SELMA ŞENOL/ Yaz sezonu hareketliliği devam ederken, yazlık konut piyasasında dengeler değişiyor. Bodrum, Çeşme ve Cunda gibi geleneksel gözde bölgelerde metrekare fiyatları rekor seviyelere ulaşırken, alıcılar artık aynı bütçeyle daha geniş yaşam alanı sunan alternatif kıyı ilçelerine yöneliyor. Uzmanlara göre fiyat artışlarının yavaşlaması, pazarlık imkanlarının yeniden doğması ve kısa dönem kiralamaya ilişkin yeni kurallar, yazlık piyasasında "fırsat bölgeleri" dönemini başlatıyor.
Bu değişim, yazlık piyasasında sadece adresleri değil, yatırım anlayışını da dönüştürüyor. Tatil evi satın almak isteyenler kadar kira geliri elde etmeyi hedefleyen yatırımcılar da fiyatların dengeye oturduğu ve pazarlık payının yeniden oluştuğu bölgeleri yakından takip ediyor. Özellikle İstanbul ve büyük kentlerden ulaşımı kolay kıyılar ile dört mevsim yaşam imkânı sunan destinasyonlar son dönemin yükselen yıldızları arasında gösteriliyor.
PAZARLIK GERİ DÖNDÜ
TÜGEM Yönetim Kurulu Üyesi Nilüfer Kas, yazlık konut piyasasında önceki yıllara göre daha sakin bir tablo yaşandığını belirterek özellikle Bodrum'da uzun süre ilanda kalan konutlarda fiyat indirimlerinin görülmeye başladığını söylüyor. Kas'a göre; Bodrum hâlâ Türkiye'nin metrekare satış fiyatı en yüksek yazlık pazarı olmayı sürdürüyor. Ancak son iki yılda fiyatların büyük ölçüde dengeye oturması, alıcıların daha seçici davranmasına neden oldu. Bu durum, uzun süre satılamayan konutlarda pazarlık payını yeniden gündeme getirdi.
ULTRA LÜKSTE TALEP HIZ KESMİYOR
Yazlık piyasasında en hareketli segment 7-10 milyon lira bandındaki konutlar olurken, 15-20 milyon lira aralığında işlemler daha kontrollü ilerliyor. Buna karşın kendi plajı, yüksek güvenlik ve ayrıcalıklı yaşam konsepti sunan ultra lüks projelerde hem satış hem kiralama talebi canlılığını koruyor.
ARTIK SADECE TATİL İÇİN ALINMIYOR
Sektör temsilcilerine göre yazlık satın alma motivasyonu da değişiyor. Bir dönem yalnızca yaz aylarında kullanılan ikinci konutlar artık uzaktan çalışma, emeklilik planı ve kısa dönem kiralama geliri gibi nedenlerle dört mevsim değerlendiriliyor.
Yüksek aidat, bakım ve işletme giderleri nedeniyle birçok ev sahibi de konutunu satmak yerine yılın belirli dönemlerinde kiraya vererek gelir elde etmeyi tercih ediyor.
SATIN ALMAK İÇİN DOĞRU DÖNEM
Uzmanlara göre yazlık satın almak isteyenler için en avantajlı dönem yaz sezonunun sona erdiği eylül ayından ilkbahar aylarına kadar olan süreç. Bu dönemde hem seçenek sayısı artıyor hem de satıcıların pazarlığa daha açık olması nedeniyle daha avantajlı fiyatlarla işlem yapmak mümkün oluyor.
Uzun dönem kiralamalarda ise eylül ayından itibaren başlayan dönem öne çıkarken, satın alma taleplerinin şubat-nisan aylarında yoğunlaştığı belirtiliyor.
YENİ GÖZDELER
Bodrum pahalılaştı, rota değişti: Türkiye'nin en pahalı yazlık pazarı olmayı sürdüren Bodrum'da yeni proje üretiminin zorlaşması yatırımcıları Milas ve Dalaman aksına yönlendiriyor.
Kuzey Ege yükselişini sürdürüyor: Ayvalık, Dikili, Altınova ve Güre hem yaşam hem yatırım amacıyla tercih edilen bölgeler arasında yer alıyor. Özellikle Cunda Adası'nda metrekare fiyatları 200 bin liraya yaklaşırken, Altınova ve Dikili daha ulaşılabilir seçenekler sunuyor.
Ölüdeniz yatırımcıyı çekiyor: Ovacık ve Hisarönü, kısa dönem kiralama potansiyeli sayesinde yatırımcıların radarındaki bölgeler arasında bulunuyor.
Mersin yeniden fırsat sunuyor: Yabancı yatırımcıların satışa çıkardığı konutların artmasıyla birlikte Tece-Çeşmeli hattında şehir merkezine göre daha uygun fiyatlı seçenekler oluşmaya başladı.
Gelibolu dikkat çekiyor: İstanbul'a yakınlığı ve gelişen ulaşım ağı sayesinde Gelibolu, yazlık piyasasında en çok konuşulan alternatif bölgeler arasında yer alıyor.
İKİNCİ KUŞAK SAHİLLER YÜKSELİŞTE
Sektör temsilcilerine göre yatırımcıların ilgisi artık yalnızca Bodrum, Çeşme ve Alaçatı ile sınırlı değil. Gelibolu, Gönen, Dalaman, Selçuk, Söke, Akçakoca ve Mersin'in bazı kıyı bölgeleri daha düşük bütçeyle yazlık sahibi olmak isteyenlerin yeni adresleri haline geliyor.
YÜKSEK AİDATLAR KİRAYA VERMEYE ZORLUYOR
Sektörde dikkat çeken eğilim kiralama modelinin öne çıkması. Yüksek aidatlar, bakım giderleri ve işletme maliyetleri birçok kişiyi yazlığını satmak yerine belirli dönemler kiraya vermeyi zorluyor ve ev sahipleri yaz sezonunun bir bölümünü kendilerine ayırırken kalan dönemler kiralama yoluyla gelir sağlıyor.
İzmir Emlakçılar Kulübü Başkanı Rıdvan Akgün, tam eşyalı ve denize yakın bir yazlığı sezonluk kiralamanın çoğu zaman satın almaktan daha ekonomik olduğunu belirtiyor. Çeşme'de artan maliyetler nedeniyle villalarını kısa dönemli kiralamaya yönelen mülk sahipleri, lüks villalara haftalık 350 bin ila 420 bin lirayı bulan fiyat talep ediyor.
Uzmanlara göre kısa dönem kiralama talebinin de güçlü şekilde devam etmesi, fiyatların gerilemesini zorlaştırıyor.
AYVALIK VE DİKİLİ'DE ARZ SINIRLI
EVA Gayrimenkul Değerleme Direktörü Filiz Akkaya, yazlık bölgelerde fiyat artışının en önemli nedenlerinden birinin erişilebilirliğin giderek zorlaşması olduğunu belirtiyor. Özellikle Ayvalık ve Dikili hattında sınırlı arz ile yüksek talebin fiyatları sürekli yukarı taşıdığına dikkat çeken Akkaya, Cunda Adası gibi turistik bölgelerde 200 bin TL/m2 seviyelerinin artık istisna değil, yeni piyasa standardı haline geldiğini ifade ediyor.
Dünyaca ünlü Blue Lagoon (Kumburnu Plajı) ve Belcekız Plajı ile Ölüdeniz bölgesi, turizm yoğunluğu sayesinde gayrimenkul değerini koruyan bölgeler arasında yer alıyor. Bölgede en yoğun yazlık konut stoğu Hisaronü ve Ovacık mahallelerinde bulunuyor. Akkaya "Göcek'e kıyasla daha dengeli fiyat seviyeleri sunması, bu bölgeleri özellikle ona üst gelir grubundaki yatırımcılar açısından cazip hale getiriyor" diyor.
Göcek'te deniz manzaralı villalar 30-75 milyon TL ve üzerinde seyrederken, iç kesimlerde 7,5-25 milyon TL isteniyor. Ölüdeniz'de villalar 11-55 milyon TL, daireler ise 7-12 milyon TL bandında. Marmaris ise özellikle İçmeler, Selimiye ve Bozburun gibi bölgeler de yüksek gelir grubunun ilgisini çekiyor.
CUNDA ADASI TARİHİ SEVİYESİNE ULAŞTI
Ayvalık'ta Cunda Adası, yazlık konut piyasasının en değerli lokasyonu olmayı sürdürüyor. Bölgede müstakil yazlık konutların metrekare fiyatları 160 bin TL ile 200 bin TL arasında. Sahilkent ve Sakarya mahallelerinde sıfır müstakil konutlar 120 bin-130 bin TL/m2 seviyesinde alıcı bulurken, Sefa Çamlık Mahallesinde ise fiyatlar 130 bin-140 bin TL/m2 bandına ulaştı.
Sarımsaklı'da müstakil konutların metrekare fiyatları 90 bin-110 bin TL arasında değişirken, Altınova'da ise müstakil konutlar 75 bin-80 bin TL/m2 bandında işlem görüyor.
Dikili'de Salihler Mahallesi'nde villa ve site tipi müstakil konutlarda metrekare fiyatları 80 bin-100 bin TL seviyesine ulaştı. İsmetpaşa (Cumhuriyet) Mahallesinde 10-25 yıllık sitelerde yer alan dubleks konutlar 75 bin-85 bin TL/m2 seviyesinde alıcı bulurken, Kabakum bölgesinde fiyatlar 65 bin75 bin TL arasında değişiyor. Çandarlı'da ise villa tipi yazlıklarda metrekare fiyatları 80 bin-100 bin TL seviyesinde…
Urla'da yazlık (müstakil ev/villa) konut fiyatlarında metrekare fiyatları konum ve yapı özelliklerine göre ortalama 110.000 TL ile 160.000 TL arasında değişiyor. Lüks ve deniz kenarı lokasyonlar (İskele, Çeşmealtı vb.) ise 200.000 TL'nin üzerinde seyrediyor.
DÜŞÜK FİYAT ARAYANA GELİBOLU SEÇENEĞİ
Çanakkale de denize kıyısı bulunan ulaşılabilir ilçeleriyle dikkat çekiyor. Özellikle Gelibolu, İstanbul'a yakın konumu, turizm potansiyelinin yanı sıra 1915 Çanakkale Köprüsü'nün etkisiyle son yıllarda yüksek bir yatırım ve tatil talebi gördü. İlçede satılık yazlık ve villaların ortalama metrekare birim fiyatı 44.491 ile 64.273 TL arasında değişiyor.
Çanakkale'nin yanı sıra Dalaman, Selçuk, Söke, Gönen ve Mersin'in bazı kıyı ilçeleri de uygun maliyetli yatırım seçenekleri arasında yer alıyor.
KARADENİZ'DE DE SEÇENEK ÇOK
Yazlık deyince akla sadece Akdeniz ve Ege sahilleri gelmemeli. Batı Karadeniz'in incisi" olarak bilinen ve özellikle Ankara ile İstanbul gibi iki büyük metropole olan yakınlığı sayesinde yazlık ve tatil için sıklıkla tercih edilen Düzce Akçakoca da yazlıkta ezber bozanların gündeminde…
İlçede villa fiyatları genellikle 9.750.000 TL ile 16.000.000 TL arasında yoğunlaşırken, özel konumlu, deniz manzaralı veya sıfır lüks villalarda bu rakam 20.500.000 TL seviyelerine kadar çıkıyor. Geniş arsa payına sahip müstakil evlerin fiyatları ise 6.750.000 TL ile 9.750.000 TL aralığında. Köy içi veya merkeze daha uzak yerleşimlerde ise 4.750.000 TL bandında alternatifler mevcut. Düzce Akçakoca'da satılık yazlık ve villaların ortalama metrekare birim fiyatı 50.000 ile 56.000 TL arasında değişirken, bu rakam Ayazlı Mahallesi'nde 60.491 TL, Yalı Mahallesi'nde 34.898 TL seviyesinde bulunuyor. Eğer yazlık için kiralık seçeneklere bakılıyor ise, Akçakoca'da kiralık daire ortalamaları yaklaşık 21 bin TL ile 24 bin TL bandında görünüyor. Yaz sezonunda eşyalı, denize yakın ve kısa dönem kiralamaya uygun evlerde fiyatlar bu ortalamanın üzerine çıkabiliyor.
SAKARYA'DA 27 MİLYONA VİLLA
Sakarya'nın turizm merkezi Sapanca'da göl manzaralı villa ve daire seçenekleri, yüksek fiyatlı konutlar arasında yer alıyor. Fiyatlar yaklaşık 13 milyon TL seviyelerinden başlayarak 25 milyon TL ve üzerine kadar çıkabiliyor. Serdivan ilçesinde 450 metrekare büyüklüğündeki 6+1 villa tarzı dubleks daire için 27 milyon TL fiyat isteniyor.
Alacak olanlar yaz sonunu bekliyor
Yazlık ev alırken yaşam odaklı, 4 mevsim kullanıma uygun, ulaşımı kolay ve site içinde yapılar öne çıkıyor. Yaz sonu hem satıcıların fiyat düşürdüğü hem de bol envanter bulunduğu için emlak almak için en uygun zaman kabul ediliyor. Yaz aylarında satılık konutlara talep düşerken, kiralık konutlara ilgi artmakta. Yazlığı yatırım amaçlı olarak düşünenler birkaç noktaya dikkat etmeli. Örneğin tatil bölgelerinin rağbet görme durumu ve amortisman süreleri değerlendirilmeli.
Gayrimenkul sektör temsilcileri yazlık konutların en büyük sıkıntısının yılın sadece 2-3 ayı kullanılmasına rağmen 12 ay boyunca masraf ve bakım yükü çıkarmasından kaynaklandığı görüşünde. Yazlık bölgelerinde nem ya da rutubet kaynaklı yıpranmaların artması amortisman ve bakım açısından maliyet oluşturuyor. Ayrıca kışın hayalet kasabaya dönen yazlık siteler, yeterli güvenlik yoksa hırsızların hedefi haline gelebiliyor.
Kiralamada dikkat edilmesi gerekenler
Uzmanlar yazlık ev kiralarken kötü senaryoları yaşamamak adına şu noktalara dikkat etmenizi öneriyor:
-Kısa süreli kiralama yapılıyorsa, mutlaka kısa süreli konaklama izin belgesi görülmeli.
- Bir sitede kısa süreli kiralama yapılacaksa, telefonla ilgili sitedeki kat malikleri tarafından kısa süreli kiralama izni verilip verilmediği teyit edilmeli.
- İlan verdiği iddia edilen kişi ile ilgili tüm bilgiler, yasal izinler teyit edilmeden asla kaparo ödemesi yapılmamalı.
-Konutun gerçekten var olduğu, kısa süreli kiralama sözleşmesi kapsamında izninin olduğu, işlemi yapan kişinin ev sahibi veya yetkili işletme sahibi olduğu teyit edildikten sonra sözleşme düzenlenmeli. Sözleşmede de kiralama gün sayısı, konaklayacak kişi sayısı, ön ödeme bedeli ve diğer ödeme seçenekleri, geri iade koşulları yazılmalı.
"Mersin'de tablo tersine döndü"
Mersin'de yabancı yatırımcıların Ukrayna-Rusya Savaşı'nın ardından hız kazanan konut alımları tersine dönerken, yabancıların satışa çıkardığı konutlarla stok büyüdü. Mezitli ilçesinin batısında yer alan Tece ve Çeşmeli hattı, Ukrayna-Rusya Savaşı ile birlikte yabancı yatırımcıların en fazla yöneldiği bölgeler arasındaydı. MD Gayrimenkul Kurucusu Mehmet Demez, Türkiye'deki ekonomik koşulların değişmesi ve oturum izni süreçlerinin zorlaşmasının ardından, yabancıların önemli bölümünün Mersin'den ayrıldığını belirterek, satın alınan konutların da satışa çıktığını söylüyor. Demez, "Yazlık olarak planlanan birçok konut, artık dört mevsim yaşam amacıyla tercih ediliyor. Ulaşım konusunda bazı eksiklikler bulunsa da bölge fiyat avantajıyla cazibesini koruyor. Merkezde 2+1 konut fiyatları 5 milyon liraları bulurken, bahsettiğimiz bölgedeki 2+1 konut fiyatları 2,5 ila 3 milyon lira arasında değişiyor" diye konuşuyor.
