SELMA ŞENOL/ Ülkemizde maddi manevi büyük yıkıma yol açan 6 Şubat depreminden sonra on binlerce aile şehir değiştirdi. Evleri hasar gördüğü için deprem bölgelerinden zorunlu olarak taşınanlar kadar, binasının, kentinin deprem güvenliğinden endişe edenler de başka şehirlerde yeni bir yaşamın yollarını aradı. Bu da birçok şehirde ikinci el konut piyasasında hareketlilik oluşturdu.
10 Ağustos 2025'te Balıkesir Sındırgı'da meydana gelen deprem, her ne kadar yıkıcılığı ve tahribatı az olsa da yüreklerdeki korkuları yeniden canlandırdı. Afet korkusu yaşayan birçok aile önce şehir tercihini yapıyor, ardından ilan platformlarından ev araştırmasına yöneliyor.
Konuya ilişkin yaptıkları anket sonucunu açıklayan Emlakjet firması, büyük depremler sonrası, insanların daha güvenli ve sağlam zeminlere sahip bölgelerde ev arayışına yöneldiğini belirterek, ikinci el konut alırken önem verilen maddeler arasında "Depreme dayanıklılık" kriterinin yüzde 25 oranla ikinci sırada yer aldığını açıkladı. Söz konusu ankete göre önümüzdeki 5 yıl içinde gayrimenkul almayı planlayan kişilerin yüzde 87'si, satın alacakları mülkün depreme dayanıklı olmasını bir öncelik olarak görüyor. Geçtiğimiz yıllarda çok daha düşük seviyelerde olan bu orandaki artış, deprem güvenliğine verilen önemin arttığının göstergesi kabul ediliyor.
Öte yandan konut sıfır binada ise yani yeni yapılmış bir bina ise deprem endişeleri nispeten azalıyor. Yeni binalarda 17 Ağustos 1999 depremi sonrasında deprem yönetmeliği aktif olarak uygulanmaya başlanırken, 2001 yılında yeni binalara yapı denetim şirketlerinin bağımsız denetim yapması zorunluluğu getirildi. Deprem yönetmeliği kimi standartların güncellenebilmesi amacıyla 2018 yılında revize edildi. Artık binalar 2018 yılı tarihli bu deprem yönetmeliğine göre inşa ediliyor, bu da yeni konutlar konusunda alıcılara güven oluşturuyor.
DAYANIKLILIK İKİNCİ EL KONUTLARDA BELİRSİZ
Ancak konut ikinci el pazarında ise, ne kadar güvenli olduğu çoğu zaman belirsiz. Çünkü binaların sağlamlığı için tek güvence müteahhidin insafı. Eğer alıcı yapısal olarak ne kadar sağlam olduğuna ilişkin kendisi bir araştırmaya girmiyorsa çoğu konut alımı bu anlamda el yordamıyla gerçekleşiyor. Son 22 yılda ülke genelinde 3,5 milyonu aşkın konutun dönüşümü sağlanmış olsa da hala riskli olduğu belirtilen 6 milyon civarındaki konutun varlığı bu konuya verilmesi gereken öneme işaret ediyor.
Tüketicilerin, satın almayı düşündükleri konutların deprem dayanıklılığını kendi başlarına değerlendirmeleri zor fakat bu konuda bilinçli adımlar atmaları mümkün. Öncelikle, binanın yapı kayıt belgesi ve deprem risk raporu gibi belgeleri ilgili belediyelerden veya yetkili kurumlardan talep edebilirler. Ayrıca, yapı denetim raporlarına ve zemin etütlerine göz atarak, binanın güvenliği hakkında fikir sahibi olabilirler.
Oysa ABD, Kanada, Avustralya gibi ülkeler bu soruna tüketicinin işini kolaylaştıran farklı çözümler geliştirdiler. Söz konusu ülkelerde banka kredili konut satışlarında ekspertiz raporu, yapısal sağlamlık raporu da içeriyor. Türkiye'de ise ekspertiz süreci sadece piyasa değeri ve tapu kontrolüne bakıyor; statik dayanım genelde raporlarda bulunmuyor. Bu durum, özellikle deprem bölgelerinde hem alıcı hem bankalar için risk oluşturuyor. Gayrimenkulde yapısal muayene zorunluluğunun gelmesi bu riski azaltabilir. Ancak uygulama Türkiye'de ne derece mümkün? Konuyu uzmanlarına sorduk:
"KONUT ALIM DAVRANIŞLARI KÖKTEN DEĞİŞTİ"
Tüm Emlak Danışmanları Birliği ve Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam 6 Şubat depremiyle birlikte Türkiye'de konut alım davranışlarının kökten değiştiğini, eskiden ev alırken ilk sorulan şey manzara, cephe ya da mutfak dolaplarının rengi olurken, bugün alıcıların ilk önce "Bu bina hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldı?" "Zemin etüdü var mı?", "Taşıyıcı sistem nedir?", "Binanın yaşı kaç?" gibi teknik sorular yönelttiğini ifade etti. Hakan Akçam "Sındırgı gibi daha küçük ama sarsıcı depremler, bu farkındalığı büyükşehirlerin dışına da taşıdı. Artık sadece İstanbul'da değil, Balıkesir'den Erzincan'a kadar alıcılar yapı güvenliğini sorguluyor. Bu, Türkiye'de konut alımında bir bilinç devrimidir" diye konuşuyor.
SAĞLAM RAPORU ALANLARIN DEĞERİ ARTIYOR
İkinci el piyasasında 'sağlam raporu' olan konutlara fiyat primi oluşuğunu da söyleyen Hakan Akçam, yapısal sağlamlık raporu olan konutların aynı sokakta benzer özelliklere sahip dairelere göre yüzde 15 ila 20 arasında daha yüksek fiyatla işlem gördüğünü dile getiriyor. Akçam "Bu raporlar artık sadece teknik belge değil, pazarlama aracı haline geldi. Hatta bazı ilanlarda "kolon yerleşimi açık", "zemin etüdü mevcut", "statik proje dosyada" gibi ifadeler yer alıyor. Bu, sektörde güvenin yeniden inşa edilmesi açısından çok önemli. Ancak dikkat edilmesi gereken nokta şu: Her sağlamlık raporu aynı değil. Alıcılar mutlaka bağımsız mühendislik firmalarından alınmış, imzalı ve tarihli belgeleri talep etmeli" uyarısında bulunuyor.
Sağlamlık raporu sunan, yapı ruhsatı ve zemin etüdü paylaşan satıcıların daha hızlı satış yaptığını, ancak fiyat indirimine pek yanaşmadığını dile getiren Akçam'a göre; sağlam konut artık bir ayrıcalık. "Riskli yapılarda ise fiyat düşse bile alıcı bulmak zor. Bu noktada devletin devreye girip, riskli yapıların satışında belge zorunluluğu getirmesi gerekiyor. Aksi takdirde alıcılar korunmasız kalıyor."
Değerleme raporlarında yapısal sağlamlık analizinin Türkiye'de de zorunlu olmasını savunan Akçam, "SPK lisanslı değerleme uzmanlarının raporlarına yapı güvenliği bölümü eklenmeli. Bu hem alıcıyı korur hem sektöre şeffaflık getirir. Bankalar da kredi verirken bu kriteri dikkate almalı. Biz TEDB olarak bu konuda bir öneri paketi hazırlamayı ve ilgili kurumlara sunmayı düşünüyoruz. Yapısal sağlamlık, artık estetikten önce gelmeli" diye konuşuyor.
KONUT KREDİSİNDE EKSPERTİZ RAPORU ŞART
Türkiye'de ekspertiz raporu süreci halen evi bankadan kredi kullanmak suretiyle alacaksanız ilgili banka şubesine konut kredisi başvurunuzla birlikte başlıyor. BDDK'nın yasal düzenlemelerine göre konut kredisi kullanılmak istenen ev için SPK ve BDDK lisanslı bir değerleme firması tarafından değerleme raporu hazırlanması şarttır. Hazırlanan bu değerleme raporundaki değere göre kullanabileceğiniz kredi miktarı belirleniyor. Söz konusu rapor temel olarak resmi kurum araştırmaları, saha ziyareti ve emsal araştırmaları ile toplanan bilgilerin analiz edilerek rapor haline getirilmesi aşamalarından oluşuyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, resmi kurum araştırmalarında en temelde bakılan iki adresin ilgili belediye imar arşiv dosyası ile tapudan mimari proje incelemesi ve takyidat bilgileri araştırması olduğunu ifade ediyor.
Maya, "Tapudaki onaylı mimari projesi ile mevcut sahada gördüğümüz taşınmazın birebir uyumlu olup olmadığının incelenmesi ve varsa taşınmaz üzerindeki takyidat (mülkiyet hakkını kısıtlayıcı şerh, rehin, ipotek vb.) bilgileri bir taşınmaz için oldukça önemli konulardır. Diğer konu ise taşınmazın yer aldığı parselin mevcut imar durumudur. Taşınmazın mevcut kullanım fonksiyonu ile imar lejandının uyumlu olup olmadığının kontrol edilmesi, tespit edilen bir uyumsuzluk var ise uzun vadede mülk sahibi için risk oluşturabileceğinden, dikkat edilen hususlardandır" diye konuşuyor.
ülkemizde ekspertiz raporlarının hali hazırda daha çok değer odaklı olduğunu vurgulayan Maya, "Yapı statiğinin incelenmesi bazı bankaların teknik şartnameleri gereği söz konusu oluyor. Özelikle kolon yerleri ve onaylı mimari proje ile mevcut durum karşılaştırması genel itibari ile yapılıyor. Ama zemin etüdü gibi bir zorunluluk bulunmuyor. Nitekim bir değerleme uzmanının zemin etüdü yapması da teknik açıdan çok mümkün değil" diyor.
EV MUAYENESİNDE GEREKENLER
Yurtdışında Amerika, Kanada, Avrupa ülkeleri ile Yeni Zelanda ve Avustralya gibi ülkelerde uygulanan 'Home Inspection (ev muayenesi) konusuna da değinen Maya, sözlerini şöyle sürdürüyor:
"Bu ülkelerde bu tür raporları hazırlayacak uzmanlar için bir takım lisans ve yeterlilik belgeleri isteniyor. İngiltere merkezli meslek birliği olan RICS'den (Royal Institution of Chartered Surveyors) örnek vermek gerekirse RICS'in 'home surveys' lisansları 3 alt kategoriye ayrılıyor ve 3. tip lisans 'Home Inspection' lisansını veriyor. Burada taşınmazın yapısal elemanları, çatı, dış cephe, iç mekan özelikleri, elektrik sistemi, sıhhi tesisat, ısıtma ve soğutma, yalıtım ve havalandırma ile güvenliğe yönelik durum tespitleri yapılarak varsa taşınmazdaki önemli kusurlar, küçük kusurlar ve bakım önerilerini içeren bir rapor teslim ediliyor. Raporda taşınmazın değerine yönelik bir bilgi bulunmamakta ve bakım önerisi için tadilat masrafı bilgisi verilmemekte.
Böyle bir rapor zorunluluğu için ayrı bir eğitim, sertifika ve lisans sürecinin de ülkemizde olması faydalı olacaktır. Nitekim değerleme uzmanlarının tüm bu hususlarda profesyonel görüş beyan edebilmesi için çeşitli eğitimleri alması gerekecektir."
Ülkemizde büyük ticari gayrimenkul ve sanayi yapıları için kurumsal yatırımcıların bina teknik inceleme raporları talep ettiğini dile getiren
Maya, konutlarda teknik inceleme taleplerinde özellikle yaşanan depremlerin ardından artış yaşandığını ifade ediyor.
Binanın depreme karşı dayanıklılığının tespitinde ön kontrol niteliğinde olan bina teknik inceleme raporları genelde mühendislik firmaları ile yapı denetim firmaları tarafından 1-7 gün arasında hazırlanıyor.
DENETİMDEN GEÇENLERİN YÜZDE 1'İ YIKILDI
Yapı Denetim Kuruluşları Birliği (YDKB) Genel Başkanı Ramazan Fırat Toraman da Türkiye'de konut alım satım süreçlerinde bugüne kadar hep fiyatın konuşulduğunu, deprem güvenliğinin çoğu zaman arka planda kaldığını ifade ediyor.
Türkiye'de vatandaşın can güvenliğini güvence altına almak üzere Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun çıkarıldığını ifade eden Ramazan Fırat Toraman 4708 sayılı söz konusu kanun ile birlikte yeni binalarda bütün sürecin yapı denetim firmalarınca denetlendiğini belirtiyor. Toraman yapı denetiminin sağladığı güvenceyi Kahramanmaraş depremi üzerinden anlatıyor.
6 Şubat 2023 Kahramanmaraş Depreminde bağımsız denetim süzgecinden geçen binaların yüzde 99'unun ayakta kaldığını, yıkılan binaların büyük bölümünün ya denetim dışı ya da kaçak yapılar kategorisinde olduğunu anlatan Toraman, "Şanlıurfa, Gaziantep bu yerlerde yapı denetimin uygulandığı hiçbir bina yıkılmadı. Balıkesir içerisinde de şu anda gördüğümüz şekilde yapı denetimli binalarda herhangi bir sıkıntı olmadığını görüyoruz. Bu örnekler, yapı denetim sisteminin Türkiye'deki tek güvenilir ve işleyen mekanizma olduğunu ortaya koydu. Ancak ikinci el konut alırken de vatandaşın önünde bazı resmi yollar var. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca isteyen her vatandaş e-Devlet üzerinden riskli yapı tespiti başvurusu yapabilir. Vatandaş için önemli nokta şudur: Eğer yapı orta hasarlı çıkarsa, devreye yine yapı denetim kuruluşları girer. Bizler, güçlendirme projelerinin denetimi, uygulanmasını ve sahada doğru yapılıp yapılmadığını da denetleriz" diyor.
"BAĞIMSIZ DENETİM GÜÇLENDİRİLMELİ"
Asıl ihtiyacın bağımsız denetimin daha da güçlendirilmesi olduğunu dile getiren Toraman, "Yapı denetim ticari bir hizmet değil, doğrudan toplumun can güvenliğini koruyan bir kamusal mekanizmadır. Yapı Denetimin bağımsızlığı, siyasi ve ekonomik baskılardan uzak çalışması Türkiye'nin geleceği için en kritik güvencedir. Biz ikinci el konutlarda da vatandaşa hizmet vermeye hazırız" diye konuşuyor.
DENETİM FİRMASI 15 YIL SORUMLU
12 Haziran 2025 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak güncellenen Yeni Yapı Denetim Yönetmeliği yeni yapılan binalar için yaşayanları veya malikleri adına önemli güvenceler sunuyor. Örneğin yeni yönetmelik, binalarda 15 yıl sorumluluk dönemi, komşu yapıları koruyan yeni kurallar ve güçlendirme projelerine getirilen yüksek denetim standartlarıyla yeni yapıların denetimini daha da sıkılaştırıyor.
Tekin Mimarlık ve Mühendislik Genel Müdürü ve İnşaat Yüksek Mühendisi Sadi Özsaraç, yeni yönetmeliğin önemli maddelerini PARA dergisi için şöyle özetliyor:
"15 Yıl Garantisi": Bugüne kadar bir bina bittikten ve iskanı alındıktan sonra denetim firmasının sorumluluğu büyük ölçüde tamamlanmış sayılıyordu. Yeni düzenlemeye göre, bir bina teslim edildikten sonraki 15 yıl içinde taşıyıcı sistemindeki bir kusurdan dolayı (örneğin depremde) yıkılırsa, o binanın denetimini yapan firmanın faaliyet belgesi iptal edilecek.
"Komşun da Güvende Olacak!": Şehirlerde, özellikle dip dibe inşaatların yapıldığı yerlerde en büyük kabuslardan biri, yeni bir binanın temel kazısı sırasında yandaki binanın zarar görmesi. Yeni yönetmeliğe göre, inşaat sırasında komşu bir binaya en ufak bir zarar verilmesi durumunda, denetimi yapan firmanın lisansı anında iptal edilecek ve devlete verdiği teminata el konulacak. Artık her mühendis ve müteahhit, kendi projesi kadar komşusunun projesini de düşünmek zorunda. Bu, daha titiz zemin etütleri, daha sağlam temel sistemleri ve daha özenli bir çalışma demek.
"Güçlendirme" Artık Daha Güçlü: Yeni yönetmelik, güçlendirme projelerinin denetim bedelini, yapının toplam maliyetinin en az yüzde 25'i gibi ciddi bir orana bağlıyor. Bu, artık güçlendirme projelerinin "ikinci sınıf iş" olarak görülmeyeceği; proje aşamasından uygulama bitimine kadar çok daha titiz denetleneceği anlamına geliyor.
Küçük İnşaatlara Bürokratik Kolaylık: 500 metrekareye kadar olan (yaklaşık 4-5 daireli bir apartman) inşaatlar için yapı denetim firması bulma zorunluluğu, Bakanlığın elektronik atama sisteminden çıkarıldı. Artık yapı sahibi, istediği denetim firmasıyla doğrudan anlaşabilecek.
"Zorunlu Yapı Sağlamlık Raporu Gelse Ne Olur?"
SENARYOLAR
Türkiye'de yaklaşık 6,5 milyon konut riskli kabul ediliyor (kaynak: ÇŞİB). Yapı Sağlamlık Rapor zorunluluğu gelse her yıl en az 500 bin konutun elden geçirilmesi gerekebilir. Bu da bazı sonuçları beraberinde getirecektir. İşte senaryolar:
KISA VADEDE
- 2000 yılı öncesi riskli binaların el değiştirmesi zorlaşır.
- İkinci el piyasada arz daralır, fiyatlar sağlam raporlu konutlarda yüzde 10-15 prim yapar.
- Kredili satışlarda banka onay oranı düşer.
ORTA VADEDE
-Alıcılar "raporu olan" konutlara yönelir, kentsel dönüşüme talep artar.
- Sigortacılar güvenli binalara %15-20 prim indirimi uygulayabilir.
- Müteahhitler yeni projelerde "rapor garantili" pazarlama yapar.
UZUN VADEDE
10 yıl içinde riskli yapı oranı yüzde 40'dan yüzde 20'lere düşer.
Bankaların deprem kaynaklı batık kredi riski azalır.
Deprem sonrası maddi kayıplar milyarlarca lira azalır.
Binanın altındaki toprağı da sorgulama dönemi
2007 ve 2018 deprem yönetmelikleri binalarda bir tür güvenlik eşiği haline geldi. Bu tarihlerden önce yapılmış binalar, özellikle fay hattına yakın bölgelerde alıcılar tarafından otomatik olarak eleniyor. Bu konuda zemin durumu da çok belirleyici. Sıvılaşma riski olan bölgelerde, örneğin İstanbul'da Avcılar, İzmir'de Bayraklı gibi yerlerde talep ciddi biçimde düştü. Buna karşılık sağlam zemine sahip, kaya tabanlı bölgelerde talep artıyor. Alıcılar artık sadece binayı değil, altındaki toprağı da sorguluyor. Deprem riski yüksek ama yapı stoku zayıf olan bölgelerden ciddi kaçış olduğunu dile getiren Tüm Emlak Danışmanları Birliği Başkanı Hakan Akçam "Hatay, Malatya, Kahramanmaraş gibi illerde talep neredeyse durma noktasına geldi. İstanbul'da Avcılar, Silivri, Küçükçekmece gibi zemin riski taşıyan ilçelerde satışlar yavaşladı. Buna karşılık Çankaya, Etimesgut, Bornova, Konyaaltı gibi daha sağlam zeminli bölgelerde talep arttı. Ayrıca fay hattına yakın ama yapı denetimi güçlü olan yerler, örneğin Elazığ'ın bazı mahalleleri, yeniden güven kazanmaya başladı. Alıcı artık sadece şehir değil, mahalle seçiyor. Bu, mikro coğrafi farkındalığın yükseldiğini gösteriyor" yorumunu yapıyor.
Alıcılar nelere dikkat etmeli?
Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük son dönemde ikinci el konutlarda yaşanan en büyük riskin kentsel dönüşüme giren konutlara ilişkin yaşandığını söyledi. Levent Küçük "Dönüşüme girdiğinden haberi olmayan alıcılar sonradan mağdur oluyor, satıcılar bu durumu satış esnasında gizleyebiliyor" dedi, alıcıları bu konuda dikkatli olmaları yönünde uyardı. İkinci el konutlarda yapısal sağlamlığa ilişkin değerleme raporu konusunun dünyada da yeni gelişen bir alan olduğunu ifade eden Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük, "Türkiye'de bu ilk etapta lüks konutlar veya gelişmiş bölgelerdeki konutlar için uygulamaya başlanabilir. Ama esas sorun şu: Bazı ekspertiz firmalarının raporlarının gerçek durumu yansıtmadığı ortaya çıktı ve kamuoyunda bu sektöre ilişkin güven algısı zayıfladı. A şirketinden aldığı raporu uygun bulmayıp B şirketine giden tüketicilerimiz var. Gayrimenkul piyasasında öncelikle güvenli bir ekspertiz yapısının oluşması lazım. Ardından böyle bir sistemin varlığı zaten olumlu olacaktır. "Ev alırken artık sadece fiyat değil, güvenlik sorgulanmalı" diyen Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük konut alıcıları için bu mini kontrol listesini öneriyor:
– Yapı ruhsatı ve iskan belgesi sorgulayın.
-MAKS kayıtları ile uyumu kontrol edin.
– Zemin etüdü raporuna bakın.
– Deprem yönetmeliği yılına uygunluk belgesini kontrol edin.
– Yapısal sağlamlık raporu (varsa)
– Binanın sigorta durumu (DASK ve özel poliçeler)
-Taşıyıcı sistemde çatlak, rutubet, kaçak kat olup olmadığını gözlemleyin.
- Apartmanın geçmiş güçlendirme/hasar öyküsünü sorun.
- Bağımsız mühendislik raporu talep edin.
Riskli konutlar güçlendirilebilir
İkinci el konut alacak olanları en çok tedirgin eden konu, binanın sağlam olmaması ve afetlere karşı direncinin zayıflığı. Raporlarda Türkiye'de 6 milyon civarında riskli konut bulunduğunun belirtilmesi, ikinci el konut alacak olanların riskli konutla karşılaşma ihtimalinin ne denli yüksek olduğunu ortaya koyuyor. Bina güçlendirme uzmanı Sinan Türkkan riskli konutlara karşı bina güçlendirmesi yapılmasını önererek, konutların 5 milyonunun güçlendirmeyle kurtarabileceğini söyledi. Sinan Türkkan, "Büyük bir yıkımın önüne ancak güçlendirme ve dönüşümle geçilebilir. Tamamen bilimsel metotlara dayalı güçlendirme, kentsel dönüşüme göre daha kısa süreli ve daha düşük maliyetli olmasıyla öne çıkıyor." dedi.
Ekspertiz raporunda riskli bina uyarısı var
Ev muayenesi kadar detaylı bir inceleme olmasa dahi, değerleme raporunun hazırlanması sürecinde incelenen resmi kurum evraklarının alıcıya birçok noktada ışık tutacağını ifade eden Makbule Yönel Maya "Yasal durum – mevcut durum karşılaştırması, mimari proje ile uyumlu kolonların yerinde olup olmadığını, binada var ise herhangi bir yıkım kararı, deprem raporu, yapı tatil kararı gibi taşınmazı önemli derecede etkileyebilecek tüm yasal belgeler incelenmektedir. Üzerinde satışa engel bir şerh olup olmadığı, riskli bina ilan edilip edilmediği gibi ileride sizi malik olarak etkileyebilecek birçok husus bu rapor kapsamında ele alınıyor" dedi. Otomobillerde ekspertiz raporu olmadan alım satım yapılmadığını hatırlatan Makbule Yönel Maya, "Bir aracın satış fiyatı ile bir konutun satış fiyatını kıyasladığımızda ve konutta barınacağınızı dikkate aldığımızda böylesine önemli bir satın alma kararında bir ekspertiz raporuna ödenecek bedeli bir gider kalemi olarak görmemekte fayda var diye düşünüyorum. Satış değerinin tespiti istenmiyorsa en azında 'Yasal Durum Mevcut Durum İnceleme Raporu' olarak bir danışmanlık raporunun alınmasının çok önemli olduğunu söyleyebilirim" uyarısında bulundu.
