İDRİZ ÇOKAL/ Son dönemlerin öne çıkan gayrimenkul şirketi RAMS'ın hikâyesi 38 yıl önceye dayanıyor. Gaziantep'te başlayan bir aile girişiminin uluslararası ölçekte faaliyet gösteren bir yatırım grubuna dönüşmesinin hikâyesi bu. Türkiye'de olduğu kadar, İtalya, Kazakistan ve Tayland'a uzanan bir başarı bu sözünü ettiğimiz. Gayrimenkul geliştirme RAMS'ın her zaman ana iş kolu oldu. Ancak zaman içerisinde yeni faaliyet alanlarına da yöneldi. Nitekim bugün turizm, sağlık, madencilik, mobilya ve yeme-içme sektörlerinde yatırımları bulunuyor. Bugün 4 ülkede, 9 şehirde iş yapan RAMS, yaklaşık 25 bin kişiye istihdam sağlıyor. Bu devasa büyüklüğe ulaşan grup, şimdiye kadar 6 milyon metrekare inşaat gerçekleştirdi. Gayrimenkul sektörünün önemli oyuncularından biri haline gelen RAMS'ın Türkiye'deki işlerinin başında Devran Bülbül var. RAMS Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Devran Bülbül sorularımızı yanıtladı. Kendi hayat hikayesini de anlatan Büybül ile hem RAMS'ın gelecek planlarını hem de gayrimenkul sektörünün geleceğini konuştuk…
Önce sizi tanıyarak başlayalım.
Cizre'de doğdum. Üniversite eğitimine Yeditepe Üniversitesi'nde başladım, ardından Amerika Birleşik Devletleri'nde devam ettim. İş hayatına bakış açım, aile şirketinin içinde büyüyerek şekillendi. Çocukluk yıllarımdan itibaren şirketin farklı süreçlerini yakından gözlemleme fırsatı buldum. Bu deneyim bana yalnızca yöneticiliği değil, üretimin her aşamasını anlamayı da öğretti. Bugün yönetim anlayışımın temelinde sahaya yakın olmak, ekip çalışmasına önem vermek ve uzun vadeli bir bakış açısıyla hareket etmek yer alıyor. Gayrimenkulün yalnızca teknik bir alan değil, insan hayatına doğrudan dokunan bir sektör olduğuna inanıyorum. Bu nedenle her projeyi yatırım değerinin yanı sıra sunduğu yaşam kalitesi açısından da değerlendirmeye özen gösteriyorum.
İş hayatına ne zaman atıldınız? İlk işiniz neydi?
İş hayatım belirli bir tarihte başlayan klasik bir kariyer hikâyesinden ziyade, aile şirketinde sorumluluk alarak ilerleyen doğal bir süreç oldu. Genç yaşlardan itibaren şirketimizin farklı birimlerinde görev üstlendim. Sahada bulunmak, proje geliştirme süreçlerini yakından takip etmek ve operasyonun her aşamasını deneyimlemek bana önemli bir bakış açısı kazandırdı. Bugün karar alırken yatırım boyutunun yanı sıra proje geliştirme, uygulama, satış ve müşteri beklentilerini birlikte değerlendirebiliyorum. Bu çok yönlü deneyimin yöneticilik anlayışımı güçlendirdiğine inanıyorum.
Ailenizin veya kendinizin gayrimenkul sektörü dışında işi var mı?
Gayrimenkul ana faaliyet alanımız olmayı sürdürüyor. Bununla birlikte RAMS Global bugün farklı sektörlerde de yatırımları bulunan uluslararası bir yatırım grubuna dönüştü. Turizm, sağlık, madencilik, mobilya, yeme-içme ve moda sektörlerinde faaliyet gösteriyoruz. Bu çeşitlilik bize yalnızca yeni yatırım alanları kazandırmıyor; aynı zamanda farklı sektörlerden edindiğimiz bilgi ve deneyimi birbirini besleyen bir yapıya dönüştürme imkânı sunuyor. Yakın dönemde ETRO ile gerçekleştirdiğimiz stratejik ortaklık da bu vizyonun önemli örneklerinden biri. Farklı sektörlerle kurduğumuz iş birliklerini uzun vadeli değer üretme anlayışımızın doğal bir parçası olarak görüyoruz.
Başka sektörlere girme planınız da var mı?
Gayrimenkul, uzmanlığımızın merkezinde yer almaya devam edecek. Çünkü şehirlerin gelişiminde kalıcı değer üreten projeler geliştirmek en güçlü olduğumuz alan. Bununla birlikte dünyada yatırım anlayışı değişiyor. Güçlü şirketler artık yalnızca tek bir sektörde faaliyet göstermiyor; farklı alanlarda birbirini tamamlayan bir yapı oluşturuyor. Biz de bu yaklaşımı benimsiyoruz. Bu nedenle önümüzdeki dönemde de faaliyet gösterdiğimiz sektörlerde büyümeyi sürdüreceğiz. Amacımız sadece yeni sektörlere yatırım yapmak değil; oluşturduğumuz ekosistem sayesinde hem markamızı hem de geliştirdiğimiz projeleri daha güçlü hale getirmek.
RAMS'ın yeni dönem projeleri hakkında bilgi verir misiniz?
Türkiye, son yıllarda en güçlü büyüme alanlarımızdan biri haline geldi. Özellikle İstanbul'da kentsel dönüşüm odaklı büyük ölçekli projelere yoğunlaşıyoruz. RAMS Park House Maslak bu yaklaşımımızın en önemli örneklerinden biri. Yaklaşık 409 bin metrekare inşaat alanına sahip proje, özel sektör tarafından geliştirilen en büyük kentsel dönüşüm projeleri arasında yer alıyor.
Geniş daire tipleriyle dikkat çeken RAMS Park House Maslak; 1+1'den 4+1'e uzanan, teraslı, balkonlu ve bahçeli konut alternatifleriyle farklı yaşam beklentilerine yanıt veriyor. Toplam 10 blokta 3 bin daireden oluşan proje, ölçeği ve mimari yaklaşımıyla Maslak'ta yeni bir yaşam standardı tanımlıyor. Maslak'ın iş, kültür ve ulaşım akslarının merkezinde konumlanan RAMS Park House Maslak; TEM Otoyolu, Büyükdere Caddesi ve metro hattına yakınlığıyla öne çıkarken, proje önünde planlanan yeni metro istasyonu ile yatırım potansiyelini her geçen gün daha da güçlendiriyor. Projemiz; modern mimari yaklaşımı, ferah blok yerleşimi ve kapsamlı sosyal donatılarıyla hem yaşam hem de yatırım açısından güçlü bir alternatif sunuyor. Açık ve kapalı yüzme havuzları, yoga & zen stüdyosu, sky lounge, sky pool, sky fitness, çocuk oyun alanları ve paylaşımlı ofisler gibi zengin sosyal imkânlara sahip bir yaşamın kapılarını avantajlı koşullarla aralıyor. Yaklaşık 10 bin 900 metrekarelik çarşı alanı, rekreatif açık alanlar ve çok yönlü sosyal yaşam alanlarıyla proje, Maslak'ta yaşam standartlarını yukarı taşımayı sürdürüyor. Kısa süre önce 500'üncü ailemizi ağırlamamız, projeye duyulan ilginin ve güvenin önemli bir göstergesi oldu.
RAMS bugüne kadar yurt içi ve yurt dışında ne kadar konut üretti?
Bugüne kadar dünyanın farklı ülkelerinde 100'ün üzerinde projeyi hayata geçirdik ve 6 milyon metrekareyi aşan inşaat hacmine ulaştık. Türkiye'de RAMS City Haliç, RAMS Garden Bahçelievler, RAMS Denizkent, RAMS City Gaziantep ve RAMS Exclusive Villas Bodrum projelerimiz devam ediyor. Yurt dışında ise Kazakistan başta olmak üzere, Tayland ve İtalya'da yatırımlarımız sürüyor. Avrupa'daki büyüme planımız kapsamında Arnavutluk öncelikli pazarlarımız arasında yer alıyor. Projelerimizi geliştirirken tek tip bir yaklaşım yerine, bulunduğumuz bölgenin ihtiyaçlarına uygun çözümler üretmeye özen gösteriyoruz. Konutun yanı sıra ticari alanlar, ofisler ve sosyal donatılarla desteklenen projeler geliştirerek bulunduğumuz şehirlerin ihtiyaçlarına cevap vermeyi hedefliyoruz.
Önümüzdeki 10 yılda şehirler nasıl olacak?
Bugünün kullanıcıları yalnızca konut değil, günlük yaşamı kolaylaştıran bütüncül bir deneyim arıyor. Bu nedenle projelerimizi; sosyal alanlar, yeşil doku, spor imkânları, ticari üniteler ve ulaşım bağlantılarıyla birlikte planlıyoruz. Her projemizin bulunduğu bölgenin ihtiyaçlarına göre şekillenmesine özen gösteriyoruz. Amacımız, insanların uzun yıllar keyifle yaşayacağı ve değerini koruyacak yaşam çevreleri oluşturmak. Önümüzdeki on yılda şehirler daha sürdürülebilir, teknolojiyle entegre ve insan odaklı bir yapıya dönüşecek. Enerji verimliliği, yeşil alanlar, akıllı sistemler ve yaşam kalitesini artıran çözümler şehir planlamasının temel unsurları olacak. RAMS olarak projelerimizi bu dönüşümü dikkate alarak geliştiriyoruz. Hedefimiz, sadece bugünün ihtiyaçlarına değil, geleceğin beklentilerine de cevap veren, uzun yıllar değerini koruyan projeler üretmek.
Yurtdışı deneyiminiz Türkiye'deki projelerinize nasıl yansıyor?
Farklı ülkelerde faaliyet göstermek, her pazarın beklentisini, şehirleşme anlayışını ve kullanıcı alışkanlıklarını yakından gözlemleme fırsatı sunuyor. RAMS olarak Kazakistan başta olmak üzere Dubai, Tayland, Irak, Kırgızistan ve İtalya'da edindiğimiz deneyimi Türkiye'deki projelerimize aktarıyoruz. Bu sayede mimariden proje planlamasına, tasarımdan hizmet anlayışına kadar birçok alanda uluslararası standartları uygulayabiliyoruz. Küresel ölçekte edindiğimiz bilgi birikimi, Türkiye'de geliştirdiğimiz projelerin hem yatırım hem de yaşam kalitesi açısından daha güçlü bir noktaya ulaşmasını sağlıyor.
Gayrimenkul sektöründe piyasanın durumu nasıl?
Son iki yıl sektör açısından oldukça zorlu geçti. Yüksek finansman maliyetleri hem üreticilerin yatırım kararlarını hem de tüketicilerin konuta erişimini doğrudan etkiledi. Buna rağmen Türkiye'de konut ihtiyacı yapısal olarak devam ediyor. Genç nüfus, kentleşme ve kentsel dönüşüm ihtiyacı talebi canlı tutan temel dinamikler. Bugün sektörün yavaş yavaş yeni bir denge arayışına girdiğini söyleyebiliriz. Ancak bu sürecin kalıcı olması için finansmana erişimin kolaylaşması, öngörülebilir ekonomik koşulların oluşması ve üretimin desteklenmesi büyük önem taşıyor. Önümüzdeki dönemde piyasanın daha sağlıklı bir zemine oturacağına inanıyoruz.
Yabancıların Türkiye konut piyasasına bakışında bir değişim var mı?
Kısa vadeli dalgalanmalara rağmen Türkiye uluslararası yatırımcı açısından önemli bir cazibe merkezi olmayı sürdürüyor. Özellikle Körfez ülkeleri ve Orta Asya'dan gelen yatırımcıların ilgisinin devam ettiğini görüyoruz. Avrupa'dan ise kaliteli mimari, güçlü marka ve yaşam standardı sunan projelere yönelik talep artıyor. Artık yabancı yatırımcı yalnızca fiyat avantajına bakmıyor. Geliştirici firmanın geçmişi, teslim performansı, projenin bulunduğu bölge ve uzun vadeli yatırım potansiyeli karar sürecinde çok daha belirleyici hale geldi.
Genç kesimin gayrimenkule yaklaşımı nasıl?
Yeni nesil kullanıcılar için konut artık yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir ürün değil. Günlük yaşamı kolaylaştıran, zamandan tasarruf sağlayan ve farklı ihtiyaçlara cevap veren projeler daha fazla ilgi görüyor. Özellikle genç yatırımcılar ulaşım kolaylığı, sosyal donatılar, teknolojik altyapı ve esnek yaşam çözümlerini birlikte değerlendiriyor. Bu değişim geliştiricilerin de proje anlayışını dönüştürüyor. Bugün tasarlanan projelerin kullanıcı deneyimini merkeze alması artık bir tercih değil, zorunluluk haline geldi.
Bu dönemde sektöre ne gibi önerileriniz olur?
Bu süreçte güçlü finansal yapı, disiplinli yatırım anlayışı ve doğru ürün geliştirme yaklaşımı şirketleri ayrıştırıyor. Biz yatırım kararlarımızı günlük gelişmelere göre değil, uzun vadeli perspektifle değerlendiriyoruz. Türkiye'nin orta ve uzun vadede büyüme potansiyelini koruduğuna inanıyor, yatırımlarımızı da bu bakış açısıyla planlıyoruz. Yatırımcılar artık çok daha bilinçli hareket ediyor. Fiyat kadar geliştirici firmanın geçmişi, teslim performansı, lokasyon seçimi ve projenin uzun vadeli değer üretme potansiyeli de karar sürecinde etkili oluyor.
İstanbul'da hangi bölgeler yeni yatırım ve yaşam merkezleri olarak öne çıkacak?
İstanbul'da ulaşım yatırımları ve kentsel dönüşüm, yeni gelişim akslarını belirlemeye devam ediyor. Özellikle şehir merkezine yakın, güçlü ulaşım altyapısına sahip ve dönüşüm potansiyeli bulunan bölgelerin önümüzdeki yıllarda öne çıkacağını düşünüyoruz. Sarıyer ve Haliç çevresi bu açıdan dikkat çeken lokasyonlar arasında yer alıyor.
"Lüks konut segmenti büyümeye devam edecek"
Önümüzdeki dönemde farklı kullanıcı ihtiyaçlarına cevap veren projelerin öne çıkacağını düşünüyorum. Lüks konut segmentinde büyüme devam edecek ancak burada belirleyici unsur yalnızca mimari kalite olmayacak. Tasarım, marka değeri, profesyonel yönetim ve sunulan hizmetler de tercihleri etkileyecek. Sağlık turizmiyle bağlantılı projeler ve markalı konut uygulamaları da önemli gelişim alanları arasında yer alıyor. ETRO ile gerçekleştirdiğimiz iş birliği, gayrimenkul ile uluslararası markaların bir araya geldiği yeni dönemin önemli örneklerinden biri. Lüks konut anlayışı artık yalnızca metrekare veya lokasyonla tanımlanmıyor. Tasarım, mimari kalite, kişiselleştirilmiş hizmetler, profesyonel yönetim ve marka değeri çok daha belirleyici hale geldi. Bu dönüşüm, uluslararası markalarla geliştirilen projelere olan ilgiyi de artırıyor. ETRO iş birliğimizi bu değişimin önemli örneklerinden biri olarak görüyoruz.
"Uzun vadeli esnek ödeme modelleri öne çıkıyor"
Bugünkü piyasa koşulları geliştiricileri daha yaratıcı finansman çözümleri üretmeye yönlendiriyor. Banka kredilerinin sınırlı olduğu dönemlerde, firmaların kendi ödeme modellerini geliştirmesi sektör açısından önemli bir hareket alanı oluşturuyor. Biz de RAMS Park House Maslak projemizde uzun vadeli ve esnek ödeme seçenekleri sunuyoruz. Bunun satış performansına olumlu yansıdığını gördük. Önümüzdeki dönemde mortgage sistemi önemini koruyacak olsa da geliştirici finansmanı, kişiye özel ödeme planları ve alternatif modellerin sektörde daha fazla yer bulacağını düşünüyorum.
