PARA RÖPORTAJ/ İDRİZ ÇOKAL Ege Yapı'nın patronu İnanç Kabadayı'yı kamuoyu, 2012 yılında Türkiye'nin en büyük konut projelerinden biri olan Batışehir projesiyle tanıdı. Kabadayı, elbette bu proje ile ortaya çıkmadı. Evveliyatı var. 1974 doğumlu İnanç Kabadayı, aslında 1996 yılından bu yana inşaat sektörünün içinde olan bir isim. İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği'ni okuduğu dönemlerden bu yana bilfiil çalışan bir isim. Öyle sanıldığı gibi de Batışehir gibi bir proje ile piyasaya çıkmış bir isim değil. Öncesinde birçok inşaatın müteahhitliğini yapmış. Otel de yapmış, okul da. Yani başarı tesadüf değil. Bir emek ve gayret var. Adım adım bu noktaya gelmiş.
Bugün toplamda 2 milyon metrekarenin üzerinde inşaat tamamlayan Ege Yapı'nın genç patronu İnanç Kabadayı'nın bir milyon metrekareyi geçen yeni projeleri ile birlikte iş hacmi 25 milyar lirayı geçecek. Finansmana ulaşımın zorlaştığı, maliyetlerin arttığı, markalı konut üretiminde lansmanların azaldığı bir dönemde Ege Yapı, yeni projeler konusunda en aktif şirketlerin başında geliyor. Sadece geçen yıl 7 milyar lira değerinde yedi yeni proje açıkladı. İzmir bölgesine yapılacak toplam 6 milyar liralık yatırımın startı ise Kekliktepe projesi ile verildi.
Konut sektörünün önemli markalarından biri olan Ege Yapı'nın sahibi İnanç Kabadayı ile Altunizade'deki yeni ofisinde bir araya geldik. Bütün sorularımızı içtenlikle cevap veren Kabadayı ile sıfırdan zirveye başarı hikayesini ve yeni projelerini konuştuk…
-İnanç Bey, bize kendinizden bahseder misiniz? İş hayatına nasıl atıldınız? Ege Yapı'yı nasıl kurdunuz?
Ben 1974 İstanbul doğumluyum. İTÜ İnşaat Fakültesi mezunuyum. Mezuniyet sonrası 10 yıl Atlas İnşaat'ta profesyonel olarak çalıştım. 2006 yılında da Ege Yapı'yı kurdum. İlk büyük projemiz Batışehir projesi oldu. Bu proje ile 820 bin metrekare alanda 3 bin 500 konut inşa ettik. Bugün de bu proje, Türkiye'nin en büyük iki-üç projesinden biri. Projede 15 bin kişi yaşıyor.
-Kamuoyu sizi Batışehir projesi ile tanıdı. Peki öncesinde neler yaptınız?
Markalı konut işine girmeden birçok başarılı projenin müteahhitliğini yaptık. Bugüne kadar Shangri-La Bosphorus Istanbul, Sheraton Samsun Oteli, Abdi İbrahim Genel Müdürlük Binası, Olive Plaza, İz Tower, Jureyik Alışveriş Merkezi ve Rezidans, Valide Sultan Rezidans ve Restorasyonu, Orion Park Rezidans ve Konutları, Şifasuyu Konakları, Sev İlkokul Kampüsü, Desen Apartmanı, Ankara Dedeman Hotel Renovasyonu gibi birçok projeyi gerçekleştirdik. Bir taraftan da gayrimenkul geliştirme tarafında da küçük küçük adımlar atmaya başladık. Kartopu gibi büyüdü. Batışehir projesiyle kamuoyu bizi tanıdı. Ama öncesinde çok başarılı işlere imza attık.
-Ege Yapı'nın ortaklık yapısı nasıl? Başka ortağınız var mı? Kaç çalışanınız var?
Mimar, mühendis, şehir planlamacısı gibi pozisyonlarda 300 beyaz yakalı çalışanımız var. Toplam 2 bin 800 civarında da doğrudan ve dolaylı çalışanımız var.
-Bugüne kadar yaptığınız inşaatların büyüklüğü nedir?
Şu ana kadar 2 milyon metrekareyi aşkın projeyi tamamladık. Yaklaşık 1 milyon metrekare de halihazırda devam eden veya planlama aşamasında olan projemiz var. Hali hazırda planladığımız ve devam eden projelerle 25 milyar TL'lik bir iş hacmi oluşacak.
-2023 başında yedi proje açıklamıştınız. O projelerde şu anda hangi aşamadasınız?
Biz her dönem yeni yatırım projeleri açıklıyoruz. 2019'da da yine aynı şekilde üç yılda projeleri tamamlayacağız diyerek yeni projeler açıklamıştık. Pandemiye rağmen sözümüzü tuttuk ve gününde müşterilerimize projelerimizi teslim ettik. Bu yılın başında da 7 milyar lira yatırım değerinde yeni yedi proje açıkladık. Daha önce tüm projelerimizi İstanbul'da gerçekleştirirken ilk kez İzmir'e açıldık. İzmir bölgesine yapacağımız toplam 6 milyar liralık yatırımın startını ise Kekliktepe projemiz ile verdik. Urla'da 74 villadan oluşan bir projemiz var, inşaatı devam ediyor. İstanbul'da Modern Yaka projemiz var. Onun inşası bitti, 2024 sonunda teslim edeceğiz. Çekmeköy'de Orman Yaka projemizin inşası iki ay önce başladı. Yılbaşından bugüne söz verdiğimiz üç projenin inşasına başladık. Diğer projelere de başlayacağız. İstanbul'da Hasköy Beyoğlu'ndaki otel ve konuttan oluşan projeyi 2024 ilkbaharı gibi planlıyoruz. Şile'de 100 dönüm üzerinde otel, konut ve villadan oluşan bir proje gerçekleştireceğiz. O ruhsat aşamasında. 2024'ün başında inşasına başlamayı planlıyoruz. İzmir'de Alsancak'ta iki projemiz var. Urla'da Yağcılar'da, İzmir'de Dikili'de ve İstanbul'da üç tane kentsel dönüşüm projemiz var. Bu projelerimiz Ataşehir Yenisahra'da, Kâğıthane Şirintepe'de ve Üsküdar Yavuztürk'te üç lokasyonda. Bu projeler için çalışmalarımız sürüyor.
-Kentsel dönüşümün birçok sektör şirketini zorladığını görüyoruz. Sizde durum nedir? Süreçler nasıl ilerliyor?
Ataşehir Yenisahra'daki projemiz yedinci yılında. İki kere plan değişti. Son dönemde kentsel dönüşüm kanununda düzenlemeler yapıldı. Bence yapılan düzenleme de kentsel dönüşümü çok daha kolaylaştıracak. Şimdi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da kuruldu. Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşümün çok daha hızlanacağını öngörüyoruz. Acilen şehirlerimizi depreme dirençli hale getirmemiz lazım bu nedenle bu önemli bir adım. Tabii ki bir ticari işletmeyiz ama kentsel dönüşüme aynı zamanda sosyal sorumluluk olarak da bakıyoruz. O nedenle yedi yıl oldu ama sabrediyor, vazgeçmiyoruz.
-Yurtdışında projeleriniz var mı?
Yurtdışında müteahhitlik işi yapıyoruz. Şu an Azerbaycan'da, Rusya'da varız. Kısa ve orta konutta da fırsatlara bakıyoruz.
-Taahhütte ne yapıyorsunuz?
Taahhütte biz daha çok nitelikli lüks yapılar yani oteller, AVM'ler, ofis binaları yapıyoruz. 10 yılı aşkın süredir Emlak Konut'la hem al sat paylaşım işleri yaptığımız gibi şu an bir tane taahhütlük iş de yapıyoruz müteahhitlik tarafında.
-Geçmişte Ege Yapı için Gayrimenkul Yatırım Fonu kurmuştunuz…
O fon başarılı bir şekilde kapandı. Pandemiden sonra konuta olağanüstü ilgi oluştu. Fondaki bütün ürünler satıldı. Altı ay önce yeni bir gayrimenkul yatırım fonu kurduk. Bu da konut yatırımına alternatif bir ürün. Biz bir taraftan konut üretirken bir taraftan alternatif yatırım kanallarını çalışırız. Kısa ve orta vadeli kiralama ile beraber aslında mobilyalı konutları işletiyoruz. Bu alanda İzmir ile beraber üç lokasyonda olacağız. Önümüzdeki dönem bunu artırma hedefimiz var. Bu üniteleri çalışırken bir fon yapısı altında yatırımcılara fırsat oluşturmak istiyoruz. Temettü dağıtan bir fon olacak. Bir tane girişim sermayesi yatırım fonu kuruyoruz. O da bizim gayrimenkul teknolojisi yatırımlarına aktarılacak. Start up'lara girişim sermayesi yatırım fonu üzerinden yatırım yapacağız.
-Enflasyonist bir ortamdayız. Faizler yüksek, krediler kısılmış vaziyette. Bu ortamda siz nasıl bir yıl geçirdiniz?
Yılın altı ayında satışlar ve performans çok iyiydi. Tüm markalı konuta baktığınızda çoğu projede ellerinde stok kalmadı. Yeni projelere başlandı ama ikinci yarıda Merkez Bankası'nın politika faizi 40 oldu, mevduat faizleri 50'lere yaklaştı, krediye erişim çok zorlaştı. İkinci yarıda işler daha da zorlaştı. Bir de ilk evini alanlar dışında konut kredisi kullanmak isteyenler için kredinin ancak toptan satış bedelinin yüzde 25'i kadar verilmesi gibi nedenlerle kredili konut satışları yüzde 5.6 oranına düştü ki bu tarihin en düşük seviyesi. Bir taraftan maliyet baskıları sektörün üzerinde diğer taraftan satamamak üreticilerin biraz daha fren yapmasına neden oluyor, yeni projeleri lansman yapmada biraz daha beklemeye itiyor. Türkiye'nin yıllık 600 bin konuta ihtiyacı var. Bunu üretmezseniz büyük sıkıntı olur.
-Şu an evlerin metrekaresi ne kadar?
Metrekare fiyatları arsa hariç 40-50 bin liraya çıkıyor. Ben 2024'te kentsel dönüşümün canlanması için umutluyum ama bir engel daha var o da finansman. Kredi maliyetleri şu an yüzde 50-55'ler seviyesinde. Kentsel dönüşüme yönelik belli teşviklerin oluşması lazım. 1.7 milyon konutun dönüşmesinden bahsediyoruz. Gayrimenkul sertifikası ve gayrimenkul yatırım fonu gibi iki tane alternatif sermaye piyasası ürünü geliyor. Bu noktada yurt dışından yeşil dönüşüm kaynaklarını getirmek ve kentsel dönüşümü hızlandırmak da çok önemli.
"Mobilyalı konut işletmeciliği yapıyoruz"
Konut dışında iki alanda yatırımlarımız var. Birincisi mobilyalı konut işletmeciliği yapıyoruz. Kağıthane'de yaptığımız projede 120 daireyi mart ayında orada işletmeye açacağız. Aslında otel hizmetleri veren lüks ama kısa, orta ve uzun dönem kiralama yapıyoruz. İzmir'de de başlayacağız. Bu işimizi önümüzdeki dönemde büyütme hedefimiz var. Gayrimenkul teknolojisi yatırımlarıyla da ilgiliyiz. Geçtiğimiz yıl bu alanda faaliyet gösteren Missafir'e 1,1 milyon dolar yatırım yaptık. Onun dışında modüler inşaatla ilgili teknolojik gayrimenkul yatırımımız var. Orayı çok ciddi şekilde destekliyoruz.
"TÜBİTAK onaylı projemiz var"
Modüler bina teknolojileri üretimi hızlandırırken yüksek enerji verimliliği sağlıyor. Şirket olarak enerji verimliliğine çok ciddi yatırım yapıyoruz. Bu alanda Ar-Ge çalışmalarımız var. Karbon salımını azaltmakla ilgili bir projemiz TÜBİTAK'tan onaylandı. Herhalde bir gayrimenkul şirketinin aldığı ilk teşvik oldu. Bizi çok heyecanlandıran bir proje. 2013 yılında Türkiye'de konutlara fotovoltaik paneli koyan ilk bizdik. TUBİTAK projesinde binalarda karbon salımını azaltacak bir yazılım üzerine çalışacağız. Bunu aslında sadece Türkiye'ye değil dünyaya açmak gibi düşüncemiz var. 24 aylık proje yeni başladı yeni onaylandı.
"Eğitime ve sanata destek oluyorum"
Eğitim hayatımı Kadıköy Anadolu Lisesi ardından da İTÜ'de tamamladım. Hem lise hem de üniversitede devletimizin sunduğu imkanlar ile bu noktalara geldik. Devletimize olan borcumu ödemeye çalışıyorum, bu nedenle hem Kadıköy Anadolu'ya hem de İTÜ'ye ömür boyu destek olmaya devam edeceğim.
Diğer taraftan yürüttüğümüz her projede sosyal sorumluluk da inşa ediyoruz. Atölyehane adıyla faaliyet gösteren sanat galerilerimiz mevcut. İzmir Urla, Kağıthane ve Cer İstanbul'da yer alıyor. Burada üretilen sanat eserlerini satın alarak destekliyor, ofislerimizde de sergiliyoruz. Atölye Cer, Türkiye'de inşaat şantiyesinde kurulan ilk sanat üretim merkezi özelliğini taşıyor.
