PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Yüzölçümü itibariyle Türkiye'nin en küçük ili ve denize en uzun kıyısı olan turistik şehirlerden biri Yalova… İstanbul'a yakınlığıyla çoğu kişinin tercihi. Bursa ve Kocaeli'ye komşu, Türkiye'nin en ünlü yaylalarından Delmece ve Erikli'ye de ev sahipliği yapıyor. Pandemi döneminde yatırımcılar tarafından mercek altına alınan il, arsa ve konut satışlarındaki değişen oranlarla dikkat çekiyor. Müstakil villa ve konut arazilerinin bol olduğu bölgede, fiyatlar da yüzde 100'ün üzerine çıkıyor.
Yalova dendiğinde doğal güzelliklerinin de öncesinde akla, ilk olarak Mustafa Kemal Atatürk geliyor. Yalova'yı çok seven ve "Yalova benim memleketimdir" diyen Atatürk'ün burada üç evi bulunuyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre şubat ayında Yalova'da konut satışları bir önceki yıla göre yüzde 46 artarak bin 78 oldu. Emlakjet.com verilerine göre ise; Yalova'ya talebin son bir yılda yüzde 72 arttığını görüyoruz. Satılık ve kiralık kırılımları incelendiğinde, satılıklardaki artış yüzde 69, kiralıklardaki artış ise yüzde 102 seviyesinde. Kiralıktaki artış, oransal olarak satılığın üzerinde görülse de aramalardaki hacimsel kırılıma göre genel talep artışını besleyen en önemli faktör satılık aramalar. Yalova bölgesindeki ilanlara göz atanların üçte ikisi, satılık daire arıyor. Endeksa verilerine göre;2021 yılı toplamında Yalova'da 13 bin 844 konut satışı oldu. 2020 yılı toplamında satılan konut sayısı ise 12 bin 100'de kaldı. Bir önceki yılla karşılaştırıldığında 2021 sonu itibarıyla yüzde 14.41'lik bir artış yaşanmış. 2021 yılında ipotekli konut satışı yüzde 50.60 düşerek bin 310 konut, diğer satış türlerinde ise yüzde 32.66 artış yaşanarak 12 bin 543 konut satışı gerçekleşti. Bu dönemde ilk defa satılan konutlar yüzde 22.95 artışla 2 bin 485'e yükseldi. İkinci el konut satışları ise yüzde 35.30 artışla 10 bin 49 olarak kayıtlara geçti.
MERKEZ VE ÇİFTLİKKÖY REVAÇTA
Yalova, Türkiye'nin yüz ölçümü bakımından en küçük ili konumunda bulunuyor. Merkez ilçe ile birlikte toplamda altı ilçeye sahip şehirdeki ilçelerin çoğu deniz kıyısında bulunuyor. Yalova, sahil şeridi en uzun olan il olurken, deniz ve doğasıyla da yeşil ve mavi bütününü bir arada bulunduran ender şehirlerin başında geliyor. İlin nüfusu, 2021 sonu itibariyle 291 bin olurken, bu sayının 156 bin 838'i merkezde ikamet ediyor. Bir önceki yıla göre nüfus oranında yüzde 5.42 artış yaşanmış, yaş grupları baz alındığında ise Yalova, nüfus ağırlığı en genç olan şehirlerin başında. Yalova Belediyesi Başkan Vekili Mustafa Tutuk, yapılaşmanın en fazla olduğu ilçelerin merkez ve Çiftlikköy olduğunu söylüyor. "Merkezin ardından nüfusun en fazla olduğu ilçe Çiftlikköy'dür. Yalova'nın her ilçesinin kendine has özellikleri mevcuttur. Alıcılar bu kriterlere göre tercih yapıyorlar" diyen Tutuk, özellikle pandemi döneminde kişilerin Yalova'yı tercih etmelerindeki en büyük sebebin İstanbul, Kocaeli ve Bursa'ya aynı uzaklıkta olmasına bağlıyor. Diğer sebepleri ise şu sözlerle anlatıyor:
"Deniz ulaşımının yanı sıra, körfez üzerinden ve Başkan Recep Tayyip Erdoğan'ın önemli eserlerinden Osmangazi Köprüsü ile İstanbul'a ulaşmak çok kolay. Osmangazi Köprüsü hem ulaşım süresini kısalttı hem de Yalova'nın birçok ihtiyacını İstanbul üzerinden kolayca ulaşmayı sağladı. Örneğin; Kadıköy'den birinin Sabiha Gökçen'e ulaşma süresiyle Yalova'dan birinin Sabiha Gökçen'e ulaşmasının süresi çok daha kısa. Bu ve benzeri yatırımların hayata geçirilmesi, tabii ki Yalova'nın tercih edilmesine etken oluyor."
YÜZDE 30'U MÜSTAKİL BAKIYOR
Şehirde pandemiden sonra olan arsa ve konut fiyatlarındaki artış dikkat çekmeye başladı. Site ve apartman hayatından uzaklaşmak isteyenlerin Yalova'daki müstakil konutlara yöneldiğini söyleyen Tutuk, alıcıların yüzde 30'unun bu tarz evlere baktığını söylüyor. Yalova'nın her dönem bir cazibe merkezi olduğunu belirten Tutuk, yerlilerin yanı sıra yabancıların da çok fazla ilgi gösterdiğinin altını çiziyor.
Yalova Belediyesi, 2020, 2021 ve 2022'de toplamda bin 664 bağımsız bölüme iskân ruhsatı verirken, şehirde şu anda 885 konutun yapımı devam ediyor. Tutuk; "Yalova Belediyesi sınırları içinde planlı ve imarlı olup boş parseller yer almakta. 2020 Aralık ayında yapmış olduğumuz planlama ile 130 hektar alanın geniş konut olarak çalışmasını gerçekleştirdik. Yalova'nın arazi konusunda sıkıntısı bulunmuyor" diyor.
Şehrin konumu itibariyle yılın 12 ayı hem yazlık hem de kışlık kullanılmak üzere konuta olan talep artarken, bu da Yalova'yı Marmara'nın göz bebeği yapıyor. İlin yüzde 57'si, tescilli orman konumunda bulunuyor. Dolayısıyla Yalova, yeşilin bol olduğu, turistik ve tarihi alanların yer aldığı, termal kaplıcaları ve turistik noktalarıyla hem yaşanılabilir hem de alıcıların istediği kriterlerin çoğunu karşılamış oluyor.
ARSANIN METREKARESİ YÜZDE 73 ARTTI
Pandemiden sonra pek çok emlak şirketinin ortaya koyduğu verilerin çoğunda, balkonlu, sessiz, izole ve müstakil evlere olan talebin olduğu ortaya çıkmıştı. Özellikle evden çalışma sisteminin ortaya çıkmasıyla evlerin sadece barınma için değil, aynı zamanda sosyal zaman geçirebilecek ortam için de ihtiyaç olduğu ortaya çıktı. Evden çalışma sisteminin kalıcı olmaya başlaması, çevrimiçi alışverişin şehir merkezlerinde bulunma ihtiyacını azaltmak gibi parametreler sayesinde şehir yaşamının yoğun olduğu yerlerden doğaya yakın olan bölgelere geçiş arttı. Doğal yaşam alanlarına yakın olması ve büyük ulaşım projelerinin geçiş noktasında bulunması sebebiyle Yalova'ya yönelik ilgi de son yıllarda giderek yükseldi. Bu ilgi, sahibinden.com'un verilerine de yansıyarak pandeminin başladığı Mart 2020 ile Mart 2022 tarihleri arasında Yalova'da satılık ve kiralık daire ilanlarında belirgin bir artış yaşandı. Şehirde satılık konut metrekare fiyatları yüzde 181, kiralık konut metrekare fiyatları ise yüzde 121 artış gösterdi. Sahibinden.com Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Nazım Erdoğan, "Kırsal yaşam alanları ve küçük tatil bölgelerine yakın olan Yalova'da satılık müstakil ev ilanlarında son iki yılda yüzde 10, kiralık müstakil ev ilanlarında ise yüzde 20 düştü. Bu dönemde satılık müstakil ev metrekare fiyatlarında yüzde 176, kiralık metrekare fiyatlarında ise yüzde 121 artış kaydedildi" diyor.
Kendine ait bahçesi olan, çocuklarının doğayla beraber büyümesini isteyenler arsa satın almaya başlarken, bu talepte şehir içinde kendini göstermeye başladı. Son iki yılda satılık arsa ilanlarında yüzde 3 artış yaşandı. Bu dönemde satılık arsa satış metrekare birim fiyatlarında da yüzde 73'lik bir artış meydana geldi.
YENİ YAPILAR DEPREME DAYANIKLI
Yalova'da yaşanan büyük depremler sonrasında yapılan konutların ne kadar sağlam olduğu konusu da alıcıların aklında soru işareti kalıyor. Ancak Turyap Holding Yönetim Kurulu Başkanı M. Onur Sarıbay, bu konuya açıklık getirerek "Bölgede depreme dayanıklılık açısından bir soru işareti kalmamıştır. Zira depremden sonra yapılan tüm binalar statik açıdan tam bir emniyete sahiptir" diyor. Yeni yapılaşmaların depreme ne kadar dayanıklı olup olmadığı konusunda ise şu yorumları yapıyor:
"Bilindiği üzere deprem yönetmeliğiyle beraber, zemin etüdü, zemin iyileştirme, radye temel ve yapı denetimin de içinde olduğu birtakım şartlar getirildi. Böylelikle ruhsat aşamasından, yapı kullanım izin belgesi sürecine kadar tüm aşamalarda bağımsız yapı denetim firmaları gözetiminde ve kontrolünde inşaat tamamlanıyor. Günümüzde hiçbir dönemde olmadığı kadar özellikle statik açıdan çok sağlam binalar üretiliyor."
ARSADAN SONRA TARLAYA TALEP VAR
Pandemi sonrasında bahçeli evlere olan ilginin yoğun olduğunu belirten Sarıbay, alıcıların çoğunun arsa satın alarak bahçeli ev hayallerini gerçekleştirmeye çalıştığını söylüyor. Ancak bu durumun da arsa fiyatlarında ciddi artışlara sebep olduğunu, öte yandan arsalar gibi yapılaşmaya uygun tarlalarda da taleplerin artığına dikkat çekiyor.
Yalova, sadece yerli değil yabancıların da dikkatini çekmeye başladı. Öyle ki; Türkiye'de yabancıya en çok konut satışı yapılan dördüncü şehir konumunda bulunuyor. Bu yoğun talep de doğal olarak beraberinde yeni konut projelerini getiriyor. Sarıbay; "Özellikle termal kaplıcaları, sahilleri ve yaylaları ile gezilebilecek çok fazla yere sahibiz. Bu durum yerli ve yabancı turizmi oldukça hareketlendirmiştir. Bu hareketlilik, çok kaliteli hizmet veren otellerin sayısının da artmasına neden oldu" diyerek şehrin hem turizm bakımından hem de yabancı alıcılar tarafından rağbet gördüğüne dikkat çekiyor.
METREKARE FİYATLARI ARTTI
Hepsiemlak.com'un açıkladığı verilere göre; ilde arsa ve araziye olan talep yüksekken, son dönemde inşaat malzemelerinin dolara endeksli olmasından ötürü şu an piyasada durgunluk hakim. Türkiye genelinde kira fiyatlarında yaşanan artış insanları ev almaya yönelttiğinden Yalova'da da satılık ev piyasası da oldukça hareketli. Hepsiemlak.com'un yıllık bazda açıkladığı konut fiyatlarına göre, Yalova'da bugün satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 6 bin 775 TL iken bu rakam, 2021 yılında 3 bin 152 TL civarındaydı. Satılık arsaların ise metrekaresi bin 2 TL iken, 2021 yılında bu rakam 747 TL civarındaydı.
EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, bilinirin aksine evden çalışma sisteminin Yalova için etkisi hissedilir derecede olmadığının altını çizerken, pandemi kısıtlamalarının esnemesiyle şehrin neredeyse normal yaşama döndüğünü söylüyor. Yalova'da otel sayısı, sosyal ve kültürel etkinlikler, bölgeyi tercih etmek için yeterli seviyede olmadığını belirten Bal, "Özellikle Yalova'nın büyük şehirle yakın konumda olması nedeniyle buradan büyük şehirlerdeki etkinliklere katılmak daha fazla tercih sebebi oluyor. Osmangazi Köprüsü öncesinde feribot seferleri ve karayolu ile ulaşım, İstanbulluları Yalova ziyaretleri ve gezileri için daha fazla cezbediyordu. Fakat Osmangazi Köprüsü'nün faaliyete geçmesinden sonra artık sadece Yalova değil aynı zamanda Bursa ve Balıkesir'e de mesafe azaldı. Yaşanan bu gelişme de ulaşım ağı açısından Yalova'yı diğer şehirlerle rekabet eder hale getirmiştir" diye konuşuyor.
MERKEZDE BOŞ ARSA YOK
Kiralık ve satılık konutlarda pandemi öncesine göre en az iki kat ve daha fazla artış bulunduğunu belirten Bal, imarlı ve yapı inşa edilebilir arsalar içinde benzer durumun söz konusu olduğunu söylüyor. Arsa ve arazilere olan talebin de eskiye nazaran azalmış olduğuna dikkat çekiyor. Müstakil ev artışlarındaki durumu ve metrekare birim fiyatlarındaki değişim oranlarını da şu sözlerle anlatıyor:
"Müstakil ev satışlarında ve değerlerinde özellikle pandemi sürecinde hissedilir derece artış yaşandı. Yalova şartlarında pandemi döneminde tavan rakamlara ulaşılmış olup, güncel durumda talebin bir miktar azaldığını söyleyebiliriz. Özellikle artan inşaat maliyetleri ve arsa fiyatları, yatırımcıları müstakil yapılaşma yerine site yaşantısına kaydırmıştır. Dairelerde ortalama yeni konutların takribi 8 bin TL birim değerler ile pazarlanmaya başlanıldığını görüyoruz. Lüks yapı özelliklerine sahip siteler, villa siteleri, panoramik deniz manzaralı yeni lüks dairelerin birim değerlerinin ise 30 bin TL ile 45 bin TL aralığına kadar çıkabiliyor. Arsa fiyatlarını irdelediğimizde; merkezde neredeyse boş arsa bulunamadığını görüyoruz. Arsada fiyatlar merkeze yakınlık derecelerine ve yapılaşma haklarına göre göre çok farklılık gösterebiliyor."
