ÖZBEY MEN/ Perakende sektörünün gelişmesinde alışveriş merkezlerinin (AVM) büyük payı var. Yerli ve yabancı onlarca markayı tek çatı altında toplayan AVM'ler, binlerce ziyaretçi için aynı zamanda önemli bir sosyalleşme alanı. Şu anda Türkiye genelinde 445 AVM bulunuyor. Bunların 396'sı regular (sezon), 49'u ise outlet (indirimli satış merkezi) konseptiyle hizmet veriyor. Neredeyse yüzde 100 doluluğa sahip olan outletlerde bu sıralar yer kapma yarışı yaşanıyor. Bunda kuşkusuz piyasanın görece durgun seyretmesinin de etkisi var. Ancak asıl faktör, perakende zincirlerinin outlet'leri risk yönetimi ve stok dengeleme açısından stratejik bir araç olarak görmeleri. Bu yüzden başta hazır giyimciler olmak üzere ayakkabı ve kozmetik firmaları gözlerini outletlere çevirmiş durumda. Bunların arasına son yıllarda sayıları artan aktif spor & outdoor ürünleri satan zincirler ve ev-yaşam, küçük ev aletleri firmaları da eklenince rekabet iyice kızışmış durumda. Özellikle İstanbul'daki outletlerde mağaza kiralamak için birçok firmanın sıra beklediği belirtiliyor.
KOLAY ULAŞILAN VE TURİST ÇEKENLER REVAÇTA
Alkaş & Han Spaces Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş, outlet'lerin, toplam AVM stoğu içinde sayıca sınırlı olmalarına rağmen, tüketici eğilimleri açısından büyüyen bir AVM segmenti olarak öne çıktığını belirtiyor. Özellikle ekonomik belirsizlik dönemlerinde, markalı ürünlere daha erişilebilir fiyatlarla ulaşma ihtiyacının, Outlet AVM'lere olan ilgiyi artırdığını söyleyen Alkaş, Türkiye genelinde outlet AVM'lerde ortalama doluluk oranlarının görece yüksek seyrettiğine işaret ediyor. Özellikle İstanbul, Marmara hattı ve güçlü ulaşım–destinasyon avantajı olan outlet'lerde doluluk oranlarının yüzde 90'ların üzerinde olduğunu kaydeden Alkaş, "Ancak bu tablo tüm outlet'ler için geçerli değil. Zayıf lokasyonlu, doğru marka karması kurulamamış veya erişilebilirliği sınırlı merkezlerde boş mağazalar ya da verimsiz kullanılan metrekareler de bulunabiliyor. Burada mesele yalnızca "boşluk" değil; doğru kiracı–doğru metrekare eşleşmesi. Bugün outlet'lerde asıl kritik konu, doluluktan çok sürdürülebilir performans. Yani mağazaların açık ve faal olması kadar, kârlılığa yüksek sürümlü cirolarla erişebilmeleri, doğru stok miktarı ve indirilmiş fiyatlı ürünleri tüketiciyle buluşturmaları, ziyaretçilerini sık değişen ve fırsat yaratan ürünlerle cezbeden deneyimlerine katkı sağlaması ile mümkün" değerlendirmesinde bulunuyor.
Son dönemde markaların daha seçici davrandıklarına işaret eden Alkaş, doğru şehir, doğru AVM ve doğru metrekarenin öncelikli kriterler haline geldiğini vurguluyor. Özellikle ulaşılabilirlik (otoyol/ana aks), güçlü ziyaretçi akışı ve turizm etkisi olan lokasyonlarda bulunan outlet'lere ilginin yoğunlaştığını belirten Alkaş, sözlerini şöyle sürdürüyor: "Şehir bazında genellikle İstanbul ve Marmara hattı (yüksek nüfus ve hareket), Ankara/İzmir gibi büyük pazarlar ve Ege ile Akdeniz kıyılarındaki turizm/destinasyon şehirleri daha fazla radar içinde. Özellikle ekonomik dalgalanma dönemlerinde, markalar outlet'leri risk yönetimi ve stok dengeleme açısından daha stratejik bir araç olarak değerlendirerek yarar sağlıyor. Outlet'te arayışta olan temeldeki hazır giyim markalarının yanı sıra öne çıkan diğer kategoriler ayakkabı, aktif spor & outdoor alet ve aksesuarları, ev–yaşam, küçük ev aletleri, kozmetik & kişisel bakım, ziyaretçi süresini uzatan yeme–içme ve eğlence." Tüketicilerin outlet'lerde yeterince ürün bulunmadığına ilişkin serzenişlerinin zaman zaman olduğunu belirten Alkaş, çoğu kez bu konunun ürün yokluğundan ziyade, tüketici beklentisi ile markaların outlet kanalına bakışı arasındaki farktan kaynaklandığını dile getiriyor. Bazı markaların fiyat skalasını korumak adına outlet mağazalarına daha kontrollü ürün gönderdiklerini hatırlatan Alkaş, sözlerini şöyle tamamlıyor:
"Ayrıca online indirim kanallarının artması da fiziksel outlet'lerdeki ürün algısını etkileyebiliyor. Son olarak turizmdeki toparlanma, outlet AVM'ler için de önemli bir destek unsuru. Özellikle Avrupa'dan gelen ziyaretçilerin, yerli marka çeşitliliği ve fiyat avantajı nedeniyle outlet AVM'lere ilgisinin arttığını gözlemliyoruz. Önümüzdeki dönemde outlet segmentinin konsept olarak da çeşitleneceğini söylemek mümkün. Türkiye'nin ilk "lüks outlet AVM"si olarak konumlanan bir projenin 2026 yılında İstanbul'da açılması planlanıyor. Bu gelişme, outlet'lerin yalnızca fiyat değil, segmentasyon ve deneyim açısından da evrildiğini gösteriyor. Önümüzdeki dönemde bu kanalın daha da hareketlenebileceğini söyleyebiliriz."
"ZİYARETÇİ PROFİLİNE VE CİRO POTANSİYELİNE BAKILIYOR"
Mülk Gayrimenkul Yatırım AŞ AVM ve Ticari Alanlar Müdürü Berna Yüksel, firma olarak Depozito Outlet'in operasyonel ve ticari yönetimini yürüttüklerini belirtiyor. Outlet AVM'lerin bugün itibariyle yalnızca indirimli ürünlerin satıldığı alanlar olmaktan çıkıp, perakende sektörünün ekonomik dalgalanmalara verdiği en gerçekçi reflekslerin yaşandığı yerler durumuna geldiklerini vurgulayan Yüksel, kendilerinin de bu dönüşümü sahada birebir deneyimlediklerini dile getiriyor. Yüksel, "Yönetimini üstlendiğimiz projelerde doluluk oranları genel olarak oldukça yüksek ve en önemlisi stabil. Zaman zaman görülen boş mağazalar ise aslında talep eksikliğinden değil; marka değişimi, metrekare revizyonu veya konsept güncellemesi gibi bilinçli geçiş süreçlerinden kaynaklanıyor. Çünkü bugün outlet tarafında önemli olan asıl mesele "boşluklar" değil; doğru markayı, doğru metrekarede, doğru ziyaretçiyle ve tabi ki doğru ticari şartlar altında buluşturabilmek" diyor. Perakende sektöründen kiralama konusunda çok fazla talep aldıklarını ifade eden Yüksel, son dönemde bu talepte büyük artış olduğunun altını çiziyor. Bu artışın niteliksel olarak geçmiş dönemlerden bariz şekilde farklılaştığına işaret eden Yüksel, markaların outletin ziyaretçi profiline, hafta içi–hafta sonu ziyaretçi sayısına ve ciro potansiyeline baktıklarını belirtiyor. İstanbul başta olmak üzere Ankara, İzmir ve güçlü ulaşım akslarına sahip şehirlerdeki outlet projelerinin bu anlamda öne çıktığını hatırlatan Yüksel, özellikle düzenli ziyaretçisi olan, ulaşımı kolay, fiyat algısını doğru yöneten outletlerin daha fazla talep gördüğünü belirtiyor. Markaların outlet'i artık "elde kalan ürünlerin adresi" olarak değil, ayrı bir değerli satış kanalı olarak konumlandırdıklarını kaydeden Yüksel, açıklamalarını şöyle sürdürüyor: "Çünkü tüketici fiyat konusunda artık daha bilinçli ve seçici. Markalar ise ciddi maliyet baskısı altında. Stok yönetimi artık eskisi kadar rahat ve basit değil. Outlet AVM'ler bu denklemde hem marka hem tüketici için daha kontrollü, daha öngörülebilir bir model sunuyor. Kısacası outlet, kriz dönemlerinin geçici çözümü değil; bugünün koşullarında bilinçli ve rasyonel bir tercih. Outletlerde ürün olmayışı en çok karşılaştığımız sorulardan biri. Bazı dönemlerde, bazı markalarda ürün çeşitliliğinin daraldığı doğru. Bunun nedenleri arasında üretim planlarının değişmesi, daha sıkı stok kontrolü ve kampanya ve sezon stratejilerinin yeniden kurgulanması yer alıyor. Ancak bu durum, satışların düştüğü anlamına gelmiyor. Outlet müşterisi artık kesinlikle çok net. Her ürünü değil, en doğru ürünü arıyor. Genel tabloya baktığımızda, ziyaretçi sayısı ile satış arasındaki bağın daha sağlıklı kurulduğu bir dönemden geçiyoruz. Daha az vitrin ürünü, daha hızlı kararlar, daha net fiyat algısı. Tüm bunlar outlet mağazalarda ciro verimliliğini artırıyor. Outlet AVM'ler bugün, perakendenin "ikinci sınıf" alanları değil; aksine daha gerçekçi, daha ayakları yere basan, daha sürdürülebilir bir modelin temsilcisi. Doğru yönetilen projelerde hem marka hem tüketici tarafında karşılığı olan, krizlere dayanıklı bir yapıdan söz ediyoruz. Outlet artık bir alternatif değil; perakendenin tartışmasız kalıcı bir parçası."
"OUTLET KONSEPTİNİN HALEN BÜYÜME ALANI VAR"
KDM Alışveriş Merkezi Kiralama ve Yönetim Danışmanlık Genel Müdürü Barış Özcan ise, modanın hızlı değişim gösterdiği günümüzde, mağazalarda atıl hâle gelen her ürünün outlet ya da fırsat mağazaları için tüketiciye avantaj sunan ürünlere dönüştüğünü söylüyor. Tüketicinin fiyata daha duyarlı olduğu bu gibi dönemlerde outlet ürünlere olan talebin doğal olarak artış gösterdiğini belirten Özcan, sürekli indirimli satış ibaresinin kullanımı AVM'ler için belli standartlara bağlandığı için, son yıllarda klasik AVM'lerde de fiyata duyarlı müşteriye ulaşmak adına fırsat reyonları, garaj günleri, çadır günleri ve pop-up mağazalar gibi farklı satış modellerinin öne çıktığına işaret ediyor. Özcan, "Bu model, markalar açısından hem stok yükünü azaltan hem de nakit akışını destekleyen bir yapı sunarken; tüketiciye de ürüne daha uygun fiyatlarla ulaşma imkânı sağlıyor. Outlet kanalı, atıl duruma düşmüş ürünlerin yeniden ekonomiye kazandırılmasını sağladığı için israfın önlenmesi açısından da önemli bir rol üstleniyor" diyor.
Outlet perakendeciliğinin, yalnızca bir satış kanalı olmadığını, aynı zamanda perakendenin operasyonel performansını destekleyen stratejik bir araç olarak da öne çıktığını belirten Özcan, bu nedenle özellikle güçlü ziyaretçi trafiğine sahip outlet AVM'lere ve büyük şehirlerdeki projelere olan kiralama taleplerinde belirgin bir artış gözlemlediklerini vurguluyor. Özcan, şöyle devam ediyor: "Ekonominin dalgalı seyrettiği dönemlerde satın alma talebi, doğal olarak uygun fiyatlı ve fırsat yaratan ürünlere yöneliyor. Bu süreçte markalar, hem ana perakende mağazaları ile outlet/fırsat mağazaları arasındaki dengeyi korumak hem de stok yönetimini doğru yapmak adına daha yoğun bir planlama sürecine giriyor. Outlet perakendeciliği; markalara kontrollü büyüme, stok yönetimi ve operasyonel esneklik sağlarken, tüketici tarafında da güvenilir markalara daha ulaşılabilir fiyatlarla erişme imkânı sunuyor. Bu çok yönlü yapı, outlet AVM'lere olan talebin artmasındaki en önemli etkenlerden biri olarak dikkat çekiyor. Bu durum outlet konseptinin hâlâ gelişim alanı olduğunu ve önümüzdeki dönemde büyüme potansiyelini koruduğunu gösteriyor. Özellikle tüketicinin fiyat hassasiyetinin arttığı dönemlerde outlet AVM'ler daha görünür ve tercih edilir bir konuma geliyor."
İlham İnan DÜNDAR / 24Gayrimenkul İcra Kurulu Üyesi
"En büyük sıkıntı ürün yokluğu"
Türkiye'de uluslararası standartlar kabulünde 33 outlet alışveriş merkezi var. Bunlar başta İstanbul olmak üzere İzmir, Ankara gibi büyük şehirlerde yer alıyor. Bunlardan sekizi (regular)normal AVM olarak açılıp, sonradan outlet forma dönüştü. Örneğin Trabzon Cevahir, Bursa AS Merkez, İstanbul 212 gibi. İlginç olan Doğu Anadolu, Güney Doğu Anadolu, Trabzon ve Samsun hariç Karadeniz'de uluslararası standartlara haiz outlet yok. Türkiye'de ilki 'İzmit Outlet Center' olmak üzere Antalya 'Deepo Outlet Center' ve Viaport Asia Outlet' kriterlere bir arada sahip üç outlet alışveriş merkezi olarak konumlandı. Ancak onlar da zaman içerisinde outlet tanımlamasında sayılan koşulları kısmen yitirdiler. Amerika ve Avrupa'da sadece outlet AVM zinciri oluşturan yatırımcılar varken, Türkiye'deki alışveriş merkezi geliştiricilerinden zincir oluşturan henüz olmadı. Outlet AVM'lerde şu anda var olan en büyük sıkıntı 'ürün' yokluğu. Kriz nedeni ile çok fazla üretim olmadığı için outlet mağazalara mal çıkmıyor. Kurumsal olmayan perakende markalar outlet için sezon mallarının ucuz maliyetlisini ürettirerek outlet mağazalarında satışa sunuyorlar. Kurumsal markalar ise outlet mağazalarında outlet ürün yanında uygun fiyatlı ürünler sunarak hibrit yapı oluşturuyorlar. Gayrimenkul geliştiricileri pazarı net göremedikleri ve devletin kiracı kiralayan ilişkilerinde çok müdahaleci olması nedeni ile bina yatırımı yapmıyor. Bu da mevcut outletlerde kiralanabilir alanları daha kıymetli hale getiriyor. Dolayısı ile boş yer yok. Dikkat çeken bir başka gelişme de uluslararası markaların normal alışveriş merkezlerinde ekonomik verimlilikler ülke ekonomisi nedeni ile düşünce; outlet markalarını güncelleyerek normal marka mağazalarının yerine konumlandırma stratejisine yönelmeleri. Buna Zara'yı örnek verebiliriz. Bu marka bazı alışveriş merkezlerindeki mağazalarını 'Lefties' markasına çevirdi. Bu stratejiyi gelir seviyesindeki düşüşü görerek Türkiye'de ön tedbir almak olarak yorumlayabiliriz.
Nevzat YAVAN / Esas Gayrimenkul COO'su
"Talebin niteliği de ciddi şekilde değişti"
Esas Gayrimenkul olarak 3 outlet AVM'nin yönetimini yapıyoruz. Starcity Outlet, Kalecenter Outlet ve Olivium Outlet Center. Doluluk oranlarımız yüzde 100 seviyesinde. Tüketici tarafında fiyat-performans algısının güçlenmesi, markalar tarafında ise outlet kanallarının artık stratejik bir satış ve marka erişim noktası olarak konumlanması, bu doluluk seviyelerinin en temel nedeni. Mevcut mağazaların metrekare büyüme taleplerini, konsept değişimlerini ve yeni marka girişlerini; alan verimliliğini artıracak yeniden planlamalarla karşılıyoruz. Bu yaklaşım sayesinde hem mevcut markalarımızın büyüme ihtiyaçlarını destekliyor hem de portföyümüze değer katacak yeni markalara alan yaratabiliyoruz. Outlet merkezlerimizdeki yüzde 100 doluluk oranını yalnızca bir başarı göstergesi olarak değil, doğru perakende karması yönetimi ve aktif portföy optimizasyonunun doğal bir sonucu olarak görüyoruz. Markaların mevcut mağazalarında metrekare büyütme talepleri her zaman gündemimizin en önemli başlıklarından biri. Bununla birlikte, sektöre yeni giren markalardan gelen kiralama talepleri de aynı ölçüde yakından takip ettiğimiz ve stratejik olarak yönettiğimiz bir diğer kritik alanı oluşturuyor. Bugün baktığımızda, sadece sayısal bir talep artışından değil, talebin niteliğinin de ciddi şekilde değiştiğinden söz edebiliriz. Doğru lokasyon, doğru metrekare, doğru kiracı karması içinde konumlanma gibi konular, her zamankinden çok daha belirleyici hale geldi. Önceki dönemlerle kıyasladığımızda, özellikle güçlü markaların mevcut mağazalarını büyütme yönündeki taleplerinde belirgin bir artış görüyoruz. Bu, markaların fiziksel mağazacılığa olan güveninin sürdüğünü ve doğru alışveriş merkezlerinde büyümenin hâlâ önemli bir strateji olduğunu gösteriyor. Aynı zamanda pazara yeni giren ve farklılaşma hedefi olan markalardan da istikrarlı bir ilgi alıyoruz. Mağaza arayışlarının ağırlıklı olarak yiyecek & içecek, spor giyim ve ev kategorilerinde yoğunlaştığını söyleyebiliriz. Bu da bize, alışveriş merkezlerinin sadece bir alışveriş noktası değil; yeme-içme, yaşam tarzı ve deneyim merkezleri olarak konumlanmaya devam ettiğini çok net bir şekilde gösteriyor. Türkiye genelinde, 2026 yılı içinde brüt kiralanabilir alanları toplamı yaklaşık 204.500 m2 olan 6 AVM açılması bekleniyor. Bu rakamlar, hem pazara yeni giren markaların oluşturduğu yeni talebi hem de mevcut markaların metrekare büyütme ihtiyaçlarını karşılamak için yeterli bir arz üretmiyor. Dolayısıyla piyasada doğal bir sıkışma ve rekabet ortamı oluşuyor.
