HÜLYA GENÇ SERTKAYA / Konutta yılın en yüksek aylık satışı gerçekleşti. Türkiye genelinde Ağustos'ta aylık yüzde 0.3, yıllık yüzde 6.8 artışla 143 bin 319 konut satıldı. 2025'in ilk sekiz ayında ise konut satışları yıllık yüzde 21.3 artışla 978 bin 70'e ulaştı. Türkiye konut piyasasında talep artışı ve kredi kaynaklı canlanma eğilimi dikkat çekerken, kısa vadede satışların güçlü seyrini koruması bekleniyor. Orta vadede ise faiz politikası, inşaat sektörünün üretim kapasitesi ve yabancı yatırımcı ilgisi, piyasanın yönünü belirleyecek başlıca unsurlar olarak değerlendiriliyor. 2025 yılı sonunda konut satışlarının eşik değer olan 1.5 milyonun üzerine çıkarak, rekor kıracağı beklentisi güçleniyor. Hatırlanacağı üzere 2020 yılında konut satışları 1 milyon 499 bin 316 adet düzeyinde gerçekleşerek, en yüksek satış rakamı olarak kayda girmişti. 2024 yılında ise 1 milyon 478 bin 25 adet konut satışı gerçekleşmişti. 1.5 milyon eşiği yine aşılamamıştı.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, ipotekli satışların yüzde 45.2 artışla 19 bin 712 düzeyinde gerçekleştiği Ağustos'ta ilk el konut satışı yüzde 4.8 artışla 43 bin 916 oldu. Konut satışları Ocak-Ağustos döneminde yıllık yüzde 21.3 artarak 978 bin 70 olarak gerçekleşti. Yılın ilk sekiz ayında ipotekli konut satışları yüzde 84.6 artışla 141 bin 227'yi buldu. Ağustos'ta 4 bin 709, Ocak-Ağustos döneminde ise 33 bin 593 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Diğer satışlar Ağustos'ta aylık yüzde 2.5 artışla 123 bin 607, Ocak-Ağustos döneminde ise yüzde 14.7 artışla 836 bin 843 oldu. Ağustos'ta ilk el konut satışları yıllık yüzde 4.8 artışla 43 bin 916, yılın ilk sekiz ayında da yıllık yüzde 7.8 artışla 99 bin 403 düzeyinde gerçekleşti. İkinci el satışları Ağustos'ta yıllık yüzde 7.8 artışla 99 bin 403, Ocak-Ağustos döneminde yıllık yüzde 24 artışla 682 bin 546 olarak kaydedildi.
"İPOTEKLİ SATIŞLAR COVİD-19 ÖNCESİ SEVİYENİN ALTINDA"
Konut satış istatistiklerini değerlendiren Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, yaşanan yüksek oranlı artışlara rağmen ipotekli konut satışları ve ilk el konut satışlarının Covid-19 salgını öncesi seviyenin çok altında kaldığına işaret etti. Faizlerde görece gevşeme veya finansmana erişimde kolaylaşma ile konut kredisi kullanan müşteri sayısı ve ipotekli satışlarda artış olmasının beklendiğinin altını çizdi. Konut satışlarının yüzde 30.6'sının ilk el, yüzde 69.4'ünün ikinci el olarak gerçekleştiğini dile getiren Tanrıvermiş, "Bu durum hala yeni proje ilk konut üretiminde yetersizlik olduğu anlamına geliyor. Bu görüşü inşaat ruhsat sayısının yine 2017-2018 seviyesinin altında kalması da teyit ediyor. Yabancılara konut satış sayılarında düşme eğilimi (yüzde 19.8) devam ediyor" dedi.
YABANCILARA SATIŞ AZALDI
Şimdi de yabancılara konut satışlarına bir göz atalım. TÜİK verilerine göre, yabancılara yapılan konut satışları Ağustos'ta yıllık yüzde 19.8 azalarak bin 810 oldu. Ağustos'ta toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1.3 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ağustos döneminde yıllık yüzde 13.2 azalışla 13 bin 77 oldu. Ağustos'ta ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 283 ile Rusya, 155 ile İran ve 118 ile Almanya vatandaşlarına yapıldı.
Tanrıvermiş, yabancılara satılan konutların payının yüzde 1.3'e gerilemesinin, Türkiye konut pazarının yabancılar için cazibesinin azaldığını ve yabancıların alımlarının konut fiyatlarını olumsuz etkileyemeyecek seviyeye düştüğünü gösterdiğini söyledi. Tanrıvermiş, "Özellikle Rusya ve İran uyruklukların konut talebi hala canlı olup, bunun çoğunluğunu vatandaşlık amaçlı edinim oluşturuyor" dedi.
FİYATLAR REEL BAZDA YÜZDE 1.2 AZALDI
Geçen hafta açıklanan verilerden bir diğeri ise Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan konut fiyat endeksi (KFE) oldu. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre KFE, 2025 Ağustos'ta aylık yüzde 2.5 artarak 192.5 seviyesinde gerçekleşti. KFE, bu performansıyla son üç ayın en yüksek artışına işaret etti. Hatırlanacağı üzere KFE, Haziran'da aylık yüzde 1.99, Temmuz'da aylık yüzde 0.98 artış göstermişti. Ağustos'ta KFE, yıllık bazda yüzde 31.4 artarken, aynı dönemde reel olarak yüzde 1.2 azaldı. Ağustos'ta üç büyük ilde KFE, İstanbul'da aylık yüzde 3, yıllık yüzde 30.2, Ankara'da aylık yüzde 2.8, yıllık yüzde 41.1, İzmir'de aylık yüzde 2.5, yıllık yüzde 31.9 oranında artış gösterdi.
Bu arada geçen hafta inşaat üretim endeksi de açıklandı. TÜİK verilerine göre, Temmuz'da inşaat üretimi aylık yüzde 1.9, yıllık yüzde 24.1 artış gösterdi.
Öte yandan gözler Ekim ayında açıklanması beklenen sosyal konut projesine çevrildi. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan yaptığı açıklamada, TOKİ'nin yeni sosyal konut projesine ilişkin olarak, özellikle dar gelirli vatandaşların konut sahibi olmasına yönelik kapsamlı bir hazırlıklarının olduğunu ifade etmişti.
"CANLANMA EĞİLİMİ DİKKAT ÇEKİCİ"
Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, konut fiyat endeksi ile satış hacmi arasındaki paralelliğin piyasada talep kaynaklı fiyat baskısının sürdüğünü gösterdiğini kaydetti.
2025 yılı içinde inşaat üretim endeksinin dalgalı ancak genel olarak yükseliş eğiliminde olmaya devam ettiğini söyleyen Tanrıvermiş, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış endeksin, yılın ortalarında 120'nin üzerinde değerlere ulaştığını kaydetti. Bunun da yeni üretim kapasitesinin arttığı; konut satışlarındaki yükselişi destekleyecek şekilde arzın da canlandığını gösterdiğini belirtti.
2025 yılı yaz ayları itibarıyla Türkiye konut piyasasında talep artışı ve kredi kaynaklı canlanma eğiliminin dikkat çektiğini vurgulayan Tanrıvermiş, "İnşaat üretimi artışı istenen düzeyde olmasa bile pozitif trendini korumakta, ancak halen konut pazarında arz-talep dengesi sağlanamamış ve birçok lokasyonda talep arzdan daha hızlı artış göstermekte ve bu da söz konusu lokasyonlarda kira ve satış fiyatlarının hala hızla artmasına neden oluyor. Bu şartlarda konut fiyat endeksinin yukarı yönlü hareket etmesi, ancak endeksin enflasyon verileri ile uyumlu olması bekleniyor. Mevcut veriler 2025 yılı sonunda konut pazarında ilk defa toplam satışların 1.5 milyon adedin üzerine çıkacağı ve toplam satışların 1.6 ile 1.7 milyon adet aralığında olacağı tahmin ediliyor" diye konuştu.
VERGİ GELİRLERİ 1.145 TRİLYON LİRAYI AŞTI
Merkezi yönetim bütçesi Ağustos'ta 96.7 milyar lira fazla verdi. Hazine ve Maliye Bakanlığı verilerine göre, Ağustos'ta bütçe giderleri yüzde 45.2 artışla 1 trilyon 191 milyar 367 milyon lira, bütçe gelirleri yıllık yüzde 86.5 artışla 1 trilyon 288.1 milyar lira düzeyinde gerçekleşti. Ağustos'ta faiz giderleri yıllık yüzde 85.2 artışla 179.7 milyar lira, faiz dışı harcamalar yüzde 39.9 artışla 1 trilyon 11.6 milyar oldu. Ağustos'ta faiz dışı denge 276.4 milyar lira fazla verdi. Ağustos'ta gelir vergisi tahsilatı yüzde 80.7 artışla 245.9 milyar lira, kurumlar vergisi tahsilatı yüzde bin 333 artışla 292.9 milyar lira, özel tüketim vergisi tahsilatı yüzde 47.8 artışla 189.5 milyar lira, dahilde alınan katma değer vergisi tahsilatı yüzde 64.1 artışla 144.1 milyar lira, ithalde alınan katma değer vergisi tahsilatı yüzde 26.7 artışla 138.7 milyar lira oldu.
Yılın ilk sekiz ayında bütçe gelirleri aylık yüzde 52 artışla 7 trilyon 983.6 milyar lira, bütçe giderleri yüzde 42.8 artışla 8 trilyon 891.2 milyar lira olurken, bu dönemde bütçe dengesi 907.6 milyar lira açık verdi. Faiz dışı denge ise bu dönemde 518.1 milyar lira fazla kaydetti.
"GELİRLERDEKİ ARTIŞ, GEÇİCİ VERGİ TAHSİLATI KAYNAKLI"
Pamukkale Üniversitesi Rektör Yardımcısı Prof. Dr. Ersan Öz, Ağustos ayı merkezi yönetim bütçe verilerinin gelirler ve faiz dışı dengede iyileşmeye işaret ettiğini vurguladı. Ağustos'ta bütçe gelirlerindeki artışın geçici vergi tahsilatından kaynaklandığının görüldüğünü söyleyen Öz, "Bütçe gelirlerinin alt kalemlerini incelediğimizde tüketim üzerinden alınan KDV ve ÖTV gibi dolaylı vergilerin payı hala bütçedeki ağırlığını korurken doğrudan vergilerdeki artışlar genellikle dönemsel tahsilatlardan kaynaklanıyor. Bütçenin harcamalar tarafında ise yavaşlamanın sınırlı kaldığı görülüyor. Diğer yandan yılın ilk sekiz ayında bütçe kalemleri içinde faiz giderlerinin, faiz dışı harcamalara kıyasla daha hızlı artış gösterdiği dikkat çekiyor. Dolayısıyla faiz ödemelerindeki artış bütçe üzerinde hala ciddi bir baskı oluşturmaya devam ediyor. Geçtiğimiz haftalarda açıklanan Orta Vadeli Program'a (OVP) göre yılsonunda merkezi bütçe açığının 2 trilyon 208 milyar TL olarak gerçekleşmesi bekleniyor. Mevcut rakamlar OVP'de yılsonu için öngörülen bütçe açığına ulaşmanın mümkün olduğunu gösterse de özellikle yılın son aylarında bütçe açıklarının artma eğiliminde olduğunu göz ardı etmememiz gerekiyor" diye konuştu.
Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdulkadir Develi ise, Ocak-Ağustos dönemi bütçe gerçekleşmelerinin mali disiplinin korunduğunu, tasarruf tedbirlerinin işlediğini gösterdiği görüşünde. Develi, "Sekiz aylık bütçe açığı 908 milyar lira ile GSYH'nin yüzde 3.6'sına işaret ediyor (OVP hedefi yüzde 3.1'in hafif üstünde). Gelecekte açığın yüzde 3'e gerilemesini bekliyorum; OVP'nin 2026-2028 hedeflerine (yüzde 2.8) uyumlu, sürdürülebilir bir tablo çiziyor. Gelir artışı ve harcama rasyonalizasyonuyla refahı destekleyecek" dedi.
Prof. Dr. Murat ŞEKER / İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi
"Konut satışlarındaki ivme büyümeye pozitif katkı yapacak"
Konut piyasasında işlem hacmi belirgin bir şekilde toparlanıyor. Bu canlanmanın büyük ölçüde ikinci el satışlardan kaynaklandığı, aynı zamanda ipotekli satışlarda da etkisini gösterdiği görülüyor. Konut satışlarındaki bu ivme ve inşaat sektörünün mevcut performansı, önümüzdeki çeyreklerde büyümeye pozitif katkı yapacağına işaret ediyor. Ancak bu pozitif katkının boyutu, finansman koşullarındaki gelişmeler ile maliyet enflasyonunun seyrine bağlı olacak. Bu alanlarda yaşanacak olumlu süreçler inşaat sektörünün büyümeye vereceği desteğin şiddetini ve aynı zamanda istihdama olacak katkısını belirleyecektir. Her ne kadar Ağustos ayında bütçe fazla vermiş olsa da yılın ilk sekiz ayına toplu olarak baktığımızda bütçe açığının devam ettiğini görüyoruz. Gelir kısmında güçlü artışlar olmasına rağmen gider kısmında da yükseliş söz konusu. Bu ay gözlenen fazlanın mevsimsel ve geçici faktörlere dayanan gelir tahsilatından kaynaklandığını söyleyebiliriz. Bu noktada vergi tahsilatlarında sürdürülebilirliğin ve harcama disiplininde istikrarın sağlanması önem arz ediyor. Yıllık bütçe performansı sadece Ağustos ayındaki olumlu performansla dengeye gelemiyor, yıl sonuna kadar sürecin izlenmesi gerekiyor.
Prof. Dr. Abdulkadir DEVELİ / Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Öğretim Üyesi
"KKM'den çıkış, sektördeki hareketliliği pekiştiriyor"
Türkiye ekonomisinde konut sektörü, 2025'te dezenflasyon süreci ve deprem sonrası yeniden yapılanma dinamikleriyle güçlü bir performans sergiliyor. İnşaat üretim endeksi, sektörün deprem odaklı toparlanmasını yansıtıyor. Konut fiyat endeksi ise Ağustos'ta aylık yüzde 2.5, yıllık yüzde 31.4 nominal artış gösterdi; ancak reel bazda 19 aylık düşüş serisi devam ediyor. Bu veriler çerçevesinde, sektörün arz-talep dengesinde dengelenme eğiliminde olduğunu söyleyebilirim: Satışlardaki artış, düşük faizli kampanyalar ve stok erimesinden kaynaklanıyor; üretimdeki canlanma ise deprem yatırımlarını destekliyor. Fiyatlar nominalde şişse de reel düşüş, talebi frenliyor. Gelecekte satışların yüzde 10-15 bandında ılımlı büyümesini, üretimin yüzde 15-20'lerde yavaşlamasını ve fiyatların reel olarak stabil kalmasını bekliyorum. Dezenflasyonla uyumlu bir patika izlenecek. Sosyal konut hamlesi (TOKİ ve kentsel dönüşüm), sektörü olumlu etkileyecek: 2025-2028'de 1 milyon+ birim hedefi, istihdamı yüzde 10 artırıp inşaat GSYH katkısını yüzde 1-2 puan yükseltecek. Afet dirençli yapılarla entegre edilerek talep yaratacak, fiyat baskısını dengeleyecek. Türkiye'nin konut sektörü ve bütçe performansı, Orta Vadeli Program'ın (OVP) hedefleriyle uyumlu bir şekilde güçlü bir toparlanma ve istikrar sinyali veriyor. KKM'den çıkışın finansman koşullarını iyileştirmesi, sektördeki hareketliliği daha da pekiştiriyor. Bütçe tarafında ise mali disiplinin korunması ve tasarruf odaklı politikalar, ekonomik istikrarı güçlendirerek sürdürülebilir büyümeye katkı sağlıyor.
Prof. Dr. Ersan ÖZ / Pamukkale Üniversitesi Rektör Yardımcısı
"Faiz indirimlerinin devam edeceği beklentisi alıcıları harekete geçiriyor"
Konut piyasasının seyri birçok unsurun bir araya gelmesiyle şekilleniyor. Son dönemde konut piyasasındaki hareketliliğin birkaç temel nedeni bulunuyor. Öncelikle faiz indirim döngüsünün devam edeceğine ilişkin beklentiler alıcıları harekete geçiren bir faktör olarak ön plana çıkıyor. Bunun yanında kentsel dönüşüm projelerinin konut sektörünü olumlu yönde etkilediği görülüyor. Son olarak kira maliyetlerinin yüksek seyretmesi alıcıları konuta yönlendiriyor. Konut piyasasındaki mevcut göstergeler, önümüzdeki dönemde sektörün büyük ölçüde konut kredisindeki düzenlemelere ve faiz oranlarının seyrine bağlı olarak şekilleneceğini ortaya koyuyor. İnşaat üretimindeki büyüme, sektörün canlılığını korumasına bağlı olarak ekonomik büyümeye pozitif katkı sağlayacağı öngörülebilir ancak bu katkının büyüklüğü, finansman koşulları ve maliyetlerin seyrine göre değişkenlik gösterecektir.
Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ / Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı
"Tüm ülkeler barınma sorununa çözüm üretmeye çalışıyor"
Sosyal konut hamleleri, inşaat sektörünü yalnızca konut arzını artırma yönünden değil, aynı zamanda ekonomik istikrar ve toplumsal denge açısından da doğrudan etkiliyor. Kamu öncülüğünde yürütülen geniş ölçekli projeler, sektörün üretim hacmini artırarak istihdamı destekliyor ve çimento, demir-çelik, mobilya gibi alt sektörlerde güçlü bir çarpan etkisi yaratıyor. Bu yönüyle sosyal konut projeleri, ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde sektörde canlandırıcı bir rol üstleniyor. Arz cephesinde, uygun fiyatlı konutların piyasaya kazandırılması, özellikle dar ve orta gelirli kesimlerin barınma ihtiyacını karşılamakta ve özel sektörde fiyat oluşum mekanizmasını dolaylı biçimde disipline ediyor. Bu durum uzun vadede konut fiyat endeksindeki aşırı dalgalanmaların önüne geçilmesine katkı sağlayacaktır. Ancak sosyal konut hamlelerinin sürdürülebilirliği, finansman modelleri ve kamu kaynaklarının etkin kullanımı ile yakından ilişkili. Bu noktada Türkiye'nin hızla erişilebilir veya uygun fiyatlı konut politikası geliştirmesi ve bu işin bütün mali yükünü kamu kesimine bırakmak yerine kamu-özel işbirliği modellerinin uygulamaya konulması hayati önem taşıyor. Başta Avrupa Birliği olmak üzere günümüzde bütün ülkeler sosyal konut, düşük maliyetli konut ve erişilebilir konut politikası geliştirme ve barınma soruna yakın çözüm üretmeye odaklanıyor.
