HÜLYA GENÇ SERTKAYA / Kentsel dönüşümde 2026, "hızlanma" yılı olacak. Türkiye genelinde sahada devam eden 258 bin bağımsız bölümün dönüşümü hızla tamamlanacak. Yeni projeler hayata geçirilecek, finansmana erişim imkanı artırılacak. Kentsel Dönüşüm Başkanı Hakkı Alp, 2026'da Başkanlık olarak önceliklerini, deprem riski yüksek alanlarda dönüşümü hızlandırmak, İstanbul başta olmak üzere Marmara'da riskli yapı stokunu azaltmak, 6 Şubat depremlerinden etkilenen illerde kalıcı iyileşmeyi tamamlamak ve finansman kaynaklarını çeşitlendirerek vatandaşın erişimini artırmak olarak açıkladı. "İstanbul; 2026'da da öncelik haritamızın merkezinde, listemizin ilk sırasında olacak" diyen Alp, bu yıl gündemlerinde öne çıkan başlıklardan ilkini "İstanbul'da 'Yarısı Bizden' kampanyasının uygulama kapasitesini artırmak, süreçleri daha hızlı ve etkin hale getirmek" olarak ifade etti. Deprem bölgesinde "Yerinde Dönüşüm" uygulamalarını hız kesmeden sürdürmeyi; hak sahipliği süreçlerini, ruhsat-imalat-ödeme adımlarını daha akıcı bir biçimde yürütmeyi hedeflediklerinin altını çizen Alp, Dünya Bankası kaynaklı İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında riskli yapı maliklerine uygun maliyetli finansmana erişimi daha da yaygınlaştıracaklarını vurguladı. İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi ile uygun maliyetli finansmana erişimin pilot illerde başladığını anımsatan Alp, 2025'te 1.4 milyar lira kredi kullandırıldığına dikkat çekti.
Türkiye'nin artık dönüşümde tek model dönemini geride bıraktığını belirten Alp, ihtiyaca göre pek çok kampanya ve model ile birlikte uluslararası finansman gibi çok boyutlu araçlarla çalışmalara devam ettiklerini söyledi. Alp, "Uzun vadeli, düşük maliyetli finansman alanında da temel yaklaşımımız; vatandaşımızın ödeyebilirliğini gözeten, kaynakları çeşitlendiren ve dönüşümün hızını artıran her modelin geliştirilmesine açığız" ifadelerini kullandı.
2026 yılı gündemlerinde; riskli yapı tespiti ve uygulama süreçlerinde kurumsal kapasiteyi ve lisanslı kuruluş altyapısını güçlendirmenin de yer aldığını dile getiren Alp, bir diğer gündem maddesini ise "Ada/alan bazlı büyük ölçekli dönüşümlerde uzlaşıyı artıran, uygulamayı hızlandıran mekanizmaları daha etkin kullanmak" olarak açıkladı.
PARA Dergisi'nin sorularını yanıtlayan Kentsel Dönüşüm Başkanı Hakkı Alp, 2026'nın bir yandan İstanbul ve Marmara'daki riskli yapı stokunun hızla azaltıldığı, diğer yandan da deprem bölgesinde tamamlanma döneminin sürdüğü bir yıl olacağını kaydetti.
Kentsel dönüşümde 2026 hedefleriniz nelerdir?
2026'da odağımız; Türkiye genelinde sahada devam eden 258 bin bağımsız bölümün hızlı biçimde tamamlanması, yeni projelerin hayata geçirilmesi ve dönüşümün "yalnızca başlatılan" değil "tamamlanan" bir süreç olarak sonuçlara daha görünür bir şekilde yansımasını sağlamak.
Orta ve uzun vadede ise hedefimizi sadece bina yenilemek şeklinde tanımlamıyoruz. Bizim hedefimiz; afetlere dirençli, sosyal donatıları ve yeşil alanlarıyla planlı, güvenli ve yaşanabilir şehirler inşa etmek. Çünkü kentsel dönüşüm, sadece mühendislik değil; aynı zamanda sosyal, ekonomik ve şehircilik boyutu olan çok yönlü bir süreç.
Türkiye'nin kentsel dönüşüm performansına baktığımızda, 6306 sayılı Kanun kapsamında 2012'den bugüne önemli bir ölçeğe ulaştığımızı görüyoruz: 2 milyon 510 bin bağımsız bölüm dönüşüm kapsamına alındı, 2 milyon 252 bin bağımsız bölüm tamamlandı, 258 bin bağımsız bölümün inşaatı ise sürüyor.
2012-2025 döneminde toplam 25.7 milyar lira kira ve taşınma yardımı, 216.77 milyar lira proje ve yapım kaynağı sağlandı. Bu ölçekte bir dönüşüm; doğrudan 8 milyonu aşkın vatandaşımızın can ve mal güvenliğini güvence altına alan bir süreç anlamına geliyor.
Öncelik haritanızda hangi iller/bölgeler olacak?
Önceliğimizi iki ana eksen belirliyor: İlki deprem riski ve yapı stokunun kırılganlığı. Özellikle İstanbul ve Marmara Bölgesi'nde. İkincisi afet sonrası yeniden inşa ve ihya ihtiyacı. 6 Şubat depremlerinden etkilenen illerde.
İstanbul özelinde bugüne kadar 924 bin bağımsız bölüm tamamlandı, 175 bin bağımsız bölümün dönüşüm süreci ise sürüyor. İstanbul'da yaklaşık 7.5 milyon bağımsız bölüm bulunduğu ve bunun yaklaşık 1.5 milyonunun riskli olduğuna yönelik elimizde veriler bulunuyor. Bu nedenle İstanbul; 2026'da da öncelik haritamızın merkezinde, listemizin ilk sırasında olacak.
Takvim konusunda ise "tek bir tarih" vermekten özellikle kaçınırım; çünkü dönüşüm, uzlaşı, ruhsat, imalat, finansman gibi birçok adımı olan bir süreç. Ama ilkesel olarak şunu söyleyebilirim. 2026'da büyükşehirlerdeki riskli yapı stokunu azaltmayı hızlandırırken, deprem bölgesinde kalıcı iyileşmenin tamamlanma oranını daha görünür biçimde artırmayı hedefliyoruz.
Kentsel dönüşümde uzun vadeli, düşük faizli yeni bir özel finansman modeli planlanıyor mu?
Bugünkü ölçekte "tek bir araç" elbette yeterli değil. Çünkü ülkemizde dönüşüm ihtiyacı çok büyük ve vatandaşın gelir profili de çok farklı. Bu nedenle hibe + kredi + kira/taşınma bileşenlerini birlikte kurguluyoruz.
Dünya Bankası kaynaklı İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi ile uygun maliyetli finansmana erişim pilot illerde başladı. 2025 yılında 972 bağımsız bölüm için 1.4 milyar lira kredi kullandırıldı. 2026'da hedefimiz bu yaklaşımın kapsamını ve erişilebilirliğini artırmak.
Uzun vadeli, düşük maliyetli finansman alanında da temel yaklaşımımız; vatandaşımızın ödeyebilirliğini gözeten, kaynakları çeşitlendiren ve dönüşümün hızını artıran her modelin geliştirilmesine açığız.
Bir vatandaş için dönüşümün ortalama maliyeti nedir? Devlet destekleri ne kadarını karşılıyor?
Maliyet; il/ilçe, zemin koşulları, emsal/plan notu, yapı sınıfı ve müteahhitlik fiyatları gibi değişkenlerle tek bir rakama indirgenmesi mümkün olmayabiliyor. Bu nedenle biz ortalama maliyeti tek bir rakam yerine, vatandaşımızın üzerindeki yükü azaltan paketler üzerinden yönetiyoruz: İstanbul'da Yarısı Bizden ile hibe + kredi + tahliye desteği, Deprem bölgesinde Yerinde Dönüşüm ile yüksek hibe bileşeni + aşama bazlı ödeme, kira yardımı ile inşaat sürecindeki barınma maliyetinin azaltılması gibi…
Sabit gelirli ve emekli vatandaşlarımız için ise en kritik unsur, öngörülebilirliktir. Biz destek modellerini; vatandaşımızın nakit akışını yönetebileceği şekilde kurgulamaya, süreçleri sadeleştirmeye ve finansmana erişimi artırmaya odaklanıyoruz. Ayrıca uluslararası kaynaklı projelerle, özellikle iklim/afet dirençliliği eksenli finansmanla maliyeti düşüren kredi imkanlarının yaygınlaştırılması da dar gelirli vatandaşlarımız için önemli bir fırsat oluşturuyor.
Bankalar kentsel dönüşüm finansmanına nasıl bakıyor? Sigorta sistemi bu sürecin neresinde?
Bankalar açısından dönüşüm; projenin hukuki netliği, ruhsat/iskân süreci, hak sahipliği ve teminat yapısı ile doğrudan ilişkili. Bu nedenle bizim temel yaklaşımımız; süreci standartlaştırmak, hak sahipliği/uzlaşı adımlarını netleştirmek ve belirsizliği azaltmak.
Sigorta tarafında ise özellikle DASK ve yapı güvenliği bilincinin artması, dönüşümün önemli tamamlayıcı unsuru. Dönüşüm, yalnızca bugünün risklerini azaltmaz; sigorta bilincini güçlendirerek geleceğin risk yönetimini de iyileştirir.
Uygulamayı tıkayan/yavaşlatan boşluklar var mı? Uyuşmazlıklarda en çok hangi sıkıntılar yaşanıyor?
Sahada en çok karşılaştığımız tıkanmalar üç başlıkta toplanıyor: Çok hisseli yapılarda uzlaşı ve karar alma süreçleri, hak sahipleri ile yükleniciler arasında sözleşme koşulları, iş programı, kalite ve maliyet artışları kaynaklı ihtilaflar ile ruhsat/iskân ve uygulama takvimlerinde idari süreçlerin uzaması.
Bu nedenle mevzuatın "kağıt üzerindeki yeterliliği" kadar, uygulamadaki hız ve netliği de önemli. 6306 sayılı Kanun'da zaman içinde yapılan değişikliklerin temel amacı da süreçleri hızlandırmak ve uygulamayı güçlendirmek.
Yeni bir düzenleme gündemde mi?
Ben bu soruya hep sahadaki gerçeklik üzerinden bakıyorum. Kentsel dönüşüm yaşayan, dinamik bir alan. Uygulama gelişiyor, ihtiyaçlar değişiyor, finansman modelleri çeşitleniyor. Dolayısıyla mevzuatın da bu değişime uyumlu olması gerekir.
Yeni bir düzenleme ihtiyacı olup olmadığı; genel bir söylemle değil, sahadan gelen verilerle ölçülmeli. Geçen dönem yapılan düzenlemelerin en önemli katkısı; süreçlerdeki belirsizlikleri azaltmaya ve karar alma/uygulama kabiliyetini artırmaya dönük etkisidir. Bu anlamda vatandaşın hakkını koruyan, uzlaşıyı güçlendiren ve uygulamayı hızlandıran her adımı destekleriz.
Nitekim 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği değişiklikleri de; salt çoğunlukla karar alma, tebligat ve satış süreçlerinin netleştirilmesi ile uygulamadaki tıkanıklıkların giderilmesine önemli katkılar sağlamıştır. Bu tür hedefli ve sahaya dayalı düzenlemelerin, kentsel dönüşüm süreçlerini daha sağlıklı ve hızlı ilerlettiğini görüyoruz.
Türkiye'de ne kadar konut/sanayi tesisi dönüşüme ihtiyaç duyuyor?
Türkiye'de dönüşüm ihtiyacını anlatmanın en sağlıklı yolu, sahadaki ölçeği ve önceliği gösterebilen göstergeleri paylaşmaktır. Bu kapsamda 2012'den bugüne dönüşüm kapsamına alınan, tamamlanan ve devam eden bağımsız bölüm sayıları; ülkemizin dönüşüm ölçeğini net şekilde ortaya koyuyor.
İstanbul özelinde de bugüne kadar tamamlanan ve devam eden bağımsız bölüm büyüklüğü, İstanbul'a özel olarak odaklanıldığı ve takvimin bu çerçevede devam ettiğini gösteriyor. İstanbul'da yaklaşık 7.5 milyon bağımsız bölüm bulunduğu ve 1.5 milyon bağımsız bölümün riskli olabileceğine dair teknik öngörüler; bu şehrin neden birinci öncelik olduğunu çok açık biçimde ortaya koyuyor. İstanbul ve deprem riski yüksek bölgeler için yaklaşımımız elbette ki daha hızlı olmak.
Kentsel dönüşümün ekonomiye etkisi nedir?
Kentsel dönüşüm; ekonomiye yalnızca inşaat faaliyeti olarak yansımaz. Mühendislik ve mimarlık hizmetlerinden yapı malzemesi sanayine, lojistikten finansmana kadar geniş bir ekosistemi harekete geçirir. Bu da doğal olarak istihdamı destekler.
Gayrimenkul piyasasına baktığımızda güvenli konut arzını artıran dönüşüm; orta-uzun vadede piyasanın daha sağlıklı hale gelmesine katkı verir. Dönüşümün bir diğer ekonomik getirisi ise, afet riskini azaltmak ve aslında ülkenin gelecekteki büyük bir deprem sonucu karşılaşacağı ekonomik maliyetlerini azaltmaktır. Bu, mali açıdan da çok stratejik bir kazanımdır.
Yarısı Bizden'de vatandaşa 875 bin lira hibe
Kentsel Dönüşüm Başkanı Hakkı Alp, kentsel dönüşümde, vatandaşa dokunan destekleri üç ana başlıkta şöyle aktardı:
Yarısı Bizden (İstanbul): 875 bin lira hibe, 875 bin lira kredi, 125 bin lira taşınma desteği sağlanıyor. Bu destekten İstanbul'un 39 ilçesinde riskli yapı sahipleri yararlanabiliyor. Süreç riskli yapı tespiti, hak sahipliği/kat irtifakı adımları ve ilgili idari başvurularla ilerliyor; uygunluk oluştuğunda hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanıyor. Alan bazlı dönüşümler de tam uzlaşı sağlandığında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı-TOKİ-Emlak Konut iş birliğiyle uygulamaya geçilebiliyor.
Deprem bölgesine yönelik Yerinde Dönüşüm: Konutta 750 bin lira hibe + 750 bin lira kredi + 40 bin lira proje hibesi. İşyerinde ise 400 bin lira hibe + 400 bin lira kredi + 40 bin lira proje hibesi. Yapı ruhsatı ve imalat aşamalarına göre kademeli ödeme yapılıyor; böylece hem sürecin sağlıklı ilerlemesi izleniyor hem de kaynak doğru zamanda hak sahibine ulaşıyor.
Kira / taşınma yardımları: Kira ve taşınma yardımları; il bazında, hak sahipliği durumuna ve uygulama türüne göre değişebilen bir kalem.
2025 yılında kira destek tutarlarında artışlar yapıldığına dikkat çeken Alp, "Vatandaşımıza resmi duyuruları ve e-Devlet/il müdürlükleri üzerinden güncel tutarların teyit ve takip etmelerini öneriyoruz" dedi.
"Türkiye, dönüşümde tek model dönemini geride bıraktı"
Kentsel Dönüşüm Başkanı Hakkı Alp, 2025'in kentsel dönüşümün hızlandığı, finansman ve uygulama modellerinin çeşitlendiği bir yıl olduğunu vurguladı. 2025 yılında; tüm dönüşüm faaliyetleri kapsamında 9.9 milyar lira kira yardımı sağlandığını dile getiren Alp, toplam kaynak kullanımının 142 milyar lira olarak gerçekleştiğini söyledi. Deprem bölgesinde "Yerinde Dönüşüm" kapsamında 88 bin bağımsız bölümün yapımının başlatıldığını belirten Alp, 49.9 milyar lira hibe/kredi ödemesi yapıldığını kaydetti. İstanbul'da "Yarısı Bizden" kapsamında 24 bin 718 bağımsız bölüm için 14.2 milyar lira destek sağlandığını söyleyen Alp, "Türkiye artık dönüşümde tek model dönemini geride bıraktı; ihtiyaca göre pek çok kampanya ve model ile birlikte uluslararası finansman gibi çok boyutlu araçlarla çalışmalarımıza devam ediyoruz. 2026 için Kentsel Dönüşüm Başkanlığımızın bütçesi 111 milyar 125 milyon lira olarak öngörüldü" dedi.
"Kentsel dönüşüm hayati bir zorunluluk"
"Kentsel dönüşüm bizim için sadece bir dönüşüm faaliyeti değil; hayat kurtaran, şehirlerimizin geleceğini güvence altına alan bir milli güvenlik meselesidir" diyen Başkan Alp, son yaşanan depremlerin kentsel dönüşümün "tercih" değil, hayati bir zorunluluk olduğunu bir kaz daha gösterdiğini vurguladı. Depremlerin kentsel dönüşüm politikalarına etkilerine değinen Alp, "Üç temel etkiden söz edebilirim: Deprem bölgesinde Yerinde Dönüşüm gibi hızlı ve vatandaşımızı yerinde tutan modeller güçlendirildi. İstanbul için Yarısı Bizden gibi finansal yükü paylaşan kampanyalar devreye alındı ve ölçek büyütüldü. Uluslararası kaynakların da sürece dahil olduğu, iklim ve afet dirençliliği odaklı yeni bir finansman yaklaşımı benimsendi. Kısacası depremler; dönüşüm politikamızı daha hızlı, daha çok araçlı ve daha dirençlilik odaklı hale getirdi" dedi.
