HÜLYA GENÇ SERTKAYA / Konut sektörü 2025 yılını rekorla kapatmaya hazırlanıyor. Her ne kadar kasımda konut satışları aylık ve yıllık bazda gerilese de, yılın 11 aylık dönemine ilişkin veriler 2025'te 1.5 milyon barajının aşılacağına işaret ediyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye genelinde kasımda 141 bin 100 konut satıldı. Konut satışları kasımda yıllık yüzde 7.8, aylık 14.1 azaldı. Ocak-kasım döneminde ise yıllık yüzde 13.3 artarak 1 milyon 434 bin 133 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları kasımda yıllık yüzde 1.4 azalarak 21 bin 499, yılın 11 ayında yüzde 53.5 artışla 207 bin 519 oldu. Kasımda 5 bin 483, ocak-kasım döneminde ise 49 bin 973 ipotekli konut satışı ilk el olarak gerçekleşti. Diğer konut satışları kasımda yıllık yüzde 8.8 azalarak 119 bin 601, ocak-kasım döneminde yüzde 8.5 artarak 1 milyon 226 bin 614 oldu. Kasımda ilk el konut satış sayısı yıllık yüzde 5.4 azalarak 46 bin 589, yılın 11 ayında yıllık yüzde 8.9 artarak 444 bin 96, ikinci el konut satışları kasımda yıllık yüzde 8.9 azalarak 94 bin 511, yılın 11 ayında yıllık yüzde 15.4 artarak 990 bin 37 olarak gerçekleşti.
YABANCILARA SATIŞ GERİLEDİ
Yabancılara yapılan konut satışları kasımda yıllık yüzde 9.7 azalarak bin 943, yılın 11 ayında yüzde 11.1 azalarak 18 bin 993 oldu. Kasımda ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 310 ile Rusya Federasyonu, 159 ile Ukrayna ve 151 ile Almanya vatandaşlarına yapıldı.
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, yabancılara konut satışlarındaki gerilemenin, sektördeki yapısal dönüşümün önemli bir göstergesi olduğu görüşünde. Bu gerilemenin, talep kanalının fiyatları destekleyici rolünün zayıfladığını ortaya koyduğunu vurgulayan Tanrıvermiş, "Küresel belirsizlikler, ülke risk primi ve mevzuat değişikliklerinin etkisiyle yabancı talebindeki bu zayıflama, özellikle büyükşehirlerde konut fiyatlarının yukarı yönlü hareketini sınırlayan ve vatandaşların konuta erişebilirliğine katkı yapan bir unsur olarak değerlendiriliyor. Yabancıların konut ve diğer gayrimenkul taleplerinin azalışında; konut edinerek istisnai vatandaşlık edinimi süreçleri ile değerleme çalışmasının sıkı denetimi ile Türkiye'ye rakip ülkelerin artan cazibesi etkili oluyor" diye konuştu.
REEL BAZDA GERİLEME SERİSİ SONA ERDİ
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan konut fiyat endeksi (KFE), 2025 Kasım'da yıllık yüzde 2.7 artarak 204.2 seviyesinde gerçekleşti. KFE, kasımda yıllık bazda yüzde 31.4 artarken, aynı dönemde reel olarak yüzde 0.3 oranında artış gösterdi. Böylece konut fiyatlarında reel bazda gerileme serisi 21 ay sonra bitti.
Geçen hafta inşaat sektöründeki gelişmelerin izlenmesi ve değerlendirilmesi amacıyla hesaplanan inşaat üretim istatistikleri de açıklandı. TÜİK verilerine göre inşaat üretimi ekimde aylık yüzde 0.1 azalırken, yıllık yüzde 28 artış gösterdi. Ekimde, bina inşaatı sektörü endeksi aylık yüzde 0.2 azalırken, yıllık yüzde 28.8 arttı. Bina dışı yapıların inşaatı sektörü endeksi aylık yüzde 1.4, yıllık yüzde 21.8 artarken, özel inşaat faaliyetleri sektörü endeksi ise aylık yüzde 0.6 azaldı, yıllık yüzde 29.9 artış gösterdi. Önceki hafta açıklanan inşaat maliyet endeksi ise ekimde aylık yüzde 0.98, yıllık yüzde 22.57 artış gösterdi. TÜİK verilerine göre, ekimde aylık bazda malzeme endeksi yüzde 1.18, işçilik endeksi yüzde 0.55 arttı.
"SEKTÖR YENİ YATIRIM KARARLARINDA DAHA TEMKİNLİ"
Prof. Dr. Tanrıvermiş, inşaat üretim endeksi verilerinin sektörün arz tarafında güçlü bir faaliyet düzeyine işaret ettiğini vurguladı. Ekimde inşaat üretimi, bina inşaatı ve özel inşaat faaliyetlerinde yıllık bazda yüksek artış yaşandığına dikkat çeken Tanrıvermiş, "Bu durum, müteahhitlerin ve inşaat firmalarının geçmiş dönem talep beklentileri doğrultusunda üretimi sürdürdüğünü gösteriyor. Ancak aylık bazda üretimde görülen sınırlı gerileme, sektörün yeni yatırım kararlarında daha temkinli davrandığını ve talep sinyallerini yakından izlediğini ortaya koyuyor. İnşaat maliyet endeksi ise konut piyasasındaki temel baskı unsurunun devam ettiğini açık biçimde gösteriyor. Ekim inşaat maliyetleri yıllık bazda yüzde 22,57 artarken, özellikle işçilik maliyetlerindeki yüzde 30'u aşan artış, maliyet baskısının kalıcı ve yapısal nitelikte olduğuna işaret ediyor. Aylık artış oranlarının ise yüzde 1 civarında seyretmesi, maliyet enflasyonunun hız kestiğini, ancak yüksek seviyelerde kalmaya devam ettiğini gösteriyor. Bu görünüm, konut fiyatlarında sert düşüşlerin önünde önemli bir engel oluşturuyor" dedi.
"SEKTÖR KABUK DEĞİŞTİRDİ"
Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdulkadir Develi ise, sektörün 2025 yılında sadece rakamlarla değil, düzenlemelerle de kabuk değiştirdiğine dikkat çekiyor. Develi, "2025'te zorunlu hale gelen çipli kimlik kartı ile tapu işlemi ve doğrulanmış ilan sistemi sayesinde, sektördeki bilgi kirliliği ve dolandırıcılık vakaları minimize edildi. Meclis'te kabul edilen ve 2026'yı doğrudan etkileyecek düzenleme ile emlak vergisi artışlarına getirilen 'bir önceki yılın en fazla iki katı' sınırı, mülk sahipleri için mali öngörülebilirlik sağladı. Kira gelirlerinin beyanında ve tapu harçlarında dijital takip sistemlerinin devreye alınması, kayıt dışılığı azaltarak devletin vergi gelirlerini optimize etti. Sektördeki bu tablo, dezenflasyon süreci ve Orta Vadeli Program (OVP) ile kusursuz bir uyum içerisinde. OVP'nin ana omurgasını oluşturan 'sosyal konut üretimi' ve 'kentsel dönüşüm' projeleri (Yarısı Bizden vb.), 2025'te inşaat üretim endeksini diri tutan en büyük motor oldu. İthal girdi oranı düşük olan inşaat sektörü, yerli kaynaklarla yarattığı bu devasa hacimle cari açığı artırmadan ekonomik büyümeye (GSYH) en büyük katkıyı veren sektörlerden biri oldu. İstanbul ve büyükşehirlerde kira desteklerinin güncellenmesi, dar gelirli vatandaşın barınma krizine OVP vizyonuyla paralel bir çözüm sundu" diye konuştu.
BÜTÇE KASIMDA 169.5 MİLYAR LİRA FAZLA VERDİ
Merkezi yönetim bütçesi kasımda 169 milyar 486 milyon lira fazla verdi. Hazine ve Maliye Bakanlığı verilerine göre, kasımda merkezi yönetim bütçe giderleri yıllık yüzde 30.7 artışla 1 trilyon 250.1 milyar lira, bütçe gelirleri yüzde 51.1 artışla 1 trilyon 419.6 milyar lira olarak gerçekleşti. Faiz giderlerinin yıllık yüzde 19.4 azalışla 117.9 milyar lira faiz, dışı bütçe giderlerinin yüzde 39.8 artışla 1 trilyon 132.2 milyar lira olduğu kasımda, faiz dışı fazla ise 287.4 milyar lira oldu. Kasımda vergi gelirleri yüzde 55.3 artışla 1 trilyon 272.5 milyar lira düzeyinde gerçekleşti.
Ocak-kasım döneminde merkezi yönetim bütçe giderleri yüzde 41.6 artışla 12 trilyon 842.6 milyar lira, bütçe gelirleri yıllık yüzde 48.5 artışla 11 trilyon 571.6 milyar lira olurken, bütçe dengesi yıllık yüzde 0.5 artışla 1 trilyon 271 milyar lira açık verdi. 2025'in 11 ayında faiz giderleri yüzde 62.1 artışla 1 trilyon 937.7 milyar lira, faiz dışı bütçe giderleri yüzde 38.5 artışla 10 trilyon 904.9 milyar lira düzeyinde gerçekleşirken, faiz dışı denge 666.7 milyar lira fazla verdi. Yılın 11 ayında vergi gelirleri yüzde 51.6 artışla 10 trilyon lirayı aştı.
HİZMET ÜRETİM ENDEKSİ YILLIK YÜZDE 3.4 ARTTI
Geçen hafta ekonominin önemli bir parçası olan hizmet sektöründeki üretim faaliyetlerinin fiyat etkilerinden arındırılmış kısa dönemli hareketlerini ölçen hizmet üretim endeksi de açıklandı. TÜİK verilerine göre, hizmet üretim endeksi ekimde yıllık yüzde 3.4 artarken, aylık yüzde 0.3 azaldı.
Çiftçinin üreterek piyasaya satışını yaptığı ürünlerin ilk el satış fiyatlarındaki zaman içerisinde meydana gelen değişimlerin oransal göstergesini izlemek amacıyla aylık olarak hesaplanan tarım ürünleri üretici fiyat endeksi (Tarım-ÜFE) kasımda aylık yüzde 1.56 azalırken, yıllık yüzde 31.45 arttı. TÜİK verilerine göre, yıllık değişimin en yüksek olduğu alt grup yüzde 122.79 artış ile yumuşak çekirdekli meyveler ve sert çekirdekli meyveler, aylık değişimin en yüksek olduğu alt grup yüzde 38.02 azalış ile tropikal ve subtropikal meyveler oldu.
TÜRKİYE'DE SGP AB ORTALAMASININ YÜZDE 28 ALTINDA
TÜİK, geçen hafta 2024 yılı satınalma gücü paritesi (SGP) verilerini de açıkladı. Türkiye'nin satın alma gücü paritesine göre, kişi başına gayrisafi yurt içi hasıla (GSYH) endeksi 2024 için 72 oldu. SGP ayrıntılı olarak tanımlanmış standart bir mal ve hizmet sepetinin farklı ülkelerdeki fiyat oranı olarak tanımlanıyor. Avrupa Birliği İstatistik Ofisi'nce (Eurostat) açıklanan SGP verilerine göre kişi başına GSYH endeksi 2024'te 27 Avrupa Birliği (AB) ülkesi ortalaması 100 iken, bu değer Türkiye için 72 oldu ve AB ortalamasının yüzde 28 altında kaldı. Karşılaştırmalarda yer alan 36 ülke arasında SGP'ye göre kişi başına GSYH endeksi en yüksek ülke 245 ile Lüksemburg, en düşük ülke ise 35 ile Bosna-Hersek oldu. Türkiye'nin fiili bireysel tüketime ilişkin fiyat düzeyi endeksi, 2024 yılı sonuçlarına göre 51 oldu. Bu, AB ülkeleri genelinde 100 euro karşılığı satın alınan aynı mal ve hizmetin Türkiye'de 51 euro karşılığı lira ile satın alınabileceğini gösterdi. Tüketicilerin göreli refah düzeylerinin karşılaştırılmasında kullanılan kişi başına fiili bireysel tüketim düzeyi 27 AB ülkesi ortalaması 100 iken, Türkiye için 71 oldu ve AB ortalamasının yüzde 29 altında kaldı. Karşılaştırmalarda yer alan 36 ülke arasında kişi başına fiili bireysel tüketim değeri en yüksek ülke 146 ile Lüksemburg, en düşük ülke ise 42 ile Bosna-Hersek oldu. Türkiye'nin fiili bireysel tüketime ilişkin fiyat düzeyi endeksi ise, 51 olarak belirlendi. Bu değer, AB ülkeleri genelinde 100 euro karşılığı satın alınan aynı mal ve hizmet sepetinin Türkiye'de 51 euro karşılığı Türk Lirası ile satın alınabileceğini gösterdi.
Prof. Dr. Abdulkadir DEVELİ / Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Öğretim Üyesi
"Enflasyona karşı koruma kalkanı olma özelliğini pekiştirdi"
Gayrimenkul sektörü, 2025 yılını hem satış adetlerinde yakaladığı tarihi başarılarla hem de sektörü disipline eden yapısal reformlarla kapatıyor. Kasım 2025 verileri, piyasanın sadece dirençli olmadığını, aynı zamanda büyük bir ivme kazandığını gösterdi. 2025 Ocak-Kasım döneminde toplam satışların 1.5 milyon adede yaklaşması, yıl sonunda tüm zamanların en yüksek rakamlarından birine ulaşılacağını teyit etti. 2025'teki bu güçlü baz etkisi ve 2026'da beklenen faiz gevşemesiyle birlikte, yıllık 1.6 milyon bandının kalıcı olarak aşılacağı bir rekor yılı bizi bekliyor. Konut, enflasyona karşı koruma kalkanı olma özelliğini pekiştirdi.
Açıklanan inşaat üretim ve maliyet verileri, sektörün sürdürülebilir bir zemine oturduğunu kanıtlıyor: İnşaat maliyet endeksindeki artış hızının yıllık bazda makul seviyelere gerilemesi, arz tarafında iştahı artırdı.
Konut fiyatlarının nominal artışına rağmen reel olarak enflasyonla dengelenmiş olması, alıcı için 'fırsat', ekonomi yönetimi içinse 'başarı' olarak okunuyor.
2025 yılı gayrimenkul için bir 'disiplin ve güven' yılı olurken; 2026 yılı, bu sağlam zemin üzerinde 'finansmana erişimin kolaylaştığı bir rekorlar yılı' olmaya hazırlanıyor. Sektör, spekülatif hareketlerden arınarak, üretimin ve ihtiyacın esas alındığı yeni bir döneme girdi.
Prof. Dr. Ersan ÖZ / Pamukkale Üniversitesi Rektör Yardımcısı
"Faiz giderleri bütçe üzerinde yük oluşturmaya devam ediyor"
Merkezi yönetim bütçesi kasımda fazla verirken, kümülatif bütçe açığı kasım sonu itibarıyla 1.3 trilyon TL seviyesinde gerçekleşti. Kasımda bütçenin fazla vermesinde, vergi gelirlerinde kaydedilen artış belirleyici oldu. Vergi gelirleri içerisinde, ocak-kasım döneminde yıllık bazda yüzde 88.3 artışla gelir vergisi ve yüzde 37.5 artışla kurumlar vergisi ön plana çıkıyor. Gelir vergisi tahsilatında gözlenen artışın temel nedenlerinden biri, son dönemde yürütülen çalışmalar doğrultusunda daha önce vergilendirme dışında kalan birçok faaliyet ve gelir unsurunun vergi kapsamına dahil edilmesi olarak değerlendirilebilir. Kurumlar vergisindeki artışın ise baz etkisi kaynaklı olduğu görülüyor. Ocak-kasım döneminde gelirlerin ağırlıklı kısmı KDV ve ÖTV başta olmak üzere dolaylı vergilerden sağlandığı görülüyor. Bu durum talepteki canlılığın devam ettiğine işaret ediyor. Diğer yandan faiz dışı harcamalardaki artış görece sınırlı kalırken, faiz giderlerinde yüzde 62.1 oranında kaydedilen yükseliş faiz giderlerinin bütçe üzerinde yük oluşturmaya devam ettiğini gösteriyor. Bütçenin muhasebe uygulamalarından kaynaklanan dönemsel etkisiyle birlikte bütçe açığının aralıkta yüksek düzeyde gerçekleşmesi bekleniyor. OVP'de 2025 yıl sonu bütçe dengesinin 2.2 trilyon lira açık vereceği öngörülüyor. Yıl sonu bütçe açığının OVP'nin hedefleri ile uyumlu gerçekleşmesi olası görünüyor. Önümüzdeki yılda ise bütçede yapısal harcamaların yerini koruyacağı, özellikle personel ile faiz giderlerinin bütçe içindeki payının yüksek seyretmesi nedeniyle bu kalemlerin önümüzdeki yılda da bütçe üzerindeki baskısının devam edeceği görülüyor.
Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ / Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı
"Yüksek kredi faizleri, tasarruf finansman sistemine ilgiyi büyütüyor"
Türkiye inşaat ve konut sektörleri, yüksek maliyet baskısı altında dengelenmeye çalışan, ancak talep tarafında kısa vadeli kırılganlıkları barındıran bir görünüme sahip. Konut satışlarında aylık bazda gerilemeye rağmen, ocak-kasım döneminde toplam konut satışlarının yüzde 13.3 artarak 1 milyon 434 bin adedi aşması, yıl genelinde ertelenmiş talebin ve dönemsel canlanmanın etkili olduğunu gösteriyor. Yılın 11 aylık döneminde ipotekli satışların yüzde 53.5 artması, yüksek faiz ortamına rağmen kredi kanalının tamamen kapanmadığını, özellikle belirli gelir grupları için finansmana erişimin yeniden önem kazandığını ortaya koyuyor. Buna karşılık, aylık bazda hem ilk el hem de ikinci el satışlardaki düşüş, konut talebinin fiyat seviyelerine ve finansman koşullarına karşı oldukça duyarlı hale geldiğini gösteriyor. İnşaat ve konut sektörlerinin; arz tarafında güçlü, ancak maliyet baskısı altında genişlediği, talep tarafında ise yüksek fiyatlar ve finansman koşulları nedeniyle daha seçici ve kırılgan bir yapıya büründüğü görülüyor. Bu çerçevede, önümüzdeki dönemde konut fiyat endeksinde hızlı artışların yerini daha yatay ve sınırlı bir seyre bırakması, reel anlamda ise fiyatların durağanlaşması olası görünüyor. Yüksek maliyetler nedeniyle nominal fiyatlarda sert bir gerileme beklenmezken, talep koşullarındaki zayıflama ve yabancı satışlardaki düşüş, fiyatların yukarı yönlü hareket alanını belirgin biçimde sınırlandırıyor. Yüksek kredi faizi, orta ve düşük gelirli hanelerin finansmanı erişiminin azalması, konut kredilerinin toplam tüketici kredileri içinde payının düşük düzeyde kalmasına, ancak tasarruf finansman sistemine olan ilginin çığ gibi büyümesine neden oluyor ve faizsiz finansman modelleri belki de en parlak dönemini yaşıyor.
