GYODER Başkanı Neşecan Çekici, konuyla ilgili detaylı bir değerlendirme paylaştı…
…Demografik olarak bakıldığında, Türkiye'de hane halkı büyüklüğü giderek küçülüyor; yıllar içinde ortalama kişi sayısı 5'lerden 3'lere, hatta 2,5'a kadar düşmesi bekleniyor. Ancak hane sayısı artıyor. Bunun sebepleri arasında boşanmalar, bekar ebeveynler, solo yaşayanlar (tek başına yaşayanlar), öğrenciler ve ortalama yaşam süresinin uzaması yer alıyor. Solo yaşam biçimi özellikle büyük şehirlerde yaygınlaşıyor ve bu da konut ihtiyacını artırıyor. Ayrıca göçler ve yabancı nüfusun artışı da konut talebini etkiliyor.
Son 10 yılda tek yaşayan kişi sayısı %30 artmış, ancak çekirdek aile yapısında ciddi bir değişim olmamış. Bu da küçük hanelerin sayısının arttığını gösteriyor. Sektörün bu değişimleri iyi analiz etmesi ve konut üretiminde buna göre yönlenmesi gerekiyor.
10 yıllık bir konut politikası oluşturulmalı; arsa, finansman, tasarım, konut tipleri net olarak planlanmalı. Bu amaçla kamu, özel sektör ve STK'ların katılacağı bir 'Türkiye Konut Politikası Platformu' oluşturulması gerekiyor. Biz de bir yıldır bu konunun altını çiziyoruz ve bu dönemde böyle bir çalışma yapmayı planlıyoruz.
Ek olarak, Türkiye'de şu anda yaklaşık 26 milyon hane bulunuyor. Ortalama hane halkı sayısı 2,5'a düştüğünde, nüfus sabit kalsa bile yaklaşık 34 milyon haneye ihtiyaç duyulacak. Bu, devlet politikası gerektiren büyük bir konut ihtiyacıdır; müteahhitlerin tek başına çözebileceği bir sorun değildir.
Bizim dernek olarak yönetim kurulumuzda bu konuda konsensus var ve bilgi, veri, uluslararası karşılaştırmalar ışığında konut politikası geliştirmeye hazırız.
Türkiye'nin yaklaşık olarak yılda 800-900 bin konut üretmeye ihtiyacı var. Şu anda sadece 500-600 bin adet üretiliyor, ancak bu üretim mevcut ihtiyacı karşılayamıyor. Ayrıca, deprem riski altındaki İstanbul'da, 5 yıl içinde dönüştürülmesi gereken 1.5 milyon konut bulunmaktadır ve bunların 600 bini öncelikli durumda. Ciddi bir bütünleşik konut politikası, acil kodu ile Türkiye'nin gündeminde üst sıralarda yer almalı. GYODER olarak barınma sorununa çare olmak için GYODER Yeni Konut Modelini kurguladık. Bu modelin temel amacı, kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamak. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelde, arsa maliyetlerini düşürerek konut üretim maliyetlerini dengelemeye çalışıyoruz. Şu anda Türkiye'de arsa maliyetleri, toplam maliyetin ortalama yüzde 50'sine denk geliyor; bu oran Avrupa'da yüzde 20'ler civarında.
ERİŞİLEBİLİR KONUTTA AVRUPA'DA ÖRNEK ÜLKE OLABİLİRİZ
Konut krizi dünya genelinde de 1.6 milyar insanı etkiliyor. 2030 yılına kadar, UN-Habitat tahminlerine göre dünya nüfusunun yaklaşık yüzde 40'ı olan 3 milyar insanın erişilebilir konuta ihtiyaç duyacağı öngörülüyor. Bu, dünyada her gün 96.000 yeni uygun fiyatlı konut inşa edilmesi anlamına gelir. Bunun yanı sıra, dünya genelinde tahmini 100 milyon kişi evsiz ve her dört kişiden biri sağlık, güvenlik ve refah açısından zor koşullarda yaşıyor.
Barınma krizi uluslararası fuar ve konferanslarda da sıklıkla gündeme geliyor. Son iki yıldır MIPIM'de düzenlenen konferanslarda da Avrupa ülkelerinin finansa erişim ve enflasyon konusunda ciddi problemler yaşadığını gözlemledik. Bunu tetikleyenin savaşlar, göçler, küresel ekonomik kriz ve sosyal yapıdaki değişiklikler olduğu üzerine birçok analiz var. Satılık ya da kiralık fark etmeksizin konuta erişimde büyük sıkıntılar yaşanıyor. Konferansta örneklenen çözümler konut sorununa devletin el atmasının gerekliliğini göstermekte. Kamu özel sektör iş birliğinin birçok örneği mevcut. Kentlerin ihtiyacına, nüfusuna ve dinamiklerine bağlı olarak özel çözümler üretilmeli. Bu anlamda evrensel adıyla "Build to Rent" olan ve kiralık konut ihtiyacına yanıt veren modellerin özel bir örneği olarak GYODER Yeni Konut Modeli'nin ne kadar doğru bir çözüm önerisi sunduğunu bu uluslararası ortamda da test etmiş olduk. Aldığımız olumlu geri dönüşler, bizi bu alanda daha da motive ediyor ve daha fazla çalışmaya teşvik ediyor. Erişilebilir konut konusunda kıta Avrupası'nda örnek ülke olabiliriz.
Dünyada erişilebilir konutların işleyişinde ise genel olarak şu prensip geçerli: Evde yaşayan eşler veya anne-baba gibi hane halkının toplam net geliri baz alınır. Bu gelirin yaklaşık üçte biri, yani %33'ü kira ya da mortgage (ipotek) ödemesine ayrılır.
GYODER Yeni Konut Modeli'nde devletin elindeki arsalar, gayrimenkul geliştiricilerine belli bir proje dönemi için ödünç verilirse ve Kamu–Özel İşbirliği Yöntemi ile ve seri bir üretim mantığıyla üretim yapılsa on binlerce konut inşa edilebilir. Bu model çerçevesinde yap-işlet-devret modeliyle bireysel değil kamusal kiraya veren yapısını oluşturuyoruz ve kiracıyla kiraya veren arasındaki problemleri ortadan kaldırıyoruz. Arsa maliyeti sebebiyle oluşan fark kiraları da yarı yarıya düşürüyor. Bu modelde, kullanıma açılacak arsalarda konutların üretilmesi sağlanırken, arsaların mülkiyeti de devlette kalıyor. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli senaryolarla destekledik. Yani finansman için de devlete yük olmuyoruz; devletten bir tek şey istiyoruz: 'Arsa'.
Bu projeyi hayata geçirebilirsek hem konut üretim sürecini hızlandırabilir hem de kira fiyatlarını regüle ederek krize çözüm getirebiliriz.
GAYRİMENKULÜN YENİ FİNANSAL ENSTRÜMANLARI
Yaklaşık 3-4 yıl önce, sermaye piyasası enstrümanlarına daha fazla odaklanmamız ve proje finansmanında farklı araçlar geliştirmemiz gerektiğini gördük. Bu alanda daha etkin bir şekilde çalışmaya başladık. Sadece takip eden değil, aktif olarak katkı sunan bir yapımız var. Zaman zaman bir tebliğ taslağını bizzat hazırlayıp ilgili kurumlara sunduğumuz oluyor. Gayrimenkul yatırım fonları tebliği, ardından proje gayrimenkul yatırım fonları ve şimdi de çıkması beklenen gayrimenkul sertifikaları düzenlemeleri gibi birçok alanda sektör olarak ciddi katkılar sağladık. Komitelerimiz yoğun bir şekilde çalışıyor; hukuk, vergi ve finans alanlarında uzman isimlerle içerik üretiyor, görüş geliştiriyor ve bunu ilgili otoritelerle paylaşıyoruz. Örneğin geçtiğimiz yıl Sayın Gönül'e verdiğimiz bir sözü yerine getirerek, tamamen bizim tarafımızdan hazırlanan 'Gayrimenkule Dönüştürülebilir Tahvil Tebliği' taslağını teslim ettik. Bu kavramın adı bile daha önce yoktu. Biz isimlendirdik, ilkelerini oluşturduk, teknik altyapısını hazırladık.
Bugüne kadar Türkiye'de gayrimenkul sektörü büyük ölçüde "tapulu satış" modeline dayanıyordu. Arsa al, inşa et, sat—sistem bunun üzerine kurulu. Zaman zaman kooperatiflerle farklı modeller denendi ama bugünkü ihtiyaçlara artık bu yapılar cevap veremiyor.
Yeni dönemde gayrimenkulün menkulleştirilmesi, yani projelerin finansal enstrümanlar aracılığıyla yatırımcılara sunulması giderek önem kazanıyor. Bu konuda en bilinen örnek Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar). Özellikle son halka arz dalgasıyla büyük gayrimenkul oyuncularının çoğu GYO yapısına geçiyor.
Şu anda Türkiye'de 47 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) bulunuyor. 31.12.2024 itibariyle 47 adet GYO'nun 16'sında konut portföyü bulunmamaktadır. Geri kalan 30 GYO'da (Emlak Konut GYO hariç) 5.457 adetlik konut portföyünün 2.448 adeti İstanbul ilinde, 3.009 adedi ise İstanbul dışındaki diğer şehirlerde yer almaktadır. GYO elindeki konut portföylerinin ortalama aylık kira bedeli ise İstanbul'da 67.628 TL, diğer şehirlerde ₺33.791 TL, Türkiye ortalaması ise 48.969 TL'dir.
GYO'larda bilgisine ulaşılabilen proje halindeki 45 adet gayrimenkul geliştirme faaliyetlerinde ise yaklaşık 10.000 adet konut üretileceği hesaplanmaktadır.
GYO'lara yatırımcı ilgisi de dikkat çekici. Geçtiğimiz aylarda borsada işlem yapan yaklaşık 8 milyon bireysel yatırımcının 3 milyon 997 bini, yani neredeyse 4 milyon kişi, GYO'lara yatırım yapmıştı. Bu büyük ilgi, GYO'ların ne kadar önemli bir yatırım aracı haline geldiğini gösteriyor.
Diğer taraftan gayrimenkul yatırım fonları, girişim sermayesi fonları, kira sertifikaları, gayrimenkul tahvilleri gibi araçlar aslında yatırımcıya projeye ortak olma fırsatı sunuyor. Bu modeller halk arasında çok bilinmediği ya da adları karmaşık geldiği için yeterince benimsenmiyor. Oysa bu sistemlerin hepsi, farklı isimler altında, toplu finansman modelleri—ister kooperatif deyin, ister crowdfunding—aynı temel mantığa dayanıyor. Bizim bu yılki önceliklerimizden biri, bu finansal araçları hem yatırımcı hem proje geliştirici açısından daha anlaşılır ve uygulanabilir hale getirmek. Çünkü gayrimenkul sektörü geleceğini bu yeni finansman modellerinde bulacak.
Geçtiğimiz yıl Türk vatandaşları yurt dışında 2,5 milyar dolarlık gayrimenkul yatırımı yaptı. Bu eğilim sadece sosyolojik değil; büyük ölçüde finansmana erişimle ilgili. Türkiye'de aynı değerde bir evi alamayan bir yatırımcı, yurt dışında 30 yıl vadeli mortgage'la bu erişimi sağlayabiliyor.
Eğer Türkiye'de de erişimi kolaylaştıracak finansman modelleri geliştirirsek, bu sermayenin içeride kalması mümkün. Kiralık konut modelleri, gayrimenkulün menkulleştirilmesi ve fon sistemleri bu nedenle kritik.
ANKARA'DA PGYF'LER KONUŞULACAK
Son dönemde Türkiye'de 73 portföy yönetim şirketi kuruldu ve 600'ün üzerinde gayrimenkul fonu faaliyete geçti.
Uzun süredir beklenen Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF) tebliği nihayet yayımlandı. Ancak uygulamada bazı yapısal sorunlar ortaya çıktı. Biz de şu anda bu alanla ilgili teknik bir çalışma yürütüyoruz. Çalışmanın çıktıları doğrultusunda 17 Haziran'da Ankara'da, sadece GYO ve GYF'lere odaklanan, daha teknik bir zirve gerçekleştireceğiz.
İŞ GÜCÜ SORUNU
Sektörümüzün en önemli sorunlarından biri olan nitelikli iş gücüne erişim, özellikle son dönemde yaşanan depremlerle birlikte daha da derinleşmiş durumda. İnşaat sektörünün geleceğini tehdit eden bu kriz, yalnızca kısa vadeli çözümlerle değil, uzun vadeli ve kapsayıcı stratejilerle aşılabilir.
GYODER olarak, sektördeki bu kritik durumu veriye dayalı bir yaklaşımla ele almak amacıyla Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle gerçekleştirdiğimiz "İnşaat Sektörü ve İş Gücü Dinamikleri: Türkiye'24" başlıklı araştırmamızın sonuçlarını kamuoyu ile paylaştık. Araştırma, depremler ve hız kazanan kentsel dönüşüm ihtiyacının, inşaat sektöründeki iş gücü krizini derinleştirdiğini açıkça ortaya koyuyor. Genç iş gücünün ağır çalışma koşulları, gelir düzensizliği ve kariyer güvencesi eksikliği nedeniyle sektöre mesafeli yaklaştığına dikkat çekiliyor.
"İnşaat Sektörü ve İş Gücü Dinamikleri: Türkiye'24" araştırmasının en dikkat çekici bulgularından biri, artık yeni usta yetişmemesi gerçeği oldu. Araştırma kapsamında yapılan görüşmelerde bugün faal olarak çalışan ustaların çoğu işi babadan devraldıklarını, artık 40 yaş üstü olduklarını ve alttan yetişen kimsenin olmadığını ifade ediyorlar. Edinilen yüksek kazançlara rağmen inşaat ustaları da çocuklarının aynı sektörde çalışmasını istemiyor.
Araştırmaya göre gençlerin inşaat sektörünü tercih etmeme nedenlerinin başında 'ağır çalışma koşulları' ve 'işin tehlikeli olduğu' algısı yer alıyor. Fakat buna rağmen, çok daha riskli olan moto kurye veya güvenlik görevlisi gibi meslekleri seçmeleri ise dikkat çekiyor.
Araştırmaya göre gençlerin ve kadınların inşaat sektörüne çekilmesi oldukça önem taşıyor. Türkiye'de inşaat sektöründe kadın istihdamının payı 2008'de yüzde 3 gibi çok düşük bir düzeydeyken, bu oran zaman içinde artarak 2022'de ancak yüzde 5 seviyesine geldi. İnşaat sektöründe kadın istihdam oranı Almanya ve Fransa'da sırasıyla yüzde 14 ve 13, İtalya'da yaklaşık yüzde 10, İspanya ve Polonya'da yüzde 7'nin üzerinde seyrediyor.
Araştırma bulguları yalnızca sektörün bugünkü durumuna ışık tutmakla kalmıyor, aynı zamanda geleceğe yönelik önemli bir yol haritası da sunuyor. Bu doğrultuda GYODER olarak, iş gücünün niteliğini artırmak, sektörün ihtiyaçlarını karşılayacak insan kaynağını oluşturmak ve stratejik çözümler üretmek amacıyla harekete geçtik.
Yakın zamanda 7 sektörel STK ve Birlik ile birlikte "Uzun Vadeli Stratejik İş Gücü Platformu" oluşturma çalışmalarına başlıyoruz. Bu platform ile inşaat sektöründe sürdürülebilir kalkınmayı mümkün kılacak insan kaynağı yapısını desteklemeyi ve bu alanda öncü bir rol üstlenmeyi hedefliyoruz.
GAYRİMENKUL OKURYAZARLIĞI
Bu dönemde GYODER olarak özellikle üzerinde durduğumuz konulardan biri de okuryazarlık seferberlikleri. Bildiğiniz gibi birkaç gün önce Finansal Okuryazarlık Seferberliği açıklandı. Biz bu başlığı uzun süredir önemsiyor, Gayrimenkul Okuryazarlığı projemiz üzerinde çalışıyoruz.
Pandemi öncesinde bu projeye ciddi hazırlıklar yaptık, yerel yönetimlerle ve eğitimcilerle görüştük. Hatta Finansal Okuryazarlık Derneği ile kapsamlı toplantılar düzenledik. Ancak pandemi ve ardından yaşanan deprem süreçleri fiziksel eğitimleri mümkün kılmadı. Bu süreçte gördük ki, Türkiye'de kentsel dönüşümde ciddi bir bilinç eksikliği var. Farkındalık ve bilgi arasında büyük bir kopukluk söz konusu.
Bu yüzden projemizi bir adım ileri taşıyarak Kentsel Dönüşüm Okuryazarlığına dönüştürdük. Bu başlık, aslında gayrimenkul okuryazarlığının bir alt kümesi gibi. Çünkü artık dönüşüm sadece fiziksel değil, bilinçsel bir dönüşüm gerektiriyor.
Bu kapsamda 20 kişilik bir ekiple çalışıyoruz. Kentsel Dönüşüm Okuryazarlığı Platformu'nu kurduk ve ilk desteği de Kentsel Dönüşüm Başkanı Hakkı Alp'ten aldık. Biz tarafsız bir sivil yapı olarak, ne geliştiricinin ne kamunun ne de halkın tarafındayız; amacımız yalnızca bilinçli bilgi paylaşımı ve uzlaşma kültürü oluşturmak. Bu doğrultuda kamu, STK'lar ve halkı aynı masa etrafında birleştirecek bir yapıyı hedefliyoruz.
Bu projede akademisyenlerden vatandaşlara kadar herkesin doğru bilgiye erişmesini ve doğru kararlar almasını sağlamayı amaçlıyoruz. Çünkü şunu gördük: Çok iyi eğitimli bireyler bile tapu okuyamıyor. Bu eksiklikleri gidermek için video içerikler, podcast'ler, kamu spotları ve halkla iletişimi güçlü yüzlerle bir anlatım dili kurmayı hedefliyoruz.
Kentsel dönüşüm bir yaşam güvenliği meselesi. Biz de bu sorumluluğu bir görev bilinciyle üstleniyor, bu alanda topluma katkı sunmak istiyoruz. Eğitim bizim için her zaman öncelikli oldu. Şimdi bu alanda da ne kadar çok kişiye dokunabilir, onların kararlarında fark yaratabilirsek, bizim için en büyük kazanım bu olacak…
