Konut değil, arsa satıyorlar
SELMA ŞENOL/ Arsa satışı eskiden emlak ofisleri içinde, pek de ağırlığı olmayan bir işti. Bugün ise sadece arsa geliştiren, markalaşan, reklam veren, kendi satış ofislerini kuran, hatta bazıları kendi finansman modelini oluşturan şirketler ortaya çıktı.
Konut üreticileri, yatırım grupları ve girişimciler son yıllarda hızla büyüyen bu yeni pazara yöneldi. Türkiye'nin birçok bölgesinde yalnızca arsa geliştiren ve pazarlayan şirketlerin sayısı artarken, sektör artık geleneksel emlak anlayışının dışına çıkarak kendi iş modeli, yatırım dili ve müşteri kitlesini oluşturmaya başladı. Hatta bu şirketler, gayrimenkul sektöründe yeni bir segment oluşturuyor. Arsa artık yalnızca alınıp satılan bir taşınmaz değil; planlanan, geliştirilen, pazarlanan ve uzun vadeli yatırım ürünü olarak konumlandırılan yeni bir iş modeli haline geliyor.
Peki arsa şirketleri nasıl bir modelle çalışıyor? Yatırımcılar neden bu şirketleri tercih ediyor? Sektörde rekabet hangi noktaya evriliyor? Bu dosyada, Türkiye'de giderek büyüyen arsa geliştirme sektörünü, alanın önde gelen şirketleri ve uzman isimlerin değerlendirmeleriyle mercek altına alıyoruz.
PANDEMİ DÖNEMİ DENGELERİ DEĞİŞTİRDİ
Türkiye'de arsa piyasasının tamamına ilişkin net ve güncel bir büyüklük verisi bulunmuyor. Ancak yüksek enflasyon, konuta erişimin zorlaşması ve alternatif yatırım arayışları nedeniyle arsa piyasasında ciddi bir hareketlilik yaşanıyor. Uzmanlar sektördeki firma sayısındaki artışın pandemi döneminde başladığını belirtiyor, pandemiyle birlikte insanların müstakil yaşam isteği arttı, alternatif yatırım araçlarına yönelim hızlandı ve arsa yatırımı ciddi talep gördü. Bu ilgiyle birlikte sektöre çok sayıda yeni firma giriş yaptı. Ama bugün sayısal olarak çok firma görünse de uzun yıllardır istikrarlı şekilde faaliyet gösteren kurumsal yapıların sayısı oldukça sınırlı.
Sektördeki bu hareketin arkasında yalnızca artan yatırımcı ilgisi bulunmuyor. Şehirlerin büyüme yönü, ulaşım ve sanayi yatırımları, yeni yaşam alanlarına yönelik talep, dijital pazarlamanın yaygınlaşması ve yatırımcı profilindeki değişim de sektörün büyümesini destekleyen başlıca unsurlar arasında. Son beş yılda milyonlarca konut dışı gayrimenkul işleminin gerçekleşmesi, arsa pazarının ulaştığı büyüklüğü ortaya koyarken, bu hareketlilik yeni şirketlerin pazara girmesini de hızlandırıyor.
NASIL ÇALIŞIYORLAR?
Arsa şirketleri önce gelişme potansiyeli olan bölgeleri bulup buralarda aldıkları büyük arazilere ifraz yapıyorlar. Yani tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir arsa veya araziyi imar planına uygun şekilde birden fazla küçük parçaya bölerek ayrı ayrı tapuya kaydettiriyorlar. Ardından pazarlama ve reklam kampanyası ile taksitli satış yaparak binlerce yatırımcıya ulaşıyorlar. Bu bir anlamda toprağın paketlenip yatırım ürününe dönüştürülmesi süreci gibi…
SIRF ARSA SATAN BİR FİRMA DEĞİLİZ
27 yıldır bu alanda faaliyet gösteren Yeşil Vadi Arsa Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Aslı Orhan Demiral, kendilerini yalnızca arsa satan bir firma olarak tanımlamıyor: "Aslında yaptığımız iş; doğru lokasyonda arazi geliştirmek, tüm resmi süreçlerini tamamlamak, yatırım analizlerini yapmak ve yatırımcıya güvenli şekilde sunmak".
Demiral'ın verdiği bilgilere göre, Yeşil Vadi Arsa şirketi bir projeyi satışa çıkarmadan önce imar, ifraz, tapu, ulaşım, bölgesel gelişim, kamu yatırımları ve gelecek potansiyeli gibi birçok kriteri analiz ediyor. Yatırımcıya yalnızca bir tapu değil, üzerinde çalışılmış ve geleceği planlanmış bir yatırım modeli sunuyor. Hedef kitle ise ilk kez yatırım yapan bireysel yatırımcılardan çocuklarının geleceği için birikim yapan ailelere, profesyonellerden girişimcilere kadar oldukça geniş bir yelpazeye sahip. Arsa yatırımı neden kurumsallaştı? sorusuna Demiral şu yanıtı veriyor:
"Geçmişte bilgiye ulaşmak zordu ve yatırımcı çoğu zaman tek başına karar vermek zorundaydı. Bugün ise yatırımcı çok daha bilinçli. Tapu güvenliği, imar durumu, resmi süreçler, şirket geçmişi ve satış sonrası hizmet gibi konular yatırım kararının ayrılmaz parçaları haline geldi. Ayrıca dijitalleşmeyle birlikte insanlar yatırım yapmadan önce araştırıyor, karşılaştırıyor ve sorguluyor. Bu da sektörde kurumsallaşmayı zorunlu hale getirdi. Eskiden "arsa al" deniliyordu. Bugün ise insanlar "Hangi bölgede? İmar durumu ne? Ulaşım yatırımları neler? Bölgenin geleceği nasıl?" sorularını soruyor. Bu dönüşüm, sektörü doğal olarak daha profesyonel ve daha kurumsal bir yapıya taşıdı."
Demiral kurumsallaşmanın sadece şirket kurmakla değil; yıllar boyunca güven inşa etmek, sözünü tutmak ve yatırımcıya teslim ettiği projelerle kendini ispatlamakla mümkün olduğunu da ifade ediyor.
"50 BİNDEN FAZLA YATIRIMCIMIZ OLDU"
27 yılda 50 binden fazla yatırımcıya ulaştıklarını belirten Aslı Orhan Demiral müşteri kitlesindeki değişimi şu sözlerle anlatıyor:
"Eskiden arsa yatırımcısı daha çok yüksek gelir grubundan oluşurken bugün doktorlar, mühendisler, öğretmenler, girişimciler, beyaz yakalı çalışanlar ve genç profesyonellerden oluşan çok daha geniş bir yatırımcı profiline sahibiz. Ortak noktaları ise kısa vadeli kazanç değil; güvenli, planlı ve uzun vadeli yatırım arayışında olmaları."
Türkiye'de arsa yatırımının gelecek nesillerin planlamasının da önemli bir parçası haline geldiğini ifade eden Demiral'a göre, önümüzdeki dönemde güvenilir, kurumsal ve şeffaf çalışan şirketler ön plana çıkacak. "Çünkü yatırımın en değerli unsuru yalnızca arsanın kendisi değil, yatırımcının o arsayı alırken duyduğu güven."
YATIRIMCININ ÇOĞUNLUĞU KÜÇÜK BÜTÇELİ
Bu alanda faaliyet gösteren bir diğer şirket İnvesttime Yatırım. 5 yıllık bir şirket olarak görünmekle birlikte aslında kökleri 30 yıllık bir aile şirketine dayanıyor. İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, yılda ortalama 800'ün üzerinde arsa satışı yaptıklarını, 5 yılda yaklaşık 4 binin üzerinde yatırımcıya ulaştıklarını söylüyor. İnvesttime Yatırım'ın yatırımcı profili, genellikle gelişim akslarından tercihi olan, küçük ve orta ölçekli bütçelere sahip olan yatırımcılar. "Bu yatırımcı grubu geniş bir grup ve sağladığımız güven ortamı ve yüksek müşteri memnuniyeti nedeniyle bizi tercih ediyorlar. Yatırımcıların istediği talebe göre, doğru yer ve doğru konum önerilerini kendilerine hızlıca sunuyoruz. Biraz daha yüksek bütçesi olanlara, müteahhit ile iş birliği yapabileceği, il merkezi çevresinde 3- 5 milyon TL gibi bütçeler ile yatırımlarını yapmalarına önderlik ediyoruz" diyen Halil İbrahim Dindi, Türkiye'de arsa sektörü ve bu alana olan talebin katlanarak arttığını anlatıyor:
"İlginin artma sebeplerinden birisi, konut yatırımından ziyade, arsa yatırımının kolay ulaşılabilir hale gelmesi. Bugün, 5 asgari ücret rakamına dahi tarla yatırımı yapılabilmekte. Yatırımcılar, doğru veriyi dinleyerek güven duyduğunda yatırım iştahları devam ediyor."
Geçmişte köylerdeki yerel ve elinde sınırlı portföye sahip olan emlakçıların çok talep görmediğini hatırlatan Dindi, "Ülke genelinde hangi bölgelere hangi yatırımlar olacak, ilgili bölgeye ulaşım projeleri nasıl veya sanayi projeleri olacak mı gibi birçok alanda veriyi analiz edip, doğru veri ve doğru analizle objektif olarak yatırımcıya bilgi veren arsa ofisleri daha yoğun ilgi görerek, güven kazandı. Örneğin, sahada ve masada uzman profesyoneller ile çalışan arsa ofisleri, bir bölge yeterli gelişim alanında değilse, yönünü gelişim gösterecek diğer bölgeye çevirmekte" yorumunu yapıyor.
BİRÇOK BÖLGEDE PROJE GELİŞTİRİYOR
Ege Yapı GYO Genel Müdürü Didem Güneş ise arsanın gayrimenkul geliştirme sürecinin en stratejik girdilerinden olduğuna dikkat çekerek "Son yıllarda bireysel yatırımcıların da arsaya ilgisinin artmasını, uzun vadeli değer artışı beklentisinin bir yansıması olarak değerlendiriyoruz. Ancak geliştirici perspektifinden bakıldığında arsa yalnızca bir yatırım aracı değil; doğru lokasyonda, doğru planlamayla geleceğin yaşam alanlarını oluşturacak en temel üretim kaynağı. Bu nedenle bizim için önemli olan yalnızca arsa edinmek değil, uzun vadeli değer üretecek, güçlü gelişim potansiyeline sahip bölgelerde nitelikli projeler geliştirebilmek. Bugün satışta bulunan Yalova ve Kazdağları projelerimizin yanı sıra Ahmetçe, Ezine, Paşaköy ve Geyve"de geliştirme çalışmalarımızı sürdürmemiz de uzun vadeli yaklaşımımızın bir göstergesi" diyor.
Arsa geliştirmenin önündeki en büyük engelin finansmana erişim olduğuna da dikkat çeken Güneş, "Bunun yanında arsa maliyetlerindeki artış ve bazı bölgelerde planlama ile ruhsat süreçlerinin zaman alması da proje geliştirme süreçlerini etkileyebiliyor" diyor.
Güneş, bireysel yatırımcıların ilgi gösterdiği bölgeler ile kendilerinin yatırım radarındaki bölgelerin örtüşüp örtüşmediğine ilişkin sorumuza ise şu yanıtı veriyor:
"Büyük ölçüde örtüştüğünü söyleyebiliriz ancak bakış açımız farklı. Bireysel yatırımcılar çoğu zaman kısa vadeli fiyat hareketlerine odaklanabiliyor. Biz ise bir bölgenin uzun vadeli gelişim potansiyeline, ulaşım bağlantılarına, yaşam kalitesine ve sürdürülebilir değer üretme kapasitesine bakıyoruz. Son yıllarda arsa yatırımına erişimin kolaylaşmasıyla birlikte daha geniş bir yatırımcı kitlesinin bu pazara yöneldiğini görüyoruz. Biz yatırımcıların en çok güvenilir geliştirici, şeffaf süreçler ve uzun vadeli değer üretecek projelere odaklanmasının önemli olduğunu düşünüyoruz."
Önümüzdeki dönemde konut üretiminde hangi bölgeler öne çıkacak? Didem Güneş bu sorumuza da "Bugün kullanıcıların beklentileri önemli ölçüde değişmiş durumda. Deprem güvenliği, ulaşım olanakları, yaşam kalitesi, yeşil alan oranı ve sürdürülebilirlik kriterleri konut tercihlerinde çok daha belirleyici. Bu nedenle önümüzdeki dönemde hem güçlü ulaşım bağlantılarına sahip hem de güvenli, planlı ve nitelikli yaşam sunan bölgelerin daha fazla öne çıkacağını düşünüyoruz" yanıtını veriyor.
"ARZ DARALIYOR AMA TALEP BÜYÜK"
Arsa yatırımcısının profilindeki ve hedeflerindeki değişimi, satılık ilan aramalarından da anlamak mümkün. Emlakjet & Endeksa Partner ve CEO'su Görkem Öğüt arz daralmasına karşı arsada talebin güçlü kaldığını şu verilerle aktarıyor:
"Aktif arsa ilanlarında son iki yılda dikkat çekici bir daralma yaşandı. Ağustos 2025'te yaklaşık 122 bin 100 seviyesine ulaşan aktif ilan sayısı, Temmuz 2026 itibarıyla 62 bin 48'e geriledi. Bu da zirve seviyeye göre yüzde 49'luk bir düşüş anlamına geliyor. Başka bir ifadeyle, piyasadaki her iki arsa ilanından biri artık satışta bulunmuyor. Buna rağmen arsa arayan kişi sayısının 7,5 milyon seviyesinde olması, arz daralmasına karşın talebin güçlü kaldığını gösteriyor. Son iki yıllık veriler, kullanıcıların daha seçici ve araştırmacı hale geldiğini ortaya koyuyor. Toplam arama hacminde dönemsel dalgalanmalar görülmesine rağmen kullanıcılar daha ayrıntılı filtrelerle, daha net bütçe ve kullanım amacıyla arama yapıyor. Mobil kanalların ağırlığı artarken kullanıcıların şehir, ilçe, arsa tipi, metrekare ve fiyat aralığını birlikte değerlendirdiği daha hedefli bir arama davranışı gelişiyor. Ayrıca kıyı illeri ve büyükşehirlerin yanında Anadolu'daki alternatif bölgelerin de daha fazla araştırılması, yatırımcıların tek bir lokasyona odaklanmak yerine farklı bölgeleri karşılaştırmaya başladığını gösteriyor. Verilerde yer alan yaklaşık 7,5 milyon arama, arsanın yatırımcıların gündemindeki önemini koruduğunu; ancak bu ilginin artık daha bilinçli ve kriter bazlı ilerlediğini ortaya koyuyor."
EN ÇOK ARAŞTIRILAN ARSA TÜRLERİ
Görkem Öğüt'e göre, kullanıcılar arsa ararken öncelikle arsa türüne, fiyat aralığına, metrekare büyüklüğüne, imar durumuna ve konuma odaklanıyor. Arsa türleri içinde tarla ilanları belirgin biçimde öne çıkarken; konut imarlı, ticari kullanıma uygun ve bağ-bahçe niteliğindeki taşınmazlar da yoğun şekilde araştırılıyor. Kullanıcılar artık yalnızca belirli bir şehirde "arsa" araması yapmakla yetinmiyor; bütçesine, kullanım amacına ve geliştirme potansiyeline uygun taşınmazı bulabilmek için daha fazla filtre kullanıyor.
"ARSA SATIŞLARI 2023'TE ZİRVEYE ULAŞTI"
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Direktörü Berk Ünsal da son 5 yılda yüksek enflasyonist ortamın da etkisiyle arsanın, birçok yatırımcı tarafından sermayeyi korumaya yönelik en önemli yatırım araçlarından biri olarak görüldüğünü ifade ediyor:
"Daha likit, imar riski düşük, erişilebilir büyüklükteki parseller ile şehir dışındaki müstakil yaşam talebine hitap eden arsalar almaya başladı. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, Türkiye gayrimenkul piyasasında son 10 yılda yaşanan yapısal değişimi ve yatırımcı tercihlerindeki belirgin dönüşümü çok net görebiliyoruz. 2016-2020 yılları arasında toplam gayrimenkul satışları içinde yüzde 33 ila 37 bandında seyreden konut ve iş yeri harici satışların (arsa, tarla, arazi) payı; 2021 yılı itibarıyla yüzde 40 sınırını aştı ve 2023 yılında yüzde 49 ile tarihi zirvesine ulaştı. Bu dönemde konut geliştiricilerinin de piyasadaki bu talebi yanıtlamak adına markalı ve taksitli arsa projeleri üretmeye başladığına şahit olduk. 2023'teki yüzde 49'luk rekor seviyenin ardından, konut harici satışların payı 2024'te 43'e, 2025'te ise yüzde 41'e gerileyerek bir dengelenme sürecine girdi. Ancak oransal bir gerileme yaşansa da nominal işlem adetlerinde 2023'te 1,44 milyon, 2024'te 1,32 milyon ve 2025'te 1,35 milyon seviyelerini gördük. Bundan da konut dışı gayrimenkule olan ilginin kemikleşmiş bir pazar payına ulaştığını rahatlıkla söyleyebiliriz. 2026 yılının ilk 6 ayında da gerçekleşen yaklaşık 1,27 milyon toplam satışın yüzde 38'ini konut ve iş yeri dışı gayrimenkuller oluşturdu. Yılın ikinci yarısında piyasada beklenen geleneksel hareketlilikle birlikte, yıl sonunda konut dışı satış adetlerinin yine 1 milyon sınırını rahatlıkla aşacağını söyleyebiliriz. Payın yüzde 38 seviyesinde seyretmesi bize piyasanın makul bir dengeye kavuştuğunu ve konut dışı gayrimenkullerin geçici bir heves olmanın ötesine geçerek Türkiye'deki yatırım stratejilerinin ana sütunlarından biri haline geldiğini gösteriyor."
BÜYÜME AKSINDAKİ TARIM ARAZİLERİ YÜKSELİŞTE
Arsaların değer artışı konusunda Görkem Öğüt bir başka noktaya da dikkat çekiyor: "Geçtiğimiz dönemde e-ticaret hacmindeki artışla birlikte sanayi ve lojistik imarlı arsalar değer artışı açısından öne çıkmaktaydı. Günümüzde daha çok kent merkezlerinde uygun arsa stokunun azalmasıyla birlikte şehir çeperlerindeki konut imarlı arsalar ile gelişim potansiyeli yüksek ve planlı büyüme akslarında yer alan tarım arazileri de önemli değer artışları gösterdi."
Öğüt'e göre bugün yatırım amacıyla arsa alacak kişilerin öncelikli olarak değerlendirdiği kriterlerin başında öncelikli olarak konum geliyor. Merkezlere yakınlık, çeperde yer alan arsalara yönelik talebe ek olarak yazlık bölgelerde arsa alımlarına ilgi olduğu söylenebilir. Diğer yandan, hukuki durum ve imar durumunda herhangi bir sorun olmaması da bir diğer önemli konu. Hisseli tapudan kaynaklanabilecek belirsizliklerden uzak, müstakil tapulu, imar durumu belirli ve hukuki riski düşük parseller ön plana çıkıyor. Bununla birlikte yol, elektrik ve su gibi altyapı imkanlarına erişim artık bir tercih değil, doğrudan değeri ve likiditeyi etkileyen temel unsurlar arasında yer alıyor. Yatırımcılar ayrıca yakın vadede hayata geçmesi planlanan ulaşım, sanayi ve kamu yatırımlarının etki alanında bulunan gelişim akslarını yakından takip ediyor.
ÖNÜMÜZDEKİ DÖNEMİN BEKLENTİLERİ
Önümüzdeki 3-5 yıllık dönemde arsa piyasasını; yenilenebilir enerji yatırımları ve veri merkezleri, gibi yeni yatırım alanlarının şekillendirmesi bekleniyor. Bunun yanında kent merkezlerindeki arsa arzının sınırlı olması nedeniyle gelişim çeperlerine yönelik talebin devam etmesi öngörülüyor. Tabii ki, faiz oranlarının seyri ve mevduat faizi gibi alternatif yatırım araçlarının getirisi piyasadaki yatırım iştahını ve likiditeyi belirleyen temel unsurlar olmaya devam edecek.
Son yıllarda yatırımcı taleplerinde belirgin bir ayrışma gözleniyor. Bireysel yatırımcılar bütçe ve erişilebilirlik nedeniyle ağırlıklı olarak 1.000 m²'ye kadar müstakil ve altyapısı hazır parsellere yönelirken, kurumsal yatırımcılar ise sanayi, ticari kullanım veya toplu konut projeleri geliştirmeye uygun, daha büyük ölçekli ve proje üretimine imkan tanıyan arsaları tercih ediyor.
ŞEHİR PLANCILARINDAN ÖNEMLİ UYARILAR
Konu arsa olunca, uzmanlık alanı kentlerin gelişimi olanlar da bu süreci yakından takip ediyor. Şehir ve bölge plancısı, İmpo İmar AŞ Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Müberra Oflaz, televizyonlarda, sosyal medyada "Arsa satıyoruz" diye pazarlanan yerlerin ezici çoğunluğunun hukuken ve fiziken tarla, bağ veya bahçe yani imar planı olmayan, üzerine yasal olarak beton dökemeyeceğiniz ham topraklar olduğu gerçeğine ve bu konudaki riske dikkat çekiyor. Oflaz, "Pazarlama şirketleri, şehirlerin master planlarını (gelecek senaryolarını) hiçe sayarak, sırf kendi kârları için harita üzerinde çizgiler çizip buraları satıyorlar. Şehir plancıları olarak bizim yıllardır anlattığımız "rasyonel arazi kullanımı" ilkesi, bu agresif pazarlama dalgası altında eziliyor. Şehirlerin makro formunu (genel fiziksel yapısını) belirlemesi gereken kurumlar ve nazım planlar olması gerekirken, gelişme akslarını gayrimenkul şirketlerinin agresif pazarlama kampanyaları ve "tiny house/prefabrik köy" projeleri yönlendirebiliyor. Bu durum, gelecekte kentsel hizmet götürülmesi (altyapı, ulaşım, sosyal donatı) imkansız olan, parçalanmış ve kontrolsüz bir çeper lekelenmesine yol açıyor. Vatandaş da o kadar para verdim diyerek ilgili kurumlara ya da siyasilere baskı yapmaya çalışarak tarla, bağ, bahçe vasfındaki yerlere imar gelmesi için baskı yapmaya çalışıyor" diye konuşuyor.
KOOPERATİF MODELİ
"5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin hisseli bölünmesini engellemek için net sınırlar koyar. Piyasa ise bu yasağı delmek için "kooperatif hissesi" modelini üretti. Siz oradan 500 m2 yer alınca, o tarlanın o köşesi sizin olmuyor; sadece bir kooperatifin kağıt üstündeki ortağı oluyorsunuz. Mikro parseller (200-500 m2 arası hisseli veya gayri resmi bölünmüş alanlar), geleceğin "modern gecekondulaşma" veya "kırsal çöküntü alanı" riskini doğuruyor.
Üzerine "Nasılsa tekerlekli, imar istemez" diyerek koyulan tiny house'lar, konteynerler şu an tarım topraklarını, su kaynaklarını yok ediyor. Altyapısı, yolu, kanalizasyonu olmayan bu alanlar, gelecekte çocuklarımızın karşısına çözülmesi imkansız birer kırsal gecekondu ve mülkiyet kaosu olarak çıkacak. Bir plancı gözüyle bakınca, buralara ileride devletin hizmet götürmesi mali açıdan tam bir yıkım.
"MÜLKİYET İLE İMAR HAKKI AYNI ŞEY DEĞİL"
Vatandaşın en büyük hatası, mülkiyet hakkı ile imar hakkını aynı şey sanması. "Ben burayı aldım, nasılsa 3 yıla imar gelir" mantığı büyük bir kumar. Türkiye'de imar süreçleri çok katmanlıdır; bir yerin planlı hale gelebilmesi için 30-40 kurumdan görüş almanız gerekir. Ayrıca bugün yapılan bir plan, yarın mahkeme kararıyla iptal edilebilir ve elinizdeki yer sabahına yeniden "mutlak tarım arazisi" statüsüne dönebilir. Plan geçse bile devlet yol, park, okul için toprağınızın yüzde 45'ine kadarını (DOP kesintisi) elinizden bedelsiz alır. Yani yatırımınız bir anda kuşa dönebilir.
Toprak, borsada alınıp satılan bir hisse senedi ya da sadece para katlama aracı değildir. Toprak; gıdamızdır, yaşam alanımızdır ve kamusal bir varlıktır. Bugün "arsa" adı altında satılan hayaller, yarın bu ülkenin gıda güvenliğini tehlikeye atacak ve geri dönülemez bir kentsel çöküş yaratacak. Parayı koruma refleksiyle toprağa koşarken, hep birlikte bastığımız zemini kaydırıyoruz…"
Bir başka uyarı da hukukçulardan geliyor.
KAMPANYA YAPAN ŞİRKETLERİN SERMAYESİ KONTROL EDİLMELİ
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Ali Yüksel son yıllarda emlak ilanlarında sıkça yer alan"arsadan konuta" veya "toprak aşamasında konut" ibarelerinin bağımsız bir konut için yeterli parası olmayan kişileri cezbettiğini ancak bu alandaki yasal regülasyonların yeterli olmadığını söylüyor:
"Aslında burada söz konusu olan bir sermaye piyasası hareketidir. Bu kampanyaları yapan şirketlerin öz sermayesinin yeterliliğinin kontrolü ve kamuya teminat vermiş olmaları aranmalıdır. Böylece bir organizatör firma öncülüğünde; var olan bir arsa veya alınacak bir arsanın bedeli belli sayıda alıcı tarafından bedele iştirak edilerek temin edilmekte ve organizatör firma inşaatın bedelini de alarak kendisi veya başka bir müteahhidi taşeron olarak kullanarak imalat yapmakta ve konut teslimini sağlamaktadır. Arsaya iştirak yolu ile mülkiyet modeli genelde iki aşamalıdır:
Birinci aşamada, var olan ya da alınacak arsaya iştirak edilmekte, ikinci aşamada organizatör firma (O.F.) tarafından hesaplanan inşaat bedeline iştirak edilmektedir. Birinci aşamadan sonra bedel ödemeyen kimse mevcut ödemelerinden bir kısım kesilerek O.F. tarafından sistemden çıkarılmaktadır. Bunun sonucunda, doğrudan bir konut edinmeye ilişkin ekonomik gücü olmayan kişilerin ödeyeceği toplam rakam hem aşamalarda alınmakta hem de daha uygun bedele mal etme hedeflenmektedir.
İMAR OLMAYAN YERLER DE SATILIYOR
Bazı modellerde ise henüz bu arazi arsa bile değildir ve tarladır, yani; imarı olmadığı için yapı yapılamaz.
Diğer taraftan; bazı modellerde ekolojik tarıma uygun olan tarla kooperatif adına satın alınarak her üyeye bir konut verilir gibi bir "kulübe" verilmekte, asıl amaç orada tarım yapmak iken mini bir tatil köyü kurulmaktadır. Geçen aylarda Bakanlığın aldığı kararlarla bunlar engellenmiştir.
Başka bir model de pandemi döneminde açık alan ve tarım arazilerine yapılan kulübe, ev, mini- sabit karavan gibi tesislerde "af çıkacak" beklentisi ve buna dayalı satışlardır. Bu yapıların bir değeri söz konusu değildir. Bu yapıları mülki amir yasal emir gereği yıkacaktır. Bu çerçevede tarım arazilerinde; bina, apartman, villa, imalat işyeri, köy evi, çiftlik evi ve bungalov yapılmasına izin verilmemektedir.
Sadece 2005 yılı öncesinde yapılmış yapılar belirli şartlarla kazanılmış hak kapsamında değerlendirilmektedir. Bu hak yalnızca onaylı köy ve/veya mezra yerleşik alanları ile bu alanların civarında bulunan yapılar için geçerlidir. Köy yerleşik alanı veya mücavir saha dışında kalan yapılar bu kapsamda değildir.
İzin verilen yapı türleri:
Tarımsal amaçlı yem, ürün depolama ve işleme tesisleri
Tarımsal faaliyetleri destekleyen bağ evleri
Tarımsal enerji ihtiyacını karşılayan küçük ölçekli GES tesisleri
Marjinal tarım arazilerinde maden ve enerji yatırımları, Bakanlık tarafından "kamu yararı kararı" alınması şartıyla özel izne tabi tutulmaktadır.
Bu kapsamda, izinli bağ evleri dışında kalan tüm konaklama amaçlı yapılar kaçak sayılmaktadır.
Tarım dışı kullanım talepleri için Toprak Koruma Kurulu kararı gereklidir. Ancak kuru marjinal tarım arazilerinde bu karar olmadan valilik izni yeterli olabilmektedir.
Tarım arazilerinin bölünmesi, satışı ve miras paylaşımı da kanunla düzenlenmiştir. Maliklerin arazilerini dışarıdan kişilere paylı şekilde satmaları yasaktır."
ARSAYA İLGİ NEDEN ARTTI?
✔ Konut fiyatları arttı
✔ Faiz nedeniyle ev almak zorlaştı
✔ Küçük bütçeyle yatırım yapılabiliyor
✔ Şehir dışına ilgi arttı
✔ Sosyal medyada arsa pazarlaması büyüdü
✔ Arsa şirketleri çoğaldı
YATIRIMCININ EN ÇOK YAPTIĞI HATALAR
Aslı Orhan Demiral "En büyük hata kısa vadede yüksek kazanç beklentisiyle hareket etmek. Ayrıca yatırımcıların imar durumunu araştırmaması, tapu kayıtlarını incelememesi, sadece fiyata odaklanması ve resmi süreçleri tamamlanmamış projelere yönelmesi de sık karşılaştığımız hatalar arasında."
Halil İbrahim Dindi: "Yatırımcılar özellikle, bir projenin görsel güzelliğine ve görsel zevkine aldanarak yatırım yapabiliyor veya hisseli arsaların sakıncalarını bilmeden bilinçsiz yatırım yapanlar olabiliyor. Bunların haricinde, doğru veri ve doğru analizi bilmeyip, doğru rakamsal veriye ulaşamayıp yatırım yapanlar da büyük hatalar yapabiliyor."
Dr. Müberra Oflaz: "Kooperatif veya hisseli tarla alan yatırımcılar, ellerindeki kağıtla tarlanın belirli bir köşesini (örneğin 12 numara) tamamen kendilerine ait sanıyorlar. Halbuki hukuken tarlanın her bir metrekaresinde tüm ortaklar pay sahibidir. İleride ortaklardan birinin açacağı bir İzale-i Şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası, o yerin icra yoluyla satılmasına ve küçük yatırımcının elindeki yerin yok pahasına gitmesine yol açabilir. "Tiny House Koyarım, İmar Gerekmez" Yanılgısına gelince, tekerlekli ve plakalı olması, bir yapının imar mevzuatına uymasına gerek olmadığı anlamına gelmez. Tarım arazisine kalıcı yaşam alanları kurmak, buralarda foseptik açmak, elektrik/su altyapısı çekmek TCK 184 kapsamında yıkım kararlarıyla sonuçlanabilir."
Dr Ali Yüksel: "İmarında hukuken problemli olmayan bir arsanın da satın alınmasında alıcıların dikkat etmesi gereken konular var: Bunlar arsanın tapu kaydına bakılması, imar planının hala geçerli olduğunun kontrolü, bu planlar için mahkemede bir dava olup olmadığının araştırılması, arsanın bizzat yerinde incelenerek bir işgalin olup olmadığını görülmesi, arsanın tek malikli veya paylı mülkiyet durumu, arsa sahibinin bu arsayı ne zaman aldığı, alış bedeli, arsanın bir " varlık kaçırmak" amacıyla ( eşten, bankadan, mahkemeden, savcılıktan veya alacağı olan bir kişinin icra takibinden) satılıp satılmadığı, arsanın sit alanında olup olmadığı, arsa hakkında bir kamulaştırma çalışmasının araştırılması önemlidir. Arsa satış ilanında ise satış bedelinin piyasa rayicine yakın olması, bu rayici gösteren bir değerleme raporunun varlığı, ödemelerin banka aracılığı ile yapılması, emlak firmasının aracılığı da daha sonra satışın iptal edilmemesi ve vergi dairesinin ceza kesmemesi için önemlidir. Arsa ve arazide bir yapı varsa, imar barışı söz konusu ise "yapı kayıt belgesi" nin halen geçerli olup olmadığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'dan doğrulanmalıdır."
PRİM POTANSİYELİ YÜKSEK OLAN YERLER
Halil İbrahim Dindi "Arsa yatırımlarında trend olacak birkaç bölge örneğin Bilecik, Kütahya, Eskişehir gibi lojistik hatlarda ve aynı zamanda sanayinin taşınmasını beklediğimiz pilot bölgelerde gerçekleşiyor. Bunun haricinde, turistik henüz yeterince keşfedilmeyen Bolu, Düzce aksı da harika bir doğaya sahip. Buraların farkındalığı sosyal medya ile çok fazla oluyor. Konut yatırımlarını değerlendirdiğimizde; sanayinin gelişim bölgelerinde, üniversitelerin olduğu yerlerde ve farklı altyapıların gelişmesiyle birlikte bu bölgelerde konut talebi artacaktır. "
Görkem Öğüt: Değerleme çalışmalarında Marmara Bölgesi, sanayi ve lojistik yatırımlarının etkisiyle ön plana çıkmaya devam ediyor. Bunun yanında Kuzey Ege koridoru ile İç Anadolu'nun güçlü sanayi akslarında yer alan büyükşehirler de dikkat çekiyor. Bu bölgelerin ortak özelliği; ulaşım altyapısının güçlenmesi, organize sanayi bölgelerinin gelişmesi ve yatırım talebini destekleyen ekonomik dinamizme sahip olmalarıdır. Otoyol projelerinin geçtiği bölgeleri ve yakın illeri de olumlu etkilediğini geçmiş örneklerde de görmüştük. Önümüzdeki dönemde, Kuzey Marmara Otoyolu'nun devamı niteliğindeki Kınalı-Malkara Otoyolu projesinin tamamlanması; Tekirdağ, Çanakkale ve İstanbul arasındaki ulaşım sürelerini kısaltarak başta Trakya olmak üzere Çanakkale ve Balıkesir gibi illerin gelişimine olumlu yansıyacaktır."
EN ÇOK HANGİ İLLERDE ARSA ARANIYOR?
Emlakjek&Endeksa verileri, arsa aramalarında İzmir'in açık ara ilk sırada yer aldığını gösteriyor. İzmir'i İstanbul, Bursa ve Ankara takip ediyor. Arama yoğunluğunun yüksek olduğu diğer iller arasında Balıkesir, Antalya, Muğla, Tekirdağ ve Aydın bulunuyor. Arsa aramalarında İzmir 715 bin aramayla ilk sırada yer alıyor. İzmir'i 576 bin aramayla İstanbul, 467 bin ile Bursa ve 447 bin ile Ankara takip ediyor. İlk 10'da ayrıca Balıkesir (397 bin), Antalya (393 bin), Muğla (385 bin), Tekirdağ (351 bin), Aydın (312 bin) ve Konya (275 bin) bulunuyor. İlk 10 ilin büyük bölümünün Ege, Marmara ve Akdeniz bölgelerinde yer alması, yatırımcıların halen bu bölgeleri öncelikli yatırım alanı olarak gördüğünü ortaya koyuyor.
HANGİ BÖLGELER YÜKSELİŞTE?
Toplam arama hacmi bakımından İzmir, İstanbul, Bursa ve Ankara öne çıkmaya devam etse de arama ilgisindeki artış açısından Anadolu'daki bazı iller dikkat çekiyor. Kahramanmaraş, Artvin ve Muğla, göreli yükselişin en güçlü görüldüğü iller arasında. Çorum, Bolu, Tokat, Ordu, Sivas, Bingöl, Adıyaman, Ağrı ve Samsun'da da artan bir ilgi söz konusu. Bu durum, arsa talebinin yalnızca büyükşehirlerin çevresinde yoğunlaşmadığını; daha erişilebilir fiyat sunan, gelişme potansiyeli bulunan ve yeni altyapı yatırımlarıyla öne çıkan bölgelere yayıldığını gösteriyor.