Bütçe ağustosta fazla verdi
HÜLYA GENÇ SERTKAYA/ Türkiye genelinde ağustos ayında konut ve iş yeri satışları gerilerken, konut fiyatları ve kira artışları enflasyon karşısında değer kaybetmeyi sürdürdü. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, ağustosta 127 bin 410 konut satıldı. Konut satışları aylık yüzde 3.1 artarken, yıllık yüzde 14.7 azalış gösterdi. Yılın ilk sekiz ayında satışlar yüzde 6.8 azalışla 950 bin 529 oldu. İlk el satış yüzde 4.5 azalışla 44 bin 378, ikinci el satış ise yüzde 19.4 azalışla 83 bin 32 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ilk el satışların payı yüzde 34.8, ikinci elinki ise yüzde 65.2 oldu. İpotekli konut satışları, ağustosta yıllık yüzde 7.2 artarak 22 bin 131, diğer satışlar yüzde 18.3 azalışla 105 bin 279 oldu. Yabancılara yapılan satışlar ağustosta yıllık yüzde 0.1 artarak bin 938 düzeyinde gerçekleşti. Ocak-ağustos döneminde yabancılara yapılan satışlar ise yüzde 6.3 azalarak 13 bin 141 olarak kaydedildi. Ağustos ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 343 ile Rusya Federasyonu, 147 ile Ukrayna ve 140 ile İran vatandaşlarına yapıldı. İş yeri satışı ağustosta yüzde 6.4 azalışla 15 bin 937, ocak-ağustos döneminde yüzde 5.3 azalışla 118 bin 198 oldu. İlk el iş yeri satışı ağustosta yüzde 5.2 artarak 5 bin 172, ikinci el iş yeri satışı yüzde 11.1 azalışla 10 bin 765, ipotekli iş yeri satışı yüzde 67.6 artışla 652 oldu.
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan konut fiyat endeksi (KFE), ağustosta bir önceki aya göre yüzde 0.9 artarak 236.8 seviyesinde gerçekleşti. TCMB verilerine göre, ağustosta yıllık bazda yüzde 23 artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 6.5 azaldı. Yeni kiracı kira endeksi (YKKE) ağustosta bir önceki aya göre yüzde 2.3 oranında arttı. YKKE, yıllık nominal olarak yüzde 26.4 oranında artarken, reel olarak ise yüzde 3.9 oranında azaldı. Geçen hafta açıklanan verilerden bir diğeri de inşaat üretimi istatistikleri. TÜİK verilerine göre, inşaat üretimi temmuzda yıllık yüzde 4.7 azalırken, aylık bazda yüzde 1.1 arttı.
"BARINMANIN ÇÖZÜMÜ YENİ KONUT ARTIŞINDA"
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, konut piyasasında satışların belirli bir hacmi koruduğunu, üretim tarafında daha temkinli bir görünüm oluştuğunu vurguladı. Ağustosta satılan 127 bin konutun yaklaşık 44 bininin ilk el, 83 bininin ikinci el olduğuna dikkat çeken Tanrıvermiş, "Dolayısıyla satış piyasasının ağırlığı hala ikinci elde. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payının yaklaşık yüzde 17 düzeyinde kalması da konut finansmanına erişimin hala piyasanın temel sorunlarından biri olduğunu gösteriyor. Önümüzdeki dönemde satışların tamamen durduğu bir piyasa beklemiyorum; fakat finansman koşullarına oldukça duyarlı ve yeni konut üretiminin sınırlı kaldığı bir yapı devam edebilir. Burada özellikle ilk el satışları yakından izlemek gerekiyor. Barınma sorununu çözebilmek için asıl ihtiyaç yeni ve erişilebilir konut stokunun artmasıdır" dedi.
"FİNANSMAN MALİYETİNİ DÜŞÜRECEK MODELLER GELİŞTİRİLMELİ"
Prof. Dr. Tanrıvermiş, konut fiyatları reel olarak gerilese de hane halkının karşılaştığı satış fiyatının nominal olarak hala arttığına dikkat çekiyor. Bu ayrımın konuta erişilebilirlik açısından önemli olduğunu vurgulayan Tanrıvermiş, "Bir konutun reel değerinin düşmesi, o konutun hane halkı açısından otomatik olarak erişilebilir hale geldiği anlamına gelmiyor. Gelir artışı, konut kredisi faizi, peşinat ihtiyacı ve krediye erişim birlikte değerlendirilmeli. Önümüzdeki dönem açısından da fiyatlarda sert bir nominal gerilemeden çok, enflasyonun altında kalan fiyat artışlarının devam etmesi daha olası. Ancak burada belirleyici unsurlardan biri arz olacak. Yeni konut üretimi talebi karşılayacak ölçüde artmazsa finansman koşullarının iyileşmesiyle birlikte talebin yeniden güçlenmesi, fiyatlar üzerinde tekrar yukarı yönlü baskı yaratabilir" diye konuştu.
Türkiye'de konut sorununu yalnızca talebi sınırlayarak ya da kira artışlarına üst sınır getirerek kalıcı biçimde çözmenin mümkün olmadığını savunan Tanrıvermiş, sözlerine şöyle devam etti:
"Uzun vadede yapılması gereken, özellikle konut açığının ve kira baskısının yüksek olduğu kentlerde doğru yerde, doğru büyüklükte ve hane halkının ödeme gücüne uygun konut üretmek. Bunun için öncelikle arsa maliyetini azaltacak politikalar önemli. Kamu arazilerinin ve planlama araçlarının erişilebilir konut üretiminde daha etkin kullanılması, altyapısı hazır arsa üretiminin artırılması ve ruhsat-planlama süreçlerinin öngörülebilir hale getirilmesi gerekiyor. İkinci olarak, üretici açısından finansman maliyetini düşürecek uzun vadeli modeller geliştirilmeli. Üçüncü olarak da konut finansmanı yalnızca kredi faizini düşürmek şeklinde ele alınmamalı. Çünkü arz aynı hızda artmadan talebi krediyle güçlü biçimde desteklediğinizde, verilen desteğin bir bölümü fiyat artışına dönüşebiliyor."
SEKİZ AYLIK BÜTÇE AÇIĞI 1.3 TRİLYON LİRA
Merkezi yönetim bütçesi ağustosta 12 milyar 852 milyon lira fazla verirken, sekiz aylık dönemde 1.3 trilyon lira açık kaydetti. Hazine ve Maliye Bakanlığı verilerine göre, ağustosta merkezi yönetim bütçe giderleri yıllık yüzde 37.8 artışla 1 trilyon 642.1 milyar lira, bütçe gelirleri yıllık yüzde 28.5 artışla 1 trilyon 654.9 milyar lira düzeyinde gerçekleşti. Faiz giderlerinin yüzde 0.7 artışla 197.1 milyar liraya ulaştığı ağustosta, faiz dışı denge 209.9 milyar lira fazla verdi. Vergi gelirleri, yıllık yüzde 28.1 artışla 1 trilyon 473.3 milyar lira oldu.
Yılın ilk sekiz ayında, bütçe giderleri yıllık yüzde 36.8 artışla 12 trilyon 162.7 milyar lira, bütçe gelirleri yıllık yüzde 36 artışla 10 trilyon 854.7 milyar lira düzeyinde gerçekleşti. Faiz giderlerinin yüzde 39.4 artışla 1 trilyon 988.1 milyar lira olduğu yılın ilk sekiz ayında faiz dışı denge 680 milyar lira fazla verdi.
FED'DEN 2023 SONRASI İLK FAİZ ARTIRIMI
ABD Merkez Bankası (FED) Temmuz 2023'ten bu yana ilk kez faiz artırımına giderek, politika faizini beklentiler doğrultusunda 25 baz puan artırarak yüzde 3.75-4 aralığına yükseltti. Faiz artırım kararı oy birliğiyle alındı.
Fed, politika faizinde geçen yıl eylül, ekim ve aralık aylarında toplam 75 baz puan indirime gitmesinin ardından bu yılın ilk beş toplantısında da politika faizini sabit tutmuştu. Para piyasalarındaki fiyatlamalarda FED'in eylül toplantısında politika faizini 25 baz puan artırmasına kesin gözüyle bakılıyordu.
İngiltere Merkez Bankası (BoE) ise politika faizini beklentiler doğrultusunda yüzde 3.75 seviyesinde sabit tutma kararı aldı.
Hatırlanacağı üzere önceki hafta Avrupa Merkez Bankası (ECB), piyasa beklentileri doğrultusunda 3 temel politika faizini 25'er baz puan artırmıştı. TCMB ise 10 Eylül'deki Para Politikası Kurulu toplantısında politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını yüzde 37'de sabit tutmuştu. TCMB, yılın son iki toplantısını 22 Ekim, 10 Aralık'ta gerçekleştirecek.
"SORUN GEÇİCİ VE YÖNETİLEBİLİR NİTELİKTE"
Geçen haftanın önemli gelişmelerinden biri yedi portföy yönetim şirketinin toplam 130 fonuna tasfiye kararı verilmesi oldu. Hatırlanacağı üzere ağustos ayı sonunda yatırım fonlarına bazı şartlar getirilmişti. Bu şartları yerine getiremeyen fonlar temerrüde düştü. Borsa İstanbul sert değer kaybetti. Finansal İstikrar Komitesi (FİK) sermaye piyasalarında yaşanan son gelişmeleri değerlendirmek üzere Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek başkanlığında toplandı. Toplantı sonrasında yapılan açıklamada, piyasalardaki hareketliliğin sınırlı sayıdaki portföy yönetim şirketlerinin uhdesindeki bazı fonlarda yaşanan kredi ve likidite sorunlarından kaynaklandığının değerlendirildiği belirtildi. Borsa İstanbul'un ve sermaye piyasalarının işleyişine ilişkin temel veya yapısal bir risk bulunmadığı vurgulandı. Sorunun, fon piyasasının belirli bir bölümünde yoğunlaşmakta olup geçici ve yönetilebilir nitelikte olduğuna dikkat çekildi.
TCMB'den konuyla ilgili yapılan açıklamada, finansal piyasalarda yaşanan gelişmeler dikkate alınarak likidite koşullarının yakından takip edileceği, gerek görülmesi halinde her türlü ek tedbir alınacağı kaydedildi. Açıklamaya göre, bu çerçevede haftalık repo ihaleleriyle sağlanacak fonlama miktarının likidite koşulları göz önünde bulundurularak artırılacağı ifade edilerek, banka bünyesinde faaliyette bulunan Bankalararası Para Piyasası'nda bankaların borç alabilme limitlerinin bankacılık sisteminin mevcut bilanço büyüklükleri dikkate alınarak güncelleneceği kaydedildi. TCMB bünyesinde yer alan piyasalarda geçerli olan teminat iskonto oranları gözden geçirilerek azaltılacağı kaydedildi.
YEDİ ŞİRKETE AİT 130 FON TASFİYE EDİLECEK
SPK, Borsa İstanbul AŞ piyasalarında yaşanan gelişmeler doğrultusunda yatırımcıların hak ve yararlarının korunması amacıyla tedbirler aldı. Alınan karar doğrultusunda, Tera Portföy Yönetimi, Pusula Portföy Yönetimi, Hedef Portföy Yönetimi, Atlas Portföy Yönetimi, A1 Portföy Yönetimi, Pardus Portföy Yönetimi ve Bulls Portföy Yönetimi'nin kurucusu olduğu ve katılma payları Türkiye Elektronik Fon Alım Satım Platformu'nda (TEFAS) işlem gören tüm yatırım fonlarının TEFAS'ta alım ve satım yönünde işleme kapatılmasına ve tasfiye edilmesine karar verildi.
Söz konusu yedi portföy yönetim şirketin toplam 130 fonunun, SPK'nin belirlediği yöntemle tasfiye edileceği kaydedildi. Şirketlerin elinde tutması gereken özkaynak koruma oranı yüzde 35'ten yüzde 20'ye düşürüldü.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) ise, Borsa İstanbul AŞ Pay Piyasasında işlem gören halka açık bankaların, 16 Eylül'den sonra bu piyasadan geri alım yoluyla edindikleri kendi hisse senetlerinin 31 Aralık'a kadar çekirdek sermayeden indirim kalemi olarak dikkate alınmamasına karar verildi.
Ayrıca söz konusu payların Bankaların Sermaye Yeterliliğinin Ölçülmesine ve Değerlendirilmesine İlişkin Yönetmelik uygulamasında kredi riskine esas tutar ve piyasa riskine esas tutar hesaplamasına dahil edilmemesi kararlaştırıldı.
Prof. Dr. Esra KABAKLARLI / Selçuk Üniversitesi Öğretim Üyesi
"Yüksek faiz ortamı kamu bütçesine ciddi bir maliyet getiriyor"
Ağustos ayı bütçe verileri ilk bakışta olumlu bir görünüm veriyor. Yılın ilk sekiz ayında bütçe açığı yaklaşık 1.3 trilyon lira. OVP'de yıl sonu için öngörülen açığın yaklaşık yarısında kalırken faiz dışı tarafta da oldukça güçlü bir görünüm var. Ancak bunu doğrudan yıl sonunda aynı tablonun devam edeceği şeklinde yorumlamamak gerekiyor. Türkiye'de bütçe harcamaları özellikle yılın son aylarında hızlanabildiği için, asıl tabloyu son çeyrekte göreceğiz. Burada dikkat edilmesi gereken bir başka konu da faiz yükü. Faiz dışı dengedeki olumlu tabloya rağmen yüksek faiz ortamı kamu bütçesine ciddi bir maliyet getiriyor. Ayrıca FED'in faiz artışına gitmesi nedeniyle TCMB faiz indirimini pas geçebilir.
Maliye politikası gevşek kaldığında, bunun iki maliyeti var: Özel sektör yatırımının dışlanması (crowding-out) ve borç faiz yükünün büyümesi. Orta Vadeli Program'da merkezi yönetim bütçe açığının GSYH'ya oranı 2026'da yüzde 3.1 iken, 2027'de yüzde 3.5'e yükseliyor; ardından 2028'de yüzde 3.1 ve 2029'da yüzde 2.8'e geriliyor. Yüksek nominal faiz ortamında borç çevirme maliyeti bütçe içinde artan bir pay alıyor. Bu da, faiz dışı harcamalarda aynı büyüklükte bir sıkılaşma yapılmadıkça manşet açık hedefini otomatik olarak zorlar. Yani sıkı para politikası ile bütçe hedefleri arasında tek yönlü değil, karşılıklı bir bağ var. Maliye politikasının daha güçlü biçimde devreye girmesi, faizlerin daha hızlı ve sürdürülebilir biçimde aşağı gelmesinin de önünü açabilir. Programın bütçe hedefleri yön olarak para politikasını destekliyor; aksi halde maliye politikası, dezenflasyonun yükünü paylaşmak yerine sadece faiz artışına devretmiş olur bu da reel sektörü olumsuz etkiler.
Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ /Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı
"Hane halkının gelirine uygun finansman modelleri geliştirilmeli"
2027-2029 Orta Vadeli Program'da gayrimenkul sektörüne yönelik üç başlık öne çıkıyor. Birincisi erişilebilir konut arzının artırılması ve sosyal konut. Konut ve kira fiyatlarındaki baskının yalnızca talep tarafından değil, arz tarafından da ele alınması önemli. Sosyal konut üretiminin artırılması ve kiralık sosyal konut modelinin yaygınlaştırılması bu yaklaşımın temel unsurları arasında. İkincisi kentsel dönüşüm ve dirençli kentler. Önümüzdeki dönemde yalnızca kaç konut üretildiği değil, nerede ve hangi standartta üretildiği de önemli olacak. Üçüncüsü ise finansman ve piyasanın daha sağlıklı işlemesi. Konut piyasasının sürdürülebilir biçimde gelişmesi için hem üreticinin uzun vadeli finansmana ulaşabilmesi hem de hane halkının gelirine uygun finansman modellerinin geliştirilmesi gerekiyor. Ancak bunu arz politikalarıyla düşünmek gerekir. Sadece ucuz krediyle talebi artırmak yerine; üretim, finansman, sosyal konut ve kentsel dönüşüm politikalarının birlikte yürütüldüğü bir modele ihtiyaç var. Sosyal konutun piyasa üzerinde etkili olabilmesi için konut ihtiyacının ve kira baskısının yüksek olduğu bölgelerde yoğunlaşması, ulaşım ve istihdam merkezleriyle bağlantılı olması ve gerçekten konuta erişmekte zorlanan gruplara yönelmesi gerekiyor. İstanbul'da başlayan kiralık sosyal konut modelinin ölçek kazanması halinde, kira piyasasında doğrudan arz yaratması bakımından klasik sosyal konut politikasından farklı bir işlev görebilir. Fakat 15 bin konut gibi bir büyüklüğün İstanbul'un toplam kira piyasasını tek başına dönüştürmesini beklememek gerekir. Burada önemli olan, modelin süreklilik kazanması ve zaman içinde ölçeklenebilmesidir.