SELMA ŞENOL/ Sezonun açılmasıyla birlikte bugünlerde otel fiyatları hayli yüksek. Öyle ki; iki kişilik bir ailenin gözde tatil beldelerinde 5 gecelik tatil için lüks otellerde 220 bin liraya varan bir faturayı göze alması gerekiyor. O da haziran ayında tatil yapması durumunda. Yüksek sezon diye adlandırılan Temmuz ve Ağustos aylarında en az yüzde 10 oranında bu fiyatların zamlanacağını göz önünde bulundurmalılar.
Antalya, Marmaris, Fethiye, Didim, Bodrum, Kuşadası gibi bölgelerde "oda kahvaltı yeterli" diyenler için az sayıda butik otelde ve 2-3 yıldızlı otelde haziran ayında 20-25 bin liraya konaklamak mümkün. Fakat bu otellerde yemek konusunda dışarıya bağımlı olmak, tatil beldelerindeki yemek fiyatları da düşünüldüğünde tatilin bütçesini 2-3 katına çıkardığı için aileler en ekonomik tatil seçeneğinde turistik günlük kiralık konutlara yöneliyorlar. Tabi bir de ailelerin 2 kişiden ibaret olmayışı da bu seçimlerin yönünü otellerden kiralık dairelere doğru değiştiriyor. 4 kişilik çekirdek aileler, büyükleri ile birlikte yaşayan kalabalık aileler ve hatta iki aile birden tatil yapmak isteyenler ise asgari bütçeli çözüm yollarına bakıyor. Tüm bunların yanında muhafazakar yapıya sahip olanlar için kiralık evlerin daha güvenli ve bağımsız alan sunması, kalabalıktan uzak durmak istemeleri, içinde her ihtiyacın karşılanabildiği eşyaları ile ev konforunu sunmaları günlük kiralık dairelerin turizm amaçlı kullanımında yıldızını parlatıyor. Çünkü kimi otellerde TV ve klimanın bulunmayışı tatilcilerin canını sıkabiliyor. Ayrıca 2+1 dairelerde, otellerden farklı olarak çocuklar için ayrı bir oda bulunuyor. Üstelik uzun konaklamalarda fiyatlar daha da düşebiliyor.
Pandemi sonrası artan ev tatili alışkanlığı da bu tercihi destekliyor. Özellikle dijital platformlar üzerinden kolayca rezervasyon yapılabilmesi, günlük kiralık konaklamayı yaygınlaştıran bir başka unsur olarak öne çıkıyor.
TALEP ÇOK FAZLA
Türkiye'de 2000'li yılların başında turizm merkezlerinde yazlıkçıların evlerini sezonluk kiraya vermesi yaygındı. Günlük kiralık kavramı henüz yaygın değildi ve daha çok sezonluk veya haftalık olarak kiraya veriliyordu. İnternetin hayatımıza girmesi ile birlikte kısa vadeli kiralama ilanları görülmeye başlandı.2010-2015 dönemi Airbnb, Booking.com, Sahibinden.com gibi platformlar günlük kiralık sistemini daha erişilebilir ve yaygın hale getirdi. Özellikle İstanbul, Antalya, İzmir ve Muğla gibi şehirlerde şehir içi kısa süreli konaklamaya olan talep arttı. Öğrenciler, beyaz yakalılar ve yerli turistler için ekonomik bir seçenek olarak öne çıktı. 2016-2019 döneminde tatil anlayışının "her şey dahil otel"den "bağımsız, esnek ve bireysel" konsepte kaymasıyla ivme kazandı. Aileler, kalabalık gruplar ve yerli turistler, günlük kiralık daireleri ekonomik ve rahat bir seçenek olarak görmeye başladı. Ancak ne yazık ki, yasal boşluklar nedeniyle denetimsiz büyüyen bir sektör oluştu.
PANDEMİNİN DE ETKİSİ BÜYÜK
2020 yılı ve sonrasında COVID-19 pandemisi, otellere yönelik temizlik ve kalabalık endişesi nedeniyle günlük kiralık konutlara talebi patlattı. Kendi yemeğini yapabilme, temassız giriş-çıkış ve sosyal izolasyon gibi avantajlar, bu modeli ön plana çıkardı. "Staycation" (evde/yakında tatil) kavramı Türkiye'de de gündeme geldi.
2023 ve 2024'te hükümet, turistik konutların denetimi ve ruhsatlandırılması için adımlar attı. 2024'te çıkan yeni düzenleme ile kısa süreli kiralama için Turizm Bakanlığı'ndan belge alma zorunluluğu getirildi. Vergilendirme ve güvenlik açısından daha kurumsal bir yapıya geçiş süreci başladı.
Günlük kiralık konutlar günümüzde ekonomik ve stratejik bir tatil seçeneği olarak görülüyor. 2025 yaz sezonunda da bu modelin hem yerli hem yabancı turistler arasında en az oteller kadar tercih edilen bir konaklama şekli olacağı öngörülüyor.
GÖZDE TATİL BELDELERİNDEN ÖRNEKLER:
Fethiye
Haziran ayında Fethiye'de 5 gece konaklamalı tatil planı yapan iki kişilik bir ailenin otelde konaklamak için 48 bin ile 56 bin lira arasında bir bedeli gözden çıkarması gerekiyor. Oysa Fethiye'de 85 metrekare bir daireyi günlük 4 bin, 5 gecesi 20 bin liradan kiralamak mümkün. Aynı daire için temmuzda istenen rakam ise 5 bin lira. Fethiye bölgesinde haziran ayında günlük kiralıkların fiyatı 5 bin ile 10 bin lira arasında değişiyor. Bu konutların bazılarında 6-8 kişiye kadar kalınabiliyor.
Bodrum:
Muğla Bodrum'da haziran ayında 2 kişi için 5 gecelik konaklama bedeli otellerde yaklaşık olarak 28 bin lira ile 123 bin lira arasında değişiyor. (9-14 Haziran haftasında) Aynı lokasyonda 3+1 tipinde 110 metrekare daireyi günlük 8 bin liraya kiralamak mümkün. 5 gecesi 40 bin liraya 7-8 kişinin konaklayabileceği bu seçenekte istenirse ilave yatak eklenebiliyor. Ya da 3 kişi konaklamaya müsait 1+1 daire için günlük kira 5 bin lira olarak uygulanıyor.
Aydın-Didim:
Otellerin yıldızına göre değişmekle birlikte 2 kişi 5 gece otelde konaklama maliyeti 9 bin lira ile 22 bin lira arasında değişiyor. Didim Altınkum'da günlük ev kiralamak isteyenler 1+1 daireler için günlük 3 bin, 2+1 daireler için 3 bin 500 TL ödemek durumundalar. 2+1 dairelerde 4 yetişkin 1 çocuk kalabiliyor, istenirse yatak ilave ediliyor. Bazı binalarda kiralar 6 bin liraya kadar çıkıyor ve en az 3 gece konaklama şartı bulunuyor.
Balıkesir-Ayvalık
Ayvalık bölgesinde 9 bin lira ile 50 bin lira arasında otel fiyatlarına rastlamak mümkün. Cunda'ya doğru daha lüks bir oteli tercih edenlerin faturası 92 bin liraya çıkabiliyor. Ev tercih edenler için Ayvalık'ta günlük 5 bin liraya, Sarımsaklı'da 6 bin liraya kiralama yapmak mümkün. Sarımsaklı'da bahçeli evde 6 kişi kalınabiliyor.
Balıkesir-Erdek
Erdek ve çevresinde aynı tarihlerde 10 bin lira ile 55 bin lira arasında bir faturayla otellerde 2kişi, 5 gece konaklamak mümkün iken, 6 kişinin kalabileceği bir dairede günlük 4 bin, 5 günlük 20 bin liraya kiralama yaparak tatil seçeneği mevcut bulunuyor.
Muğla-Datça
Datça'da kalabalık aileler normal dairelerde günlük 6-7 bin lira, dublekslerde günlük 8 bin liraya kiralama yapabilirler. 5 gecelik fiyatlar 30 ile 40 bin lira arasında. Otellerde ise 2 kişilik konaklama faturası 13 bin lira ile 80 bin lira arasında seyrediyor.
Marmaris
2+1 tipi daire için 5 bin TL günlük bedelle kiralama yapmak mümkün. 5 yetişkin 2 çocuk kalmaya müsait daireler için 5 günlük 25 bin liraya konaklanabiliyor. Bölgedeki otelleri 2 kişilik 5 gece fiyatı ise 10 bin lira ile 175 bin lira arasında değişiyor.
Çeşme Alaçatı
1+0 stüdyo dairede 4 gece konaklama şartı ile günlük 3 bin lira kira isteniyor. Daha büyük 3+1 tipindeki dairelerde konaklamanın günlük bedeli ise 10 bin lira civarında seyrediyor. Otellerde 5 gece konaklama fiyatı 10 bin lira ile 160 bin lira arasında değişkenlik gösteriyor.
Bozcaada -Geyikli
Ata Demirer'in sinema filmlerinin ardından daha da popüler hale gelen Bozcaada Geyikli bölgesinde 8 kişinin kalabileceği 75 metrekare daire için 5 bin lira günlük kiralama bedeli uygun görülüyor. 4 kişinin kalabileceği dairelerde ise günlük fiyata 4 bin lira. Otel fiyatları da 5 gece için 10 bin lira ile 75 bin lira aralığında seyrediyor.
Manavgat-Side
5 kişi kalmaya müsait olarak, 2+1 tipinde 70 metrekare bir dairenin günlük 5 bin liradan kiralanabildiği Manavgat Side bölgesinde otel konaklama fiyatları 2 kişi için 5 gece 14 bin lira ile 140 bin arasında değişiyor.
İSTEYENE HAVUZLU VİLLA DA VAR
Tatilciler kendilerine ait havuzlu alanda tatil yapmak isterse, otel yerine havuzlu villaları da tercih edebiliyor. Üstelik birçok turistik bölgede havuzlu villalar günlük kiralama modeli ile kiralanabiliyor. Haftalık olarak villa kiralanmak istenirse Fethiye'de 35 bin lira, Kaş ve Kemer'de 60 bin lira, Çeşme 65 bin, Urla ve Foça 50 bin lira ödemek suretiyle havuzlu müstakil villalarda konaklamak mümkün. Ama daha kısa konaklamak isteyenler için ortalama günlük villa kiraları 7 ile 10 bin lira arasında değişebiliyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, yazlık kiralama fiyatlarında bu yıl yüzde 40 ile 60 arasında artışlar yaşandığını, popüler tatil bölgelerinde haftalık kiralamalarda fiyatların 15 bin liradan başlayarak lüks villalarda 330 bin liraya kadar çıkabildiğini açıkladı. Günlük kiralamalarda ise lüks segmentlerde 10 bin liraya kadar ulaşan fiyatlar görülürken daha mütevazı seçeneklerde bu rakamın 3 bin lira ile 6 bin lira arasında değiştiğini belirten Balsarı, "Ege Bölgesi'nde Ayvalık, Alaçatı, Çeşme gibi geleneksel tatil noktaları hala en çok tercih edilen yerler arasında. Ancak artan fiyatlar tatilcileri, Urla, Foça, Dikili, Seferihisar, Gökçeada gibi daha sakin yerlere yönlendiriyor" dedi.
DOLANDIRICILARA DİKKAT!
Uzmanlara göre 2025 yaz sezonu, yerli turistin daha ekonomik, bağımsız ve uzun vadeli tatil arayışına tanıklık edecek. Ancak bu kısa vadeli kiralama modeli kendi içinde bazı riskleri de barındırıyor. Gayrimenkul uzmanı Şenay Araç, uygun fiyatlı tatil arayan vatandaşları dolandırıcılara karşı uyarıyor:
"Bazı dolandırıcılar sahte ilanlarla cazip fiyatlar sunarak sadece kapora alıp ortadan kayboluyor. Bu nedenle güvenilir platformlar tercih edilmeli, ruhsat kontrolü yapılmalı ve mümkünse yerinde inceleme gerçekleştirilmelidir."
Resmiyette bu tür kiralamalar için belediyeden ruhsat, vergi dairesinden onay alınması gerekirken; birçok mülk sahibinin bu prosedürleri tamamlamadan kiralama faaliyetini sürdürdüğünü belirten Şenay Araç, ruhsatsız tesisler için tesisin kendisine ceza kesildiğini, ancak tatilcilerin tatilleri sırasında bu tür olaylarla karşılaşıp keyiflerinin kaçmaması için ruhsat kontrolü yapmasının yerinde olacağını ifade etti.
"DENETİMLER ARTIRILMALI"
Konaklama sektöründe günlük kiralık konut ve villalara yönelik bu eğilim, küçük otellerin daha fazla hizmet çeşitliliğine gitmesini, hatta bazı otellerin apart konsepte dönüşmesini tetikliyor. İş insanı turizmci Murat Akbal, pandemi sonrası dönemde artan maliyetler ve küresel enflasyon nedeniyle yıldızlı otellerdeki fiyatların ciddi biçimde yükseldiğini, bu durumun tatilcileri daha ekonomik alternatiflere yönlendirdiğini ifade etti. Murat Akbal "Özellikle küçük oteller, butik tesisler ve ruhsatlı günlük kiralık evler daha ulaşılabilir fiyatlar sunarak bu boşluğu dolduruyor. Tatilciler artık yalnızca konaklama değil, aynı zamanda deneyim arıyor. Bu yüzden, yerel dokuyu yansıtan, samimi hizmet sunan, bölgeyle entegre olan butik oteller giderek daha fazla tercih ediliyor" dedi.
Akbaldan Turizm Yönetim Kurulu Başkanı Murat Akbal, aynı zamanda sistemdeki denetim ihtiyacına da dikkat çekiyor. Günlük kiralama modelinin, özellikle yazlık bölgelerdeki yoğun sezon dönemlerinde hem tatilciler hem de bölge ekonomisi için ciddi bir esneklik sunduğunu ifade eden Murat Akbal "Ancak bu modelin mutlaka ruhsata bağlanarak kayıt altına alınması gerektiğini düşünüyoruz. Kayıtsız işletmeler; vergi kaybına, güvenlik açıklarına ve hizmet kalitesinde dalgalanmalara neden olabiliyor. Turizm sektörü adına en önemlisi, standartların korunmasıdır. Bu noktada, ruhsatlandırma süreçleriyle birlikte denetimlerin artması, sektöre disiplin ve güven kazandıracaktır" yorumunu yapıyor. Murat Akbal "Günlük kiralık modeli henüz emekleme aşamasında; ancak düzenli bir mevzuat yapısı ve denetimle birlikte hızla büyüyebilir. Airbnb gibi platformlar bu modeli global ölçekte yaygınlaştırdı, ama Türkiye'de bu modelin otellerle rekabet edebilmesi için sadece fiyatta değil, hizmet kalitesinde de gelişmesi gerekiyor. Yatak + duş sunmanın ötesinde, konuk memnuniyetine dair profesyonel yaklaşım, temizlik, güvenlik ve erişilebilirlik gibi kriterler de önemli. Bu noktada butik ve küçük oteller halen daha avantajlı konumda. Çünkü hem kişisel hizmet sunabiliyorlar hem de misafirlerin kendini özel hissetmesini sağlayan detaylara hakimler. Aslında konu tamamen tatilcinin ne aradığıyla ilgili. Eğer sadece ekonomik bir konaklama aranıyorsa Airbnb evleri cazip olabilir; ancak temizlik, kahvaltı, güvenlik, resepsiyon hizmeti, yerel rehberlik gibi hizmetleri arayan biri için küçük oteller çok daha avantajlı. Ayrıca, küçük otellerin çoğu artık dijital platformlarda şeffaf yorum ve puanlama sistemleriyle kendini ispat etmiş durumda. Kendi mutfağı olan ama otel konforu sunan bu yapılar, tatilciye fiyat/performans açısından oldukça dengeli bir alternatif sunuyor." Diyor.
Turizm sektörünün geleceğinin; güvenlik, şeffaflık ve hizmet kalitesine dayandığını anlatan Murat Akbal, "Ruhsatlı günlük kiralama modelleri, küçük oteller ve butik tesisler; doğru destek ve denetimle yıldızlı otellerin yanında güçlü bir alternatif olmaya aday. Sadece fiyat değil, değer ve deneyim üzerinden tatil planlayan bir kitle giderek büyüyor. Bu dönüşüm sürecinde, kamu desteğiyle sektörün tüm paydaşlarının aynı çatı altında ilerlemesi, Türkiye'nin turizmdeki gücünü daha da artıracaktır" yorumunu yapıyor.
GÜNLÜK KİRALAMADA REKOR MUĞLA'NIN
Türkiye'de 2023 yılı itibarıyla yaklaşık 110 bin 857 günlük kiralık konut bulunurken, bu tablo bir milyar TL'den fazla vergi kaybı yarattı. Güvenlik noktasında da açıkları olan sistemin yerine bir yıldır 'Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi' kullanılıyor. Bu belge halihazırda 22 bin 939 ev için alınırken, rekor ise Muğla'da bulunuyor. Muğla 6 bin 573 konutla en fazla izin belgesi alan kent oldu. İzin belgeli konut sayısı Antalya'da 4 bin 899, İstanbul'da 2 bin 250, İzmir'de 1.959, Balıkesir'de 1.161, Bursa'da 138, Çanakkale'de 535, Edirne'de 1.235, Mersin'de 356 şeklinde açılandı.
Muğla Valiliği yaz sezonun başlaması ile birlikte Turizm merkezlerinde denetimlere ağırlık vermeye başladı. Muğla Turizm Müdürlüğü ekipleri polis ve jandarma ekipleri ile birlikte kiraya verilen villa, apart, apartman ve Tiny Houseleri tek tek denetliyorlar. İzinsiz olanlar hakkında cezai işlem uygulanıyor. İzin belgesinin alınması, konutun gerekli asgari nitelikleri taşıdığının bir kabulü olarak görülüyor. Yasa, izin belgesi düzenlendikten sonraki 30 gün içinde bir denetim yapılmasını zorunlu kılıyor. Bu denetimde, konutun gerçekten de yasada belirtilen minimum standartları (güvenlik, hijyen, donanım vb.) karşılayıp karşılamadığı kontrol edilecek. Bu mekanizma, verilen izinlerin sadece kağıt üzerinde kalmamasını ve kiralanan konutların belirli bir kalitede olmasını sağlamayı amaçlıyor.
BİR SÖZLEŞMEYLE 4-5 MÜŞTERİ AĞIRLANIYOR
Günlük kiralama modeli yatırımcılar için cazip bir alana dönüştü. 2024 yılı itibariyle günlük kiralanan daireler için ruhsat ve izin şartının getirilmesi ve bununla birlikte buralardan elde edilen gelirlerin vergiye tabi tutulması yatırımcıları vergiden kaçınmak için bazı yan yollara yöneltti. Bu konuya dikkat çeken Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, İstanbul, İzmir gibi büyükşehirlerde ya da tatil bölgelerinde günlük kiralık dairelerin, hem Airbnb ajansları hem de bu işi bireysel olarak yapan ev sahipleri tarafından yoğun şekilde tercih edildiğini söyledi. Şenay Araç'a göre, ruhsatsız kiralama yapanlar cezadan kaçmak için "sözleşme kurnazlığı" yöntemine başvuruyor. "Mülk sahipleri, bir aylık verilen yer için üç aylık sözleşme hazırlıyor. Müşteri bir ay kalıp ayrılıyor ama aynı sözleşmeyle sıradaki müşteri eve yerleştiriliyor. Böylece tek kontratla üç ayda 4-5 müşteri ağırlanabiliyor" diyen Araç, denetimlerin yetersizliğine dikkat çekti. Bazı ev sahipleri ise tamamen kayıt dışı yöntemlerle çalışıyor. Hiçbir ilan yayınlamadan çevresel bağlantıları aracılığıyla müşteri buluyor ve denetim sırasında kiracılardan "akrabam" demelerini istiyorlar. Bu gibi yöntemlerle cezadan kaçılmaya çalışılıyor. Araç, sadece ev sahiplerinin değil, tatil için ev kiralayan bazı kişilerin de evi kendi mülküymüş gibi üçüncü kişilere kiraya verdiğini vurguluyor: "Bazı müşteriler yaz sezonu boyunca kiraladıkları evi, 15 günlük veya 1 aylık sürelerle başkalarına alt sözleşmeyle devrediyor. Bu durum, hem mülk sahibi hem de yeni kiracı açısından ciddi riskler doğuruyor."
Ruhsatsız kiralamaya 1 milyon liraya kadar ceza var
2024 yılında yapılan bir yasal düzenleme ile günlük ev kiralamaya konu olan konutlar pansiyon olarak adlandırıldı ve kiralanabilmeleri için turizm konutu belgesinin alınması şart koşuldu. Bu nedenle mülk sahibinin turizm konutu belgesi almak için e-devlet üzerinden ve Turizm ve Kültür Bakanlığı'na başvuruda bulunması gerekiyor. Başvuruda dilekçenin yanı sıra, tapu veya kira sözleşmesi, yapı kullanım izin belgesi, yangın güvenlik raporu, işletme belgeleri ve sicil kaydının da bildirilmesi gerekiyor. Ayrıca günlük kiralanan tüm ev ve işletmeler, geçici ikamet yeri olarak kimlik bildirme sistemine dahil edildi. Ruhsatsız olarak evleri günlük kiraya vermek suç sayılarak para cezası ile cezalandırılıyor. Günlük kiralık ev cezası 2024 yılı için 100.000 TL olarak belirlendi. Cezayı ödedikten sonra yine ruhsat alınmadığı takdirde 500.000 TL daha ceza kesilebiliyor. İki cezaya rağmen ruhsatsız kiralama uygulamasını sürdürenlere ise 1 milyon TL'ye kadar ceza kesilebiliyor.
Yasalaşan düzenleme, Türkiye'nin 81 ilindeki tüm ev sahipleri için geçerli. Konutunu kiraya veren her mülk sahibi, yasanın yürürlüğe girmesini takip eden 30 gün içinde bu durumu yetkili kurumlara bildirmek zorunda. Bu bildirim, kiralama işleminin resmi kayıtlara geçmesini sağlayacak ve belirli belgelerin sunulmasını gerektirecek. Bu adım, devletin kiralama piyasasını daha etkin bir şekilde takip etmesini ve kayıt dişiliği azaltmasını hedefliyor. Ev sahiplerinin bu yeni yükümlülüğe hızla adapte olması bekleniyor.
Günlük kiralamalarda dikkat edilecek hususlar
İlan platformlarında karşılaştırma yaparken fiyatların sezonlara göre farklılaştığı göz önünde bulundurulmalı ve mutlaka ilan sahibi ile temasa geçilmeli. 4 geceden uzun konaklamalarda fiyatlar daha düşük tutulabiliyor. Bazı tesislerde ise 5 gece ve altı konaklamada 2500₺ temizlik ücreti talep edilebiliyor. Kimilerinde belli bir süre kalma şartı bulunuyor. Örneğin 3 gece konaklama şartı bulunan bir daire için 2 günlük kiralama yapılamıyor. Kiralık daireler full eşyalı olarak kiracıya sunuluyor. Ancak kiralama sırasında ilanda belirtilen özelliklerin bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli, eksikler daireye giriş yapmadan önce talep edilmeli. Kimi dairelerde havlu vs gibi malzemelerin kiracı tarafından getirilmesi istenebiliyor.
Günlük kiralamalarda geçerli kanunlar
Ülkemizde günlük ev kiralama faaliyetlerini düzenleyen bazı temel mevzuatların kapsamı ise şöyle açıklanabilir:
