TCMB’den faize ince ayar
HÜLYA GENÇ SERTKAYA / Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), yılın ilk Para Politikası Kurulu (PPK) toplantısında politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını 100 baz puan indirerek, yüzde 38'den yüzde 37'ye çekti. PPK ayrıca, Merkez Bankası gecelik vadede borç verme faiz oranını yüzde 41'den yüzde 40'a, gecelik vadede borçlanma faiz oranını ise yüzde 36.5'ten yüzde 35.5'e indirdi. TCMB, son iki toplantıda toplam 250 baz puan indirim yapmış oldu. TCMB, 22 Ocak'taki PPK toplantısı sonrasında yayımladığı karar metninde, enflasyon ana eğiliminin aralık ayında gerilediğini vurgulayarak, "Öncü veriler ocak ayında aylık tüketici enflasyonunun gıda öncülüğünde arttığına, ana eğilimdeki artışın ise sınırlı olduğuna işaret etmektedir" ifadelerini kullandı. Son çeyreğe ilişkin göstergelerin talep koşullarının dezenflasyon sürecine verdiği desteğin azalmasına karşın sürdüğünü ima ettiğine dikkat çeken TCMB, enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının iyileşme işaretleri göstermekle birlikte dezenflasyon süreci açısından risk unsuru olmaya devam ettiğini kaydetti. Fiyat istikrarı sağlanana kadar sürdürülecek sıkı para politikası duruşunun talep, kur ve beklenti kanalları üzerinden dezenflasyon sürecini güçlendireceğinin vurgulandığı karar metninde, makro ihtiyati çerçeve ve likiditeye yönelik mesajlarda değişikliğe gidilmedi. TCMB, PPK'nın politika faizine ilişkin atılacak adımları; enflasyon gerçekleşmelerini, ana eğilimini ve beklentilerini göz önünde bulundurarak ara hedeflerle uyumlu biçimde dezenflasyonun gerektirdiği sıkılığı sağlayacak şekilde belirleyeceğinin altını çizdi. Adımların büyüklüğünün, enflasyon görünümü odaklı, toplantı bazlı ve ihtiyatlı bir yaklaşımla gözden geçirildiğini yineledi.
Bu arada geçen hafta Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek başkanlığında toplanan Finansal İstikrar Komitesi toplantısında, dünya ve Türkiye makro ekonomik görünüm ve finansal piyasalardaki güncel gelişmeler ele alındı. Bakanlıktan yapılan açıklamaya göre, toplantıda bankacılık sektörünü genel görünümü, ilk kez konut alacaklar için konut kredilerindeki sınırlamalara ilişkin istişarede bulunuldu. Öte yandan kredili mevduat hesapları, kredi komisyon ücretleri ve kredi kartlarına ilişkin mevcut durum gözden geçirilerek atılabilecek adımlar değerlendirildi.
KONUT SATIŞLARINDA ÇİFTE REKOR
Türkiye genelinde konut satışları 2025 yılını çifte rekorla kapattı. 2025'te konut satışları yüzde 14.3 artışla 1 milyon 688 bin 910'a ulaşarak, tüm zamanların rekorunu kırdı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, konut satışları en son 2020 yılında 1 milyon 499 bin 316 ile 1.5 milyon sınırına dayanmıştı. 2025 yılı Aralık'ta konut satışları aylık yüzde 14.26, yıllık yüzde 19.8 artışla 254 bin 777'ye ulaşarak, bugüne kadar yapılan en yüksek aylık satış olarak kayda girdi.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları aralıkta yıllık yüzde 25.2 artarak 29 bin 149, 2025'te yıllık yüzde 49.3 artarak 236 bin 149 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı aralıkta yüzde 11.4. 2025'te yüzde 14 olarak kaydedildi.
Diğer konut satışları aralıkta yıllık yüzde 19.2 artarak 225 bin 628, 2025 yılında yıllık yüzde 10.1 oranında artarak 1 milyon 452 bin 242 düzeyinde gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı yıllık bazda aralıkta yüzde 26.2 artarak 96 bin 690, 2025'te yüzde 11.6 artarak 540 bin 786 olarak gerçekleşti. İkinci el konut satış sayısı ise aralıkta yıllık yüzde 16.2 artarak 158 bin 87, 2025'te yüzde 15.6 artarak 1 milyon 148 bin 124 olarak kaydedildi.
Yabancılara yapılan konut satışları 2025'te yıllık yüzde 9.4 azalarak 21 bin 534 oldu. 2025'te toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1.3 olarak gerçekleşti. Ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı 2025'te sırasıyla 3 bin 649 ile Rusya Federasyonu, bin 878 ile İran ve bin 541 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
KONUT FİYATLARI REEL OLARAK GERİLEDİ
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE), 2025 yılı Aralık'ta bir önceki aya göre yüzde 0.2 artarak 204.5 seviyesinde gerçekleşti. TCMB verilerine göre, yıllık bazda ise yüzde 29 artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 1.4 azalış gösterdi. 3 büyük ildeki tabloya bakıldığında KFE Aralıkta aylık bazda İstanbul'da yüzde 0.2, Ankara'da yüzde 0.2 ve İzmir'de yüzde 0.1 arttı. Yıllık bazda ise KFE; İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 28.5, 34.9 ve 30.8 oranlarında artış gösterdi.
"2026, KONTROLLÜ GEÇİŞ YILI OLACAK"
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, konut fiyatlarında piyasanın yeni bir evreye geçtiğini belirterek, nominal fiyatlar artmaya devam etse de artış hızının belirgin biçimde yavaşladığını kaydetti. Tanrıvermiş, "Enflasyondan arındırıldığında reel fiyatlarda durağanlık, hatta sınırlı gerileme söz konusu. Ancak yüksek inşaat maliyetleri nedeniyle konut fiyatlarında sert bir nominal düşüş beklemek de gerçekçi değil. Kira piyasası ise konut piyasasının en dirençli alanı olmaya devam ediyor. Kira artış sınırının kaldırılması, yüksek konut fiyatları nedeniyle satın alma imkanı azalan hane halkının kirada kalmaya devam etmesi ve yeni arzın sınırlı olması, kira artışlarını yukarıda tutuyor. Vergisel düzenlemeler ve artan maliyetler de ev sahiplerinin kira beklentilerini yükseltiyor. Bu nedenle kira enflasyonunda belirgin bir normalleşmenin kısa vadede gerçekleşmesi zor görünüyor.
2026 yılı konut ve inşaat sektörü açısından yüksek büyümenin değil, kontrollü bir geçiş sürecinin yılı olacak gibi duruyor. İnşaat üretiminde kamu destekli sosyal konut projeleri sektöre denge sağlarken, özel sektör daha seçici ve temkinli hareket edecektir. Konut satışlarının yatay seyretmesi, fiyatların nominal olarak enflasyon civarında artması, reel anlamda ise durağan kalması beklenebilir" dedi.
TÜKETİCİ GÜVENİ ARTTI
İmalat sanayi genelinde mevsimsel etkilerden arındırılmış kapasite kullanım oranı (KKO) 2026 yılı Ocak'ta, bir önceki aya göre 0.2 puan artarak yüzde 74.4 seviyesinde gerçekleşti. TCMB'nin imalat sanayinde faaliyet gösteren bin 752 iş yeri tarafından iktisadi yönelim anketine verilen yanıtların toplulaştırılarak değerlendirilmesiyle elde edilen sonuçlara göre, mevsimsel etkilerden arındırılmamış KKO, ocakta bir önceki aya göre 0.3 puan azalarak yüzde 74.1 olarak gerçekleşti.
TCMB'nin iktisadi yönelim anketi sonuçlarından derlediği verilere göre, 2026 Ocak'ta mevsimsellikten arındırılmış reel kesim güven endeksi aylık 0.7 puan azalarak 103 oldu. Mevsimsellikten arındırılmamış reel kesim güven endeksi ise aylık 0.8 puan artarak 101.6 olarak belirlendi.
Bu arada geçen hafta tüketici güven endeksi de açıklandı. TÜİK ve TCMB işbirliği ile yürütülen tüketici eğilim anketi sonuçlarından hesaplanan tüketici güven endeksi Aralık'ta 83.5 iken Ocak'ta yüzde 0.3 artarak 83.7 oldu.
OCAK AYI ENFLASYONU 3 ŞUBAT'TA AÇIKLANACAK
TÜİK, ocak ayı enflasyon verilerini 3 Şubat'ta açıklayacak. Piyasa katılımcıları anketinde, katılımcıların ocak ayı enflasyon beklentisi yüzde 3.76 düzeyinde gerçekleşmişti. Aks Araştırma Kurucusu ve Baş Ekonomisti Ayşe Özden, yılın ilk ayında ücret artışları, kamu kaynaklı zamlar ve alışıldık fiyatlama refleksleri nedeniyle aylık enflasyonun yüzde 4 civarında gelmesinin sürpriz sayılmayacağını vurguladı. Yıl sonunda yüzde 23-25 civarında bir enflasyon ihtimali hiç de uzak görünmediğini dile getiren Özden, "Elbette bu yolculuk sadece para politikasının değil; mali disiplinin ve fiyatlama davranışlarındaki iyileşmenin de eşlik etmesini gerektiriyor" dedi.
Bu arada TCMB rezervlerinde tarihi zirve yaşandı. 16 Ocak itibarıyla TCMB'nin brüt rezervleri bir önceki haftaya göre 9.1 milyar dolar artışla 205.2 milyar dolara ulaştı. Bakan Şimşek, sosyal medya hesabından yaptığı paylaşımda uluslararası standartlara göre rezerv yeterliliğinin sağlandığını açıkladı.
Hande ŞEKERCİ / İş Portföy Baş Ekonomisti
"Martta faiz indirimi adımı daha büyük olabilir"
TCMB, 1.5 puanlık indirim yönündeki beklentilere göre daha şahin bir adım atarak, 1 puanlık indirime gitti. Metinde ocak ayı enflasyonuna dair ilk değerlendirmelerde gıda fiyatları öncülüğünde aylık TÜFE'nin arttığı, enflasyonun ana eğilimindeki yükselişin sınırlı olduğu belirtildi. Talep koşullarının son çeyrekte dezenflasyon sürecine verdiği desteğin azalmasına karşın sürdüğü not edildi. Biz bir süredir iç talepte soğuma olmadığını belirtiyorduk. 12 Şubat'ta TCMB Enflasyon Raporu'nu yayımlayacak. TCMB'nin bir sonraki toplantısı mart ayında. Enflasyon revizyonu ve fiyat gelişmelerine bağlı olarak mart ayında faiz indirim adımı daha büyük olabilir. Yıl sonu için politika faizini şimdilik yüzde 27.5 olarak öngörmeye devam ediyoruz. İndirimin TL mevduat faizlerine bir miktar yansıması olur, bununla birlikte TL varlıkların göreli cazip kalmayı sürdürmesini bekliyoruz. Ocak ayında belirsizlik olsa da aylık enflasyon yüzde 4 civarında olabilir diye düşünüyoruz. Bununla birlikte TCMB'nin ihtiyatlı indirimi, enflasyon için tahminimizden daha yüksek bir seyri de yansıtıyor olabilir.
Ayşe ÖZDEN / Aks Araştırma Kurucusu ve Baş Ekonomisti
"Yılın ilk yarısında faiz indirimleri 100-150 baz puan bandında devam eder"
2026 yılının ilk Para Politikası Kurulu toplantısında TCMB'nin politika faizini 100 baz puan indirimle yüzde 37'ye çekmesi, uzun bir yokuşun ardından atılan kontrollü bir adım gibi. 2025 yılı enflasyonu yüzde 30.9 seviyesinde kapanırken, TCMB yeni yıla güçlü bir reel faizle girdi. Yüzde 37'lik politika faizi, 2026'ya dair enflasyon beklentilerinin oldukça üzerinde kalmaya devam ediyor. Yani tabloya bakıldığında, 'gevşeme' kelimesinden çok 'ince ayar' demek daha doğru. Karar metninin satır aralarında öne çıkan mesajlar ise; enflasyonda ana yön aşağı doğru; bu artık inkar edilen bir gerçek değil. Ama aynı zamanda, yolun pürüzsüz olmadığı da açık. Asgari ücret artışları, kamunun yaptığı fiyat ayarlamaları ve yıl başına özgü etiket güncellemeleri, özellikle ilk aylarda enflasyonu yukarı çekecek unsurlar olarak masada duruyor. Bu yüzden yılın ilk faiz indirimi, kontrol hala bizde mesajı taşıyor. Diğer taraftan, bu ilk indirim otomatik bir faiz döngüsünün başlangıcı gibi okunmamalı. TCMB, takvimden çok veriye bakacağını net biçimde hissettiriyor. Enflasyon beklentileri yerinde durduğu, çekirdek göstergeler bozulmadığı sürece, yılın ilk yarısında faiz indirimler 100-150 baz puan bandında devam edecektir. Mevduat tarafında büyük bir çözülme beklemek zor. TL'yi cazip tutma ihtiyacı, bankaları temkinli olmaya devam ettirecek. Kredi tarafında ise daha yumuşak bir geçiş göreceğimizi düşünüyorum. Ticari kredilerde nefes alan bir hava oluşurken, bireysel kredilerde daha seçici, daha kontrollü bir gevşeme dikkat çekecektir.
Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ /Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı
"Konut sektöründe kırılgan toparlanma"
Türkiye'nin 2025 yılı verileri, konut piyasasında nicel olarak güçlü, ancak yapısal açıdan kırılgan bir toparlanmaya işaret ediyor. Yıl genelinde konut satışlarının yüzde 14.3 artarak 1 milyon 688 bin adedi aşması, ilk bakışta sektörde canlılık algısı yaratsa da bu artışın altında yatan dinamikler dikkatle okunmalı. Satışlardaki yükseliş; konut erişilebilirliğinin iyileşmesinden ziyade, yüksek enflasyon ortamında birikimlerini korumak isteyen yatırımcı davranışı, ertelenmiş talep ve kiracıların artan kira baskısı karşısında mülkiyete yönelme isteğiyle şekilleniyor. Dolayısıyla 2025'teki tablo, zorunlu ve savunmacı bir talep yapısını yansıtıyor. Ayrıca kur korumalı mevduat ve diğer yatırım alanlarından çıkan para gayrimenkule yönelmiş, iki ve daha fazla konutu ve gayrimenkulü olan malik sayısında 2025'te önemli artış olmuş. Bu da gayrimenkulün güvenli yatırım alanı olma özelliğini koruduğunun temel göstergesi. İstanbul, Ankara ve İzmir toplam satışların yaklaşık üçte birini oluştururken, birçok Anadolu ilinde satış rakamları oldukça sınırlı kalıyor. Bu durum, konut piyasasında mekansal dengesizliğin derinleştiğini ve istihdam, gelir ve nüfus yoğunlaşmasının konut talebini belirlemeye devam ettiğini ortaya koyuyor. Önümüzdeki dönemde de büyükşehirlerde fiyat ve kira baskısının sürmesi, buna karşılık bazı bölgelerde durağanlığın devam etmesi olası görünüyor. 2025'te toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı yüzde 14 seviyesinde kaldı. Bu tablo, konut kredilerinin hala piyasanın ana taşıyıcısı olmaktan uzak olduğunu ve satışların büyük ölçüde peşin ya da alternatif finansman kanallarıyla gerçekleştiğini gösteriyor. Kredi faizlerinin yüksek seyri, konut talebinin kredi temelli, sürdürülebilir bir zemine oturmasını engellemeye devam ediyor.
Dr. Harun Türker KARA / Ankara Medipol Üniversitesi Öğretim Üyesi
"Üretimde sınırlı da olsa bir toparlanma var"
Merkez Bankası faiz indirimi döngüsünde ikinci kez beklenenden daha az indirim yaptı. Bunun temel nedeni olarak gıda enflasyonu gösterilse de fiyatlama davranışlardaki riskler altı çizilen unsurlardan. İktisadi yönelim anketinde de firmaların gelecek üç aya ilişkin satış fiyatları konusunda artış yönlü beklentilerinin güçlendiği
gözlenmekte. Reel sektör kaynaklı 2026 yılının ilk verileri incelendiğinde, imalat sanayi genelinde mevsimsel etkilerden arındırılmış kapasite kullanım oranının bir önceki aya göre 0.2 puan artarak yüzde 74.4 seviyesine yükseldiği görülmekte. Üretimi kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı da 2024 yılı ortalarından bu yana en yüksek seviyesinde. Bu veriler üretim tarafında sınırlı bir toparlanmaya ve 2026
yılına nispeten iyi başlandığına işaret etmekle. Öte yandan, reel kesim güven endeksindeki gerileme dikkat çekiyor. Söz konusu azalışta, firmaların gelecek üç aya ilişkin üretim ve sipariş beklentilerindeki zayıflama belirleyici oldu. Bu görünüm, reel sektörün hem iç hem de dış talepte görece yavaşlama öngördüğünü düşündürüyor. Sonuç olarak reel sektör tarafından gelen sinyaller henüz tam olarak net değil. Konut fiyatlarında 2025 yılının geneline yayılmış bir şekilde reel fiyat azalışı görmekteyiz. Enflasyonun düşüşü ile bu eğilim tersine dönecektir. Konut fiyatlarında artışın en yüksek olduğu yerler deprem bölgesinden İç Anadolu bölgesine doğru uzanan bir hat. Bu durum özellikle insan kaynağının maliyetlerde belirleyici olduğunu düşündürüyor. Önümüzdeki dönemde özellikle sosyal konut projeleri başta olmak üzere Orta Vadeli Program'da vurgulanan arz yönlü politikalar doğrultusunda atılan adımların konut piyasasında bir gevşemeye yol açması beklenebilir
Seda YALÇINKAYA ÖZER / İntegral Yatırım Ekonomik Araştırmalar Müdürü
"TCMB ihtiyatlı ve kontrollü bir patika izledi"
TCMB'nin karar metninde özellikle enflasyonu ifade eden paragrafta değişikliğe gidilirken, diğer paragraflar aynı tonla sabit tutuldu. Ocak ayında gıda öncülüğünde tüketici enflasyonunun arttığı ancak ana eğilimdeki artışın sınırlı olduğu belirtildi. 150 baz puanlık piyasa beklentisine karşılık 100 baz puanlık bir indirim yapılması, TCMB'nin ihtiyatlı ve kontrollü bir patika izlediğini gösteriyor. Bu adımın yalnızca mevcut verilerin değil, aynı zamanda beklenti kanalı üzerinden fiyatlama davranışlarının da dikkate alınarak atıldığını söyleyebiliriz. TCMB beklentinin altında gelen Aralık ayı enflasyonu sonrası rehavete kapılmamış. Karar metnindeki risk vurguları, TCMB'nin daha kontrollü ve temkinli hareket etmesini sağlamış görünüyor. Mart ayındaki toplantıda enflasyondaki eğilimin dikkate alınarak karar verileceği bir ortam oluşacaktır.