Ev ve araba hayalinde yeni dönem

SELMA ŞENOL/ Türkiye tasarruf finansman sistemi ile yaklaşık 35 yıl önce tanıştı. 1991 yılında merhum A. Emin Üstün tarafından kurulan Eminevim ilk şirket olarak bu sektöre öncülük ederken, onu yıllar içinde başka şirketler takip etti. Tasarruf finansman sistemi bugün resmi olarak onaylı 10 şirketle hizmet veren, finans sektörünün çatısı altında hızlı gelişim gösteren bir alt sektör olarak kendini gösteriyor.

Tasarruf finansmanı, bir sözleşme kapsamında önceden belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla konut, çatılı iş yeri veya taşıtın edinimi için faizsiz finansman esaslarına göre belirli bir süre tasarruf edilmesi, müşterilere finansman kullandırılması ve toplanan tasarrufların yönetimi anlamına geliyor. İsteyen herkesin uygun maliyetle ev, araç ve çatılı iş yeri sahibi olmasına imkân tanıyan bu sektörün yılın ilk yarısındaki işlem hacmi 400 milyar lirayı aşarken, toplam sözleşme tutarı da 900 milyar liraya ulaştı. İşlem hacminde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 260'lık artış olması, sektördeki büyümenin ne denli hızlandığının göstergesi. Son yıllarda bankalar ve kredi kuruluşlarındaki yüksek oranlar, krediye erişimdeki daralma sonrası ev ve araç sahibi olmak isteyenleri bu alana yöneltti. Belki de bu nedenledir ki sektör oyuncuları, 2024 yılında satış rekoru kırıldığını, 2025 yılının da yeni rekorlara sahne olacağını söyleyecek kadar iddialı. Üstelik Eylül ayında sisteme devletin de bizzat Emlak Katılım Bankası aracılığı ile girmesi sisteme olan güveni pekiştiriyor.

Tasarruf finansman şirketleri, klasik kredilerin tıkandığı noktada, kolektif tasarrufla ev ve araba sahibi olmaya yönelik yeni bir çözüm sunuyor. Faizsiz, dayanışma temelli ve farklı ödeme planlarıyla tasarruf finansmanı, dar ve orta gelirli ailelere yeni bir kapı aralıyor. Ancak bankacılığın dışında büyüyen sektör, beraberinde bazı soruları da getiriyor. Her ne kadar 2021 yılında çıkarılan yasayla, sistem kanuna tabi hale getirilmiş ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun kurallarına tabi olarak müşterilere yatırım güvencesi sağlamış olsa da saadet zincirleri skandallarını hafızasında taşıyan toplum için başlangıçta bu sisteme alışmak zor oldu. Ama şimdi şirketlerin yoğun taleple karşılaştığı ifade ediliyor.

YILIN İLK YARISI 761 BİN KİŞİ SİSTEME KATILDI

Finansal Kurumlar Birliği (FKB) Başkan Vekili ve Tasarruf Finansman Sektörü Temsil Kurulu Başkanı Ahmet Özcan, 761 bin kişinin bu modelden yararlandığını ifade ediyor. Özcan'ın verdiği bilgiye göre, 2025'in ilk yarısında, sektörün aktif büyüklüğü yüzde 263 artışla 174 milyar TL'ye, öz kaynaklar yüzde 185 yükselişle 49 milyar TL'ye ulaştı. Büyüme personel sayılarında da kendini gösteriyor. 2024 Haziran döneminde 4 bin 698 olan personel sayısı 2025'in aynı döneminde 6 bin 555'e, 450 olan şube sayısı 489'a, müşteri sayısı ise 399 binden 761 bine yükseldi. Ahmet Özcan sistemin sadece kişilerin uygun finansmana erişmesine değil, aynı zamanda tasarruf oranlarının artırılmasına da katkı sağladığını ifade ediyor:

"2025 yılının ilk çeyreğinde yapılan Tasarruf Eğilimleri Araştırması'na göre tasarruf sahibi bireylerin oranı yüzde 54 seviyesinde. Ancak yastık altı birikimler hâlâ yüzde 31 ile en yüksek payı oluşturuyor. Sektörümüz, bu birikimlerin ekonomiye kazandırılmasında önemli bir rol üstleniyor…"

Fuzul Tasarruf Finansman AŞ Yönetim Kurulu Başkanı Eyüp Akbal ise, bu sistemin en önemli noktasının "Vatandaşın en uygun maliyetle iş yeri, konut ve taşıt edinmesi" olduğunu belirtiyor. 2025 yılı başlarında AA'ya verdiği demeçte sektörü değerlendiren Akbal, sektörün 2024 itibarıyla büyük bir ivme kazandığını doğruluyor. BDDK'ye ve regülasyona tabi olmanın avantajlarına işaret eden Akbal, "Artık vatandaşlarımız güven içerisinde bu sektöre katılabilir. Vatandaşımızın bütün yatırımları güvence altındadır." ifadelerini kullanıyor.

TAKSİT SAYISINI HERKES KENDİ BELİRLİYOR

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) denetiminde ve Finansal Kurumlar Birliğine (FKB) bağlı olarak faaliyet gösteren tasarruf finansman sektörü faizsiz bir sistem. Kimi şirketlerin "Terzi işi finansman" olarak da tanımladıkları modelde, kişiler kendi ekonomik güçlerine göre taksit sayısını ve tutarını belirleyebiliyor. Ödeme planı 240 aya kadar çıkabiliyor. Tasarruf finansman sistemini bankalardaki kredi sisteminden ayıran en önemli özellik, müşterilere doğrudan ve hemen nakit kullandırımının söz konusu olmaması. Müşterilerin tahsise hak kazanabilmesi belli bir tasarruf tutarına ulaşması ve sistemde belli bir dönem yer almasına bağlı. Ayrıca ev, taşıt ve çatılı iş yerini almak isteyen müşteri öncelikle satın almak istediği varlığı kendisi buluyor, ödeme doğrudan satıcıya yapılıyor.

İKİ FARKLI MODEL VAR

Tasarruf finansman şirketlerinde sözleşmeler; Müşteri Bazlı Tasarruf Finansman Sözleşmesi ve Çekilişli Tasarruf Finansman Sözleşmesi olarak ikiye ayrılıyor.

Müşteri Bazlı Tasarruf Finansman Sözleşmesi: Müşteri bazında bağımsız olarak düzenlenen tasarruf finansman sözleşmesinde tahsisat tarihi önceden belirleniyor. Peşinat ödeme zorunluluğu yok, ancak yüksek peşinat ödeyenler daha erken tahsisata hak kazanıyor. Belirlenen şartların gerçekleşmesinden sonra tasarruf finansman şirketleri müşterilere tahsisat yapıyor. Yani evini ya da arabasını teslim ediyor.

Çekilişli Tasarruf Finansman Sözleşmesi: Çekiliş grupları oluşturulmak suretiyle sözleşmeleri düzenleniyor. Bazı şirketler aylık ve bazı şirketler ise üçer aylık olmak üzere noter huzurunda çekiliş yapıyor. Şirketlerin gerçekleştirdikleri çekilişlerin tarihleri sosyal medya hesapları aracılığıyla duyuruluyor. Çekilişte hak kazanan müşterilere zamanı gelince teslimler yapılıyor ve borç bitinceye kadar müşterilerden aylık taksitler tahsil ediliyor. Konut, çatılı işyeri veya taşıtın üzerine borç bitinceye kadar ipotek ve rehin konuluyor. Tüm taksitlerin ödenmesi ve borcun bitmesiyle birlikte ipotek ve rehin kaldırılıyor.

Sinpaş Yapı Tasarruf Sandığı Genel Müdürü Merve Onarlı, noter huzurunda yapılan çekiliş ile teslim tarihi belirlenebildiği gibi, ihtiyacına göre hareket etmek isteyen katılımcıların teslim ayını baştan seçebileceğini ifade ediyor. Onarlı, "Kendi bütçelerine göre çeşitlendirebildikleri bu modellerde peşinatlı veya peşinatsız, sabit veya artan taksitlerle, 12 ay gibi kısa vadeli veya 120 ay gibi uzun vadeli ödeme planlarını tercih edebiliyorlar. Erken teslimat isteyenler için çekilişle 5. ayda, serbest planda ise 8. ayda teslimatı olan tasarruf planları mevcut" diyor.

TESLİMATLAR NOTER HUZURUNDA

İşte bu konuda en fazla merak edilen soru: "5 ayda ev sahibi olmak ne derece mümkün?" Merve Onarlı "Bu yalnızca çekilişli planlarda belirli sayıda katılımcı için geçerlidir. Teslimatlar noter huzurunda yapılan kura ile belirlenir; dolayısıyla bazı katılımcılar 5. ayda ev sahibi olabilir, ancak bu herkes için garanti değildir. Örneğin, 100 kişilik bir grupta 5. ayda 10 kişi teslimat alırsa, bu yüzde 10'luk bir olasılığa karşılık gelir. Öte yandan, serbest planda katılımcılar teslimat tarihini baştan seçebilir ve 8. ayda ev sahibi olacaklarını bilir. Böylece hem beklenti yönetimi sağlanır hem de farklı ihtiyaçlara esnek çözümler sunulmuş olur."

SİSTEMİN UYGULANMASINA DAİR BİR ÖRNEK

Müşteri olarak ziyaret ettiğimiz Fuzulev'in şubesindeki müşteri yöneticisine 2 milyon liralık bir eve aylık 20 bin lira taksitle nasıl sahip olabileceğimizi sorduk. Peşinat ödemek istemediğimiz için kuralı modele dahil olabileceğimizi, bizi 100 kişinin dahil olduğu bir gruba alabileceklerini söylediler. İlk yıl aylık 20 bin olan taksitler ikinci yıl yüzde 10 civarında artışla devam edecek. Çekilişler 5. aydan itibaren başlayacak. Kurada şansınız ziyadesiyle yaver giderse ve ilk talihli siz olursanız 5. ayda evinize sahip olmanız mümkün. Ancak çekilişler her ay yapılacak ve 36. aya kadar devam edecek. 36. ayda hala kurada çıkmamış iseniz eğer size, evin zaten yüzde 40'ı kadar olan kısmını ödemiş olacağınız için tahsisat yapacaklar. Yani almak istediğiniz 2 milyon liralık evin ödemesini, seçtiğiniz evin satıcısına yapacaklar. Bunun için tapuda güvenli satış yöntemi kullanılacak ve tapu sizin üzerinize geçtiğinde Tasarruf Finansman Şirketi sizin ödeme bedelinizi satıcının hesabına geçecek. Siz evinizi aldıktan sonra da ödemelere devam edeceksiniz, her ay artış olacağı için 100 ay değil de tüm borcunuzu 76 ay gibi bir sürede tamamlamış olacaksınız, hiç peşinat ödemeden.

SİSTEMDEN ÇIKARKEN HİZMET BEDELİ KESİLİYOR

Burada birkaç noktaya dikkat etmek gerek. Sisteme girerken şirkete hizmet bedelini ayrıca ödemeniz gerekiyor. Bu örnekte 2 milyon liralık daire için ödemeniz gereken rakam 170 bin lira. Bunun ödemesinde size kredi kartına taksit gibi bazı kolaylıklar sağlanıyor. Fakat evi teslim almadan önce sistemden çıkmak isterseniz, havuzda biriken paranızı bu hizmet bedeli kesintisi yapılarak tahsil edebileceksiniz ki bu zaten sözleşmenizde yazılı olarak size bildiriliyor. Eğer ödeme sürecinde mali durumunuz sıkıntıya girerse, sistemden çıkmanıza gerek yok. Ödemeyi dondurma talep edebilirsiniz, bazı şirketler sadece 6 ay kadar süreci dondurabiliyor ancak Fuzulev yöneticisi bize istediğimiz süre kadar taksitleri erteleyebileceğimizi belirtti. Bunun da dikkat edilmesi gereken noktası şu: Ertelediğiniz ay kadar süre tesliminiz gecikmeli olarak gerçekleşecek. Yani 36 ayda evinizi teslim alacaksanız, 7 ay boyunca ödemeyi durdurduysanız, evinizi ancak 43 aydan sonra teslim alabilirsiniz.

ARA ÖDEME İLE ERKEN TESLİM MÜMKÜN

Peki aradaki süre zarfında elinize para geçerse ve toplu ödeme yapmak isterseniz ne olur? O zaman da şirket size daha erken ev teslim alma imkanı sağlıyor, ödemeler ona göre yeniden düzenleniyor. Kurasız modeli seçerseniz ve peşinatınız yoksa eğer 36 ay evinizi teslim almak için beklemeniz gerekebilir. Ara ödemeler yaparsanız bu süre 27 aya inebiliyor. Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta seçilecek eve dair. Her ev bu modele uygun değil. Tapusu ve iskanı olan, içinde yaşamaya müsait yani inşaatı tamamlanmış, kaçak olmayan evler için bu modelde borçlanma yapabilirsiniz. Evi kura size çıktığı zaman sizin bulmanız gerekiyor. Eğer kuranın çıktığı ileri tarihte, almayı düşündüğünüz evin fiyatı mesela 2 milyon liranın üzerinde ise, sistem size 2 milyon liralık ödemeyi yapıyor, aradaki fark için yeni bir ödeme planı çıkararak yine yardımcı oluyor.

EN DÜŞÜK TAKSİT 8 BİN 350 LİRA

Müşteri yöneticisi bir başka konuyu daha aydınlatıyor." İsterseniz şu anda 8 bin 350 lira aylık taksit ödemesiyle de sisteme girebilirsiniz. Kuraya dahil olursunuz, belki de 5. ayda size çıkar. Ancak bu taksit ödemesi ile 240 kişilik grupta yer alırsınız. Sonradan mali gücünüz artarsa ödemelerinizi artırarak yeniden düzenlersiniz. Ya da her yıl yüzde 10 artırarak 2036 yılında 28 bin lira aylık taksit ödemeleri ile borcunuzu kapatmış olursunuz." Bu arada aynı model araba alımları için de geçerli. Arabalar evlere göre daha uygun fiyatlı olduğu için taksitler de birikimler de nispeten daha mütevazı koşullarda gerçekleşiyor.

YA TASARRUF FİNANSMAN ŞİRKETİ BATARSA?

Peki Türkiye şartlarında 36 ayın uzun bir süre olarak kabul edilebileceğini düşündüğümüzde, bu sürede Tasarruf Finansman Şirketi mali açıdan zor duruma düşerse, yani iflas ederse ne olacak? Müşteri yöneticisi sistemin 2022 yılında TMSF ve BDDK kontrolüne girmesi ile birlikte Tasarruf Finansman Şirketlerinin 6 ayda bir TMSF'ye güvence bedeli olarak 100 milyon lira ödeme yaptığını ifade ediyor ve "Bu güvenceyi ödeyebilen az sayıda şirket var. Bu nedenle zamanında 40'a yaklaşan şirket sayısı bugün 11'e düştü. Sistem güvenli, kaldı ki bizim gibi köklü geçmişi olan, birçok şirketi bünyesinde barındıran gruplar kurumsal yapılarıyla bu güveni daha da pekiştiriyor" diyor. Her ne kadar müşteri temsilcisi batma ihtimaline karşı bir güvence olduğundan bahsetse de BDDK'nın sitesinde müşterilerin tasarruf finansman şirketleri nezdindeki tasarruflarının, herhangi kamusal bir sigorta mekanizması kapsamına alınmadığı belirtiliyor. Uzmanlar ve hukukçular, bu konuda şirketin iyi seçilmesinin önemine dikkat çekiyor ve riskin modelde değil, uygulanmasında yani şirketlerin faaliyetinde ve mali gücünde olduğuna dikkat çekiyor.

EN ÇOK İLGİ, FAİZ HASSASİYETİ OLANLARDAN

Sinpaş Yapı Tasarruf Sandığı Genel Müdürü Merve Onarlı ilk dönemde bu sisteme en yoğun ilgiyi, faiz hassasiyeti olan bireylerin gösterdiğini ifade etti: "Bu kişiler, bankacılık sisteminden uzak durmak isteyen ve tasarrufla ev ya da araç sahibi olmayı tercih eden gruptu. Bugün yalnızca faiz hassasiyeti olan bireyler değil; orta gelir grubuna mensup, banka kredisi kullanmak istemeyen vatandaşlar, yatırım amaçlı konut veya araç almak isteyenler, yüksek kiralar yerine evine sahip olmak isteyen, arabasını yenilemek isteyen bireyler de ilgi gösteriyor." Uzmanlara göre; tasarruf finansman sistemleri, yüksek faiz ortamında erişilebilir konut için cazip bir model olsa da uzun vadede daha sağlam bir zemine oturması için devlet güvencesi getirilmesi ve teminat mekanizmalarının güçlendirilmesi kritik önem taşıyor.

"TÜRKİYE'DE BÜYÜME POTANSİYELİ ÇOK YÜKSEK"

Ekonomist Prof. Dr. Ali Hepşen ise Tasarruf Finansman Modeli'nin Türkiye'de büyüme potansiyelinin yüksekliğine işaret ederek şartlara bağlı olarak toplam konut pazarında iki haneli büyüme rakamlarına ulaşabileceğini anlatıyor: "Türkiye'de mortgage/GSYH oranının hâlâ düşük seyri ve genç nüfusun hane kurma dinamiği düşünülürse, tasarruf-bazlı modeller toplam konut ediniminde tek haneli paylardan çift haneli paylara çıkabilir. Ama bu, iki koşula bağlı: müşteri varlıklarının sıkı ayrıştırılması ve vade-nakit akışı yönetiminin disiplinle yürütülmesi. Mevcut şirketler bunu başarı ile uyguluyorlar. Tasarruf finansmanı, banka finansmanına alternatif olarak evet ama ikame değil. Banka kredisi anında mülkiyet ve ipotek verir; faiz/kar payı riski ve peşinat gereği yüksektir. Tasarruf finansmanı ise zaman yayılı birikim ile kura/teslim mantığıyla erişilebilirlik yaratır; fakat teslimin zamanlaması ve fiyat riski müşteridedir. Diğer taraftan, pazar doyumu konusuna ise iki açıdan yaklaşmak gerekiyor: Kısa-orta vadede: Yeni girişler yine gelebilir; ama müşteri edinme maliyeti yükselirken erken teslim/erken çıkış gibi ürün özellikleri sermaye gereğini büyütüyor. Kârlı ölçek için operasyonel verimlilik ve fonlama çeşitliliği şart. Orta-uzun vadede: Konsolidasyon beklerim. Neden? Çünkü işin omurgası nakit akışı istikrarı, tahsisat-teslim oranı, gecikme yönetimi ve kurumsal yönetişim. Bunlar "ölçek ekonomisi" ister. Güçlü veri, doğru skorlama, proje-bazlı ortaklıklar ve sermaye piyasası köprüleri kurabilen oyuncular kalıcı olur; diğerleri birleşir ya da çekilir. Piramit mantığı borcun yeni girişle ödenmesi demektir. Doğru kurgulanmış tasarruf finansmanında ise çıkış-giriş döngüsü vade-nakit akışı yönetimi prensiplerine göre yönetilir; müşteri fonları ayrı hesaplarda, şeffaf tutulur; "erken teslim" oranları iç limitlerle kontrol edilir. Dolayısıyla risk tasarım ve icra kaynaklıdır, "modelin kendisi" değil. BDDK'nın lisans–tasfiye–süreklilik üçlüsünü esas alan çerçevesi sayesinde "balon" riski ciddi ölçüde geriledi; ama bu, firmaların günlük vade-nakit akışı yönetimi disiplini olmadan yetmez."

İNŞAAT SEKTÖRÜ TEMKİNLİ

Karmar AŞ İcra Kurulu Başkanı ve Yüksek Mimar Emrullah Yedikardeş Türkiye'de özellikle faiz hassasiyeti olan kesimlerin tercih ettiği tasarruf finansman sistemlerinin, son dönemde yüksek faiz ortamında konuta erişimi zorlaşan geniş bir kitle için de alternatif haline geldiğini ifade ediyor. Yedikardeş, sözlerini şöyle sürdürüyor: "Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) 2021 yılında yaptığı düzenlemeler, şirketlerin belirli sermaye şartlarına ve sıkı denetime tabi olmasını sağladı. Bu adım, sisteme duyulan güveni artırarak müşteri tabanının büyümesine katkı verdi. Ancak sektörün önünde hâlâ bazı kritik soru işaretleri bulunuyor. Öncelikle sistem, bankalardaki gibi Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) güvencesine tabi değil. Yani şirketin iflası durumunda müşterilerin yatırımlarının devlet tarafından garanti altına alınması söz konusu değil. Ama bir bankanın bu sisteme dahil olması, bankanın kendi güvencesini ortaya koyması nedeniyle, hem inşaat şirketleri nezdinde hem de müşteri nezdinde sistemin güven duygusunu artıracaktır. Nitekim son olarak Emlak Katılım Bankasının sisteme girmiş olmasını bu açıdan anlamlı buluyorum. İnşaat şirketleriyle doğrudan proje finansmanı konusunda sınırlılıklar var. Tasarruf finansmanında ödemeler uzun vadeli taksitler hâlinde gerçekleştiğinden, bir inşaat firmasının haklarını garanti altına alacak güçlü bir yasal mekanizma henüz mevcut değil. Bu nedenle sektör, büyük çaplı projelerde bu modeli kullanmaya temkinli yaklaşıyor. Sistemin sürdürülebilirliği açısından en çok tartışılan konu ise yeni müşteri girişleri. Yeni katılımcılar sisteme dinamizm kazandırıyor; ancak yeni müşteri girişi olmasa bile mevcut müşterilerin ödemeleriyle teslimatlar bir süre devam edebiliyor. Buna rağmen uzun vadeli sürdürülebilirlik için düzenli yeni girişler büyük önem taşıyor" yorumunu yapıyor.

"SİSTEMDE BAZI SORUNLAR VAR"

Emlak Danışmanı Şenay Araç ise sistem işliyor gibi görünse de büyük sorunları barındırdığını ifade ediyor. Araç, "Piyasada 200, 300 bin, 500 bin lirası olan vatandaş ne yapsın? Bir şeylere nasıl sahip olsun, nasıl bir mülk sahibi olsun diye bu şirketlere yöneldi. Örneğin, elinde 300 bin TL var, araba alacağım ama param yetmiyor. Sisteme 300 bin TL peşinatla giriyorsunuz, ayda 30 bin lira taksit ödüyorsunuz, kura sırası size gelince 1 milyon 200 bin TL'ye alıp araba alımınızı yapıyorsunuz, kalan taksitlerinize de devam ediyorsunuz. Sistem işliyor gibi gözükse de altında büyük sorunları barındırmaya gebe. Bunu da nereden biliyorum? Yıllar yıllar önce bu sistem ülkemizde denenmişti. İhlas Finans ve Jet Finans olarak sistemde birçok vatandaşı faizsiz kazanç sistemiyle bu sisteme sokmuştu. Sistemde faiz olmadığı için o dönemlerde devalüasyonlarda ve ekonomik krizlerde etkilenmiş, altyapısı da olmadığı için birçok vatandaş mağdur olmuş, hâlâ paralarını alamayan birçok kişi bulunmaktadır. Sistemde daha şimdiden giren kişilerin şikayetleri çok fazladır…"

MODELİN AVANTAJLARI

Avukat Ömer Gürgen de bu sistemlerin, başlangıçta şirketlerin inisiyatifi ile ortaya çıktığını, daha sonra yapısal hale geldiğini, nihayet 2021 yılında 7292 sayılı Kanun ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) denetimine alındığını belirtiyor. Gürgen "Bu süreç, güven arayışının ve faizsiz finansman talebinin makro ölçekte etki eden bir finansal yapıya dönüşmesini sağlamıştır" diyor. 2021 yılında 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu'na eklenen 39/A ve 39/B maddeleri ile tasarruf finansman sözleşmelerinin şekli, cayma hakkı, fesih hakkı ve fon havuzlarının güvenceye alındığını belirtiyor. Avukat Ömer Gürgen tüketici açısından modelin avantajlarını şöyle özetliyor:

Bankalara Göre Daha Avantajlı İpotek: Henüz ödenen taksitler kadar ipotek konulmakta, bu da tüketici açısından önemli bir avantaj oluşturmaktadır. 14 Gün İçinde Cayma Hakkı: Tüketici, sözleşme imzalandıktan sonra 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin cayabilir ve hizmet bedelinin iadesini talep edebilir. İkinci El Konut ve Araçlarda Esneklik: Bankalara kıyasla ikinci el araç ve konut ediniminde daha esnek ve kolay kullanım imkânı sunmaktadır. Faizsiz Finansman: Banka kredilerinin aksine faiz uygulanmaz, bu da maliyeti düşürmektedir.

HUKUKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Avukat Ömer Gürgen uygulamada dikkat edilmesi gereken bazı hususlara da dikkat çekti:

Alacağını Bulma Yükümlülüğü: Tüketici, alım yapacağı evi veya aracı bulmak zorundadır. Bulana kadar tasarrufları sistemde kalmaya devam eder.

Kapsam Sınırlılığı: Günümüzde çoğu tasarruf finansman şirketi yalnızca ev ve araç alımı için finansman sağlamaktadır.

İpotekli Kullanım: Finansman, mutlaka alınan ev veya araca ipotek koyularak kullandırılır. Örneğin alacağınız eğer evi veya arabayı parayı kullanacağınız tarihte bulamazsanız, parayı verin bulacağım diyemezsiniz para sistemde siz hangi enstrüman için başvurduysanız onu bulacağınız süreye kadar kalır. Sonuçta, tasarruf finansman sistemleri, bankalara alternatif olarak gelişmiş ve düzenlemelerle hukuki güvence altına alınmış bir finansman modelidir. Tüketici lehine önemli avantajlar sunmakla birlikte, sözleşme şartları ve yükümlülükler dikkatle incelenmelidir."

EN ÇOK ŞİKAYET EDİLEN HUSUSLAR

PARA Dergisine konuşan Sinpaş YTS Genel Müdürü Merve Onarlı bu yıl sektörde yaklaşık yüzde 250'lik bir büyüme beklediklerini belirtirken, şirket olarak da yılın ilk yarısında yüzde 82'lik büyüme gerçekleştirdiklerini söylüyor. Sektörde karşılaşılan en büyük sorunların, genellikle yanlış algılardan kaynaklandığını dile getiren Merve Onarlı "Bazı katılımcılar, "herkes 5 ayda ev sahibi olur" gibi beklentilerle dahil olabiliyor; oysaki çekilişli planlarda teslimatlar noter huzurunda yapılan canlı yayınlarda kura ile belirleniyor. Buna ek olarak, taksit ödemelerinde zorluk yaşayan bazı üyeler, gruptan çıkarılacaklarını düşünebiliyor. Oysa biz, taksit erteleme seçeneği sunuyoruz. Böylece ödemeler faizsiz bir şekilde ertelenebiliyor ve katılımcılar kaldıkları yerden planlı şekilde devam edebiliyor. Yanlış bilinen diğer konu, peşinat bilgisidir. Peşinat zorunluluğu yok; katılımcılar, bütçelerine uygun olarak peşinatlı veya peşinatsız, sabit veya artan taksitlerle ödeme planlarını seçebiliyor" diyor.

SİSTEME GİRENLERE ÖNERİLER

Tasarruf finansman sisteminden yararlanmak isteyen müşteriler T.C. kimlik kartı dışında başka belge aranmaksızın, şubelerden, Dijital Şube'den veya web siteleri üzerinden başvurularını gerçekleştirebilir. 18 yaşından büyük olması kaydıyla yurtiçi ve yurtdışından herkes sisteme katılabilir. Sistemden çıkmak isteyenler organizasyon ücreti hariç ödedikleri tutarın tamamını geri alabilir. Müşterilerin borcu bitmeden evlerini satmaları mümkün değildir, ancak kiraya verebilirler. Müşterilerin bankalara kredi borcunun olması Tasarruf Finansman Sistemi'ne girişe engel teşkil etmez.

DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN NOKTALAR

Sözleşme şeffaflığı: Sözleşmede teslim kriteri (kura/erken teslim), gecikme, iptal-iade, organizasyon ücreti, enflasyon farkı/ yeniden değerleme nasıl işliyor? Son 12-24 ay teslim oranı, ortalama teslim süresi; bağımsız denetim dipnotu var mı? Ürün uygunluğu: Zaman kritiğiniz yüksekse (okul/iş), "teslim-öncesi geçici oturum" ya da hibrit çözümler (bir kısım kredi) düşünün. Cayma/iptal prosedürü ve iade zamanlaması net mi? Yazıyla isteyin, dosyalayın. Uygulama ve sözleşmeleri şeffaf olanı tercih edin.

Murat Kurum: Faiz Yok, Devlet Güvencesi Var

Emlak Katılım'ın iştiraki olarak kurulan Emlak Katılım Tasarruf Finansman A.Ş. de sistemi dahil oldu. Böylece ilk kez bir kamu bankasını tasarruf finansman sektörüne girdi. Konuya açıklık getiren Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, yeni sistemle vatandaşlara faizsiz şekilde ev, iş yeri ve araç sahibi olma fırsatı sunulacağını açıkladı. Dileyen herkesin Türkiye'nin 81 ilindeki Emlak Katılım şubelerinden başvuru yapabileceğini ifade eden Murat Kurum, sistemin arabalar konusunda da uygulandığını, hem sıfır hem de ikinci el otomobil alımına imkân tanıdığını açıkladı. Bakan Kurum'un verdiği bilgiye göre, konut ve iş yeri sözleşmeleri için 120 aya, taşıt sözleşmeleri için 60 aya kadar taksit imkânı sağlanacak. Bu süre finansman süresi için geçerli olacak:

"Her şeyden önce; bu sistemde kesinlikle faiz yoktur, doğrudan doğruya devlet güvencesi vardır. Bu sistemde, öncelikle katılımcılar Emlak Katılım Tasarruf Finansman güvencesiyle bir araya gelecek. Her vatandaşımız, kendi bütçesine uygun taksitlerle tasarruf yapacak. Vatandaşımız Emlak Katılım şubelerine gidecek. Faizsiz Finansman modeliyle satın almak istediği ev, araç veya iş yeri için aylık taksit miktarını kendi bütçesine göre belirleyecek. Burada vatandaşımıza iki model sunacağız. Birinci modelimizde; Çekiliş Sistemi olacak. Yani her ay noter huzurunda düzenli olarak yapacağımız çekilişlerle, sırası gelen katılımcılara finansman desteği sağlayacağız. İkinci modelde ise çekilişin olmadığı, Müşteri Bazlı Tasarruf Finansman modelimizi uygulayacağız. Bu modelde müşteri teslimat tarihini çekilişle değil kendi belirlediği tarihe göre ayarlayabilecek. Çekiliş olmadan ister peşinat ödeyerek isterse tutarı taksitlere bölerek evini, arabasını satın alabilecek. Her iki modelde de belirli bir birikimin ardından, kalan finansman Emlak Katılım Tasarruf Finans tarafından karşılanacak. Vatandaşımız evinde oturmanın, dükkanını işletmenin, aracına binmenin mutluluğunu yaşarken kalan taksitlerini de rahatlıkla ödeyebilecek."

Dayanışma Ruhunu Kurumsallaştırdı

Sosyolog ve aynı zamanda adli bilirkişi olan Süreyya Kocadağ sosyolojik açıdan bu modeli tanımlarken "Altın günü kurumsallaştı" yorumunu yapıyor. "Altın günü hala geçerliliğini korumakta. Bu yapıların, çekiliş sistemini kullanması, dayanışma ruhunu, çekiliş ve kura modelini kurumsallaştırdı. Altın gününde genelde ilk alan, diğer kişilerin ödeme günü geldiğinde elindeki altınları kullanabiliyor. Son alan da Altın gününden elinde toplu bir şekilde altınla çıkıyor. Ancak bu sistem içerisinde "ilk alan" karlı gibi görünüyor. Süreç içerisinde konut ve araç fiyatlarında artma söz konusu ne de olsa… Ödenecek rakamda artış olma ihtimali çok yüksek. Yüksek enflasyon, faiz oranları ve konut ile araç fiyatlarındaki hızlı artış, kur fiyatlarının ani yükselmesi, geleneksel bankacılık kredilerini ulaşılamaz hale geldi. Bir nevi "para, pahalandı." Diyebilirim. Bu koşullar altında her ne kadar muhafazakar kesim hedeflenmiş olsa da piyasa şartları, tüketicileri, "faiz yükünden" kaçınmanın ötesinde, ödeme gücüne uygun ve önceden belirlenmiş taksit planları sunan tasarruf finansman şirketlerine yöneltiyor." "Her hizmetin bir bedeli vardır. Tasarruf finansmanı firmalarının araştırmalarıma göre ortalama %7 olarak bir dosya masrafı alıyor. Sistem ülke genelinde işliyor. Büyük rakamların söz konusu olduğu bir gerçek. Sistem içerinde bekleme süreçleri de söz konusu, bu bekleme süreci içerisinde de para sürekli dönüyor ve siz ödemelerinizi yapmaya devam ediyorsunuz. Sıranız geldiğinde size toplu ödemeniz yapılıyor ve almak istediğinizi satın alabiliyorsunuz. Her şeyden önce tasarruf finansmanı kuruluşlarının tüketicide güven yaratması önemli. BBDK tarafından denetlenmesi güven duygusu oluşturmakla birlikte, esas aldığımız kriterlerden biri de bu sistemi deneyen tanıdık, eş-dost tavsiyesi ile oluşan güvendir."

Yüksek Faizi Alt Eden Planlar

Şirketlerin internet sitelerindeki ödeme modellerinde, piyasadaki yüksek faiz maliyetini alt eden planlar sunulduğu görülüyor. Örneğin Sinpaş YTS'nin sitesinde 2 milyon liralık ev için 10 bin lira taksit ödeyerek evinize 2 milyon 200 bin liraya sahip olabileceğiniz belirtiliyor. Buna göre sadece yüzde 10'luk bir maliyetle ev sahibi olunuyor. Araba için de durum farklı değil, 750 bin liralık araç için 3750 TL taksit ödeyerek 825 bin liraya aracı satın almış oluyorsunuz. Oysa bankalardan 2 milyon TL'lik konut kredisini 10 yıl vadede çektiğinizde en düşük faiz oranı olan yüzde 2,69 ile aylık taksit ödemesi 56 bin 121 liraya geliyor. 10 yılın sonunda ödeyeceğiniz toplam tutar ise 6 milyon 757 bin lirayı aşıyor. Eminevim'in sitesinde ise taksit artışlı model ve sabit ödemeli model olmak üzere iki model anlatılıyor. Taksit artışlı modelde katılımcı peşinat ödeyerek veya ödemeden sisteme katılıyor. Ödeme planı doğrultusunda 40 ile 240 kişi arasında değişen çekiliş gruplarından birine dahil oluyor. Belirtilen tarihlerde noter huzurunda gerçekleştirilen çekiliş sonuçlarına göre tahsisat alacak katılımcılar belirleniyor. Çekilişte çıkmayan katılımcıların tahsisatları ise sözleşmede taahhüt edilen tarihte gerçekleşiyor. Belirlenen aylarda ödediği taksit tutarını artıran katılımcılar erken tahsisat avantajı ile konutlarına daha hızlı kavuşuyor. Sabit ödemeli modelde ise farklı olarak tahsisat dönemine kadar taksitlerini sabitleyen katılımcı, tahsisatını aldıktan sonra taksit tutarını bütçesi doğrultusunda artırıyor. Sitede 4.500.000 TL'lik ev finansmanı için 15 bin TL taksit ödendiği, 1 milyon TL araba için de taksitin 5 bin TL olduğu belirtiliyor.

TABLO Tasarruf Finansman Şirketleri

Tasarruf Finansman Modelleri Karşılaştırması

(Kaynak: Endeksa)

Emlak Katılım Tasarruf Finansmanı Başvuru Koşulları

• Yaş şartı: 18 yaşını dolduran tüm vatandaşlar sisteme başvurabilir. Herhangi bir üst yaş sınırı bulunmuyor.
• Gelir sınırı: Gelir sınırı söz konusu değildir. Düşük gelirli ve yüksek gelirli olanlar sisteme katılabilir.
• Emlak türü: Sistemde sıfır ev, araç ya da iş yeri şartı yok. İkinci el araç, ev ya da işyeri de alınabilir.
• Ödeme kapasitesi: Taksitler ve vade bireylerin ödeme gücüne göre belirlenir. Finansal duruma uygun planlamalar yapılabilir.
• Grup üyeliği: Benzer tutar ve ihtiyaçlara sahip kişilerle gruplar oluşturulur.