SELMA ŞENOL/ Muhteşem koyların bulunduğu Türkiye'nin güneybatı sahilinde Ege ve Akdeniz'in kesiştiği Marmaris, yakın zamana kadar hep turistik özellikleriyle gündeme geldi. Doğanın bütün unsurlarını ve güzelliklerini bünyesinde bulunduran kent, marinaları ve iskeleleri ile dalmaya ve yatçılığa meraklı turist kitlelerini de kendisine çekmeyi başardı. Turizmle gelen bu hayranlığı sevdaya dönüştürenler daha sonradan müstakil ev ve villalar edinerek Marmaris'i öncelikli yaşam alanı olarak seçtiler.
Bu şirin liman kenti hem kaliteli yaşam potansiyeli hem de gayrimenkul yatırım cazibesi ile son yıllarda turizmin başkenti kabul edilen Bodrum'la kıyaslanır oldu. Kimileri Marmaris'in bugünkü halini, Bodrum'un 20 yıl önceki hali olarak tanımlasa da birçok emlak uzmanı buna katılmıyor. Onlara göre, Marmaris gelecekte Bodrum'u bile geçecek, nitekim Bodrum'a doyanlar artık mülklerini satıp Marmaris'e yerleşmeye başladılar bile…
Cennette yaşama isteği ve belediyenin gündeminde olan imar çalışmaları nedeniyle kazançlı yatırımlara göz kırpması bu kentin son yıllarda yerli yatırımcı çekmesine ve emlak fiyatlarının bir hayli yükselmesine neden oldu. Her ne kadar Türkiye'nin genelinde olduğu gibi son 6 ayda gayrimenkul piyasasında durgunluk yaşansa da bu durumun uzun sürmeyeceği düşünülüyor. Çünkü geçmiş dönem fiyat karşılaştırmaları özellikle bazı köylerini önceden fark ederek harekete geçenlerin yüzünü çoktan güldürmüş bile. 5 yıl önce metrekaresi 5 bin lira olan arsalar bugün 18 ile 20 bin TL arasında, 4-5 milyona alınabilen villalar ise artık 12 ile 20 milyon lira arası bedelle satılıyor. Bu yüksek kazanç ve gelecekte imara açılacak yerlerin cazibesini düşünen uzmanlar, altın ve faizdeki gevşemeyle birlikte piyasanın kısa sürede yeniden hareketleneceğinden emin gibiler…
Mevcut fiyatlardan da anlaşılacağı üzere Marmaris artık düşük gelirlilerin mülk alması için biraz zorlayıcı koşullara sahip. Özellikle pandemi zamanı eve kapanmaktansa doğaya kaçanların tercihi ile İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerden göç alan kentte bugünlerde ev bulmak da uygun fiyata ev almak da zor. Bu nedenle ev alamayanlar, "Bir gün ev yaparım, alıp bekleteyim" düşüncesi ile artık arsa ve hatta tarla alıyorlar.
Yatırım hareketliliği deyince Marmaris'te özellikle Bozburun, Söğüt, Taşlıca hattına dikkat çekiliyor.
Bozburun; gelişen yat turizmi, mega yat inşa kapasitesi, el değmemiş doğal güzellikleri ve planlanan milyon liralık altyapı ve marina yatırımları sayesinde gayrimenkul ve denizcilik sektöründe cazibe merkezi konumunda. Hisarönü Körfezi'nin merkezinde yer alan bölge, Türkiye'nin en önemli yelken ve mavi tur rotalarından biri. Geleneksel ahşap gulet üretiminin kalbi olan bölge, modern tekne imalatı projeleriyle endüstriyel yatırımları çekmektedir. Son dönemde devlet ve özel sektör eliyle yeni yat üretim alanları desteklenmiş. Bölgedeki deniz turizmi kapasitesini artırmak amacıyla milyonlarca liralık bağlama iskelesi ve yeni yat limanı projeleri hayata geçirilmekte. Bu durum ticari tesis, restoran ve turizm işletmesi yatırımlarını hızlandırmış. Doğal sit alanları sayesinde yapılaşmanın kontrollü olduğu bölge, lüks ve butik turizme yönelik yüksek katma değerli yatırımlara da olanak tanıyor.
Söğüt ise bakir doğası, yüksek kira getiri potansiyeli ve kısıtlı yapılaşma nedeniyle yoğun yatırımcı çekiyor. Bölgede imarlı arsa arzı oldukça kısıtlı. Arzın sınırlı, talebin ise her geçen gün artması gayrimenkul değerini hızla artırmakta. Söğüt; Selimiye ve Bozburun ile birlikte yat turizminin en önemli rotalarından biridir. Bu durum bölgeyi özellikle lüks villa, butik otel ve kiralık yazlık yatırımları için çok cazip hale getirerek yüksek döviz bazlı kira getirisi sunuyor. Marmaris merkeze yaklaşık 60 km mesafede bulunan Söğüt, kalabalıktan uzak, eşsiz deniz manzarası ve huzurlu ortamıyla gözlerden uzak tatil arayanların vazgeçilmez adresi.
Yine Taşlıca da sınırlı arsa arzına sahip bakir doğası, turizm bölgelerine kıyasla daha ulaşılabilir arazi fiyatları ve kırsal mahalle statüsü sayesinde ekolojik/izole turizm potansiyeli taşımasıyla yatırımcıların ilgisini çekiyor. Bozburun Yarımadası'nın uç kısmında yer alan ve Serçe Limanı, Kızılkum gibi el değmemiş koylara çok yakın olan Taşlıca, doğal sit alanları sayesinde ileride değerini katlayacak bir lokasyon olarak adlandırılıyor. "Kırsal Mahalle" statüsünde yer alması sebebiyle, köy yerleşik alanı imarına sahip arazilerde daha makul maliyetlerle yapılaşma izni alınabiliyor. Karavan/bungalov gibi alternatif turizm yatırımları planlayanların odak noktasında yer alan Taşlıca, çevresindeki diğer popüler tatil beldelerine (Turunç, Selimiye vb.) kıyasla henüz tam olarak doyum noktasına ulaşmamış. Bu nedenle arsa/tarla fiyatları, yüksek uzun vadeli değer artışı beklentisi yaratıyor.
Para okurları için bölgeyi iyi bilen gayrimenkul profesyonellerine sorduk. İşte yanıtları…
"İMAR ÖNCE HİSARÖNÜ'NE GELİR"
Mabel Emlak Kurucu Ortağı Recep Keleş bölgeye ilginin pandemi döneminde parladığını ancak o dönem bilinçsiz yapılan yatırımların mağdur etmesi nedeniyle piyasada hareketliliğin geçici süre durulduğunu anlatıyor:
"Bungalow veya tiny house kurmak için yolu, suyu olmayan yerlerden arsa aldılar. Sonradan yol ve su olmadan bişey yapılamayacağını anlayınca geri satmak zorunda kaldılar. Ama villa, yazlık ev alanlar, imarlı yerlerle sahip olanlar hala mülklerinde oturmaktalar. Zenginler, fenomenlerin yaşadığı yerler buralar. Artık su sorunu yok. İmar durumu devam ediyor. Denizi ile doğası ile adeta cennet olan bölge gelişmeye devam ediyor. Arsa fiyatları 5 yılda 4'e, villa fiyatları 5'e katladı. Ancak imar konusunda Marmaris çok sıkıştı. Belediyenin ve Bakanlığın bu konuda çalışması var ama tarih net değil. İmar gelirse önce Hisarönü Mahallesine gelecek, ardından Selimiye, Bozburun hattına geçilecek. İmar açığı giderildiğinde fiyatlar daha da artacak. Hem de inşaat yapılacak arsalar ortaya çıkacak, tarlalar arsa statüsüne geçecek. Burası gelecekte Bodrum'u geçecek. Bugün bile Bodrum'a doymuş olan Marmaris'e geçiş yapıyor…"
5 YILDA FİYATLAR YÜZDE 300 ARTTI
Bozburun Emlak gayrimenkul danışmanı Ümit Baylan ise Bozburun-Söğüt ve Selimiye'nin 1 yılda yüzde 100 değerlendiğini, son 5 yıla bakıldığında ise fiyatların yüzde 300 arttığını dile getiriyor. Baylan, şunları söylüyor:
"Ben de kişisel olarak yatırım yaptım Geçen sene 3 liraya aldığımız yerler bugün 6 lira oldu. Doğal SİT alanlarının varlığı bile yatırıma engel olmuyor. Arkelojik SİT alanlarını yatırım amaçlı olarak alıyorlar, getiri oranı düşük. Yıllık yüzde 40-50 getiri sağlıyor. Diğer bölgelerde ise prim oranı yüzde 100'lere ulaşıyor. Evet ülke genelinde olduğu gibi 6 aydır fazla hareket yok, bunda fiyatların hızlı yükselmesinin ve faizlerin yüksek kalmasının rolü var. Ama bu durum geçici. Çünkü bölge müstakil yatırım yapacak olanların yüzünü güldüren bir lokasyon. Ancak bugünlerde konuştuğumuz yatırımcılar faiz getirileri çok cazip, sonradan gayrimenkule döneceğiz diyorlar. İmar çalışması olduğunu duyuyoruz ama net değil. Devletin onayladığı, belediyenin karar alıp ayırdığı yerler var. Parselasyonu yapılmış, ayrıştırılmış yerler ama uygulama henüz yok. Bu nedenle gelecekte muhteşem bir artış yakalayacak bu bölge. İstanbul'dan bizi arayıp imar olmasa bile yatırım yapayım, gerekirse cezasını öderim diyor ve alıyor. "
BİR DÖNÜM ARSA BULMAK ÇOK ZOR
Step in Gayrimenkul Marmaris brokerı Volkan Bilin de bölgenin hala Ankara, İstanbul, İzmir gibi büyük şehirlerden yatırımcı çektiğini aktarıyor. Bilin, "Marmaris Türkiye genelinde en fazla konut satılan ve en fazla kazandıran ilk 5 bölge arasında. Marmaris'te arsa çok fazla kalmadı. 500 metrekare, bir dönüm arsa bulmak çok zor. Yıllık üretilen daire sayısı 400-500. Bunlar da çok kıymetli. 2+1 daireler 15 milyon liradan başlıyor. Bu nedenle Marmaris'in yerlisi için artık bu fiyatlara ev almak hayal. Burayı Bodrum ile karşılaştırmak haksızlık olur. Bodrum'un hala altyapı ve su sorunu var. Bizde su sorunu kalmadı, altyapı da çözülüyor. Tanıdığım birçok Bodrumlu buraya yerleşti. İlerleyen zamanlarda belediyenin yapacağı imar çalışmaları ile ilgili görüşmeler var. Marmaris çevre köyleri, Söğüt, Bozburun, Selimiye, Turunç, Kundu bölgesiyle ilgili çalışmalar var. 5-10 yıl içinde büyük ölçekli yerler imara açılacak" diyor.
BOZBURUN TÜRKİYE'NİN EN PAHALI KÖYÜ
Compass Estate Gayrimenkul Danışmanı Reyhan Yaman evlerin pahalanması nedeniyle küçük yatırımcıların Bozburun'da ilerde ev yapma planıyla arsa alımı yaptığını ifade ediyor ve ekliyor:
"Bozburun'a belediye su götürdü. Yeterli mi bilinmiyor ama yollar genişliyor, ulaşım kolaylaşıyor. Tercih edilen bir lokasyon. Hatta diyebilirim ki Bozburun Türkiye'nin en pahalı köyü. Ev alamayanlar arsa ve tarla alımı yapıyor. Havalimanı uzak kaldığı için yabancı yatırımcı ilgisi az ama büyükşehirden gelen yerli yatırımcının radarında. Henüz imar planlaması yok. Oteller bile tapuya kayıtlı değil."
Marvista Gayrimenkul'den Mehmet Özdemir ise kendi kurumsal sitesinde Marmaris'in, her yıl yüz binlerce turisti ağırlayan bir tatil cenneti olmasının özellikle kiralık villa, daire ve butik otel yatırımları için büyük bir avantaj sunduğunu belirtiyor. Özdemir, "Turistik sezonda sağlanan kısa dönem kira gelirleri yatırımı hızla geri döndürebilir. Marmaris'te yapılaşma büyük ölçüde kontrol altında ve doğa korunuyor. Bu da arzı kısıtlıyor. Buna karşın bölgeye olan talep her geçen yıl artıyor. Bu dengesizlik, emlak fiyatlarının istikrarlı şekilde yükselmesini sağlıyor. Bugün alacağınız bir mülk, yarın çok daha değerli olabilir" diye konuşuyor.
Deniz manzarası ve imar, fiyatlarda etkili
Bugün bölgede satılık ilanlar incelendiğinde özellikle deniz manzaralı ve imar sınırına yakın arazilerde ciddi fiyat artışları görülüyor.
Örnek ilanlardan bazıları:
-Bozburun'da 1.100 m² deniz manzaralı arsa yaklaşık 17 milyon TL seviyesinde.
- Bozburun'da proje geliştirmeye uygun 1.200 m² arsa yaklaşık 19,5 milyon TL seviyesinde listeleniyor.
- Taşlıca'da 776 m² arsa içerisinde villa bulunan mülk yaklaşık 12 milyon TL seviyesinde satışta.
- Taşlıca'da denize yakın büyük ölçekli yatırım arazileri 90 milyon TL seviyelerine ulaşabiliyor.
- Bozburun'da denize sıfır yatırım arsaları uluslararası para birimleri üzerinden pazarlanıyor.
Bu tablo bize bölgede artık yalnızca yazlık alıcısının değil, uzun vadeli yatırımcının da aktif olduğunu gösteriyor.
Yatırımcılar için riskler de var
Uzmanlar bölgeye yönelik ilginin tek taraflı okunmaması gerektiğini vurguluyor. Öncelikle bölgedeki her arsa yatırım yapılabilir nitelikte değil. Tarla vasfında bulunan birçok taşınmazın yapılaşma imkanları oldukça sınırlı. Ayrıca koruma statüleri ve imar süreçleri nedeniyle yatırım kararı öncesinde detaylı hukuki inceleme yapılmasında fayda var. Bunun yanında son yıllarda artan talep nedeniyle bazı ilanlarda spekülatif fiyatlamaların ortaya çıktığı, yatırımcıların yalnızca fiyat artışı beklentisiyle değil uzun vadeli turizm ve kullanım potansiyelini de dikkate alarak hareket etmeleri gerektiği ifade ediliyor.
Bodrum ile benzerlikleri neler?
Türkiye'de kıyı turizmi denildiğinde uzun yıllar boyunca ilk akla gelen merkezlerden biri Bodrum oldu. Özellikle 2000'li yılların başından itibaren yaşanan yoğun yatırım süreci, bölgeyi uluslararası bir marka haline getirirken gayrimenkul fiyatlarında da olağanüstü bir artış yarattı.
Bugün ise benzer bir hikâyenin Marmaris'in güneyinde, Bozburun Yarımadası'nda yazılmaya başladığı yönünde değerlendirmeler yapılıyor.
Bozburun, Söğüt, Taşlıca, Selimiye ve Orhaniye hattı; doğal koyları, düşük yoğunluklu yerleşim yapısı, butik turizm karakteri ve sınırlı yapılaşma imkanları sayesinde son yıllarda yatırımcıların ilgisini çekiyor. Uzmanlara göre "Bodrum'un 20 yıl önceki hali" benzetmesi tamamen temelsiz değil. 2000'li yılların başındaki Bodrum da bugün Bozburun'un sahip olduğu özelliklere sahipti:
Ancak bugün Bodrum'un aksine Bozburun Yarımadası'nın önemli bir bölümü doğal sit, orman alanı ve koruma statüsündeki bölgelerden oluşuyor. Bu durum yeni yapılaşmayı ciddi ölçüde sınırlandırıyor.
