SELMA ŞENOL/ Geçen yıl TBMM'den geçen bir yasa ile imar hakkı transferi gündemimize oturdu. Öncesinde kent plancılarının, yerel yönetimlerin bildiği ve sadece imar planlarının notlarında yazılarak kısmen uygulanabilen bu transfer durumu, 7534 sayılı Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun, 5 Aralık 2024'te kabul edilip Resmî Gazete'de yayımlanmasıyla genel bir hal aldı ve kamuoyunun ilgisine sunuldu.
Yasanın muhatabı olan kitle ise arsa sahipleri. Arsası, yol, park, okul ya da sağlık tesisi gibi kamusal alanlar için ayrılan parselde kalan arsa sahipleri… Belediye kamulaştırma bedeli ödeyemediği için bu parselleri kamulaştıramıyor, parsel kamu alanında kaldığı için arsa sahibi de herhangi bir şekilde kullanamıyordu. Yıllardır birçok noktada yaşanan bu sorunun çözümünü sunan söz konusu yasayla birlikte, artık parseli kamu hizmet alanında kalan vatandaşla buradaki imar haklarını başka alanlarda kullanabilecekler. Yani haklarını transfer edip, başka bir arsada kullanabilecekler. Yeni düzenleme kamulaştırma yükünü hafifletmeyi, hak sahibini korumayı ve şehir planlamasında esnekliği artırmayı hedefliyor.
KAYNAKLAR DAHA VERİMLİ KULLANILACAK
Şehirlerde kamusal kullanım alanlarının hayata geçirilmesi, geleneksel yöntemlerle genellikle uzun ve maliyetli süreçler gerektiriyor. Özellikle kamulaştırma, mülkiyet anlaşmazlıkları ve finansman yetersizlikleri nedeniyle planlanan parklar, okul alanları, sağlık tesisleri veya sosyal donatı alanlarının gerçekleşmesi yıllarca sürebiliyor. İmar hakkı transferi sayesinde bu tablo değişebilir. Çünkü kamu, bir yandan kamulaştırma bedeli ödemek zorunda kalmadan planlanan alanı kazanırken, diğer yandan hak sahiplerine de ekonomik olarak cazip bir alternatif sunabilir. Belediyeler için kamusal alanların temini, bütçelerde ciddi yük oluşturmakta. İmar hakkı transferi mekanizması bu maliyeti ortadan kaldırarak kaynakların daha verimli kullanılmasını sağlayabilecek. Bu da şehir hizmetlerinin (okul, sağlık tesisi, ulaşım bağlantıları) zamanında ve planlandığı şekilde hayata geçirilmesine olanak tanıyacak.
Peki bu uygulama nasıl gerçekleşecek? Soruyu işin profesyonellerine sorduk:
İmpo İmar AŞ Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Yüksek Şehir ve Bölge Plancısı Müberra Oflaz, bu konunun Türkiye'de şehircilik uygulamalarındaki en büyük sorunlardan biri olduğunu ifade ediyor. Oflaz yönetmeliğin neler getirdiğini PARA Dergisi okurları için özetledi:
"2019'da yapılan değişikliklerle DOP (Düzenleme Ortaklık Payı)'nda bedelsiz terk oranı üst sınırı yüzde 35'ten 45'e çıkarıldı. Yani 1.000 m²'lik bir parselin daha önce 350 m²'si kamuya terk edilirken, artık 450 m²'sinin terk edilmesi zorunlu hâle geldi. Bu düzenlemelere rağmen, kamulaştırma gerektiren durumlarda sorunlar devam etti. Donatı alanında kalan parseller özel mülkiyet içindeyse tek yol yine kamulaştırmaydı ve bu da ciddi maliyet yaratıyordu. İşte imar hakkı aktarımı, bu yükü hafifletmek için getirilen bir çözüm: Vatandaş arsasını kamuya bırakıyor, kaybettiği inşaat hakkı ise başka bir parselde telafi ediliyor.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5. maddesine eklenen düzenleme, imar hakkı aktarımının yasal temelini oluşturmuştu. Beklenen yönetmelik dokuz ay sonra, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü'nün hazırladığı "Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Değişikliği" içinde yayımlandı.
İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ŞART
Yönetmelikteki "5. madde hükümleri uygulanmak kaydıyla uygulama imar planı veya plan hükmü ile imar hakkı aktarımı yapılabilir" ifadesi, aktarımın ancak 5. maddeyle çözüm mümkün olmadığında devreye gireceğini anlatıyor. Ayrıca bu işlem keyfi bir kararla yapılamaz. Hangi parselin verici, hangisinin alıcı olacağı ve ne kadar hak aktarılacağı mutlaka uygulama imar planında veya plan notlarında belirtilmek zorundadır. Kısacası, imar hakkı aktarımı sadece plan kararıyla geçerli hâle gelir. Yine malikin muvafakati gerekiyor; alıcı ve verici parsele ilişkin koşullar plan, mevzuat çerçevesinde belirlenecek.
"Aktarımı yapacak ilgili idare veya kurumun il bazında yetki alanı içerisinde imar hakkı aktarımı yapılabilir." ifadesi de kritik. Büyükşehirlerde yetkili idare büyükşehir belediyesi olduğu için ilçeler arası transfer teorik olarak mümkün görünüyor. Yani Bahçelievler'den Maltepe'ye taşımak teoride mümkün. Ancak Büyükşehir olmayan Yalova gibi yerlerde her ilçe kendi yetki alanı sınırlarında bu uygulamayı yapabiliyor. Doğrusu, önceliğin ilçenin kendi sınırları içinde aktarımı yapması olmalı. Kanun koyucu "il bazında" ifadesiyle ilçeler arası aktarımı tamamen kapatmamış gibi duruyor, çünkü bazı ilçelerde yeterli alıcı parsel bulunamayabiliyor. Bu durumda Büyükşehir Belediyesinin koordinasyonuyla aktarım ilçeler arasında yapılabiliyor.
METREKARE DEĞİL, DEĞER ÜZERİNDEN AKTARIM
38/B maddesine göre,
Verici parsel: Planla kamu alanına ayrıldığı için yapılaşma hakkı verilemeyen parsel (Örneğin, planla okul alanına çevrilmiş x kişisinin arsası).
Alıcı parsel: Plan kararıyla imar hakkının taşındığı parsel anlamına geliyor.
İnşaat m²'si üzerinden değil de değer üzerinden işlem yapılması gerekiyor. İmar planına göre 18. Madde uygulaması ile parselasyon planları hazırlandıktan sonra 38/A'daki şartları sağlayan parseller imar transferi talebinde bulunabiliyor. Verici ve alıcı parsellerin değerleri tespit ediliyor. Alıcı parselin inşaat hakkı en fazla yüzde 30 artırılabiliyor. Ayrıca alıcı parselin m² birim değeri verici parselden yüksek olamıyor. Verici ve alıcı parsellerin değerleri tespit ediliyor. Örneğin Sarıyer'deki alıcı parselin m² değeri 50 binse, Bahçelievler'deki x kişisinin sahibi olduğu park fonksiyonlu verici parselin m²'si 30 binse transfer gerçekleştirilemiyor.
EN AZ İKİ DEĞERLEME RAPORU GEREKİYOR
Verici parselin değeri, en yakın imar adasındaki emsal değerlerle karşılaştırılıyor. Örneğin verici parsele en yakın imar adasındaki emsal 0,50 ise o emsal kıstas alınıyor. Birden fazla komşuluk varsa ortalamasına bakılıyor. En yakın komşuluktaki bir imar adasında 0,50, birinde 1 emsal varsa ortalaması olan 0,75 olarak değerlendiriliyor. En az iki SPK lisanslı değerleme firmasının raporu alınıyor. Son kararı idarenin kıymet takdir komisyonu veriyor. Değerleme bedeli ise başvuru sahibi tarafından karşılanıyor.
Yönetmelik çok yeni olduğu için uygulamada bazı detayların nasıl işleyeceğini zamanla göreceğiz. Ancak imar transferi ile ilgili hem bizlere hem Bakanlık ve Belediyelere birçok soru geldiğini söyleyebilirim. Şunu söyleyebilirim ki yönetmelikle hemen imar transferini yapabilmek mümkün değil. Neden? Öncelikle imar transferine ilişkin plan notu veya değişikliğin yetkili idarelerce yani ilçe belediyesi, Büyükşehir belediyesi ya da İl Özel İdarelerince yapılması gerekiyor ki bunun hazırlanıp onaylanıp askı işlemlerinin tamamlanarak kesinleşmesi için zaman lazım. Ya da idare planı hazırlamazsa, alıcı/verici parsel maliklerinin mutabakatıyla parsel maliklerinin plan teklifinde bulunması gerekmekte. Bu da yine zaman alıcı, zor bir süreç olacaktır"
Yüksek Şehir ve Bölge Plancısı Müberra Oflaz'ın zor bir süreç olarak tanımladığı imar hakkı transferi konusuna inşaat sektörü 'doğru uygulanması kaydıyla' olumlu yaklaşıyor.
KAMULAŞTIRMA MALİYETİNE SON
İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli "Sektör açısından oldukça olumlu bir gelişme oldu. İmar planında yol, park, okul gibi kamu hizmetine ayrılan özel sektöre ait arsaların inşaat hakkı eşit değerde başka bir parselde kullanılabilecek. Sektörde uzun zamandır yaşanan mağduriyetleri gidererek, devletin yüksek kamulaştırma maliyetlerinden kurtulmasını sağlayacaktır. İmar hakkı transferi hem arsa sahiplerini hem de kamuyu rahatlatarak, sektörde tıkanıklığa yol açan önemli bir sorunu çözüme kavuşturacak" yorumunu yapıyor.
Yasal düzenlemenin getirdiği en can alıcı özelliği "İmar hakkının arsa büyüklüğü olarak değil değer olarak transfer edilecek olması yani inşaat hakkının transfer edildiği parselde değer eşitliği gözetilerek giderilmesi" diye nitelendiren Keçeli, "Böylece hak sahipleri açısından çok daha adil bir yöntem kullanılıyor ve transferin dengeli ve planlı şekilde yapılmasını sağlayarak olası hataların önüne geçmiş olacaktır" diyor.
Keçeli'ye göre düzenlemenin gayrimenkul değerlerine mutlaka katkısı olacak: "Zira imar kısıtlaması nedeniyle değerini yitiren arsaların tekrar değer kazanmasını sağlıyor."
GELİŞİME AÇIK BÖLGELER YATIRIM ÇEKEBİLİR
Sürdürülebilirlik şirketi Altensis'in kurucu ortaklarından, inşaat mühendisi Dr. Emre Ilıcalı'ya göre de düzenlemede en dikkat çekici nokta, imar konusunun artık yalnızca parsel ölçeğinde değil, şehir bütününde stratejik bir araç haline gelmesi…
"Bu sayede ekolojik olarak korunması gereken bölgeler, riskli alanlar veya altyapı yükünü taşıyamayan bölgeler yoğunluktan arındırılırken, gelişime açık bölgeler yatırım çekebilir. İstanbul'da altyapı yatırımlarının önemli bir kısmı, plansız yoğunlaşmanın sonucu olarak öngörülenden önce yapılmak zorunda kalıyor. Yeni düzenleme bu maliyet baskısını hafifletebilir. Ancak tüm bu faydaların sağlanabilmesi için bu düzenlemenin sürdürülebilir şehircilik ilkeleri doğrultusunda kamu yararına kullanılması gerekir. Bunun için de gerekli kontrol sisteminin ve denetim mekanizmasının kurulması lazım. Aksi takdirde yüksek rant getirisi için bir araç haline gelme riski bulunmaktadır."
Yasal düzenlemeyle yoğunluk transferinin yapılacak olması, çevre ve altyapıya zarar vereceği konusunda iddialar da mevcut. Dr. Emre Ilıcalı bu mekanizmanın şehirlerin sürdürülebilir büyümesi açısından oldukça kritik bir araç olduğuna dikkat çekerek sözlerini sürdürüyor:
"Öncelikle bu yöntem, ekolojik olarak hassas bölgelerde yapılaşmayı sınırlayarak biyoçeşitliliğin korunmasına yardımcı olur. Özellikle su havzaları, kıyı alanları veya ormanlık bölgeler gibi korunması gereken alanların üzerindeki baskı azalır. Bu da hem doğal ekosistemlerin hem de karbon yutaklarının korunmasını sağlar. Ayrıca yapılan araştırmalar, büyük kentlerde her 100 hektarlık korunmuş yeşil alanın çevresindeki hava sıcaklığını ortalama 1,5–2 °C düşürdüğünü gösteriyor. Bu, kentlerde giderek artan ısı adası etkisini azaltmak açısından ciddi bir kazanımdır.
Altyapı boyutuna baktığımızda, plansız yoğunlaşma şehirlerde ciddi bir maliyet unsuru yaratıyor. Kanalizasyon, elektrik, su ve ulaşım gibi altyapı sistemleri, öngörülenden daha erken yenileme veya kapasite artırımı gerektiriyor. Yoğunluk transferi sayesinde bu baskı daha dengeli hale gelecektir. Bu yalnızca belediye bütçelerinin verimli kullanımına değil, aynı zamanda kamu kaynaklarının daha stratejik yatırımlara yöneltilmesine de imkân verir."
İmar hakkı transferi bazı mali soruları da beraberinde geliyor. Mesela, transfer edilen imar hakkı bir ticari kazanç olarak değerlendirilip vergilendirilecek mi? Soruyu Mali Müşavir ve Bağımsız Denetçi Vicdan Celayir PARA Dergisi okurları için yorumladı:
"TELAFİ MEKANİZMASI"
"İmar hakkı transferi, 2019 öncesinde edinilmiş arsaların kamu yararına (okul, hastane, park, yol vb.) kamulaştırılması sırasında doğan mağduriyetleri önlemeye yönelik yeni bir şehircilik anlayışıdır. 11 Eylül 2025 tarihli yönetmelik değişikliği ile hak sahibinin kendi parselinde imar durumu olmadığı için kullanamadığı yapılaşma hakkının (inşaat hakkının) plan kararıyla başka bir yerde değerlendirilmesi durumudur. Bu çerçevede; imar hakkı transferi, malik için bir "kazanç" değil, mevcut hakkın farklı bir yerde kullanılmasına imkan tanıyan telafi mekanizmasıdır. Dolayısıyla vergi hukukunda "ticari kazanç" kapsamında değerlendirilmemelidir. Vergi, harç veya KDV doğuracak bir işlem olarak değil, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik bir düzenleme olarak görülmelidir. Uygulama sırasında çıkabilecek tereddütler ya da anlaşmazlıklar ilerleyen dönemde yapılacak yasal veya idari düzenlemelerle giderilebilir…"
Kamu yararını esas alan bu düzenlemenin hiç kuşkusuz ki en önemli muhatabı tüketici diye tabir edilen bireyler. Onları temsilen Tüketiciler Derneği'ne yasal düzenlemeyle ilgili beklentilerini sorduk.
Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük yasal düzenlemeyle mağduriyetlerin oluşmaması için bireysel tüketicilerin, arsa sahiplerinin haklarının korunması, mevcut arsaların gerçek değeri üzerinden transfer edilmesi ve parasal karşılığını bulmasının öncelikleri olduğunu ifade ediyor:
"Düzenleme atıl arsanın ekonomiye kazandırılması açısından olumlu. Ama trampa yapılacaksa kendi değerine eş değer arsa verilerek yapılmalı. Hukuki ihtilaf oluşturulmamalı. Çünkü bu alandaki davalar oldukça uzun sürüyor. Tüketiciler yıllarca mahkemelerde hakkını korumak için uğraşıyor. Bize en fazla kamulaştırma nedeniyle şikayetler geliyor. Çünkü yerel yönetimler kamulaştırmadan sonra imar değişikliği yaparak bu alanları ticari alana dönüştürüp rant elde edebiliyor. Kamulaştırmanın amacına uygun kullanılması şart. Bunun gibi imar hakkı transferi de kamunun yararına ve amacına uygun olarak uygulanmak durumunda…"
İmar transferinin avantajları
İmar transferindeki riskler
Hangi alanlar imar hakkı aktarımına konu olacak?
Yüksek Şehir ve Bölge Plancısı Müberra Oflaz belediyelerin "kamulaştıramıyorum, DOP alamıyorum" dediği noktalarda artık imar hakkı aktarımının devreye girdiğini ifade ediyor. Düzenlemeye göre bu alanlar,
Süreç nasıl işleyecek?
Verici parsel başvurusu → Teknik rapor → Kurum görüşleri → Alıcı parselin belirlenmesi Değerleme → Uzlaşma → Encümen onayı → Tapu şerhi şeklinde bir süreç ilerletiliyor.
Doğru uygulanırsa park yatırımları hızlanır
Dr Emre Ilıcalı Yoğunluk transferinin, sürdürülebilir şehircilik ilkelerine göre uygulanması sayesinde kamuya ayrılması gereken park ve rekreasyon alanlarının daha hızlı gerçekleşebileceğine dikkat çekiyor: "Türkiye'de şehirlerde kişi başına düşen aktif yeşil alan miktarı İstanbul özelinde 6–7 m² civarında. Dünya Sağlık Örgütü'nün önerdiği minimum seviye ise 9 m²/kişi. Yeni düzenleme yeşil alan yatırımlarını hızlandırabilir. Ayrıca kamusal yeşil alanların korunması ve artırılması, hava kalitesine doğrudan olumlu etki ederek sağlık harcamalarını uzun vadede azaltır. Bu mekanizma ekolojik olarak korunması gereken bölgelerde yapılaşma baskısını azaltabilir. Özellikle su havzaları, tarım arazileri, kıyı alanları ya da ormanlık bölgeler gibi ekosistem hizmetleri açısından kritik alanlarda yapılaşmanın engellenmesi hem biyolojik çeşitliliğin hem de doğal karbon yutaklarının korunmasına olanak tanır. Planlarda öngörülen parklar, meydanlar, okul alanları ya da sağlık tesisleri gibi kamusal kullanım alanları, genellikle finansman veya mülkiyet sorunları nedeniyle yıllarca hayata geçirilemez. İmar hakkı transferi ile bu alanların daha kısa sürede topluma kazandırılması mümkün hale gelir. Ekonomik sürdürülebilirlik açısından ise imar hakkı transferi, gayrimenkul piyasasına yeni bir dinamizm getirir. Yatırımcı, yüksek yoğunluğun planlandığı bölgelerde ek değer yaratırken; kamu, korunması gereken alanlardan feragat etmeden planlanan kamusal faydayı elde eder. Bu durum aslında "koruyan kazanır, kirleten öder" yaklaşımının şehircilik düzeyinde uygulanmasıdır."
İmar Hakkı Sertifikası bile doğabilir
İNDER Genel Başkanı Engin Keçeli'ye göre, gerekli düzenlemeler yapılması halinde gelecekte imar hakkı sertifikası gibi araçlar gündeme gelebilir. Hatta imar hakkı transferi ileride sermaye piyasasına açılabilir: "Böyle bir potansiyel olduğunu düşünüyorum. Nasıl ki gayrimenkul sertifikası uygulaması konut projelerinin halka arzını ve borsada işlem görmesini sağladı, benzer şekilde imar hakkı transferi de gelecekte sermaye piyasalarına entegre edilebilir."
Engin Keçeli imar hakkı transferinin bölgesel eşitsizlik yaratabileceği endişelerine ise katılmıyor: "Düzgün uygulandığı takdirde, imar hakkı transferinin bölgesel eşitsizlik yaratmaz. Tam tersi bölgede kullanılamayan imar hakkının başka bir bölgede kullanılmasına izin verdiği için faydalı olur…"
Dr Emre Ilıcalı da doğru kurgulandığı takdirde imar hakkı transferinin gayrimenkul finansmanı için yenilikçi bir araç olma potansiyeline sahip olduğuna inanıyor: "Öncelikle, transfer edilen imar hakları alınıp satılabilen, devredilebilen ve yatırımcıların portföyüne dahil edilebilen bir varlık haline gelebilir. Bu haklar, finansal kuruluşlar nezdinde teminat olarak gösterilebilir ve böylece yatırımcılar yeni projeler için krediye daha kolay erişim sağlayabilir. Özellikle büyük ölçekli projelerde, imar haklarının finansal enstrümanlara dönüştürülmesi, nakit akışlarının daha öngörülebilir hale gelmesine yardımcı olur. Ayrıca gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve varlığa dayalı menkul kıymetler (VDMK) gibi araçlar için de yeni bir portföy kalemi oluşur. Bu, yatırımcıların yalnızca fiziksel gayrimenkule değil, aynı zamanda imar haklarına yatırım yapabilmesini sağlar. Böylece sektörün finansal ürün çeşitliliği artar ve piyasanın derinliği güçlenir."
