SELMA ŞENOL/ Altın fiyatlarında yaşanan hızlı yükselişin ardından gelen sınırlı geri çekilme, piyasalarda yeni bir soruyu gündeme taşıdı: Kârını realize eden yatırımcı rotasını nereye çevirecek?
Küresel belirsizlikler, enflasyon baskısı ve alternatif yatırım araçlarına yönelik temkinli duruş, altından çıkan kaynağın yeniden "güvenli liman" arayışına girmesine neden oluyor. Bu noktada gözler bir kez daha Türkiye'nin geleneksel yatırım tercihlerinden konut ve arsa piyasasına çevrildi.
Emlak danışmanlığı, inşaat ve proje geliştirme alanında faaliyet gösteren uzmanlara göre, altın fiyatlarındaki her yükseliş doğrudan emlak talebi yaratmasa da belirli ekonomik koşullar altında altının kazancı, konutun kapısını aralayabiliyor. Bunun örnekleri de yakın geçmişte mevcut…
İsterseniz altın emlak geçişinin en net yaşandığı tarihsel örnekleri hatırlayalım:
TARİHSEL HAFIZAMIZDAN ÖRNEKLER
2010–2012 dönemi (Küresel kriz sonrası) Altın 2011'de ons bazında tarihi zirvelerini gördü. 700 dolardan 1920 dolara kadar yükseldi.
Türkiye'de özellikle büyük şehirlerde konut fiyatlarında yukarı yönlü bir ivme gözlendi. Altından çıkan birikimler arsa ve konuta park etti. O dönemin haber ve yorumlarında sıkça, "Altın kazandırdı, sıra taşta-toprakta." Başlıklarını gördük. İşte bu dönem, altından emlak geçişinin en net yaşandığı örneklerden biriydi.
2020–2021 (Pandemi) Altın hem küresel belirsizlik hem de TL'deki değer kaybı nedeniyle hızla yükseldi. Ons altın 2070 dolara çıkarak yeni bir rekor kırdı. Ardından faizlerin düşük olması, konutun "enflasyona karşı koruma" algısı, altın ve dövizden çıkan kaynağın konuta yönelmesi süreci yaşandı. Konut fiyatlarındaki sıçrama bu dönemde hızlandı. Burada altın tetikleyici, konut ise sığınak oldu.
2023 sonrası: (Enflasyonist ortam) Altın yine güçlü bir performans gösterdi. Ons altın, Temmuz 2025'te 3.300 dolar seviyesine ulaştı. Özellikle fiziki altın yatırımcısı, kârı realize ettiğinde TL'de kalmak istemedi. Dövizde ise regülasyon baskısı vardı. Bu noktada emlak "somut güven" alanı olarak öne çıktı. İşte bu dönemde de altın–emlak ilişkisi daha çok psikolojik ve korunma refleksi üzerinden çalıştı.
Süreç nasıl işliyor?
Özetle, önce altın yükseliyor, yatırımcı "kâr yeter" deyip realizasyon yapıyor. Çıkan para için soru:
"Nereye park edeyim?" Cevap çoğu zaman enflasyona dayanıklı, fiziki, uzun vadede değer koruyan yatırım aracı oluyor. Yani konut veya arsa… Aslında mesele sadece getiri değil, güven duygusu. Fakat bir noktayı da unutmamak gerekiyor: Her altın yükselişi otomatik olarak emlak patlaması yaratmıyor. Bunun da şartları var: Kâr realizasyonlarının hızlandığı, enflasyon beklentilerinin güçlü olduğu, alternatif yatırım araçlarının sınırlı kaldığı ve de kiraların güçlü seyrettiği dönemlerde altından çıkan kaynağın yönünü çoğu zaman konut/arsa belirliyor.
Altından emlak piyasasına geçiş olur mu yönündeki sorularımızı yanıtlayan uzmanlarımız, "Altın kazandırdı ama yatırımcı parayı cebinde tutmak istemiyor." "Konut artık sadece barınma değil, enflasyona karşı bir savunma aracı." "Altından çıkan para, hızlı kazançtan çok kalıcı güven arıyor." "Piyasa patlama değil, yön değiştirme sinyali veriyor." Yorumlarını yapıyor. İşte o yorumlar:
Neşecan ÇEKİCİ / GYODER Yönetim Kurulu Başkanı
"Konut enflasyona karşı koruyan bir yatırım"
TCMB, Eylül 2023 sonrasında altın fiyatlarındaki keskin artış ile altın mevduat oranı yüksek illerde konut piyasasında bir "servet etkisi" gözlendiğini tespit etmişti. İlgili dönemde altın fiyatlarının yükselmesinin, ortalama altın mevduat oranına sahip bir il için konut birim fiyatlarında yaklaşık yüzde 11 ilave artışla ilişkilendirildiğini gösteriyor. Yani altındaki değer artışı, hanehalkının servetini artırarak konut talebini yukarı yönlü etkiliyor. Çalışma, altın tasarruflarında yüksek paya sahip hanehalklarının ipoteksiz (nakit) konut alımlarını artırdığına işaret ediyor. Bunu KKM için de düşünsek yanlış olmaz. Orada birikmiş tutarın da konuta gittiğini 2025'te gözlemledik. Nitekim rekor yılı oldu, konut satışları 1,7 milyona yaklaştı. Faizler düşüş eğiliminde. Ocak ayında 1 puan indirim ile faiz yüzde 37'ye geriledi. Bunun yanı sıra BDDK'nın ev alımını kolaylaştırıcı adımları işaret ediyor ki, geçen yıl harekete geçen talep bu sene de canlı kalacak. Konutun enflasyona karşı koruyan bir yatırım enstrümanı olduğu bir yıla girdiğimizi düşünüyorum. Dolayısıyla bu sene ilk yarının bekle-görden ziyade al dönemi olduğunu söyleyebilirim. İkinci yarıda faizlerde ve kampanyalarda oluşacak rahatlama ile fiyatlar yukarı gidecektir.
Hiç evi olmayan için al dönemi olduğunu düşünüyorum. Yatırım düşünen için de zamanı olduğunu düşünüyorum. Geçen yıla kıyasla daha iyi bir dönem olduğunu söyleyebilirim. Bu zaten enflasyona karşı koruma amaçlı da bakılacağı anlamına geliyor. Yatırımcının ilgisini tasniflemek mevcut istatistiklere göre zor. 2024'te daha çok arsa tarla yatırımları popülerken, 2025'te daha çok konut öne çıktı. Bu sene de konutun cazibesini koruyacağını düşünüyorum. Ama altın, KKM, faiz gibi yatırımlarda bekleyenlerin konuta daha rahat eriştiği bir dönem geçirdik. Bu dönem şimdi değişiyor.
Özellikle yılın ikinci yarısından sonra krediye erişim daha rahat olabilir bu da fiyatları pozitif etkileyebilir. KKM, Faiz ve Altın tarafında zaten birikmiş bir servet var. Özellikle ikinci konut / yatırım amaçlı alımlar hızlanıyor. Faiz, "alım kararını ertelemeye değecek kadar yüksek" olmaktan çıktığı anda talep hızla aktive olur.
Mesut GÜLEROĞLU / İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı
"Süreci kaçıran yüksek fiyattan alır!"
Gayrimenkul piyasasında son 1-1,5 yıldır ciddi durağanlık yaşandı çünkü kredi faiz oranları yüksekti, kullandırılan limitler de düşüktü. Krediler piyasamız için önemli, 2017–2020 döneminde toplam satılan konutların ortalama yüzde 40'ı banka kredili satılmıştı. Talep azalışı nedeniyle gayrimenkulde ciddi bir fiyat artışı gözlenmedi. Son dönemde altın piyasasında ciddi yükseliş olunca bu durum yatırımcıyı biraz daha emlak piyasasından uzaklaştırdı. Ancak altın fiyatlarındaki gevşeme ile birlikte piyasada bir hareketlilik bekliyoruz. Altın yatırımcısının şu anda altınını bozdurup, karını realize ederek gayrimenkule dönmesi en mantıklı süreç. Henüz bir hareket başladı diyemem ama duyumlarımız ve ofislerimizi arayan müşteri sayısındaki artış bu yönde bir ipucunu veriyor bizlere. Önümüzdeki günlerde altından gayrimenkule bir geçiş bekliyoruz. Eğer bu süreci kaçırırlarsa, gayrimenkul fiyatlarında bir yükseliş olacağı için, fırsatı kaçırmış olurlar, çünkü yüksek fiyattan alım yapmak durumunda kalırlar. Son dönemde gayrimenkulü hareketlendirecek başka gelişmeler de mevcut. Örneğin BDDK'nın kredi düzenlemesi gibi, enerji kimliği çalışması gibi. Gayrimenkulde birinci el ikinci el konut ayrımını kredilerde kaldırmaktalar. Türkiye'de gayrimenkul her zaman yatırımda güvenli limandır. Burda insanların altından sonra diğer güvenli limana geçmek istemeleri doğaldır. Gayrimenkulde en çok hangi tür tercih edilir diyorsanız genelde 1+1, 2+1 tipi küçük ve fiyatı erişilebilir konutlar daha fazla yatırım çekiyor.
Umut DURBAKAYIM / Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
"Yatırımcı doğru zamanı bekler"
Altındaki kazancını realize eden yatırımcıların, daha kalıcı ve reel varlıklara yönelme eğiliminin, konut tarafında hareketlilik yarattığını söylemem mümkün. Ancak bu etki, her dönem aynı güçte ve genelleştirilebilir şekilde ortaya çıkmamaktadır. Diğer makro ekonomik verilerin seyrine göre farklılıklar olmuştur. Doğrudan ve ani bir konut talebi artışı yerine, belirli bir gecikmeyle emlak piyasasına yönelim olduğunu söyleyebiliriz.
Garantili ve güvenli yatırım araçlarını tercih eden yatırımcıların önemli bir kısmı bekle-gör yaklaşımını tercih ediyor. Altından çıkan yatırımcılar, konut fiyatları, faiz oranları ve genel ekonomik veriler netleşmeden aceleci bir alım kararından kaçınıyor. Daha çok piyasayı izleyen, fırsat kollayan ve doğru zamanlamayı bekleyen bir profil ortaya koyuyor.
Geçmiş dönemlerde kısa vadede değer kazanan gayrimenkullerin sağladığı kazanç ön plandaydı. Günümüzde ise daha çok enflasyona karşı değer koruma özelliği ön planda yer alıyor. Düzenli kira geliri gayrimenkul yatırımcısı açısından sigorta vazifesi görüyor. Tasarruflarını altında değerlendiren yatırımcının tanımı; tam olarak yüksek likidite ve getiri sağlayan bir profili gösterir. Dolayısıyla altın getirisini realize eden yatırımcıların merkezi lokasyonlardaki küçük metrekareli konutlar ve ikinci el dönüşümü daha kolay olan konutlara yönelebileceğini söyleyebiliriz. Daha uzun vadeli düşünenler ise arsa ve ofis yatırımlarıyla öne çıkıyor.
Yüksek faiz oranları ve kredi koşullarındaki zorluklar, altından konuta geçişi yavaşlatan faktör olarak öne çıkıyor. Özelikle yüksek faizler, krediyle gayrimenkul alım yapacak yatırımcıların kararlarını birkaç kez gözden geçirmesine neden olabiliyor. Buna karşın, istikrarlı faiz oranları veya faizlerdeki düşüş beklentisi, konut talebinin daha hızlı devreye girmesini sağlar. Ancak altın yatırımcılarının daha çok peşin alım yaptığını göz önünde bulunduğumuzda; peşin alım yaklaşımıyla elde edilebilecek avantajlı fiyatların faiz ve kredi koşullarından bağımsız karar verilmesini sağlayabilir.
Emre MARAŞLI / Erguvan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı
"Altında hedefine ulaşan konuta yöneliyor"
Konutta talep geçen yıl zayıf seyretti, bunda yüksek faizlerle birlikte konut inşaat maliyetlerinin de etkisi oldu. Zaten konuta erişim dünyada da yavaş yavaş zorlaşıyor. Fakat gayrimenkul sektöründe son 3-4 aydır talepte, altın fiyatlarındaki artışla ilişkilendirebileceğim bir artış var. Anladığım kadarıyla, yatırımcıların kafasında bir ev var, altın hedefledikleri rakama ulaşınca altından çıkıp eve geçiyorlar. Bence bunlar zaten ev alma hedefiyle birikim yapan yatırımcılar. Yani şuna dikkat etmek gerek, piyasadaki altın oyuncularının büyük çoğunluğu ev alıcısı değil! Konutta fiyat artışı olacağına katılmıyorum, çünkü konut fiyatı zaten iyice el yakmaya başladı. Bu dönem alanlar konuta ihtiyacı olduğu için alanlar. Bu arada konut yatırımının enflasyona karşı koruma sağlaması da bu açıdan önem taşıyor. Hangi tür emlak bu dönem ilgi çeker diyorsanız, fiyatı 5 milyon TL'nin altındaki evler diyebilirim.
Emrullah YEDİKARDEŞ / Karmar AŞ İcra Kurulu Başkanı
"Kazanç, yeni projelerde değerlendirilebilir"
Faizlerin düşmesi ile beraber yatırımcı kendini korumak için altını tercih etti. Tabii altındaki ciddi artışla beraber kar realizasyonu durumu ortaya çıktı ancak artış ivmesi sürekli devam ettiği için bu kar realizasyonları ertelenebiliyor. Durağanlık dönemiyle beraber faizin de düşmesi alternatif olarak gayrimenkulün cazibesini artıracaktır.
Altın fiyatlarındaki yükselişle birlikte konuta yönelik alım iştahı artıyor, ama yatırımın konuta dönmesinin garantisi değil. Altında fiyatın düşmesi ise ciddi bir moral bozukluğu oluşturuyor. Çünkü fiyat düşmeden önceki satın alma gücünün sürekli bir kıyası ile yatırımcı kendisini yatırımdan uzak tutuyor. Yatırım iştahı için artmış olan altın fiyatlarının daha fazla yükselmeyeceği, hatta süreç içerisinde geri gitme potansiyelinin olduğu veyahut durağan bir şekilde seyir edeceği hissiyatı olması gerekir. Bu inanç oluşunca kar satışı ile birlikte parasını koruyabileceği ve gelir elde edebileceği farklı liman arayışına girer. Bunun en önemli limanı da elbette gayrimenkuldür.
Diğer bir senaryoda ise yatırımcıların yaklaşımı iştahı ve psikolojisi daha güçlü çalışmaktadır. O da şudur: Sabit taksitli yeni başlayan projelerde altında bulunan yatırımını peşinat ve taksit zamanlarında bozdurup hem altın yükselişinden istifade etme hem parasını gayrimenkulde dönüştürme konusunda çift yönlü bir koruma sağlama durumu da olmaktadır. Gayrimenkulün cazibesi uzun zamandan beri baskılanan fiyatların yakın gelecekte diğer enstrümanlara nispeten daha yüksek oranda artacağı ve her halükarda uzun dönemli dalgalanmalarda parayı en iyi şekilde koruyacak yatırımın gayrimenkul olduğu düşüncesi ile gelişir.
Yatırımcılar için küçük gayrimenkuller daha caziptir, satın alması ve satın aldıktan sonra paraya dönmesi en kolay gayrimenkuller. En iyi satın alma ve kira oranının da küçük gayrimenkullerde olması beklenir.
Didem GÜNEŞ / Ege Yapı GYO Genel Müdürü
"Düzenli kira geliri, konutu öne çıkartıyor"
Geçmiş dönemlerde, altın fiyatlarında hızlı yükselişlerin ardından gayrimenkule yönelen bir talep oluştuğunu net biçimde söyleyebiliriz. Altında belirli bir kazanç seviyesine ulaşıldığında, bu birikimin daha somut, uzun vadeli ve gelir üreten varlıklara yöneldiğini gözlemliyoruz. Türkiye'de gayrimenkul, bu anlamda her zaman güçlü bir alternatif olmayı sürdürüyor.
Bugünün yatırımcı profili geçmişe kıyasla daha temkinli. Altından çıkan yatırımcıların önemli bir bölümü, doğrudan konut alımı yapmak yerine piyasa koşullarını, faizlerin seyrini ve fiyatların dengelenmesini izlemeyi tercih ediyor. Ancak bu durum piyasadan tamamen uzak durmak anlamına gelmiyor. Yatırımcı daha seçici, daha fazla karşılaştırma yapan ve doğru zamanı kollayan bir yaklaşım sergiliyor.
Bugün konutun cazibesi tek bir başlık altında değerlendirilemez. Hızlı fiyat artışı beklentisi yerini daha rasyonel getiri hesaplarına bırakmış durumda. Enflasyona karşı değerini koruyan bir varlık olması ve düzenli kira geliri sağlaması, konutu yatırımcı açısından yeniden öne çıkarıyor. Özellikle büyükşehirlerde, doğru lokasyonda ve nitelikli projelerde kira gelirinin sunduğu istikrarlı nakit akışı önemli bir güven unsuru oluşturuyor.
Altın yatırımcısının küçük ve orta metrekareli, likiditesi yüksek ve kiralanabilir konutlara yöneldiğini görüyoruz. Uzun vadeli düşünenler için arsa yatırımları da cazibesini koruyor. İkinci el konut ve ticari gayrimenkulde ise yatırımcı çok daha seçici davranıyor; lokasyon, kira potansiyeli ve geri dönüş süresi detaylı şekilde analiz ediliyor.
Yüksek faiz ortamı, altından çıkan yatırımcının konuta yönelmesini doğal olarak yavaşlatıyor. Ancak önümüzdeki dönemde faizlerde kademeli bir gerileme ve kredi koşullarında sınırlı da olsa bir iyileşme beklentisi bulunuyor. Krediye erişimin kolaylaştığı dönemlerde, konutun yeniden güçlü bir yatırım alternatifi olarak öne çıktığını geçmiş deneyimlerimizden biliyoruz.
Gökhan TAŞ / Mastertürk Grubu Yönetim Kurulu Başkanı
"Gayrimenkul uzun dönemli değer saklama aracı"
Türkiye'de gayrimenkul, farklı ekonomik döngülere rağmen görece olarak hâlâ en güvenilir yatırım araçlarından biri olmayı sürdürüyor. Bu nedenle altın gibi likit yatırım araçlarında oluşan kazançların zaman içinde konut ve arsa yatırımlarına yöneldiğini gözlemliyoruz. Nitekim TCMB'nin yayımladığı analizlerde de altın fiyatlarındaki artışın hane halkı servetini büyüterek konut talebini desteklediği ortaya konuyor. Bu tablo, gayrimenkulün uzun vadeli bir değer saklama aracı olarak öne çıkmaya devam ettiğini gösteriyor.
Yatırımcı davranışında tek tip bir eğilimden bahsetmek oldukça güç. Bir kesim uygun fiyat ve doğru proje gördüğünde doğrudan alıma yönelirken, önemli bir kesim ise faizler ve fiyat hareketlerini izleyerek daha temkinli davranıyor. Ancak bu bekleyiş konuttan uzaklaşma değil, doğru zaman ve doğru ürün arayışı olarak şekilleniyor.
Mevcut piyasa koşullarında konutun cazibesi ağırlıklı olarak enflasyona karşı koruma ve düzenli kira geliri üzerinden şekilleniyor. Kısa vadeli fiyat artışı beklentisinden ziyade, konut daha çok uzun vadeli ve reel değeri koruyan bir yatırım aracı olarak konumlanıyor.
Son dönemde altın yatırımcısının ilgisi daha çok küçük metrekareli ve ikinci el konutlara yöneliyor. Daha düşük bütçeyle yatırım yapılabilmesi ve kira gelirinin hızlı devreye girmesi bu segmentleri öne çıkarıyor. Arsa yatırımları orta–uzun vadeli düşünen yatırımcıların, ticari gayrimenkul ise daha çok profesyonel yatırımcıların ilgi alanında yer alıyor.
Yüksek faiz ortamı krediye dayalı alımları yavaşlatırken, peşin ya da özkaynak ağırlıklı yatırımcılar için etkisi daha sınırlı kalıyor. Faizlerin gerilemesi ve kredi koşullarının iyileşmesiyle birlikte ise beklemede olan talep hızla devreye girebiliyor.
Nizamettin AŞA / İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı
"Dönüşecek konutlara talep var"
Altın fiyatlarındaki yükselişlerin ardından emlak piyasasında geçmişte bir talep artışı olmadı yani genelde altın fiyatı yükselirse özellikle yatırımcı altına yöneldiği zaman tabii Emlak piyasasında böyle bir talep oluşmuyor Tam aksine talep altına oluyor. Bugün altından çıkan yatırımcı konuta yönelmiyor ancak belli bir kısmı. O da bu konut piyasasının durgunluk zamanında altını yükselmekte olduğu bir dönemde bir kısım mevduatını veya yatırımını altına yapan kişiler belli bir birikim yapmaya hedefleniyor bu hedefe de ulaştığı zaman altına altındaki olan gelir ve altında olan birikimi peşinat olarak kullanabiliyor.
Konut orta ve uzun vadede hiçbir zaman kaybetmez. Aynı zamanda fiyatının artması ihtimali, kira gelirleri olduğunu da düşüneceğiz. Tabii ki bunun yanında enflasyona karşı koruma sağladığı için bu 3 unsur gayrimenkulün cazibesini artırır.
Küçük metrekare olan konutlar biraz daha fazla ilgi görüyor. Çünkü hem satışı hem de kiralaması daha hızlı. Ayrıca vatandaşlar kentsel dönüşüm ihtimali olan binalarda yoğunlaşmış vaziyette. Uygun fiyata kentsel dönüşüme gidecek bir evi alıyor. Yarısı bizden kampanyası gibi üstüne bir miktar ilave ile birkaç yıl içinde aynı konumda aynı lokasyonda sıfır bir eve sahip olabiliyor ki bu hemen hemen maliyetin en az iki katı gibi. Ticari gayrimenkul ise tercihe bağlı, biraz daha yüksek bütçe istiyor. Yani altın biriktiren bir yatırımcı ticari gayrimenkulü çok düşünmez. Neticede altın biriktiren bir yatırımcı küçük metrekare veya ikinci el veya uygun fiyata olan arsaya daha çok talep gösterecek.
Faizler ve kredi koşulları bu geçişi hızlandıran bir olay aslında, yani konut piyasasındaki durgunluğun en büyük sebeplerinden birisi yüksek faiz ve kredi koşullarının kısıtlı olması. Faiz düştüğünde kredi muslukları açıldığı zaman mutlaka talep hızlanacak ama talebi hızlandıran bu faktör gayrimenkulde fiyatların yükselmesine sebep olacak."
Hakan YEŞİLDAĞ / Eskişehir Dialog Dağ Gayrimenkul Uzmanı
"Konut fiyatları enflasyona göre aşağıda kaldı"
Altın fiyatlarının şu anki yükseliş ve düşüşüyle birlikte emlak piyasasında bir hareketlenme söz konusu. Altın fiyatlarında şu anki düşüşle ve dalgalanmalarla birlikte yatırımcısı panikleyecektir ve onların önemli bir bölümü riski düşük, güvenli yatırıma yönelecektir. Enflasyona karşı konut rakamları aşağıda kaldı ama bu fiyatlar çok geçmeden enflasyon koşullarını yakalayacaktır. Emlakta şu an daha küçük konutlar talep görüyor, 1+1 ve 2+1 daireler genelde revaçta. Konut piyasasını faizlerde düşüş daha fazla tetikler. Şu anki faizler hala yüksek, bununla beraber ipotekli satış rakamları düşük ancak mart - nisan itibari ile kredi faiz oranlarının biraz geri geleceğini ve buna bağlı olarak kredi kullanımlarının artacağını düşünüyorum."
Gram altın 10 yılda yüzde 4250 arttı
Türkiye'de altının fiyatını sadece ons fiyatı değil, döviz kuru da etkiliyor. Son 10 yılda hem ons altının değer kazanması hem de döviz kurunda yaşanan artış, gram altın yatırımcılarına yüksek getiri sağladı. Temmuz 2015'te gram altın yaklaşık 99 TL'ydi. Temmuz 2025'te bu rakam 4.300 TL'ye ulaştı. Yüzde 4250'lik bir artış gerçekleşti.
