PARA RÖPORTAJ/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Ev sahibi olmak isteyenler, şimdiden kârlı bir yatırımın peşine düşenler, arsa ve arazi alıp ileride hayalini kurduğu evi yaptırmayı planlayanlar… Türkiye'de konut sektörünün döngüsü her yıl değişiyor. Talep çok olunca, gayrimenkuldeki çeşitlilik artmaya başlıyor. Ancak dünden bugüne geldiğimiz noktada, konut fiyatlarındaki değişimler kimilerinin bütçesini zorlarken, kimilerine yatırım fırsatlarının önünü açıyor. MasterTürk Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Taş; "Kira artışları bu şekilde devam ettiği müddetçe, paylaşımlı hostel kullanımları da artacak" diyerek durumu özetlemiş oluyor. Yeni inşaat maliyetlerinin konutlara daha yansımadığına dikkat çeken Taş, insanların 'asla oturmam' dedikleri yerlerde yaşamaya başlayacaklarının altını çiziyor. MasterTürk çatısı altında üçü global toplamda beş farklı markanın yönetimini üstlenen Taş, bu dönemde konut alacaklara da önemli tüyolar veriyor. MasterTürk Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Taş ile bir araya gelerek, büyük şehirlerdeki konut fiyatlarını, İstanbul'daki değerlenen bölgeleri, deprem sonrası arz ve talep ilişkini konuştuk…
-Şu anda firmanızın çatısı altında toplam kaç markanız bulunuyor?
MasterTürk çatısı altın toplamda beş şirket mevcut. Bu beş şirket içerisinde Coldwell Banker, Era ve Century 21 şirketleri global olarak yönetiliyor. Bu markalar Amerika'da Anywhere denilen çatının altında yer alıyor ve biz masterfranchise olarak Türkiye'de hizmet veriyoruz. Bu üç marka, dünyada 112 ayrı ülkede, 25 bin ofis ve 450 bin gayrimenkul çalışanıyla hizmet veriyor. Burada büyük bir global ağından söz edebiliriz. Coldwell Banker ile Türkiye'de 2013 yılında, Era ile 2018 yılında, Century 21 ile de sekiz aydan bu yana çalışmaya başladık. Coldwell Banker'da 230 ofise, 3 bin 100 gayrimenkul çalışana, Century 21 ile 70 ofis ve 800 çalışana, Era'da 35 ofis ve 400 gayrimenkul danışmanı ile hizmet veriyoruz. Yaklaşık 340 ofisimiz, 4 bin 200'e yakın gayrimenkul danışmanımız var. 42 ayrı şehirdeyiz. Pazarda açık ara lideriz. Söylediklerim dışında MasterTürk'ün altında müzayede.com var. Muzayede.com'da filo kiralama şirketlerinin arabalarını galerilere satıyoruz. Bu, üç yıllık bir girişim. Aylık bin satışa ulaştık. Bir de iki yıl önce Premier Yapı'yı kurduk. 29 ayrı yerde arsa satın aldık. İnşaatta kazanacağımızın fazlasını arsadan kazandık.
-Şubeleri talebe göre mi açıyorsunuz yoksa belli kriterleriniz var mı?
Talebe göre açıyoruz, ama oyun alanı her zaman İstanbul'dur. Pazarımızın yüzde 50'sini İstanbul oluşturuyor. 18 bin aktif portföyümüz var. Geçtiğimiz yılı 24 bin satış ile kapattık ve yaklaşık 110 milyarlık bir gayrimenkul satışı yaptık. Bu yıl hedefimiz 30 bin adet satış ve 185 milyar liralık gayrimenkul satışı yapmak. Marka portföyümüzün şu an üçte ikisi konut, üçte biri ise ticari arsa. Özellikle ticari gayrimenkul dediğimiz arsa, ofis ve plazada çok iyi konumdayız. Diğer tüm rakiplerimizin çok önündeyiz diyebilirim.
-Türkiye'deki ev fiyatlarıyla yurtdışında rahatlıkla ev alınabilecek yerler var. Alıcılar genellikle nereleri tercih ediyor?
Kıbrıs, Amerika ve birçok yerde ev aldığınızda, alınan kira ile evin maliyeti yaklaşık 10-11 yılda çıkıyor. Bizde de metrekare fiyatlarının 5 bin dolara geldiği yerler var. Örneğin, Miami'de metrekaresi 2-3 bin dolara ev bulabiliyorsunuz. Burada şehrin merkezinde 30 milyona bir ev aldığınızda kira dönüşü 350-400 ay. Çeperlere gittiğinizde bu süre 200 aya kadar düşebiliyor. Paylaşımlı evlerin kullanımı artmaya başladı. Kira artışları bu şekilde devam ettiği müddetçe hostel kullanımları da artacak.
-Konut fiyatlarına il ve ilçe bazında bir fiyat sınırlandırılması getirilmesi mümkün olmaz mı?
Bankaya 1 milyon TL para koyduğunuzda aylık 15 bin TL faiz alabiliyorsunuz. Paranız 40 milyon TL olduğunda da size 15 bin TL vereceklerini söyleseler kabul eder misiniz? Bu mülkiyet hakkına açık bir saldırıdır. 1 milyon TL'lik bir daireden 2.5 bin TL kira alınırken o dairenin değeri 4 milyon TL'ye çıktığında da aynı kirayı almak doğru mu? Kiralık ev, ihtiyaç fazlası olan evdir. Yüzde 25 zam sınırlaması dolayısıyla insanlar ev almadığında, kiracılar nasıl yaşayacakları bir ev bulacaklar. Biz olaylara genellikle tek taraflı bakıyoruz.
-Depremler sonrası İstanbul'da bir panik durumu oluştu. Bunun şehre yansımaları nasıl olacak?
İstanbul'da 6 milyon konut var. Bunun 1.5 milyonu tabut. Denetimlerin zorunlu hale getirilmesi ve insanlara bundan kaçış şansı verilmemesi gerekiyor. Tüm Türkiye yıkılsa İstanbul bunu kaldırabilir ama İstanbul yıkılırsa tüm Türkiye İstanbul'u kaldıramaz.
Peki, İstanbul içerisinde gelişime açık gördüğünüz yerler var mı?
Şile gelişime çok açık bir yer. Şile'de hâlihazırda imara açık çok fazla yer var. Şile dışında şu an İstanbul'da çok fazla bir arazi stoku yok. Çatalca'da araziler var ama bunlar halen tarım arazileri. Silivri'de büyük parseller var. Önümüzdeki 10 yıl içerisinde tersine göçün başlayacağını düşünüyorum. Bunu devletin de teşvik etmesi gerekiyor. Şehir içlerinde üretim ve fabrikalara izin verilmemeli.
-İnşaat malzemelerine gelen zam konuta nasıl yansıyacak?
Önümüzdeki dönemde inşaat malzemelerinin ve işçilerin yüzde 40'ının deprem bölgesine gidecek olması maliyetleri arttıracak. Zaten maliyetler öngörülemediği için arsalarımıza inşaat yapmayı göze alamıyorduk. Şimdi arz sorunu daha da derinleşecek. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde bu durum, gayrimenkul maliyetlerine yansıyacak. Barınma sorunu artarak devam edecek. İnsanlar asla oturmam dedikleri yerlerde yaşamaya başlayacaklar.
-En yüksek ciro yapan şubeleriniz hangisidir?
Girne, Kıraç, Fenerbahçe ve birçok şubemiz örnek verilebilir. Bize orta ve orta-üst düzey çok fazla beyaz yakalı danışman girişi var. Ayda yaklaşık 250 kişi gayrimenkul danışmanı oluyor. Bizde eğitimler, devletten ise MK5 belgesi alarak vergi levhası açarak yatırımcı olabiliyor. İnsanlar beyaz yakalı olarak servet sahibi olamayacaklarını gördüler. Bir günlük kazancın bir günlük giderini karşılıyorsa iyi bir çalışansın demektir. Bir günlük kazancın aylık giderini karşılıyorsa zenginsindir. Bir günlük kazancın bir ömür giderlerini karşılayabiliyorsa servet sahibisindir. Çalışarak insanların geçimini sağlamalarının bu kadar zor olduğu bir dönemde legal bir şekilde zengin olmanın tek yolu gayrimenkul danışmanlığı yapmaktır.
-Alıcı ve yatırımcılara gayrimenkul konusunda ne gibi tavsiyelerde bulunursunuz?
İnsanlar ayaklarının basmadıkları yerleri satın almasınlar. Özellikle arsa işlerinde hayaller gerçeğe göre daha hızlı ve daha kolay satılır. Denize sıfır bir arsa aldığını düşünüyorsun ama aslında 60 derece bir eğimi var. Bu sebeple çok yüksek meblağlarda bazen arsa parasından fazla hafriyat parası vermen gerekiyor. Altyapı olacaklarını söyledikleri yerde bunu taahhüt eden şirkete dikkat etmek gerekiyor. 100 bin TL yatırımla kurulan şirket ile 100 milyon TL arsa satabiliyorlar. Taahhüt edilen konuyu belediyeye gidip sormak gerekiyor. Arsaya tiny house kurulabileceğini, elektrik, su ve diğer altyapı hizmetlerinin getirileceği vaadinde bulunuyor ama belediye buna izin vermiyorsa o kişi sana yalan satmış oluyor. Taahhüt edileni onaylatmak gerekiyor. Kontrol etmeden hiçbir şey satın almamak gerekiyor. Alım yaptıkları firma güçlü olmalı. Büyük ve tecrübeli kurumlardan alım yapılmalı. Bir de yatırımı yaparken bakir yerler değil, nüfus yoğunluğuna yakın olan yerler tercih edilmeli. Nüfus yoğunluğuna yakın olan yerlere imar hızlı gelir. Büyük şehirlere yakın ve büyük şehirdeki insanların araçla üç-dört saatte gidebilecekleri yerlerin değeri hızlı bir şekilde artar. Aldığın her şeyi yarın satabilme şansına sahip olmak gerekiyor.
TIP FAKÜLTESİ'NDEN GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE
1991 yılında Gata Tıp Fakültesi'nde başlayan yükseköğretim hayatını Trakya Üniversitesi Tıp Fakültesi mezuniyetiyle tamamlayan Gökhan Taş'ın ilk ticari girişimi, 1998 yılında henüz 24 yaşındayken üstlendiği Erikli Su İstanbul Kurumsal Bayiliği ile olmuş. Sekiz yıl devam eden bu süreç boyunca ilgi duyduğu gayrimenkul sektöründeki gelişimi ve bu gelişim doğrultusundaki fırsatları da dikkatle takip eden Taş, 2006 yılında global bir markanın franchise ofisini İstanbul'un İkitelli Basın Ekspres Bölgesi'nde açarak, ticari gayrimenkul ağırlıklı satış ve kiralama işlemlerine başlamış. Kurduğu 32 kişilik ekibiyle 2006-2012 yılları arasında iki defa Dünya Ciro Şampiyonluğu, dört defa da Türkiye Ciro Şampiyonluğu başarılarının yanı sıra "Çekilin Ben Doktor Değilim" adlı kitabı ve "Milyonerden Milyonere" adlı eğitimleri ile on binlerce girişimciye de ilham kaynağı olmuş. 2013 Nisan ayı itibarıyla dünyanın ilk global gayrimenkul danışmanlık markası Coldwell Banker'ın, 2018'de bir diğer dünya devi olan Era Real Estate'in, 2022'de ise dünyanın en yaygın ve en tanınmış gayrimenkul danışmanlık markalarından biri olan Century 21 markasının da masterfranchise haklarını alarak, Türkiye'de gayrimenkul sektörüne yeni bir soluk kazandırmış.
