı."
DAHA FAZLA FIRSAT…
Proje GYF kurulması yoluyla gayrimenkul yatırım fonlarının yelpazesinin genişletilmesinin muhtemel olduğunu söyleyen Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, bunun da proje GYF'leri kuracak portföy yönetim şirketleri açısından yatırımcı sayısının ve muhtemel kar potansiyellerinin artacağı anlamına geldiğini dile getirdi. Bu nedenle yeni Proje GYF'lerin kurulması ve gün geçtikçe sayılarının artmasının beklendiğini dile getiren Tanrıvermiş, "Yatırımcılar açısından ise daha geniş bir yelpazede risk ve getiri profillerine uygun fonların seçilebilmesinin önü açılacak. Ancak özellikle konut erişilebilirliğinin sağlanmasında nitelikli yatırımcı tanımının değişerek düşük ya da orta gelirli ailelerin de desteklenmesi sağlanmalı. Proje GYF'lerin konut arzını artırma ve kentsel dönüşüm gibi alanlarda etkili olacağı düşünüldüğünde, bu fonların çeşitli bölgelerde ve farklı projelerde kurulması bekleniyor. Fon sayısının artması, gayrimenkul yatırımcıları için daha fazla fırsat ve çeşitlilik anlamına gelmektedir. Dolayısıyla bu konu ile ilgili yapılacak düzenlemelerde konut arzının belirli bölgelerde yoğunlaşmaması ve Türkiye'nin ihtiyacını karşılayacak şekilde kurgulanması hayati önem taşımaktadır" diye konuştu.
FAİZ DESTEĞİ ARTIRILMALI
Prof. Dr. Tanrıvermiş, Türkiye'de dönüşüm ve konut arzının artırılması için finansman yöntemlerinin çeşitlendirilmesi, bu alanda sürdürülebilir ve etkili çözümler geliştirilmesinin önem taşıdığını vurguladı. Alternatif finansman araçlarının ve teşviklerinin de sisteme entegre edilmesinin elzem hale geldiğini söyleyen Tanrıvermiş, "Bu durum, projelerin daha etkin ve sürdürülebilir bir şekilde yürütülmesi için kritik öneme sahip. Kamu ve özel sektör arasındaki işbirlikleri teşvik edilerek özel finansal destek mekanizmaları oluşturulmalı ve yerel yönetimlerin proje bazlı yatırım fonları geliştirilmeli" ifadelerini kullandı.
Kentsel dönüşüm süreçlerinin ya da konut arzının finansmanı süreçlerinde faiz desteklerinin genellikle yetersiz kaldığını ve kentsel dönüşüm kredisi kullanımlarında uygulama sorunları ile karşılaşıldığını söyleyen Tanrıvermiş, şunları aktardı:
"Kredilere erişim şartları kolaylaştırılmalı ve faiz desteği artırılmalı. Ayrıca, farklı gelir gruplarına yönelik özel kredi ürünleri geliştirilmeli ve düşük gelirli haneler için özel finansman seçenekleri sunulmalıdır. Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında sermaye piyasası araçlarının kullanımı da oldukça yetersiz durumda. Gayrimenkul Sertifikaları (GMS), GYF ve Dönüşüm Sertifikaları (DS) gibi menkul kıymetler yaygınlaştırılmalı ve çeşitlendirilerek dönüşüm finansmanında kullanılmalı. Belediyeler ile kamu kurumları tarafından ihraç edilebilecek tahviller ile proje bazlı finansman sağlanabilmeli."
Tanrıvermiş, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın yönlendirici ve finansman sağlayıcı bir görev üstlenmesi gerektiğini vurguladı. Başkanlık bünyesinde kurulan Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğü tarafından kentsel dönüşüm süreçlerinde finansman aracı olarak altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığı kurması konusunda planlı ve kontrollü hareket edilmesi gerektiğini belirten Tanrıvermiş, "Genel Müdürlüğün personel yapısı bu süreci etkin yönetebilecek kişilerden oluşturulmalı. Gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanları aktif rol almalı" dedi.
"KİTLESEL FONLAMA PLATFORMLARI YAYGINLAŞTIRILSIN"
Tanrıvermiş, yurtdışında yaygın bir gayrimenkul finansman aracı olarak kullanılan kitlesel fonlama (crowdfunding) platformları ve sosyal etki tahvillerinin (social impact bonds) Türkiye'de de yaygınlaştırılması gerektiğini vurguladı. Tanrıvermiş, açıklamalarını şöyle sürdürdü:
"Bu finansman araçlarının etkin kullanımı için merkezi hükümet tarafından gerekli yasal düzenlemeler yapılmalı, özel sektör ve yabancı yatırımcılar projelere doğrudan sermaye sağlamak üzere teşvik edilmeli. Dünya Bankası gibi uluslararası kuruluşların da, yerel yönetim tahvilleri için garantör olarak hareket etmesi sağlanmalı. Dünya Bankası ve Avrupa Yatırım Bankası gibi uluslararası finans kuruluşlarından sağlanabilecek krediler ve hibeler değerlendirilmeli. Özellikle çevresel ve sosyal açıdan sürdürülebilir projeler için bu tür kaynaklar büyük önem taşır. Enerji verimliliği ve çevre dostu projelere yönelik yeşil finansman ve sürdürülebilirlik kredileri sağlanmalı. Bu tür krediler, düşük faiz oranları ve uzun vadeli geri ödeme planları ile desteklenebilir. Bu öneriler, Türkiye'de kentsel dönüşüm projelerinin daha etkili, sürdürülebilir ve kapsayıcı bir şekilde gerçekleştirilmesine katkı sağlayacaktır."
REZERV YAPI ALANI BAKANLIKÇA BELİRLENECEK
Şimdi de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 21 Mayıs'ta Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin öne çıkan bazı noktalarına göz atalım. Yönetmeliğe göre rezerv yapı alanı, alanın özelliğine göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca istenen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden, Başkanlığı'n teklifi üzerine Bakanlıkça belirlenecek. TOKİ veya İdare, Başkanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilecek. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince, gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya hazırlanarak Başkanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilecek. Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluşları ve bunların iştirakleri hariç olmak üzere, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30'unun mülkiyetinin Başkanlığa devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekecek.
YETKİ DEĞİŞİMİ YAPILDI
Yeni yönetmelik ile rezerv yapı alanının kapsamının genişletildiğini vurgulayan Prof. Dr. Tanrıvermiş, rezerv yapı alanı için yeni bir yerleşim alanı zorunluluğunun ortadan kaldırıldığını dile getirdi. Rezerv yapı alanı tespitine yönelik yetki değişimi yapıldığına dikkat çeken Tanrıvermiş, "Rezerv yapı alanlarının belirlenmesi Başkanlıkça re'sen gerçekleştirilmeyecek; bunun yerine Başkanlığın teklifi üzerine Bakanlıkça belirlenecek. Bu aşamada merkezi bir yapının rezerv yapı alanı belirlenmesi sürecine dahil olması, rezerv yapı alanı kavramının sınırları genişletilmiş olsa da sürecin denetimi açısından yerinde bir düzenleme. Rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunan taraf gerçek veya özel hukuk kişisi ise, taşınmaz sahiplerinin, bu alanlarda yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30'unun Başkanlığa devredilmesi veya aynı oranda arazinin değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi gerekecek. Bu değişiklik ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülecek olan dönüşüm projelerinin finansmanına ciddi katkı sağlanacağı da bekleniyor" dedi.
TAŞINMAZ MALİKLERİ DE BAŞVURABİLECEK
Yönetmeliğe göre riskli alanlar ise "teknik raporun" da aralarında bulunduğu Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri ihtiva edecek şekilde hazırlanan dosyaya istinaden Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca belirlenecek ve karar alınmak üzere Cumhurbaşkanı'na sunulacak. Başkanlık, kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde, üzerindeki toplam yapı sayısının en az yüzde 65'i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğünü gözeterek belirlenen alanları, "riskli alan" olarak belirlenmek üzere Cumhurbaşkanlığına sunacak.
TOKİ veya İdare ile riskli alan belirlenmesi içindeki alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Başkanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilecek. Bu çerçevede Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca, uygun görülen talepler, Cumhurbaşkanına sunulacak.
KİLİTLİ KAPILAR AÇILACAK…
Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılacak. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmeyecek. Riskli yapıların tespiti; öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılacak. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılacak.
Riskli yapı tespiti Başkanlıkça/İdarece resen yapılabileceği gibi süre verilerek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de istenebilecek. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılacak veya yaptırılacak. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilecek. Malikler tarafından yaptırılmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu olacak. Riskli yapı tespiti yapılmasının; yapıya/bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi veya yapının/bağımsız bölümün kapılarının kilitlenmesi/açılmaması veya tespit için gelenlerin tehdit edilmesi veya cebir ve şiddet kullanılması gibi fiil ve hallerle engellenmesi durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden tespit işlemi, kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen yapılacak, yaptırılacak.
YIKIM İÇİN 90 GÜN SÜRE…
Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilecek. Raporlar, Başkanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenecek ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilecek. Raporlarda herhangi bir eksiklik tespit edilmez ise riskli olan yapılar, en geç 10 işgünü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tutanak düzenlenerek, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilecek ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilecek. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süre ile ilan edilecek.
Riskli yapının yıktırılması için İdarece; 90 günden fazla olmamak üzere süre verilerek ve bu süre içinde yapı tahliye edilmediği ve yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenecek.
"ALTERNATİF GÜVENCE MEKANİZMALARI GELİŞTİRİLMELİ"
Tanrıvermiş, uygulama alanında hak sahipliği ve diğer uygulamalar hakkında yapılan değişikliklere de değindi. Yönetmeliğin 13. maddesindeki "Hazineye ait" ifadesinin "Başkanlığa ait" olarak değiştirildiğini ve Hazine adına tescil edilmiş taşınmazların hak sahipliği çalışmaları kapsamında Başkanlıkça satın alınması durumunda uyulacak hükümler eklendiğini dile getiren Tanrıvermiş, "4. fıkrada, 'riskli alanlar' ibaresine 'rezerv yapı alanları' da eklendi ve rezerv yapı alanlarında uygulanacak teminat hükümleri detaylandırıldı. Ayrıca, bina tamamlama sigortası yaptırılması durumunda teminat verilmesi şartı kaldırıldı. Teminat şartının kaldırılması, özellikle küçük ve orta ölçekli inşaat firmaları için finansal yükü hafifletebilir. Bu durum, daha fazla firmanın kentsel dönüşüm projelerine katılmasını teşvik edebilir. İnşaat firmaları, teminat göstermeden de kredi alabilecekleri için finansmana daha kolay erişebilirler. Bu durum, projelerin finansmanında önemli bir kolaylık sağlayabilir. Ancak; teminatın kaldırılması, projelerin tamamlanmaması durumunda, hak sahiplerinin maruz kalabilecekleri riskleri artırabilir. Bina tamamlama sigortası bu riski bir ölçüde karşılayacak olsa da, sigorta kapsamının yeterliliği ve uygulanabilirliği konusunda soru işaretleri olabilir. Bu noktada yapılması gereken en önemli husus; bina tamamlama sigortasının kapsamı ve uygulanabilirliğinin artırılması. Sigorta şirketlerinin, projelerin tamamlanması durumunda sorumluluklarını eksiksiz yerine getirecek şekilde yapılandırılması gerekiyor. Teminatın yerini alabilecek alternatif güvence mekanizmaları geliştirilmeli" şeklinde konuştu.
KENTSEL DÖNÜŞÜME DANIŞMA ŞİRKETİ GELİYOR
Yönetmeliğe göre kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşları, Başkanlık tarafından lisanslandırılan ticaret şirketleri olacak. Bu kuruluşlar, Kanun kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi süreçlerinde danışmanlık ve uyuşmazlıkların çözümü alanlarında faaliyet gösterecek. Kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşlarında inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi zorunlu olup çalışanların mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Başkanlıkça veya Başkanlıkça uygun görülen kurum ve kuruluşlarca düzenlenecek eğitim programlarına katılmaları gerekli olacak. Faaliyet gösterecek kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşlarının nama yazılı hisse sahiplerinin tamamının meslek gruplarından en az birinde fiilen en az beş yıl kıdeme sahip kişilerden olması gerekecek. Bu kuruluşlar, Başkanlıktan izin belgesi alınması şartıyla herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın ülke genelinde hizmet verecek. Verilen izin belgesi üç yıl için geçerli olacak. İzin belgesi verilirken Başkanlıkça 600 bin Türk Lirası nakdi teminat veya aynı tutarda teminat mektubu alınacak. Kuruluşların faaliyetlerinin herhangi bir sebeple sona ermesi halinde teminat, gerekli incelemeler yapılarak ticari faaliyetin sona erdiğinin Başkanlığa bildirilmesinin ardından bir yıl içerisinde iade edilecek. Bu düzenleme, 9 Kasım 2924 tarihi itibarıyla yürürlüğe girecek.
BAZI MAĞDURİYETLER OLABİLECEK.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Av. Ali Yüksel, yönetmeliğin üç ana noktada önemli değişiklik getirdiğini vurgulayarak, bunları riskli bina süreci, bina yapım desteği ve alan bazlı sistemsel değişiklik olarak sıraladı.
Riskli bina sürecinde, malik oranının 2/3 iken salt çoğunluğa çekilmesinin yasal sınırı önemli ölçüde kolaylaştırdığını vurgulayan Yüksel, "Diğer taraftan, sürecin; riskli yapı maliklerine riskli raporun tebliği, yıkım tahliye tebligatı, maliklerin anlaşmaya davet tebliği işlemleri basit ve kolay hale geldi. Bu olumlu. Ancak burada, tebliğin maliklere e-devletten ulaşması veya muhtarlıkta asılarak yapılması önem kazandı. Burada özellikle binada oturmayan başka yerde olan maliklerle, e devlet kullanmayan, kullanmasını bilmeyen maliklerin mağdur olması gündeme gelebilir. Bazı mağduriyetler olabilecek" dedi.
"ANADOLU İLLERİ İÇİN İŞE YARAYACAK"
Av. Yüksel, bina yapım desteğinin ise, binasını kendi yapmak isteyen malikler için; konutlarda 700 bin liraya kadar hibe, 700 bin liraya kadar da kredi; işyerlerinde ise 350 bin liraya kadar hibe, 350 bin liraya kadar kredi uygulamasının olumlu olduğunu kaydetti. Bu desteğin Anadolu illeri için işe yarayacağını vurgulayan Yüksel, "Büyük şehirler için ise yeterli olmamaktadır. Burada, binadaki tüm maliklerin oybirliği ile başvurmaları da başvuru sayısını azaltabilecektir" ifadelerini kullandı.
Alan bazlı yeniliğin ise, rezerv yapı alanlarında olduğuna dikkat çeken Yüksel, şunları kaydetti:
"Bu alanlar daha önce, boş ve yapılaşmamış alanların aşırı yüklü yapılı alanlardaki fazlalığın transferi amacıyla getirilmişti. Bu yüzden genelde boş veya gecekondu alanları seçilmekteydi. Danıştay, yapılı alanlardaki kararları iptal etmekteydi. Bu kez şehir içindeki yapılı alaların da Bakanlık kararı iler rezerv alan yapılabilmesinin önü açılmış oldu. Bu konu, önce kanuna sonra yönetmeliğe girdi. Bu konu kamuoyunda, bazı alanlarda haksız şekilde rezerv alanı ilan edilerek müteahhitlere rant sağlanacağına dair yorumlar getirdi. Ancak buradaki endişenin büyük oranda yersiz olacağını düşünmekteyim. Sonuçta kamu kurumu olan Bakanlık yapacağı işlemlerde kentsel dönüşüme öncelik vererek kamu yararı amacını taşımayan bir işlem yaparsa, Danıştay'dan yine dönecektir."
KİRALAR NEDENİYLE YIKIM KARARI ALINAMIYOR!...
Yüksel, kentsel dönüşümde binaların yıkılmasının buradan taşınan kişilerin uygun fiyatla kiralık bulabilmesi ile doğrudan bağlantılı olduğunun altını çizdi. Birçok binanın bu yüzden yıkım kararı alamadığını vurgulayan Yüksel, "Bu genel olarak bakıldığında yüzde 30 civarında diyebiliriz. Diğer taraftan da, kentsel dönüşümde hızla yeni bina inşa edilememesi, mevcut yeni yapı stokunun az olması sebebiyle, daire satış fiyatlarını devamlı yukarıya taşıyan bir görünüm oluşturuyor. Burada konut üretiminin sadece piyasa müteahhitlerine bırakılması süreci zorlaştırıyor. TOKİ ve Emlak Konut'un ise gerek kaynaklarının sınırlı olması, deprem bölgesinde en az 10 yıl çalışacak olmaları, diğer yerlerde aksamaya yol açıyor: Çözüm olarak, Bakanlığa da önerdiğimiz gibi, her ilde veya ilçede kamu özel ortaklığı şirketleri, yani kamunun pay sahibi olduğu ancak o il veya ilçedeki kişilerin ya da esnafın ortak olacağı pay alacağı ortaklıklar bu konuya çözüm olabilecektir. Bu şekilde yerel halk ve küçük işletmelerdin parası sisteme çekilerek dönüşümün finans tarafı bir ölçüde çözülebilecektir" diye konuştu.
"DENGELİ BİR SİSTEM KURULMALI"
Shelton Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Kırkıncıoğlu, yeni düzenlemenin kentsel dönüşüm sürecini hızlandıracağını, ancak buradaki ana ve en önemli sorunun rezerv alan oluşturulduktan sonraki süreç olduğunu söyledi. Sürecin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı üzerinden yürütülüp, müteahhide karar verdirecek ve hak sahipleri ile karşı karşıya getirecek herhangi bir sorun oluşturmayan bir sistem geliştirilmesi gerektiğini vurgulayan Kırkıncıoğlu, "Tüm süreç bakanlık üzerinden ilerlemeli. Hak sahiplerinin meşru olmayan tavırları süreci her zaman zora sokuyor. Bunun yönetimi devlet eliyle olmadığı müddetçe de bu şekilde devam edecek. Rezerv alanları acil müdahalelerin yapılması için müteahhit tarafındaki yeterlilikler doğru bir şekilde analiz edilmeli ama hak sahiplerine dengeli bir sistem kurulmalı" dedi.
ÖN ALIM HAKKI
Prof. Dr. Tanrıvermiş, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında 6. madde uyarınca ön alım hakkını kullanabileceğini ve bu hak, tapuya şerh düşülerek üçüncü kişilere satış durumunda geçerli olacağını ifade etti. Başkanlığın ön alım hakkını kullanabilmesi, kamu yararının gözetilmesi açısından önemli olduğunu ifade eden Tanrıvermiş, şunları kaydetti:
"Bu hak, stratejik alanlarda kamuya ait projelerin öncelik kazanmasını sağlar. Ön alım hakkının tapuya şerh düşülerek üçüncü kişilere satışta geçerli olması, gayrimenkul piyasasında şeffaflığı artırabilir. Ancak, yatırımcıların bu hak nedeniyle tereddüt yaşayabileceği ve piyasanın olumsuz etkilenebileceği de göz önünde bulundurulmalı. Bu düzenleme ele alınırken yoksul veya dar gelirli hak sahipleri göz ardı edilmemiş ve onlar için belirli şartlar altında oturma hakkı tanınmıştır. Oturma hakkı, hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyememesi durumunda ve başka bir konutunun olmaması şartıyla geçerli olacak. Yoksul veya dar gelirli hak sahiplerine belirli şartlar altında oturma hakkı tanınması, sosyal adaletin sağlanması açısından olumlu bir adım. Bu düzenleme, dezavantajlı grupların korunmasını ve yaşam alanlarını kaybetmemelerini sağlar. Hak sahibinin vefatı durumunda mirasçılar ancak belirli şartları yerine getirerek Başkanlık hissesini devralabilecekler. Yapılan düzenlemeler, dönüşüm projelerinin hızlandırılması ve daha etkin bir şekilde uygulama yapılması için önemli avantajlar sağlıyor. Ancak, azınlık haklarının korunması, sosyal adaletin sağlanması ve süreçlerin şeffaflığı gibi konulara dikkat edilmesi gerekiyor. Bu düzenlemelerin başarılı bir şekilde uygulanabilmesi için, ilgili tüm paydaşların haklarının ve çıkarlarının dengeli bir şekilde gözetilmesi ve düzenlemelerin etkin bir denetim mekanizması ile desteklenmesi önemli."
Dr. Av. Ali YÜKSEL / Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı
"Yabancı kuruluşların da ilgisini çekecek"
Sermaye piyasaları alanında son dönemde, kentsel dönüşümde ve genel olarak gayrimenkul geliştirme alanında finansal sıkıntılar ve istikrarsızlığın çözümlerinden birisi olarak yeni bazı modeller önerilmektedir. Bunlardan birisi de gerek daha profesyonel ve şeffaf olmaları ve gerekse daha kolay finansa ulaşabilen gayrimenkul yatırım fonlarının kapsamının ve teşviklerinin genişletilmesidir. Bu fonlar şu ana kadar inşaat ve kentsel dönüşüm projelerine yatırım yapamazken, yeni bir tasarıda yapabilir hale gelmektedir. Maliye Bakan Şimşek buna ilişkin olumlu işaretler vermiştir. Bu konu önemli ölçüde bir finans girişi sağlayarak, sistemin hızlanmasını, daha çok konut üretimini sağlayabilecek bir enstrüman olarak görünmektedir. Bu projelerin bu şekilde halka açılması, bir payının kolayca satın alınması, el değiştirebilmesi yabancı kuruluşların da ilgisini çekecektir.
İrfan AŞÇIOĞLU / Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı
"Sektöre ciddi bir hareket gelecek"
Açıklanan yeni düzenleme ile gayrimenkul sektörüne ciddi bir hareket geleceğini düşünüyorum. Konut geliştirme ve kentsel dönüşüm süreçlerinde krediye erişim sorunu, döviz kurlarındaki radikal artış, inşaat maliyetlerindeki ön görülemez senaryolar gibi birçok farklı etmen karşımıza çıkıyor. Konut üretiminin artırılması, kentsel dönüşümün hızlandırılması noktasında kamu-özel sektör iş birliği ve teşvikleri son derece önemli. Devlet, kentsel dönüşüm projelerine yönelik finansal teşvikler, vergi indirimleri ve sübvansiyonlar sağlayarak özel sektörün katılımını artırabilir. Gözlemlerimiz ve kentsel dönüşüme ilişkin gelen talepler doğrultusunda, yayımlanan yönetmeliğin hak sahipleri tarafında istek uyandırdığını ancak yeterli olmadığını söyleyebiliriz. Hak sahipleri, müteahhitlerin imar artırımı yaparak mevcut dairelerinin küçülmemesini ve hatta zenginleşme fırsatı mantığı ile daha fazlasını kendilerine vermesini istiyorlar. İmar artışının özellikle İstanbul'a daha fazla nüfus çekmek demek olduğunu söyleyebiliriz. Kentsel dönüşüm sürecinde ara bulucu olarak kamu-özel sektör iş birliği oldukça önemli, aksi takdirde sürecin ilerlemesi oldukça zor gözüküyor.
Efe BEZCİ / Besa Holding Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
"Yatırımcılara ciddi bir kapı açacak"
Profesyoneller gözetiminde birikimleri en iyi şekilde değerlendirmek için yatırım fonu kuşkusuz çok iyi bir araç. Bizim gibi köklü ve kendini kanıtlamış büyük ölçekli yatırım firmalarının üretkenliği, doğru projelerle yol alması, güven sağlamaları gayrimenkul projelerinde yatırım yaparak bu projelerin getirisinden faydalanmayı arzu eden yatırımcılara ciddi bir kapı açacaktır. Yatırımcı açısından da fon katkıları kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırarak, şu an ülkemiz açısından en büyük sorunlardan biri olan konut sorununun giderilmesine önemli katkı sağlayacak. Deprem ülkesi olan Türkiye'de çok hızlı bir şekilde yaşanılabilir güvenli konutlar için, GYF itici güç olabilir. Konut üretiminin artırılması, kentsel dönüşümün hızlandırılması noktasında, öncelikle konut kredi faizlerinin reel ve kullanılabilir boyuta gelmesi gerekiyor. Bunun da kısa süre içinde dengeye oturacağını tahmin ediyoruz. Şu an ağırlıklı olarak takas ya da öz kaynaklarla ağır aksak gitmeye çalışan sektör için piyasaların açılması, kredilerin eski günlerine dönmesi ve GYF çok büyük önem taşıyor.
Faruk AKBAL / Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı
"Biz de fon kurmayı planlıyoruz"
Fuzul Holding olarak 30 yılı aşkın süredir yatırımcıların ev sahibi olma hayalini gerçeğe dönüştürmek için çalıştık. Şimdiye dek on binlerce ailenin evine kavuşmasına vesile olduk. 2023 yılında erişilebilir konutlar üretmek üzere kurduğumuz Fuzul Topraktan Aşamalı Konut Sistemi ile de şimdiden binin üzerinde konutun arzını gerçekleştirdik. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in proje gayrimenkul yatırım fonları üzerine açıklaması ile birlikte; hayata geçirilecek mevzuatın sektöre can suyu olabileceğini düşünüyoruz. Sermaye piyasası enstrümanları ağırlıklı nitelikli yatırımcıları hedefliyor. Burada düşük tasarruf sahibi olan kesime de konut edindirecek bir kapsamı sağlaması planlanır ise, erişilebilir konut üretimine yönelik bir adım olur ise biz de Fuzul Topraktan olarak fon kurmayı planlıyoruz. Artan konut fiyatlarına karşı olumlu etkiler gösterecek düzenlemeleri destekliyor, vatandaşın konuta erişimini kolaylaştıracak çalışmalarımızı sürdürüyoruz.
Aycan FENERCİOĞLU / Fenercioğlu A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı
"Doğru bir finansman hamlesi"
Gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF), gayrimenkul projelerine yatırım yapması ve buna ilişkin usul ve esasların düzenlenmesini amaçlayan taslak tasarının son aşamaya gelmesi piyasaya olumlu yansır. Sonuçları ise hem yatırımcılar ve konuta ihtiyacı olanlar hem de gayrimenkul sektörü için faydalı bir bütün oluşturur. GYF'lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önünün açılmasıyla, doğru bir finansman hamlesi ele alınmış olur. Zaten sektörün başlıca sorunu olan finansman konusunda atılacak adımlara ihtiyaç vardı. Ancak diğer tüm adımlar uzun vade gerektiriyor. Halbuki fonlar aracılığıyla oluşacak finansman konut arz sorununa daha kısa sürede bir fayda verebilir.
Abdullah KIRKINCIOĞLU / Shelton Yönetim Kurulu Başkanı
"Sektöre taze kan getirecek"
Proje GYF'nin çok olumlu bir adım olduğunu düşünüyorum. Bunun en temel sebeplerinden biri sektörünün finansa kolay erişiminin olmaması. Bu sayede küçük yatırımcının da olaya dahil olmasıyla tüm süreç daha fazla hızlanacak olup konut arz talep dengesine çok ciddi fayda sağlayacak. Aynı zamanda Emlak Konut'un burada teminat mektubu ile müteahhit tarafı destekleyici olması güveni artıracak olup sektöre taze kan getirecek. Mevcut şartlarda artık kentsel dönüşümün müteahhit tarafından yapılması çok güç olmuş olup süreç yönetimini geliştiriciler çözememekte. GYF'den toplanan paralar kentsel dönüşüme çok ciddi fayda sağlayacak ama bankalarla enerjide olduğu gibi uzun ve orta vadeli kredi anlaşmaları için devlet garantör olmalı ve bu süreci desteklemeli. Müteahhit, her ne olursa olsun büyük ölçekli işlerde GYF de olsa tıkanacaktır. Onun için yurtdışı ve yurtiçi destekli proje finansmanlarının ciddi anlamda artırılması fayda sağlayacaktır. GYF'lerde vergisel avantajlari ön plana çıkartıp insanların daha hızlı alım kararı vermesini sağlamak mantıklı olacak. Hepsinden önemlisi devletin sektöre ve yatırımcıya güvence verecek, elini taşın altına koyacak bir mekanizma geliştirmesi tüm süreci hızlandıracak.
Tahir TELLİOĞLU / İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Başkanı
"Sahayı hareketlendirecek somut adımlar bekliyoruz"
Sektörle, sektör temsilcileriyle bir araya gelmeden yapılan düzenlemeler sahada karşılık bulamıyor. Her zaman ifade ettiğimiz üzere, sektörde maliyetleri oluşturan sebepleri ortaya koyup, bu sorunlara yönelik düzenlemeler yapılmadıkça sorunlar çözülmez. Somut bir örnek vereyim. Girdi maliyetleri artmamasına karşın çimento sektörü son iki yılda yüzde 2 bin 500 zam yaptı. Çimento sektörünün son bir ayda yaptığı zam ise yüzde 35-40 aralığında. Sahayı hareketlendirecek somut adımlar bekliyoruz. Elbette Proje GYF'nin sektöre katkısı olur, ancak bizim problemlerimizi çözecek düzeyde bir katkı sağlamaz.
Prof. Dr. Abdulkadir DEVELİ / Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Öğretim Üyesi
"İnşaat sektörünü hareketlendirmesi bekleniyor"
Proje GYF'nin amacı finansmanda sorun yaşayan inşaat sektörünü rahatlatmak. Bunun diğer GYF'lerden farkı ise proje aşamasındaki gayrimenkul projelerini de destekliyor olması. Proje GYF ile sektörün rahatlaması, finansmana erişmesi sağlanacak. Bu da SPK gözetiminde olacak. Üretimin artmasına bağlı olarak konut fiyatlarının da düşmesi bekleniyor. Fakat hacmi görmek gerekir. Ne kadarlık fonla ne kadarlık proje destekleniyor. Hanehalkı açısından ise tasarruf etme imkanı ortaya çıkacak. Hanehalkları proje GYF'lere ortak olacak. Proje bitiminde gelir elde edecek veya oranına göre ev sahibi olma hakkını elde edecek. Bu projelerin inşaat sektörünü hareketlendirmesi bekleniyor. Halihazırda uygulanan sıkı para ve maliye politikası iç piyasada tüketimi soğutmakta. 200'den fazla sektörü doğrudan ve dolaylı etkileyen inşaat sektörünün, bu noktada içerideki ekonomik faaliyeti destekleme imkanı ortaya çıkacak. Proje GYF'nin kentsel dönüşümü de destekleyeceğini düşünüyoruz. Çünkü şu anda İstanbul'da kentsel dönüşüm bekleyen çok sayıda konut var. Konutların en temel ihtiyacı ise finansmana ulaşabilmek. Makul bir finansman ortamında kentsel dönüşüm projelerinin daha da hızlanacağını söyleyebiliriz.
Emlak Konut'tan "Güvenli Yatırım, Güvenli Gelecek" kampanyası
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Emlak Konut GYO, "Güvenli Yatırım, Güvenli Gelecek" sloganıyla kampanya başlattı. Kampanya, ister peşin alımlarda yüzde 25 indirim, ister yarısı peşin iki yıl ödemesiz veya 1.29 vade oranıyla 72 aya varan taksitlerle ev sahibi olma fırsatı sunuyor. Emlak Konut GYO'nun kampanyasında İstanbul başta olmak üzere İzmir, Balıkesir ve Denizli'nin yer aldığı 16 proje kapsamında yaklaşık 2 bin konut satışa çıkarılıyor. Kampanya için herhangi bir başvuru şartı aranmıyor. Dört ayrı ödeme planının sunulduğu kampanyaya göre peşin satışta yüzde 25 indirim yapılıyor. Vade farksız satış koşulunda yüzde 25 peşinat alınıyor, 6, 12 ve 24. aylarda yüzde 25 ara ödeme yapılıyor. İki yıl ödemesiz satış koşuluyla satışta, yüzde 50 peşinat alınıyor, kalan yarısı da 1.29 vade farkıyla 24 ay sonra ödeme imkanıyla sunuluyor. Sabit artan taksitli satış koşulunda ise yüzde 25 peşinat, 1.29 vade farkıyla 72 aylık sabit artan taksit seçenekleri olacak. Kampanya detaylarını düzenlediği basın toplantısında duyuran Emlak Konut GYO Genel Müdürü Cengiz Erdem, Emlak Konut ödeme sistemiyle, kampanyalarının bankasız-kefilsiz olarak vatandaşları ev sahibi olmaları için dört ayrı ödeme koşulunu içerdiğini kaydetti.
