“Konut talebi büyük ölçüde ertelendi”
GAYRİMENKUL sektörünün önde gelen firmalarından Ege Yapı'nın bu yıl kuruluşunun 20'nci yılı. Bugüne kadar 25'in üzerinde projeyi hayata geçiren şirket, yaklaşık 2 milyon metrekarelik üretim hacmine ulaşıp, 8 binin üzerinde konutu teslim etti. Firma önümüzdeki döneme ilişkin planlarının hazırlıklarını da sürdürüyor. 2026 yılının, kendileri için hem teslim hem de yeni başlangıçların yılı olduğunu belirten Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, bu yıl Beyoğlu, Göktürk, Şile ve Bahçeşehir'de dört yeni projeye başladıklarını söylüyor. Yurtdışında da yeni fırsatları kolladıklarını ifade eden Kabadayı, yurtdışında hızlı ve yaygın büyümeden ziyade sınırlı sayıda, yüksek katma değerli projelerle ilerleyeceklerini dile getiriyor. Önceliklerinin markalı konut, nitelikli yaşam projeleri ve güçlü işletme modeli gerektiren konseptler olduğunu vurgulayan Kabadayı, "Önümüzdeki dönemde kurumsal kapasitemizi güçlendiren, uluslararası açılımımızı destekleyen ve sürdürülebilirliği odağına alan bir büyüme yaklaşımıyla ilerlemeyi hedefliyoruz" diyor.
İç piyasaya ilişkin değerlendirmelerde de bulunan Kabadayı, 2025 yılında yaklaşık 1,68 milyon konutun satıldığını; ancak bu satışların yalnızca yüzde 15'inin krediyle gerçekleştiğini vurguluyor. Kabadayı, "Geçmişte bu oran yüzde 40'lar seviyesindeydi. Bu tablo talebin ortadan kalktığını değil, büyük ölçüde ertelendiğini gösteriyor. Uygun finansman modelleri devreye girdiğinde talebin ne kadar hızlı canlanabildiğini kendi deneyimimizde de gördük" açıklamasında bulunuyor. Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı ile hem yeni projelerini hem de gayrimenkul piyasasının durumunu konuştuk…
Ege Yapı bu yıl 20'nci yılını kutluyor. Bu dönemi nasıl değerlendiriyorsunuz?
20 yıl, gayrimenkul gibi döngüsel ve kırılgan bir sektörde önemli bir eşik. 2006 yılında Ege Yapı'yı kurarken amacımız kısa vadeli fırsatları takip etmek değil, uzun vadeli ve sürdürülebilir bir yapı inşa etmekti. Bugüne kadar 25'in üzerinde projeyi hayata geçirdik; yaklaşık 2 milyon metrekarelik üretim hacmine ulaştık ve 8 binin üzerinde konutu teslim ettik.
Ancak bizim için bu dönemdeki başarıyı en iyi tasvir eden unsur ulaşılan metrekare değil, müşterimizin bize duyduğu güven oldu. Gayrimenkul sektörü temelde uzun vadeli bir güven ilişkisidir; insanlar bazen onlar için hayati oranda olan birikimlerini projelere emanet eder. Bu nedenle zamanında teslim, finansal disiplin ve kriz dönemlerinde sürdürülebilirlik her zaman önceliklerimizin merkezinde yer aldı. 20'nci yılımızı bir sonuçtan ziyade ikinci 20 yılın başlangıcı olarak görüyorum. Önümüzdeki dönemde kurumsal kapasitemizi güçlendiren, uluslararası açılımımızı destekleyen ve sürdürülebilirliği odağına alan bir büyüme yaklaşımıyla ilerlemeyi hedefliyoruz.
Son dönemde sıkça konuşulan "erişilebilir konut" kavramını nasıl tanımlıyorsunuz?
Erişilebilir konut kavramı kamuoyunda çoğu zaman yalnızca satış fiyatı üzerinden ele alınıyor. Oysa erişilebilirlik çok daha bütüncül bir yaklaşımı gerektirir. Bir konutun gerçek maliyeti, yalnızca satın alma bedeli değil; yaşam döngüsü boyunca ortaya çıkan toplam maliyettir. Enerji tüketimi, bakım giderleri, yönetim maliyetleri ve uzun vadeli değerini koruyabilme kapasitesi bu çerçevenin ayrılmaz parçalarıdır. Enerji verimliliği yüksek, doğru mühendislik çözümleriyle tasarlanmış ve sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen yapılar, uzun vadede müşteri açısından daha yönetilebilir bir maliyet yapısı oluşturur. Bu nedenle erişilebilirliği kısa vadeli fiyat etiketi üzerinden değil, uzun vadeli maliyet yönetimi perspektifiyle değerlendirmek gerektiğine inanıyorum. Biz projelerimizi bu yaklaşımı merkeze alarak tasarlıyoruz.
Konut fiyatlarındaki artış mı, yoksa finansmana erişim mi piyasayı daha fazla zorluyor?
Konut fiyatlarındaki artış önemli bir başlık olmakla birlikte bugün piyasayı daha fazla zorlayan unsurun finansmana erişim olduğunu düşünüyorum. 2025 yılında yaklaşık 1,68 milyon konut satıldı; ancak bu satışların yalnızca yüzde 15'i krediyle gerçekleşti. Geçmişte bu oran yüzde 40'lar seviyesindeydi. Bu tablo talebin ortadan kalktığını değil, büyük ölçüde ertelendiğini gösteriyor. Uygun finansman modelleri devreye girdiğinde talebin ne kadar hızlı canlanabildiğini kendi deneyimimizde de gördük; Ege Yapı olarak 20. yılımıza özel olarak sunduğumuz 60 ay sıfır faiz kampanyasında projelerimize yönelik ciddi bir ilgi oluştu. Dolayısıyla bugün konut piyasasını değerlendirirken yalnızca fiyat seviyelerini değil, kredi mekanizmalarının işleyişini ve finansman erişilebilirliğini de belirleyici faktörler arasında görmek gerekiyor.
Büyükşehirlerde konut maliyetlerini yukarı çeken temel unsur sizce ne?
Temel unsur arsa maliyetleri. Merkezi lokasyonlarda arsa payı toplam konut bedelinin yüzde 70–75'ine kadar çıkabiliyor; Avrupa'da ise bu oran genellikle yüzde 25–30 seviyelerinde. Bu tablo, maliyet baskısının yalnızca geliştirici tarafında aranamayacağını açıkça gösteriyor. Arsa üretimi, imar planları ve şehircilik politikaları konut fiyatlarını doğrudan şekillendiriyor. Dolayısıyla erişilebilir konut üretimini konuşurken finansman modelleri kadar planlama süreçlerinin de bütüncül biçimde ele alınması gerektiğine inanıyorum.
Kentsel dönüşümü nasıl konumlandırıyorsunuz?
Kentsel dönüşümü yalnızca fiziki yenileme olarak değil, çok daha kapsamlı bir ihtiyaç olarak konumlandırıyorum. Deprem riski yüksek bir ülkede bu konu, ekonomik dayanıklılık ve toplumsal güven açısından stratejik bir zorunluluk. Güvenli konut üretimi ise Türkiye'de makroekonomik bir başlık. Afet sonrası oluşabilecek kayıpları azaltmanın yolu; mühendislik açısından güçlü ve finansal olarak sürdürülebilir dönüşüm modelleri geliştirmekten geçiyor. Bizim yaklaşımımız yerinde dönüşüm odaklı. Hız ile kalite arasında bir tercih yapmak zorunda olmadığımıza inanıyorum. Doğru planlama ve doğru finansman kurgusuyla bu iki hedefin birlikte gerçekleştirilebileceğini düşünüyorum.
Sürdürülebilirlik Ege Yapı'nın stratejisinde nasıl bir yere sahip?
Sürdürülebilirliği yalnızca çevresel bir sorumluluk alanı olarak değil, aynı zamanda ekonomik performans kriteri olarak ele alıyoruz. Bu yaklaşım, stratejik kararlarımızın merkezinde yer alıyor. TÜBİTAK destekli projemiz kapsamında BIM altyapısı ve geliştirdiğimiz yazılımlar aracılığıyla binaların yaşam döngüsü boyunca oluşan karbon salımını ölçüyor ve optimize ediyoruz. İlk aşamada yüzde 10'luk bir azaltım hedefiyle ilerliyor, uzun vadede ise karbon nötr bina üretimini amaçlıyoruz. Enerji verimliliği yüksek yapılar çevresel etkiyi azaltırken kullanıcı açısından da sürdürülebilir maliyet avantajı yaratıyor. Bu nedenle sürdürülebilirlik, bizim için bir yan başlık değil; iş modelimizin temel yapı taşlarından biri.
Yurtdışı yatırımlarda nasıl bir strateji izliyorsunuz?
Yurtdışı pazarlarda hızlı büyümeyi hedefliyoruz; ancak bunu nicelik üzerinden değil, doğru pazarda doğru modelle var olma anlayışıyla yapıyoruz. Türkiye'de 20 yılda edindiğimiz proje geliştirme ve mühendislik deneyimini, her ülkenin ekonomik, hukuki ve kültürel dinamiklerine saygı göstererek uygulamayı önemsiyoruz. Avrupa'daki ilk adımımız Yunanistan oldu; komşumuzun coğrafi yakınlığı ve AB uyumlu gayrimenkul ekosistemi bu tercihi belirledi. Burası, Avrupa pazarını daha iyi tanımamızı sağlayan stratejik bir başlangıç noktası.
Dubai pazarında varız. Orta Doğu ve diğer bölgelerde fırsatları takip ediyoruz; ancak hızlı ve yaygın büyümeden ziyade sınırlı sayıda, yüksek katma değerli projelerle ilerlemeyi tercih ediyoruz. Önceliğimiz markalı konut, nitelikli yaşam projeleri ve güçlü işletme modeli gerektiren konseptler. Yurtdışı büyümenin amacı kısa vadeli hacim değil; Ege Yapı'yı uluslararası ölçekte güvenilir, sürdürülebilir ve uzun vadeli değer üreten bir geliştirici olarak konumlandırmak. Bu sebeple her pazarda aynı ürünü değil, o pazarın ihtiyacına uygun modeli geliştiriyoruz.
Konutun ekonomi içindeki rolünü nasıl değerlendiriyorsunuz?
Gayrimenkul sektörü, yalnızca inşaat faaliyetinden ibaret olmayan; inşaat, yan sanayi, finans ve hizmetler başta olmak üzere geniş bir ekonomik ekosistemi besleyen stratejik bir alan. 2025'te Türkiye genelinde yaklaşık 1 milyon 689 bin konut satılması, tüm ekonomik koşullara rağmen konuta olan talebin gücünü ortaya koyuyor ve sektörün ekonomide yarattığı çarpan etkisini gösteriyor. Konut üretimi, çimento, demir-çelik, cam, seramik, mobilya ve beyaz eşya gibi sanayi kollarını doğrudan etkilerken, bankacılık ve sigorta gibi finans sektörleriyle de güçlü bir bağ kuruyor. Proje geliştirme, pazarlama, yönetim ve bakım-onarım gibi hizmetlerle geniş bir değer zinciri oluşturuyor; böylece istihdamdan üretime kadar ekonominin pek çok alanında belirleyici bir rol üstleniyor. Konutun ekonomi içindeki etkisi bununla sınırlı değil; güvenli ve planlı konut üretimi şehirlerin sosyal yapısını ve ekonomik dinamizmini güçlendiriyor. Özellikle deprem riski gibi yapısal gerçeklerin olduğu bir ülkede, konut üretimi ekonomik dayanıklılığın da önemli bir parçası. Bu nedenle konut politikasının sektörel bir konu olarak değil, makroekonomik bir çerçevede ele alınması gerektiğine inanıyoruz. Son dönemde konut arzını artırmaya, kentsel dönüşümü hızlandırmaya ve finansmana erişimi desteklemeye yönelik adımlar da bu bütüncül yaklaşımın bir yansımasıdır.
Ege Yapı'yı önümüzdeki 5 yıllık hedefleri arasında neler var?
Önümüzdeki 5 yılda Ege Yapı'yı yalnızca proje geliştiren bir şirket olarak değil, konut ihtisası alanında referans gösterilen bir marka olarak konumlandırmayı hedefliyoruz. Türkiye'de güven, sürdürülebilirlik ve kalite dendiğinde ilk akla gelen firmalardan biri olmaya devam etmek istiyoruz. Yurtdışında ise seçili pazarlarda nitelikli projelerle varlık göstermeyi sürdüreceğiz.
Kurumsal dönüşüm sürecinizden bahseder misiniz? EY ile yürüttüğünüz çalışma neyi hedefliyor?
20. yılımıza girerken, organizasyonumuzu geleceğe hazırlamak amacıyla EY ile kapsamlı bir kurumsal dönüşüm süreci başlattık. Bu süreçte iş modelimizi, organizasyon yapımızı ve ana süreçlerimizi yeniden ele alıyoruz. Hedefimiz, daha çevik, verimli ve ölçeklenebilir bir yapı kurmak. Güçlü bir kurumsal altyapı, global hedeflerimizi gerçekleştirebilmemiz için kritik önemde.
Şu anda odaklandığınız projeler ve yeni dönem yatırım planlarınız neler?
Şu anda İstanbul ve İzmir başta olmak üzere farklı segmentlerde, farklı alım gücü ve ihtiyaçlara sahip geniş bir yelpazeye hitap eden projeler geliştiriyoruz. Şehir merkezindeki projelerin yanı sıra, doğayla bütünleşmiş yaşam konseptlerine de odaklanıyoruz. Yeni dönemde ise daha seçici, riskleri dengeli dağıtan ve farklı gelir gruplarına hitap eden bir portföy yapısıyla ilerlemeye devam etmeyi hedefliyoruz. Arsa geliştirme ve karma projeler de stratejimizin önemli parçaları arasında yer alıyor.
Ege Yapı'nın proje portföyü bugün itibariyle nasıl bir ölçeğe ulaştı?
Bugüne kadar 25'in üzerinde projeyi hayata geçirdik ve yaklaşık 2 milyon metrekarelik üretim hacmine ulaştık. 8 binin üzerinde konutu teslim ettik. Devam eden ve planlama aşamasındaki projelerimizle birlikte önemli bir yatırım ölçeğine sahibiz. Ancak bizim için asıl öncelik, her projede kalite, güven ve uzun vadeli değer üretimini sürdürebilmek.
2026 yılında hangi projelere odaklanacaksınız?
2026, bizim için hem teslim hem de yeni başlangıçların yılı. Bu yıl Beyoğlu, Göktürk, Şile ve Bahçeşehir'de dört yeni projeye başladık; her biri bulunduğu lokasyonun dinamiklerine uygun şekilde tasarlandı. Şehir merkezindeki projelerin yanı sıra, doğayla bütünleşmiş yaşam konseptleri de portföyümüzde yer alıyor. Modernyaka projemizin teslimlerini tamamladı, önümüzde İstanbul'da Ormanyaka ve Urla'da Kekliktepe projelerimizin teslim süreçleri bulunuyor. Özellikle Urla Kekliktepe, doğayla uyumlu mimarisi ve premium yaşam anlayışıyla bizim için önemli bir referans proje olma niteliğinde. Biz her yıl bir yandan teslim süreçlerini yönetirken, diğer yandan yeni projelerin temelini atıyoruz; bu döngü, şirketimizin operasyonel disiplinini ve proje geliştirme kapasitesini gösteriyor. Kentsel dönüşüm projelerinde ise Beşiktaş, Kağıthane ve Ataşehir'de çalışmalarımız devam ediyor; Ataşehir'de artık son aşamaya geldik ve kısa süre içinde yeni bir projeye başlamayı planlıyoruz. Bu projeleri sadece ticari bir faaliyet olarak değil, şehirlerin güvenliği ve sürdürülebilirliği açısından stratejik bir sorumluluk olarak görüyoruz. Ayrıca Türkiye'de sahil kesiminde ve Ankara'da yeni fırsatları araştırıyor, seçici, dengeli ve uzun vadeli değer yaratacak yatırımlara odaklanmaya devam ediyoruz.