AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR / Gayrimenkul piyasasında şehir merkezlerinden uzak, doğayla iç içe ve ulaşımı kolay lokasyonlar yatırımcıların ilgisini çekmeyi sürdürüyor. Bu bağlamda, İstanbul'a yaklaşık iki saat mesafede bulunan Sakarya'nın Pamukova ilçesi hem fiyat avantajı hem de gelişen altyapısıyla öne çıkmaya başladı. Gayrimenkul Değerleme Platformu Endeksa verilerine göre, Ağustos 2025 itibariyle Pamukova'da konut metrekare fiyatları, İstanbul ortalamasının neredeyse yarısı seviyesinde. Daha doğru bir anlatımla, İstanbul'da ortalama bir daire bedeline, Pamukova'da bahçeli villa veya yazlık konut almak mümkün…
Yüksek Hızlı Tren (YHT) hattının buradan geçmesi, TEM ve D100 bağlantılarının iyileştirilmesi gibi ulaşım yatırımlarıyla bölgenin cazibesi daha da artarken, özellikle hafta sonu tatili ve yazlık ev talebi yörede hızla büyüyor. Ancak yatırımcıların göze alması gereken bir takım unsunlar da var elbette. Bunlardan biri kira getirisinin şimdilik düşük olması. Ama satın alacağınız konutu kiraya vermeyecekseniz, bunun sizin için bir anlamı yok tabi. Gayrimenkul piyasasının çok canlı olmadığını da belirtelim. Bu durum, bölgeden konut almak isteyenler için bir avantaj tabi ki. Fakat alıp satmayı düşünenler için fazla bir çekiciliği olmayabilir.
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ve EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanı Serkan Fırat'ın değerlendirmelerine göre, Pamukova, uygun fiyatlı imarlı arsalar, müstakil ev ve villa projeleriyle orta ve uzun vadede değer artışı vaat eden bir yatırım alanı olarak öne çıkıyor. Bölgenin gelişim potansiyeli, ulaşım altyapısının güçlendirilmesi ve doğal yaşam olanaklarıyla desteklenirken, yatırımcıların sabırla ve doğru lokasyon tercihiyle hareket etmesi kritik önem taşıyor. Özetle, Pamukova, İstanbul ve büyükşehir merkezlerine kıyasla çok daha düşük maliyetle lüks konut sahibi olmak isteyen yatırımcılar için potansiyeli oldukça yüksek bir alternatif olarak dikkat çekiyor. Ancak bölgedeki arz-talep dengesi, altyapı gelişimi ve makroekonomik koşullar yatırım kararlarında belirleyici olacak.
BİR DAİRE YERİNE BİR VİLLA
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Sakarya'nın ilçesi olan Pamukova'nın geliştiğini, ancak ortalama gelir ve satın alma gücünün haliyle İstanbul'a göre daha düşük olduğunu söylüyor. Bu durumun da fiyatları aşağıya çektiğini belirten Özelmacıklı, "Pamukova'da tarla ve arsa daha bol ve imar koşulları farklı; arsa maliyeti düşük olunca konut metrekare fiyatı da düşük kalıyor. Bunun yanında ilçeye hizmet veren Yüksek Hızlı Tren (YHT) istasyonu ve bunun gibi yatırımlar öncesinde İstanbul'a göre daha az hızlı erişime sahipti. Bu da talebi sınırlıyordu" diyor.
Gayrimenkul Değerleme Platformu Endeksa verilerine bakıldığında Ağustos 2025 itibarıyla İstanbul'da ortalama satılık konut metrekare fiyatı 52 bin liradan biraz fazla. Pamukova'da ise bu rakam, ilan portalları ortalamalarına göre 26-27 bin lira civarında. Yani aşağı yukarı yarı yarıya daha az. Daha da somutlaştırmak gerekirsek, yine ilan portallarına göre Pamukova'da 100 metrekarelik ortalama bir evin fiyatı 1 milyon 900 bin lira ile 2.5 milyon lira arasında değişiyor. Villa tarzı bahçe içinde daha lüks konutlar ise konuma göre en fazla 5 milyon liraya kadar çıkabiliyor. Dolayısıyla İstanbul'da bir daire alınabilecek meblağ ile Pamukova'da rahatlıkla, doğayla iç içe, lüks, hatta yüzme havuzlu bir villa almak mümkün.
KİRALAR 15 BİN TL SEVİYELERİNDE
Pamukova'da gayrimenkul yatırımının kira getirisinin İstanbul'a göre daha düşük bir performans göstermesi normal. Endeksa ve ilan portalları verilerine göre İstanbul'da ortalama bir dairenin aylık kirası 50 bin lira civarında seyrederken Pamukova'da bu rakam 15 bin lira civarında. Elbette bu veriler lokasyon ve benzeri şerefiye ölçütlerine göre değişebiliyor. Yani İstanbul'da da Pamukova'da da gelişen ve altyapı yatırımı alan bölgelerde kiralar farklı düzeylerde olabiliyor. Ancak Pamukova gelişme potansiyeli barındıran bir lokasyon. Dolayısıyla önümüzdeki 3-5 yıl içerisinde bölgesel bazda hareketlilik gözlenmesi mümkün. Özellikle YHT gibi yatırımların devam etmesi durumunda yükselişin daha da güçlü olacağını söyleyen Özelmacıklı; "Aksi halde daha ılımlı bir artış söz konusu olacaktır. Ancak ekonomi politikaları, enflasyon ve inşaat maliyetleri gibi makroekonomik veriler de belirleyici rol oynayacaktır" diye konuşuyor.
Gerek YHT istasyonu, gerekse de TEM ve D100 bağlantılarının iyileştirilmesi sonrasında özellikle İstanbul'dan ilçeye ulaşım hızlandı. Mevcut durumda İstanbul-Pamukova arası mesafe yaklaşık 180 kilometre. Bu da özel araçla güzergâha göre 2 ila 2.5 saat demek. Bu gelişmeler Pamukova'ya ulaşımı kolaylaştırdığı için bölgede hafta sonu ve kısa tatiller için gayrimenkul talebi artmaya başladı. Bu da fiyatların istikrarlı bir şekilde yükselmesine sebep oluyor.
MAALİYETİ İSTANBUL'A GÖRE DÜŞÜK
Pamukova'ya yatırım yapacaklar için hem avantajlı hem de dezavantajlı bazı durumlar söz konusu. Özelmacıklı; "Pamukova'da sektöre yatırım giriş maliyeti İstanbul'a göre daha düşük. Dolayısıyla nominal getiri potansiyeli daha yüksek. Öte yandan başından beri sıkça bahsettiğimiz gibi ulaşım olanaklarının güçlenmesi hafta sonu tatili için talebi artırıyor. Ayrıca bölgenin doğayla iç içe yapısı, Gölpark gibi projelerin rekreasyonal değeri kısa dönem kiralamalar için talep oluşturabilir. Dezavantajları ise; piyasaları büyükşehirler kadar likit değil. Dolayısıyla satış süresi daha uzun olabilir. İlan stokları ve yerel pazar gözlemleri bunu gösteriyor. Ayrıca bu gibi bölgelerde yaşanabilecek imar planı değişiklikleri, kamulaştırma veya tarımsal kullanımdan konuta dönüş süreçleri yatırımın seyrini etkileyebilir. Ayrıca ulusal ekonomide yaşanabilecek değişiklikler de kimi dezavantajlar doğurabilir. Son olarak Pamukova da tıpkı İstanbul gibi bir deprem bölgesi. Dolayısıyla deprem riski de bulunuyor. Ancak bölgedeki az katlı yapılaşma, bu riski bir ölçüde nötrleyebiliyor" diyor.
KIRSAL NİTELİKLİ KONUTLAR
EVA Gayrimenkul Değerleme, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serkan Fırat ise; Pamukova'nın, muhtelif sanayi tesislerine ev sahipliği yapmasının, karayolu bağlantılarıyla çevre illere yakın olmasının, İç Ege ile Akdeniz bölgelerine geçiş güzergâhında yer alması sayesinde stratejik bir konuma sahip olduğunu söylüyor. Fırat, sözlerini şöyle sürdürüyor: "Pamukova'da yazlık nitelikli konutlar, deniz veya kültürel turizm bölgeleri gibi yoğun çekim alanlarına sahip olmamakla birlikte, doğa turizmi ve sakin yaşam arayışı açısından belirli bir kitleye hitap ediyor. İlçede, müstakil bahçeli konutlar ve kırsal nitelikli ikinci el konutlar, özellikle ulaşım kolaylığı ve uygun arsa maliyetleri sayesinde fiyat-performans açısından avantaj sunuyor. Bununla birlikte, nüfus yoğunluğunun düşük olması ve sürekli ikamete yönelik talebin sınırlı kalması, bu tür mülklerde likiditeyi düşürmekte ve alım-satım süreçlerinin daha uzun vadede gerçekleşmesine neden olmakta. Dolayısıyla, Pamukova yazlıkları kısa vadeli kazançtan ziyade orta-uzun vadeli yatırım perspektifiyle değerlendirilmelidir."
Yatırımcının aklına takılan diğer konuların başında ise ilçenin önümüzdeki 3-5 yıl içerisinde nasıl bir trend sergileyeceği geliyor. Fırat; "Son bir iki yılda enflasyonun dengeli seyretmesi ve ülke genelinde gayrimenkul piyasasının görece istikrarlı bir yapıya kavuşmasıyla birlikte, Pamukova'da da fiyat artışları dikey ivmeden uzak, daha doğrusal bir eğilim gösterdi. Ancak ilçenin Marmara Bölgesi'ni Ege ve İç Ege'ye bağlayan stratejik konumu ve ulaşım yatırımlarının devam etmesi bölgede orta vadede yeniden değer artışı potansiyelinin güçleneceğine işaret ediyor. Bu çerçevede, önümüzdeki dönemde ilçenin gayrimenkul piyasasında ılımlı ancak istikrarlı bir yükseliş trendi bekliyoruz" diye konuşuyor.
"ARZ TALEBİN ÇOK ÜZERİNDE"
Vartur Emlak CEO'su Şerif Varlı ise, pandemi sonrası uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla büyükşehir stresinden uzak ama ulaşılabilir bölgelerin öne çıktığını söylüyor. Pamukova'nın da bu eğilimden kısmen faydalandığını anlatan Varlı, "Doğayla iç içe, sessiz yaşam arayan beyaz yakalılar için burası alternatif haline geldi. Düşük konut maliyeti, özellikle ikinci ev veya yazlık düşünenler için ideal bir bölge oldu. Gelecekte altyapı güçlendikçe bu eğilim daha da belirginleşebilir" diyor. Pamukova'da gayrimenkul fiyatlarının bu kadar düşük olmasının temel nedenini ise Varlı şu sözlerle açıklıyor: "İstanbul, Türkiye'nin en yüksek gelirli, en kalabalık ve en fazla göç alan şehri, bu da konuta olan sürekli yüksek talep anlamına geliyor. Pamukova ise, Sakarya'nın iç kesimlerinde, yaklaşık 30 bin–35 bin nüfuslu bir ilçe. İstanbul'da konut arzı talebi yakalayamıyor, yani milyonlarca kişi İstanbul'da yaşamak, yatırım yapmak veya kira geliri elde etmek istiyor. Ancak arsa kıt, inşaat maliyetleri yüksek ve planlama sıkı, bu yüzden yeni konut üretimi (arz), bu talebi karşılayamıyor. Bu yüzden fiyatlar yükseliyor, kiralar artıyor, konut bulmak zorlaşıyor. Pamukova'da ise arz talebin çok üzerinde. Sonuç olarak fiyatlar İstanbul'da sürekli yukarı yönlü baskı altında, Pamukova'da ise stabil veya düşük, yani nüfus az, göç sınırlı, yatırımcı ilgisi zayıf. Buna karşılık arsa ve konut fazlası var."
Mustafa Hakan ÖZELMACIKLI / Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı
"Tatil amaçlı düşünenler için Gölpark çevresi uygun"
Pamukova'ya yatırım yapmak isteyenler için en uygun mülk türünü ve lokasyonlarını üç ayrı başlıkla değerlendirebiliriz. Kısa vadeli kira geliri ve tatil amaçlı düşünenler için Gölpark çevresi, merkezdeki Yenice ve Elperek Mahalleleri ve istasyona ulaşımı nispeten kolay olan mahallelerde 1+1 ve 2+1 daireler veya küçük bahçeli müstakil evler uygun olabilir. Bu tip konutlar yazlık için de düşünülebilir. Orta vadeli değer artışı hedefli yatırım düşünenler için YHT istasyonu çevresi ve kamulaştırma/rezerv alanı ilanı yapılmış bölgeler; imar planı değişikliklerine yakın parseller yatırım açısından tercih edilebilir. Bu noktada belediye ve valilik makamlarının duyuruları ve acele kamulaştırma kararları önem arz ediyor. Uzun vadeli arz esnekliği düşünenler için ise konut imarlı arsa veya villa-parsel alımı; tarım veya seracılık yatırımı düşünülüyorsa tarla/seraya uygun parseller değerlendirilebilir.
Serkan FIRAT / EVA Gayrimenkul Değerleme, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
"En uygun yatırım türleri, tarla ve köy içi arsa nitelikli taşınmazlar"
Her ne kadar konut fiyatları site özellikleri, yapı yaşı, manzara veya otopark imkânı gibi unsurlara göre değişkenlik gösterse de, İstanbul'un orta segment ilçelerinde (Ataşehir, Ümraniye, Maltepe, Kartal vb.) 0–10 yaş aralığında, yaklaşık 100 metrekare büyüklüğünde bir apartman dairesi için ortalama fiyatlar 8–10 milyon lira bandında. Pamukova'da ise bu tutarla genellikle 180–220 metrekare büyüklüğünde, müstakil veya site içi villa tipi yazlık konutlar, kimi zaman havuz gibi sosyal olanaklara da sahip şekilde 7.5–10 milyon lira aralığında satın alınabilmekte. Fiyat-performans açısından değerlendirildiğinde Pamukova, İstanbul'daki standart apartman dairelerine göre daha avantajlı bir metrekare maliyeti sunuyor. Ancak bu tür mülklerin alıcı kitlesi daha sınırlı, satış süreci ise daha uzun vadeli olmakta. Talep ise çoğunlukla sessiz, doğa ile iç içe yaşam arayan veya büyük şehirden dönemsel olarak uzaklaşmak isteyen yatırımcılardan geliyor. Pamukova'da en uygun yatırım türleri, tarla ve köy içi arsa nitelikli taşınmazlardır. Bu mülkler hem ulaşılabilir fiyat seviyeleri hem de uzun vadeli değer artışı potansiyeliyle öne çıkıyor. Yatırım açısından özellikle D-650 Karayolu güzergâhı ve çevresi hem ulaşım avantajı hem de gelişim potansiyeli bakımından en tercih edilebilir lokasyonlar arasında yer alıyor.
Yatırım yapmak isteyenler için en uygun mülk türü ve lokasyonlar
UYGUN MÜLK TÜRLERİ
*İmarlı arsalar
Altyapıya yakın bölgelerde fiyatlar hâlâ erişilebilir, uzun vadede en yüksek getiri potansiyeli bu türde.
*Müstakil ev + arsa kombinasyonu
Hem yaşam alanı hem de değer artışı potansiyeli sunuyor.
*Küçük villa projeleri veya yazlık evler
Doğayla iç içe yaşam arayan orta gelir grubuna hitap ettiği için talep artıyor.
ÖNE ÇIKAN LOKASYONLAR
*Pamukova merkez çevresi (Teşvikiye, Yenice, Turgutlu)
Altyapı mevcut, ulaşım kolay, imarlı arsalar değer kazanıyor.
*Oruçlu-Şeyhvarmaz hattı
Doğayla iç içe, hafta sonu evi konseptine uygun, uzun vadede villa projeleri için elverişli.
*Mekece-Gökgöz bölgesi
D650 karayoluna yakınlığı sayesinde lojistik avantajı yüksek; yatırımcılar için erken dönem fırsat noktası.
AVANTAJLAR
*Uygun fiyat: İstanbul ve Sapanca'ya kıyasla çok daha düşük giriş maliyeti.
*Ulaşılabilir konum: İstanbul'a 2 saat mesafede, YHT hattı üzerinde.
*Doğal çevre ve sakin yaşam: Yazlık veya hafta sonu evi için ideal.
*Uzun vadeli değerlenme potansiyeli: Bölge geliştikçe arsa ve konut fiyatlarının artması bekleniyor.
RİSKLER
*Kira talebi zayıf: Düzenli gelir elde etmek zor.
*Altyapı ve hizmet eksiklikleri: Bazı bölgelerde doğalgaz, fiber, yol standartları yetersiz.
*Likidite düşük: Satış süresi uzun, alıcı bulmak zaman alabiliyor.
SONUÇ
Pamukova yazlıkları, kısa vadede kira değil, uzun vadede değer artışı arayan yatırımcı için fırsat; ancak sabır ve seçici lokasyon tercihi gerektiriyor.
