AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR / Ege'nin incisi İzmir'in her ilçesi birbirinden güzel. Urla, Foça ve diğerleri. Ama Çeşme'nin hakkını teslim edelim. Sadece İzmir'in değil, tüm Türkiye'nin en gözde birkaç ilçesinden biri kuşkusuz. Size elbette Çeşme'yi anlatmayacağız. Fakat ilçenin bir mahallesi var ki, orasını bu sayfalarda tanıtmaya ve gayrimenkul sektöründe yaşadığı hareketliliği dikkatlerinize sunmaya değer bulduk. Çeşme'nin en güney ucunda bulunan Ovacık Mahallesi'nden söz ediyoruz.
Yakın geçmişe kadar ismini Çeşmeliler dışında pek kimsenin bilmediği, kendi halinde ve sakin bir yerleşim yeri olan Ovacık, yıllardır geniş tarım arazilerine ve bereketli üzüm bağlarına ev sahipliği yapıyor. Kuzey ve batısında Musalla, doğusunda Alaçatı Mahallesi yer alıyor. Çeşme merkeze 5 km mesafede olan bölge, Çeşme-İzmir Otoyolu'ndan geçtiği için ulaşımı da bir o kadar kolay. Yaklaşık 3 bin kişilik bir nüfusa sahip. Ovacık her yaz sezonunda biraz daha fazla kişinin dikkatini çekmeye başladı ve günümüzde Çeşme'nin Toskana'sı olarak nitelendiriliyor. Toskana'ya benzetilmesinin başlıca sebepleri, üzüm bağları ve taş evlerin sıralandığı dar sokakları… Her yıl eylül ayında Ovacık Tarım ve Sakız Koyunu Festivali'ne ev sahipliği yapan mahalle, yerel ürünlerine ve kültürüne gönülden sahip çıkıyor.
Ovacık Çeşme'nin en sakin mahallerinden birisi. Yapılaşma yoğunluğu düşük, Doğal Sit Alanı statüsünde araziler çoğunlukta yer alıyor. Güney sahil şeridinden Ovacık Gücücek sahili halk plajı olarak herkesin erişebileceği bir konumda olması ve aynı zamanda da kalabalıktan uzak, sakin yapısıyla dikkat çekiyor. Doğal sit alanında olan Ovacık Gücücek koyu hala bakir olmasından dolayı da yazlıkçıların ilgisini çekmeye başladı. Bölgede yılın 12 ayı yaşanabiliyor. Bölgede kırsal yerleşim ağırlıkta olduğu için geniş arazilerde çiftlik hayatı ön planda. Bölge Çeşme'nin kalbi Alaçatı ve ilçe merkezine bu kadar yakın olması ve sakin doğal yapısıyla gelişime açık olup önümüzdeki yıllarda da Slow-kasaba olmaya aday. Konut fiyatları ise 3-4 milyon liradan başlıyor, 40 milyon liralara kadar çıkabiliyor. Yazlık dönemsel kiralamalarda ise fiyatlar 600 bin lira ile 800 bin liraları buluyor.
YILIN 12 AYI YAŞANABİLİR
Çeşme Ovacık, İzmir'in en hızlı değer kazanan lokasyonlarından biri olarak dikkat çekiyor. Özellikle geniş arazi yapısı, doğal yaşam alanları, denize yakın konumu, başta Alaçatı olmak üzere turistik merkezlere yakınlığı ve çiftlik konseptine uygun müstakil parselleriyle, hem yatırım hem de yaşam amacıyla son dönemde tercih edilen bir bölge oldu. Son yıllarda artan doğayla iç içe yaşam talebiyle birlikte, Ovacık bölgesi sürdürülebilir bir değer artışı göstermekte, dolayısıyla da gayrimenkul yatırımı açısından cazip bir alternatif olarak öne çıkıyor. Ovacık, Çeşme merkezine yaklaşık beş dakikalık mesafede yer almakta olup, Alaçatı, Ilıca gibi turistik destinasyonlara kolay ulaşım imkânı sunuyor. Bu konumu, bölgeyi yatırım açısından daha da değerli kılıyor. Ayrıca son yıllarda artan butik otel ve çiftlik konseptli yaşam projeleri, bölgedeki gayrimenkul değerlerini düzenli olarak yukarı taşıyor.
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Endeksa.com ve Hepsiemlak.com verilerine göre bölgede satılık konut fiyatlarının 4 milyon lira gibi bir düzeyden başlayıp 40 milyon liralara kadar çıktığını söylüyor. "Bölgede müstakil villa ve çiftlik tipi konutlar yoğunlukta olup, bu tip konutların ortalama metrekare satış fiyatı 120 bin lira civarında. Çeşme'nin diğer mahallelerine göre daha orta bir düzeyde denebilir. Ancak geniş parsellerdeki yapılaşma ve düşük kat yoğunluğu nedeniyle, sınırlı bir arz ayağı gözlemlenmektedir. Özellikle nitelikli mülklerde talep arzın üzerinde seyrediyor" diyor.
AMORTİSMAN SÜRESİ ÇOK DAHA AZ
Çeşme Ovacık bölgesi, konut stokunun yaz sezonunda yüksek kira getirisi sağlaması nedeniyle yatırımcılara cazip bir fırsat yelpazesi sunmasının yanında, şehir merkezine olan yakınlığı sayesinde dikkat çekiyor. Özelmacıklı; "Özellikle pandemi sonrası değişen yaşam tercihleri doğrultusunda, dört mevsim ikamet etmeye uygun hale gelmiş, kış aylarında da bölgedeki nüfus hareketliliği artmıştır. Bu özellikleriyle Ovacık, sadece yazlık değil, kalıcı yaşam alanı arayanlar için de yatırım yapılabilecek önemli bir destinasyon" diyor.
Güncel verilere göre yaz sezonunda Ovacık bölgesinde müstakil villaların kısa dönem kiralama fiyatları haftalık 80 bin lira ile 200 bin lira arasında değişiyor. Sezonluk (Haziran-Eylül arası) kiralamalarda ise toplam kira bedelleri 800 bin liralara kadar ulaşabiliyor. Ovacık bölgesinde yapılan yatırımlar, özellikle kısa dönem kiralamalar sayesinde Türkiye ortalamasına göre daha kısa sürede amorti oluyor. Tapusor.com ve REIDIN.com verilerine göre bölgedeki gayrimenkul yatırımlarının ortalama amortisman süresi 14-16 yıl arasında değişiyor. "Ancak yüksek doluluk oranları, bölgenin her geçen gün artan popülaritesi ve yaz sezonunda artan kira gelirleri sayesinde, iyi bir yönetimle bu sürenin 10-12 yıla kadar düşebildiği gözlemlenmektedir" diye konuşuyor.
DOĞAYLA İÇ İÇE BİR YAŞAM
EVA Gayrimenkul Değerleme Direktörü Filiz Akkaya, Ovacık Mahallesi'nde yapılaşmanın düşük olduğunu, sebebinin ise doğal sit alanlarının bulunduğunu söylüyor. Bölgede imara açık arazi ve arsanın ise kısıtlı sayıda olduğunu ifade eden Akkaya, "Sahile yakın genelde 15-30 yıllık köklü sitelerde satılık yazlık kullanımlı konutlar dikkat çekmekte olup yeni yapı stoku az. Bölgede doğal sit alanı ve doğal sit-sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanları ile kırsal kullanım alanı yoğunlukludur. Sahil şeridinde ise günübirlik kullanıma uygun turizm tesis alanları az da olsa göze çarpıyor. Bölgede genel olarak tarla ve kırsal yerleşime uygun arazi stoku bulunmakta olup imarlı arsa sayısı az" diyor.
Akkaya ayrıca; "Ovacık Mahallesi son yıllarda Çeşme'nin kalabalığından kaçmak ve sakin bir tatil yapmak isteyen ailelerin tercih merkezi olmaya başladı.Çeşme Ovacık, Gücücek Koyu, hem çevresindeki az sayıdaki yazlık sitelere hem de günübirlik gelen ailelere ev sahipliği yapıyor. Çeşme merkeze 10 dakika mesafe olması, doğal ve sakin yapısıyla daha çok yazlık amaçlı kullanım olarak ön plana çıkan Ovacık, kırsalda geniş bahçeli doğa ile iç içe yaşama olanak sağlıyor" şeklinde konuşuyor.
KONUTUN DEĞERİ YÜZDE 30 ARTTI
Ovacık'ta genelde sahil şeridinde nispeten eski ve köklü sitelerde satılık yazlık konutlar öne çıkıyor. Merkezde ise daireler ve kırsal yerleşime uygun müstakil yapılar bulunuyor. Akkaya, bölgede sıfır müstakil havuzlu villaların metrekare fiyatının 130 bin lira ile 150 bin lira aralığında olduğunu söylüyor. "Eski siteler de yazlık amaçlı dubleks birim fiyatları ise daha makul olup 80 bin lira ile 120 bin lira arasında seyrediyor. Ovacık merkezdeki daire tipindeki konut birim fiyatları ise 85 bin lira ile 100 bin lira arasında. Bölgede son bir yılda ortalama konut değer artışı ise yüzde 30 civarında. Ovacık'ta imarlı arsa stoku az olup arsa metrekare birim değerleri 20 bin lira ile 35 bin lira arasındadır. Bölgede tarla ve kırsal kullanıma uygun arazi bulmak daha kolaydır. Tarlalar büyüklüğüne ve yolu olmasına göre metrekaresi 4 bin lira ile 6 bin lira aralığında" diyen Akkaya, yaz döneminde dubleks ve müstakil evlerin kiralamada öne çıktığından bahsediyor.
VARTUR Emlak CEO'su Şerif Nadi Varlı ise, Çeşme Ovacık bölgesinde yapılan emlak yatırımlarının, özellikle yazlık kiralama ve villa yatırımları açısından kısa sürede amortisman sağladığını belirtiyor. Varlı, "Yaz aylarında yüksek turist talebi nedeniyle kiralama gelirleri oldukça yüksek. Örneğin, lüks villaların haftalık kiraları 50 bin lira civarına çıkabiliyor. Bu da, yatırımcıların yatırımlarını 5-7 yıl içinde geri kazanabilecekleri bir potansiyel oluşturuyor. Ovacık, yazlık kiralamalar sayesinde hızlı bir amortisman süresi sunarak, yatırımcılar için cazip bir seçenek haline geliyor" diyor.
Sevil Ece GÜMÜŞ / TÜGEM (Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği) Bodrum Başkanı
"Satılık konut ve arsa sayısı oldukta fazla"
Çeşme Ovacık bölgesinde, emlak sitelerindeki verilere göre şu anda satılık konut ve arsa sayısı oldukça yüksek. Bölgedeki satılık ev ilanlarında toplam 82 adet konut bulunurken, 124 adet satılık arsa da yatırımcılar için çeşitli fırsatlar sunuyor. Bu durum, bölgedeki emlak arzının geniş bir yelpazeye yayıldığını ve yatırım yapmak isteyenler için birçok seçenek olduğunu gösteriyor. Bölgedeki fiyatlar genel olarak 4 milyon lira seviyesinden başlayıp, büyük ve lüks villa tiplerinde 45 milyon liraya kadar çıkabiliyor. Bölge, konum itibarıyla gerçekten yatırım yapılması gereken bir lokasyon olarak dikkat çekiyor. Ovacık, Çeşme merkeze ve Alaçatı'ya oldukça yakın bir konumda bulunuyor ve bu bölgenin cazibesini artıran en önemli faktörlerden biri. Hem yazlık hem de kalıcı yaşam için ideal bir yer olması, yatırımcılar için bu bölgeyi cazip kılıyor. Doğal güzellikleriyle ön plana çıkan Ovacık, deniz kıyısına çok yakın olmamakla birlikte, çevresindeki bölgelere olan yakınlığı sayesinde hem doğayla iç içe olmak isteyenlere hem de turizmden faydalanmak isteyenlere hitap ediyor. Sonuç olarak, Ovacık hem doğal güzellikleri hem de hızlı gelişen altyapısıyla, yatırımcılar için güçlü bir fırsat sunuyor. Bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının artış göstermesi ve turizmden elde edilecek gelirin yüksek olması, Ovacık'ı yatırım açısından oldukça cazip kılıyor. Yatırım yapmak isteyenlerin, bu bölgedeki fırsatları gözden geçirmeleri, kısa vadede yüksek getiri sağlayabilir.
Burak TOK / RE/MAX Eksen Profesyonel Yatırım Uzmanı
"En çok kazandıran bölgelerden biri olacak"
Ovacık'ta satılık konut fiyatları geniş bir aralıkta seyrediyor. Örneğin, deniz manzaralı 4+2 tripleks lüks villalar 15-20 milyon lira bandında. Daha mütevazı ama kaliteli 2+1 daireler ise 4 ila 9 milyon lira arasında değişiyor. Tabi burada manzara, site içi olup olmaması, havuz gibi özellikler çok fark yaratıyor. Ovacık'ta özellikle büyük parsellerin olması yatırımcının iştahını kabartıyor. 400 metrekare konut imarlı arsalar şu an 9 milyon liradan başlıyor. 5 bin ile 10 bin metrekarelik arazilere ilgi büyük çünkü burası sadece villa yapımı değil, aynı zamanda butik tarım ya da çiftlik konsepti için de birebir. Hatta 30-40 dönümlük arazilere ilgi artıyor. Çünkü yatırımcılar artık villa projeleri değil, daha özgün, doğaya yakın yaşam alanları peşinde. Bu tarz büyük araziler 30 milyon lira ile 200 milyon lira arasında fiyatlanıyor. Eskiden Çeşme yazlık bölgeydi ama Ovacık bu algıyı değiştiriyor. Geniş parseller, doğayla iç içe yapısı ve şehir merkezine 10-15 dakikalık mesafesiyle burada dört mevsim yaşanabiliyor. Özellikle pandemi sonrası İstanbul ve Ankara'dan kalıcı göç almaya başladı. Bölge gelecekte daha da büyüyecek. Yeni yol projeleri, altyapı yatırımları ve artan taleple birlikte önümüzdeki 3-5 yılda Çeşme merkezin dışına taşan taleple Ovacık en çok kazandıran bölgelerden biri olacak gibi duruyor. Şu anda hâlâ gelişmekte olan bir bölge olduğu için fırsatlar barındırıyor. İki yıl sonra bu fiyatlar artık giriş seviyesi olmayacak.
Nihan TANERLER / Coldwell Banker Deniz Ofisi Sahibi
"Bölgenin altyapı sorunu yok"
Bundan yaklaşık 10 sene öncesine kadar köy statüsünde olan Ovacık, Çeşme Belediyesinin aldığı karar ile mahalle statüsüne geçmiştir. 2. Bölge mahalle statüsü kazandıktan sonra, yeni imar planları ile konut alanı, villa alanı ve ticari alan ile parselasyon yapılarak şimdiki konumunu kazanmıştır. 2025 yılı itibarıyla konut yani daire fiyatları 1+1'lerde minimum 3-3.5 milyon lira, 2+1 dairelerde 4-5 milyon lira, 3+1 dairelerde ise 5-7 milyon lira aralığındadır. Çeşmeye yakın ve İzmir Çeşme Otobanı çıkışına birkaç dakika, Alaçatı merkeze 10 dakika mesafede olması ve en önemlisi yapılan daire ve villaların yeni olması, bölgeye daha fazla yatırımcı çekiyor. Bölge, herhangi bir alt yapı sorunu olmadığı için yılın 12 ayı rahat ve konforlu yaşam sunuyor. Bölgede 1500 kadar 800 metrekarelik parsel, 400 kadar da 250 ile 400 metrekare arası parsel bulunuyor. Bu parseller arasında en fazla 100 adet satılık konut alanı mevcut. Ancak bölgedeki tarım arazilerini de katarsak bu sayı neredeyse ikiye katlanıyor. Bu oranları göz önüne alırsak bölgede satılık arazi sayısı oldukça düşük kalmakta. Toskana bölgesi olarak adlandırılan ve 800 metrekare arsa içinde 160 metrekarelik villalar, en düşük sezonda 400 bin lira ile 600 bin lira arasında fiyatlara sezonluk olarak kiraya verilebiliyor. Müstakil ev-villada oturmak isteyenler bölgeden arsa alıp üzerine villa yapıyor. Bölge halen gelişime çok açık olup, yerli ve yabancı yatırımcı için cazip durumda.
