Yeni düzenleme tarlaya talebi artırdı

SELMA ŞENOL/ Tarlaya yatırım son yıllarda yalnızca tarımsal üretim yapanların değil, alternatif gayrimenkul arayan yatırımcıların da radarında. Pandemiyle güçlenen kırsal yaşam isteği, müstakil yaşam arayışı, yüksek konut ve arsa fiyatları ile uzun vadeli yatırım beklentisi tarım arazilerine ilgiyi canlı tutuyor. Ancak tarla yatırımının en hassas noktası, yatırımcının "arazi" ile "üzerinde yapılaşma hakkı bulunan arazi" arasındaki farkı doğru okuyabilmesi.

4 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği tam da bu nedenle gayrimenkul piyasasında dikkatleri yeniden tarım arazilerine çevirdi. Tarımsal amaçlı yapılara ilişkin kriterlerde yer alan asgari arazi büyüklüğü 5 hektardan 2 hektara, başka bir ifadeyle 50 bin metrekareden 20 bin metrekareye düşürüldü. Düzenleme 4 Nisan 2026'dan geçerli olmak üzere yürürlüğe girdi. 4 Nisan'dan önce Bakanlık birimlerine yapılan başvurular ise önceki hükümler kapsamında değerlendirilecek.

Değişikliğin anlamı sosyal medyada ve bazı gayrimenkul ilanlarında oluşan "20 dönüm tarlası olan ev yapabilecek" algısından oldukça farklı. Bağ evi hâlâ normal bir konut ya da villa değil; tarımsal üretimi desteklemek amacıyla belirli koşullarla izin verilen tarımsal amaçlı bir yapı. İşte piyasa açısından asıl soru da burada başlıyor: Düzenleme sınırsız bir yapılaşma hakkı getirmediğine göre, 20 dönüm sınırı yine de yatırımcının zihninde yeni bir eşik oluşturabilir mi? Büyükşehirlere yakın, yolu ve altyapısı bulunan müstakil parsellerde cevap aranan soru şu: Yönetmelikte değişen eşik, tapudaki metrekareyi piyasanın gözünde daha değerli hale getirecek mi?

"20 DÖNÜMÜ OLAN EV YAPAR" ALGISI YANLIŞ

Gayrimenkul Kıymetler Borsası (GABORAS) Genel Müdürü Ruhi Konak'a göre düzenlemenin gayrimenkul piyasasındaki ilk etkisi, daha önce bağ evi bakımından değerlendirme alanı dışında kalan belirli büyüklükteki tarım arazilerinin daha geniş bir yatırımcı kitlesinin radarına girmesi olabilir.

Özellikle büyükşehirlere yakın, ulaşılabilirliği yüksek ve kırsal yaşam talebinin güçlü olduğu bölgelerde ilan, talep ve işlem hareketliliği görülebileceğini düşünen Konak, "Bu durum özellikle büyükşehirlere yakın, ulaşılabilirliği yüksek ve kırsal yaşam talebinin bulunduğu bölgelerde ilan, talep ve işlem hacmini olumlu yönde etkileyebilir. Ancak düzenlemeyi tarım arazilerinde genel bir konut veya villa yapılaşmasının önünü açan bir değişiklik olarak değerlendirmemek gerekiyor. Burada söz konusu olan, tarımsal faaliyete bağlı ve belirli şartlara tabi bir bağ evi imkânıdır. Dolayısıyla '20 dönüm arazi alan evini yapabilir' şeklindeki genelleme doğru olmaz.

Piyasada oluşacak değer artışının da yalnızca 'üzerine ev yapılabilir' algısına değil; taşınmazın hukuki niteliğine, tarımsal kullanım durumuna, konumuna, ulaşım ve altyapı imkânlarına ve ilgili mevzuat kapsamında gerekli şartları taşıyıp taşımadığına göre şekillenmesi gerektiğini düşünüyoruz. Aksi yöndeki yorumların spekülatif fiyat artışlarına ve yatırımcı mağduriyetlerine yol açma riski bulunuyor" diyor.

Yeni sınır bütün 20 dönümlük tarlaları aynı anda değerli hale getirmiyor. Ancak 20 ile 50 dönüm arasında kalan ve diğer koşulları da taşıyan nitelikli parseller, daha önce sahip olmadıkları yeni bir yatırımcı ilgisiyle karşılaşabilir.

FİYAT HAREKETİ HANGİ BÖLGELERDE BAŞLAYABİLİR?

Ruhi Konak'a göre büyükşehirlere yakın, ulaşımı kolay ve doğal yaşam talebinin güçlü olduğu bölgelerde kısa vadeli talep ve fiyat hareketleri görülebilir.

Özellikle 20-50 dönüm arasındaki müstakil parsellerde yeni düzenlemenin sağladığı imkânların fiyatlara belirli ölçüde yansıması mümkün. Ancak "üzerine ev yapılabilir arazi" söylemi kontrolsüz kullanıldığında gerçek değer artışı ile beklenti kaynaklı fiyat artışının birbirine karışması riski de büyüyor.

Bir parsel yalnızca 20 dönüm olduğu için yapılaşmaya uygun hale gelmiyor. Arazi sınıfı, mülkiyet yapısı, ilgili kurum görüşleri, yol ve altyapı durumu ile ruhsat koşullarının tamamının birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Orta ve uzun vadede piyasanın kendi içinde bir eleme yapacağı görüşünde olan Konak, sözlerini şöyle sürdürüyor:

"Düzenleme, doğru yorumlandığında tarımsal üretimle kırsal yaşamı bir araya getiren nitelikli yatırımlar açısından yeni bir alan oluşturabilir. Özellikle büyükşehirlere makul ulaşım mesafesinde bulunan, müstakil tapulu, yolu ve altyapısı olan, tarımsal üretime elverişli 20 ila 50 dönüm aralığındaki parsellerde hareketlilik bekliyoruz.

İstanbul çevresindeki Trakya ve Marmara hattı, Çanakkale-Balıkesir aksı, Bursa ve Sakarya çevresi; Ankara'nın gelişme koridorları ile İzmir, Manisa ve Aydın hattında talebin artması mümkün. Bununla birlikte hareketlilik her tarım arazisine aynı ölçüde yansımayacaktır. Ulaşımı zor, hisseli, hukuki durumu belirsiz veya yalnızca 'ileride imara açılır' beklentisiyle pazarlanan parsellerde fiyat artışları daha spekülatif kalabilir. Özetle bu değişiklik fırsat yaratabilir; fakat fırsat ile mağduriyet arasındaki çizgiyi doğru bilgi belirleyecektir."

DOĞRUDAN FİYAT SIÇRAMASI OLMAZ

Piyasanın yeni düzenlemeyi nasıl fiyatlayacağı henüz belli değil. Gayrimenkul ilanlarında 20 dönüm sınırının daha fazla öne çıkarılması mümkün görünse de değerleme cephesinde daha temkinli bir yaklaşım var.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ise, düzenlemenin tek başına tarla fiyatlarında keskin bir eşik oluşturmasını beklemiyor. Maya'ya göre bir tarım arazisinin değerini yalnızca büyüklüğü değil; üretim kapasitesi, konumu, ulaşımı, altyapısı, mülkiyet yapısı ve gelecekteki gelişme potansiyeli birlikte belirliyor.

Maya, bağ evinin temel özelliğinin tarımsal faaliyete hizmet eden bir yapı olması gerektiğinin altını çiziyor. Yapının tarımsal üretimde bulunan kişilerin konaklaması, ürünlerin muhafazası ve üretimin desteklenmesi amacıyla kullanılması gerektiğini hatırlatıyor.

Bu nedenle yalnızca yapılaşma hakkına odaklanan bir fiyat trendinin oluşmasını beklemediğini belirten Maya, küçük ve orta ölçekli tarımsal işletmelerin düzenlemeden daha fazla yararlanabileceğine dikkat çekiyor. Kısa ve orta vadede yalnızca bu düzenlemeye bağlı, keskin bir "20 dönüm fiyat eşiği" beklemeyen Maya'ya göre piyasada alıcının kim olduğu ve araziyi hangi amaçla aldığı daha belirleyici olacak. Bu görüş, piyasa açısından önemli bir ikinci senaryo ortaya koyuyor: 20 dönüm psikolojik bir pazarlama eşiğine dönüşebilir; ancak gerçek piyasa değeri aynı hızla değişmeyebilir.

ASIL PRİMİ "İMARA YAKINLIK" GETİRİYOR

Maya, kent çeperleri, ulaşım aksları ve turizm bölgelerindeki tarla tapulu arazilerin zaten daha yüksek değerlere ulaşabildiğini hatırlatıyor. Bunun temel nedenlerinden biri orta vadeli imar ve gelişme beklentisi. İstanbul başta olmak üzere büyük metropollerde geçmişte bunun çok sayıda örneği görüldü. Kuzey Marmara Otoyolu çevresindeki gelişim de tarım alanlarının ulaşım yatırımları sonrasında nasıl yeni değer beklentilerine konu olabildiğini gösteren örneklerden biri.

Maya'ya göre tarla değerlemelerinde doğru karşılaştırma kritik önemde. Hisseli tapular genel olarak tam mülkiyete göre daha düşük değerlerle işlem görürken, elektrik-su altyapısı, yol erişimi ve yerleşim alanlarına yakınlık fiyatı ciddi biçimde etkileyebiliyor.

Dolayısıyla 20 dönüm büyüklüğü tek başına prim yaratmasa bile, 20 dönüm + müstakil tapu + yol + altyapı + güçlü lokasyon birleşimi piyasada daha güçlü bir yatırım ürününe dönüşebilir.

YATIRIMCININ TARLADAN BEKLENTİSİ DEĞİŞTİ

Gayrimenkul danışmanı Şenay Araç da sahada farklı bir değişime dikkat çekiyor. Ona göre tarla yatırımında "al, kenara koy, değerlensin" yaklaşımının yanına artık kullanım odaklı yeni bir yatırımcı profili ekleniyor. Araç, düzenlemenin tarım yapanların arazideki üretim faaliyetlerini desteklemek amacıyla çıkarıldığını vurgulayarak, tarım arazilerinin normal konut yapımı için açılmadığının altını çiziyor.

Ancak kent yaşamından uzaklaşmak isteyen, toprağı yalnızca yatırım aracı olarak değil yaşam biçiminin parçası olarak gören yeni bir kesimin de tarım arazileriyle ilgilendiğini anlatıyor. Özellikle beyaz yakalı profesyonellerin hem ekolojik üretim yapabilecekleri hem de büyükşehre ulaşabilecekleri kırsal alanlarla daha fazla ilgilendiklerini ifade eden Araç, "Yatırımcıların 'tarla al, kenara at, bekle' düşüncesi; 'tarla al, tarım yap', 'icara ver, üretim yaptır' ya da 'tarımsal amaçla kiraya ver' anlayışına doğru değişiyor. Buradaki en önemli unsur alım yaparken iyi araştırma yapmak. Toprak yapısını iyi bilmek gerekir. Sulak bir yer mi, bataklık mı, sit alanı mı? Bunlar mutlaka araştırılmalı" diye konuşuyor.

Araç özellikle Çatalca, Silivri, Kırklareli, İznik, Yalova, Balıkesir, Gönen, Bursa, Kocaeli ve Eskişehir çevresinin İstanbul kaynaklı yatırımcıların radarında bulunduğunu söylüyor. Bu tablo, yeni düzenlemenin yalnızca fiyatları değil, tarla yatırımcısının profilini de değiştirebileceğini gösteriyor. Ancak tam bu noktada başka bir risk ortaya çıkıyor: Tarımsal amaçla tanınan sınırlı yapı hakkı, kırsal yaşam talebiyle birleştiğinde tarım arazilerinde yeni bir yapılaşma baskısına dönüşebilir mi?

"KÜÇÜK YAPILAR BÜYÜK ALTYAPI TALEBİ YARATABİLİR"

Şehir Plancısı ve İMPOMES İş Geliştirme Müdürü Durusu Sıla Sarıöz'e göre düzenlemenin şehircilik açısından dikkatle izlenmesi gereken tarafı tam olarak bu.

Sarıöz, bağ evinin hâlâ tarımsal faaliyeti desteklemek amacıyla yapılabilecek bir tarımsal yapı olduğunu vurguluyor. Aynı ilçede bir aileye yalnızca bir bağ evi izni verilebilmesi, her parselde yalnızca bir bağ evi yapılabilmesi ve hisseli parsellerde diğer hissedarların noter onaylı muvafakatinin gerekmesi gibi sınırlar bulunduğuna dikkat çekiyor. Sarıöz'e göre eşiğin 50 dönümden 20 dönüme indirilmesi başvuru yapabilecek parsel sayısını artırabilecek. "Tek tek bakıldığında küçük görünen yapılar, çok sayıda parselde ortaya çıktığında kırsal alanda dağınık bir yerleşim dokusu oluşturabilir. Ardından yol, elektrik, su, kanalizasyon ve ulaşım gibi yeni altyapı talepleri gündeme gelir.

Başvuru yapabilecek parsel sayısının artması, özellikle kentlere yakın kırsal bölgelerde yapılaşma beklentisini ve arazi üzerindeki baskıyı artırabilir. Bu noktada başvuruları yalnızca tek bir parsel üzerinden değerlendirmek yeterli olmayacaktır. Aynı bölgede kaç başvuru olduğu, tarımsal bütünlüğün nasıl etkileneceği ve bölgenin altyapısının bu yükü taşıyıp taşıyamayacağı da dikkate alınmalıdır." Özellikle kent çeperleri, sahil gerisindeki alanlar ve ana ulaşım güzergâhları çevresindeki tarım arazileri bu açıdan daha hassas.

Çünkü bu bölgelerde talep her zaman yalnızca tarımsal üretimden doğmuyor. Kente yakın kırsal yaşam isteği ve gelecekte imara açılma beklentisi de arazi fiyatlarını besliyor.

Sarıöz, "Planlama yapılırken yalnızca bugünkü talep değil, bu talebin beş veya on yıl sonra nasıl bir yerleşim düzeni oluşturacağı da düşünülmeli" diyor.

AMAÇ DIŞI KULLANIMI ENGELLENMELİ"

Yönetmelikte tarımsal amaç dışı kullanımı engellemek için çeşitli güvenceler bulunuyor. Yapının tarımsal amaç dışında kullanılmayacağına, onaylı projenin dışına çıkılmayacağına, parselin bölünmeyeceğine ve arsaya dönüştürülmeyeceğine ilişkin noter onaylı taahhütname alınabiliyor. Ama Sarıöz'e göre asıl mesele düzenlemenin kâğıt üzerindeki hükümlerinden çok uygulamadaki denetim.

"Yapı zaman içinde hafta sonu evine, kiralık konaklama birimine veya ticari bir işletmeye dönüşüyorsa burada artık yönetmeliğin amacı dışına çıkılmış demektir. Dolayısıyla düzenlemenin başarılı olup olmayacağını büyük ölçüde denetim belirleyecek. Yalnızca izin verilirken değil, izin verildikten sonra da yapının kullanımı düzenli olarak kontrol edilmeli."

BAĞ EVİ, TINY HOUSE İLE AYNI ŞEY DEĞİL

Tarla piyasasında yatırımcının kafasını en fazla karıştıran konulardan biri de yapı türleri. Son yıllarda bungalov, tiny house, konteyner ve prefabrik yapıların yaygınlaşması, "temelsiz" ya da "taşınabilir" olan her yapının tarım arazisine konulabileceği yönünde yanlış bir algı yarattı. Sarıöz bu ayrımı şöyle anlatıyor:

"Bir yapının ahşap, prefabrik, konteyner veya tekerlekli olması, onu otomatik olarak imar ve tarım mevzuatının dışına çıkarmıyor. Yapının araziye nasıl yerleştirildiğine, sabitlenip sabitlenmediğine, altyapı bağlantılarına, kullanım süresine ve hangi amaçla kullanıldığına birlikte bakılıyor. Dolayısıyla 'taşınabilir' veya 'temelsiz' denilmesi tek başına izin anlamına gelmez. Bağ evi bir mimari model değil, tarımsal üretime bağlı bir kullanım biçimidir. Bu nedenle hafta sonu evi, bungalov işletmesi, ticari konaklama tesisi veya tiny house alanıyla aynı kapsamda değerlendirilemez."

İLANLARDAKİ "EV YAPILABİLİR" SÖZÜNE DİKKAT!

Yeni düzenlemenin piyasadaki sonuçlarını anlamak için ilanlara göz atmak yeterli. Satılık arazi ilanlarında "bağ evi yapılabilir", "villa yapımına uygun", "tiny house konulabilir" gibi ifadelerle çok sayıda tarla pazarlanıyor. Oysa bu ifadeler tek başına yapılaşma hakkı yaratmıyor.

Ruhi Konak, yatırımcıların satın alma öncesinde taşınmazın durumunu ilgili kurumlardan parsel özelinde teyit etmeleri gerektiğini söylüyor. Özellikle hisseli taşınmazlarda risk daha da yüksek. Konak bu konuda yatırımcıların sıklıkla karşılaştığı önemli bir yanılgıya dikkat çekiyor:

"Örneğin 20 dönümlük bir tarlanın 1/20 hissesi satın alındığında alıcı, sınırları belirlenmiş müstakil 1.000 metrekarenin sahibi olmaz. Parselin tamamı üzerinde belirli oranda pay sahibi olur. Zeminde çitle çevrilen veya özel sözleşmeyle kullanımına bırakılan bölüm tapuda ayrı bir parsel niteliği kazanmaz."

Kooperatif hisselerinde de çoğu zaman doğrudan belirli bir taşınmazın mülkiyeti değil, kooperatif ortaklığına bağlı haklar satın alınıyor. "Hisseyi alın, size gösterdiğimiz yere tiny house koyun" türü vaatler de yapılaşma veya bağımsız mülkiyet hakkının varlığını garanti etmiyor. Ortaklığın giderilmesi davaları, hissedar uyuşmazlıkları, kullanılan alanın sonradan değişmesi, ruhsat alınamaması veya mevzuata aykırı yapıların kaldırılması yatırımcının karşılaşabileceği riskler arasında.

HOBİ BAHÇELERİ İÇİN KURAL AYNI

Kakıcı Şimşek Hukuk Bürosundan Avukat Elvan Kakıcı Şimşek yeni düzenlemenin son dönemde hobi bahçeleri, kaçak bungalovlar ve tarım arazilerindeki mevzuata aykırı yapılaşmayla mücadele kapsamında getirilen kuralları gevşettiği anlamına gelmediğinin altını çiziyor. Değişen esas olarak tarımsal amaçlı yapılarda aranan arazi büyüklüğü kriteri. Avukat Şimşek, hukuken bağ evlerinin normal konut veya villa olmadığını, tarımsal faaliyetleri desteklemek ve üretimi artırmak amacıyla izin verilen yapılar olduğunu hatırlatıyor. İlgili Tarım ve Orman Bakanlığı birimleri ile yetkili idarelerden gerekli izin ve ruhsatların alınması gerekiyor. Şimşek'e göre yapılaşma imkanının değerlendirilmesinde bungalovlarda kullanım amacı belirleyici olacak.

Doğrudan tarımsal faaliyetle bağlantılı olmayan, turist ağırlamak veya ticari kiralama yapmak amacıyla kullanılan bungalovların tarımsal yapı kapsamında değerlendirilmesi mümkün değil. Bir tarım arazisinin hisselere bölünmüş olması da her hissedara ayrı yapı hakkı vermiyor. Bir parsel üzerinde pay sahibi olmak, bağımsız bir parsel sahibi olmak anlamına gelmiyor. Tiny house, prefabrik veya konteyner gibi yapıların da isimlerinden çok gerçek kullanım şekline bakılıyor. Kalıcı yerleşim, beton zemin, foseptik ve altyapı bağlantıları ile konut veya tatil amaçlı kullanım söz konusu olduğunda tarım dışı kullanım hükümleri gündeme gelebiliyor.

Yeni yatırım eşiğini piyasa belirleyecek

Yeni düzenleme sonuçta yalnızca bir rakamı değiştirmedi. Tarla yatırımcısının önüne yeni bir karşılaştırma ölçütü koydu. Bugüne kadar fiyatı ağırlıklı olarak konum, imar beklentisi, yol, altyapı, toprak niteliği ve parsel büyüklüğü üzerinden şekillenen tarlalarda bundan sonra 20 dönüm sınırı da ilan ve yatırım kararlarının bir parçası olabilir. Bir görüşe göre 20-50 dönüm arasındaki nitelikli parseller kentlere yakın bölgelerde yeni bir talep görebilir. Değerleme cephesindeki daha temkinli yaklaşım ise düzenlemenin tek başına kalıcı bir fiyat sıçraması yaratmasının beklenmemesi gerektiğini söylüyor.

İki görüşün kesiştiği yer ise son derece net: 20 dönüm, tek başına yapılaşma hakkı değil. Müstakil tapu, arazi sınıfı, tarımsal üretime uygunluk, yol, altyapı, koruma statüsü, kurum izinleri ve gerçek kullanım amacı hâlâ belirleyici. Bu nedenle 20 dönüm önümüzdeki dönemde gayrimenkul ilanlarında güçlü bir pazarlama eşiğine dönüşebilir. Bunun gerçek bir değer eşiğine dönüşüp dönüşmeyeceğini ise mevzuattan çok piyasanın vereceği tepki ve uygulamadaki denetim gösterecek.

20-50 dönümde radar altındaki bölgeler

Uzmanlara göre yeni dönemin öne çıkabilecek arazisini yalnızca "20 dönüm" diye tarif etmek mümkün değil. Yatırımcı açısından güçlü kombinasyon, 20-50 dönüm + müstakil tapu + kadastro yolu + altyapı + tarımsal üretime uygunluk + büyükşehre erişim olarak tarif ediliyor. Bu özelliklerin tamamına veya önemli bölümüne sahip arazilerin, yalnızca büyüklük kriterini sağlayan parsellere göre daha hızlı ayrışması beklenebilir.

Ancak düzenlemenin her tarım arazisini aynı ölçüde etkilemesi beklenmiyor. Büyükşehirlere ulaşılabilir mesafede bulunan, müstakil tapulu, kadastro yoluna erişimi olan, altyapı imkânları bulunan ve tarımsal üretime elverişli 20-50 dönüm arasındaki parseller yatırımcıların radarına daha güçlü girebilir. İşte öne çıkan bölgeler:

ÇATALCA-SİLİVRİ: İstanbul'a yakınlığı ve kırsal yaşam talebi nedeniyle tarla yatırımcısının uzun süredir izlediği iki bölge. Yeni eşikle birlikte özellikle nitelikli büyük parseller yeniden gündeme gelebilir.

KIRKLARELİ-TRAKYA HATTI: İstanbul'dan gelen yatırımcı talebi, tarımsal üretim potansiyeli ve kırsal yaşam ilgisi bölgeyi öne çıkarıyor. Ancak köyden köye fiyat ve arazi niteliği ciddi farklılık gösterebiliyor.

İZNİK-YALOVA-BURSA: İstanbul ve Bursa gibi büyük tüketim merkezlerine yakınlık, ulaşım avantajı ve tarımsal üretim kapasitesi bu hattın en önemli özellikleri. İznik çevresinde kırsal yaşam ve tarımsal üretim talebi birlikte ilerliyor.

SAKARYA-KOCAELİ: İstanbul'a erişim avantajının yanı sıra güçlü ulaşım altyapısı dikkat çekiyor. Kent çeperlerindeki arazilerde tarımsal değer ile geleceğe ilişkin gelişme beklentisinin birbirinden ayrılması gerekiyor.

BALIKESİR-GÖNEN: Tarımsal üretim kapasitesi, arazi seçenekleri ve Marmara'daki büyük kentlere ulaşılabilirliği nedeniyle yatırımcının takip ettiği bölgeler arasında.

ÇANAKKALE-BALIKESİR AKSI: Tarım, kırsal yaşam ve ikinci yaşam talebinin kesiştiği hatlardan biri. Özellikle ulaşım olanakları güçlü parseller öne çıkabilir.

ANKARA'NIN GELİŞME KORİDORLARI: Başkentin çeperlerindeki tarım arazilerinde ulaşım yatırımları ve kent gelişme yönleri fiyatlar üzerinde etkili. Burada yalnızca bağ evi imkânına değil, arazinin tarımsal niteliğine ve plan kararlarına bakılması gerekiyor.

İZMİR-MANİSA-AYDIN: Büyük kent erişimi, güçlü tarımsal üretim ve kırsal yaşam talebinin aynı anda bulunduğu bölgeler. Ancak sahil ve turizm etkisinin bulunduğu noktalarda beklenti fiyatlarının gerçek tarımsal değerin önüne geçme riski bulunuyor.

15 dönüm mü 20 dönüm mü?

Yeni düzenlemenin gayrimenkul piyasasında yaratacağı en ilginç sonuçlardan biri, birbirine yakın konumdaki farklı büyüklükteki tarlaların fiyatlarının ayrışıp ayrışmayacağı olacak. Örneğin aynı bölgede bulunan 15 dönümlük bir tarla ile 20-25 dönümlük bir tarlanın metrekare fiyatı arasında yeni bir fark oluşacak mı?

Gayrimenkul piyasası çoğu zaman yalnızca mevcut hakları değil, geleceğe ilişkin beklentileri de fiyatlıyor. Bu nedenle 20 dönüm sınırının ilanlarda giderek daha fazla vurgulanması ve bu büyüklüğün üzerinde kalan uygun parseller için satıcıların daha yüksek fiyat istemesi mümkün.

Ancak değerleme uzmanları burada önemli bir noktaya dikkat çekiyor: Tarım arazilerinde ölçek ekonomisi ters yönde de çalışabiliyor. Toplam satın alma bedeli daha düşük olduğu için küçük parsellerin metrekare fiyatları kimi bölgelerde büyük arazilerden daha yüksek olabiliyor.

Bu nedenle önümüzdeki aylarda izlenmesi gereken asıl gösterge, 20 dönüm üzerindeki bütün tarlaların fiyatının yükselmesi değil; benzer konum ve özelliklere sahip 15-19 dönümlük parseller ile 20-30 dönümlük parseller arasında yeni bir fiyat makasının oluşup oluşmayacağı.

Eğer bu makas belirginleşirse, 20 dönüm yalnızca yönetmelikteki bir büyüklük sınırı olmaktan çıkarak gayrimenkul piyasasında yeni bir psikolojik yatırım eşiğine dönüşebilir.

ÖLÇEK BÜYÜDÜKÇE FİYAT DÜŞÜYOR

Not: Çeşitli ilan platformlarda yer alan benzer nitelikteki tarla fiyatları üzerinden hesaplanmıştır.

Tarla alacaklar bunlara bakmalı

Yeni yönetmelik sonrasında ilanlarda "20 dönüm", "bağ evi yapılabilir" veya "yapılaşmaya uygun" ifadelerine yer verilmeye başlandı. Ancak 20 bin metrekare büyüklüğe ulaşmak tek başına yapı hakkı anlamına gelmiyor. Uzmanların uyarılarından hareketle yatırım öncesinde şu başlıkların mutlaka kontrol edilmesi gerekiyor:

1. TAPU MÜSTAKİL Mİ, HİSSELİ Mİ?
20 dönümlük parselin tamamını almak ile 20 dönümlük bir parselden hisse almak aynı şey değil. Hisse satın alan yatırımcı, zeminde sınırları belirlenmiş bağımsız bir bölümün sahibi olmaz.

2. ARAZİNİN SINIFI NE?
Tarım arazisinin büyüklüğü kadar hangi tarımsal sınıfta bulunduğu da önemli. Her tarla aynı şartlara tabi değil.

3. KADASTRO YOLUNA CEPHESİ VAR MI?
İlanda "yolu var" denilmesi yeterli olmayabilir. Parselin resmî yol bağlantısı ve erişim durumu kontrol edilmeli.

4. KORUMA VE KISITLAMA VAR MI?
Sit, sulama alanı, koruma statüsü, afet riski veya başka kurum kararları yapılaşma imkânını etkileyebilir.

5. ALTYAPI GERÇEKTEN VAR MI?
Elektrik ve suyun yakınından geçmesi ile parsele yasal bağlantı kurulabilmesi aynı şey değil. Altyapı imkânları ilgili kurumlardan doğrulanmalı.

6. "BAĞ EVİ YAPILABİLİR" BİLGİSİ TEYİT EDİLDİ Mİ?
Gayrimenkul ilanındaki ifade resmî izin yerine geçmez. Satın alma kararı verilmeden önce parsel özelinde yetkili kurumlardan bilgi alınmalı.

7. TINY HOUSE DA OTOMATİK ÇÖZÜM DEĞİL
Tekerlekli, prefabrik, konteyner veya temelsiz olması bir yapıyı otomatik olarak imar ve tarım mevzuatının dışına çıkarmıyor. Gerçek kullanım biçimi ve araziyle ilişkisi belirleyici olabiliyor.