PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR İstanbul'un değişen emlak piyasasına ilişkin PARA Dergisi sayfalarında pek çok haber yaptık, ilçe ilçe değişen fiyatları araştırdık. Her geçen gün daha da artan satılık konut fiyatlarını gündeme getirerek, yatırım yapacaklar için fırsat olabilecek bölgeleri mercek altına aldık. Bu bölgelerden biri de daha önce gündeme getirdiğimiz İstanbul Anadolu Yakası'nın gelişim gösteren ilçelerinden biri Çekmeköy oldu. Biz bu ilçeyi geçmiş dönemlerde haber konusu yapsak da yapılan yatırımlar, ulaşım ağının hareketlenmesi, sosyal olanakların artması ve yeni markalı konut projelerinin çoğalmasıyla tekrar gündeme getirelim istedik. Bu sefer Çekmeköy ilçesini, son birkaç aydır ilçede değer gören mahalleleriyle birlikte ele aldık. Sıfır ilan konutlarının yükseldiği, ev fiyatlarının diğer ilçelere göre makul olduğu Çekmeköy'de Taşdelen Mahallesi, en rağbet gören lokasyonların başında geliyor. Özellikle satılık ev ilanlarında çokça karşımıza çıkan bölgede yeni konut üretimi hızla artıyor. 1 milyon TL ile 1 milyon 600 TL arasında 2+1 ve 3+1 dairelerin bulunduğu Taşdelen'de ulaşım ise zor olmaktan çıkıyor. Birinci ve ikinci köprüye olan uzaklığı yaklaşık 20 dakika, Üsküdar ve Kadıköy ilçelerine yaklaşık 23 dakika, şehir merkezine uzaklığı ise yaklaşık 30 dakika. Ayrıca Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye, Mecidiyeköy ve Topkapı gibi birçok merkezi ve turistik semtlere direkt toplu ulaşım mevcut. Ayrıca Üsküdar-Çekmeköy metrosunun diğer metrolarla entegre edileceği ise gündemde yer alan konular arasında.
BİNALARIN YÜZDE 80'İ YENİ
Çekmeköy ilçesinde listelenen konut ilanlarının çoğu, sıfır bina. Mevcut ilan sayısının yarısını da sıfır-beş yaş arasındaki binalar oluşturuyor. İlçedeki binaların ortalama yaşı ise 11 civarında. Bu oranı İstanbul Anadolu ve Avrupa Bölgeleri'ndeki ilçelerle kıyaslayacak olursak oldukça genç. Çekmeköy'ün tercih edilmesindeki en büyük sebeplerden biri, deprem yönetmeliğinden sonra yapılan depreme dayanıklı binalardan oluşması. Hepsiemlak Müşteri İlişkileri ve Satış Direktörü Engin Sezer; "Son bir yıla bakıldığında satılık konutlar bir aydan kısa bir sürede alıcısını buluyor. Kiralık konutlarda ise bu süre ortalama bir hafta" diyor. Çekmeköy, toplu konut projeleriyle öne çıkarak İstanbul ilçelerinin arasında son dönemde popülerliğini artıran bölgeler arasında yer alıyor. Bölgede yer alan markalı konut projeleri, 1+0'dan başlayarak daha yüksek metrekarelere çıkıyor. Yapılan projelerin depreme dayanıklı olması, gelişmiş güvenlik önlemleri, sitelerin sosyal olanakları gibi pek çok özellik, çocuklu aileler tarafından tercih edilme sebebi. Gelişen ulaşım imkânları sayesinde ormana komşu, sessiz bir yaşam isteyenlerin de tercih ettiği Çekmeköy'ün sınırları içinde oldukça fazla konut projesi bulunuyor. Alternatif fazlalığı sebebiyle de her türlü farklı isteğe cevap verebiliyor. Sezer, bölgedeki konutların ortalama fiyatları hakkında ise şu bilgileri paylaşıyor:
"Satılık konutta ortalama metrekare fiyatı, 2022 yılının Temmuz ayında geçen yıla oranla yüzde 298 artarak 18 bin 264 TL'ye, kiralık konutta ise ortalama metrekare fiyatı, geçen yıla oranla yüzde 123 artarak 68 TL'ye yükseldi. 1+1 daire fiyatları ortalama 1 milyon 250 bin TL, 2+1 1 milyon 600 bin TL, 3+1 2 milyon 200 bin TL civarında. Fakat bu fiyatlar apartman daireleri için geçerli. Villa tipi evlerde ise projeden projeye fiyatlar farklılık gösteriyor. Kiralık daireler için 3 bin TL'den başlayıp 15 bin TL'ye kadar yükselen daire fiyatlarından bahsetmek mümkün. Satılıklarda ise tercih edilen konut tipine ve projeye göre fiyatlar artış gösteriyor."
"YÜZDE 200 PRİM YAPTI"
İlçede 2021 yılında sekiz bin 67 konut satışı gerçekleşti. Sıralama açısından bakıldığında İstanbul'da en çok konut satılan 11. ilçe. 2022'nin ilk altı ayında satılan konut sayısı üç bin 538 oldu. Altın Emlak Firma Sahibi Mustafa Hakan Özelmacıklı, "Günümüzde aylık yaklaşık üç bine yakın konut ilanı yayımlanıyor. Bu da yaklaşık yılda 36 bin civarında ilana denk geliyor. Satılığa çıkan binaların yüzde 20'si yeni yapılar. Genel ortalama bina yaşları ise 12" diyor ve satılıkların ortalama iki ayda satıldığını, kiralıkların ise 20 günde kiralandığını söylüyor. Konutların site olması, sosyal imkânlarının bulunması, deprem riskinin düşük olması nedeniyle tercih edilen ilçedeki en çok yapılaşma gösteren semtlerin başında Taşdelen, Sultançiftliği ve Ekşioğlu Mahalleleri geliyor. Özelmacıklı, özellikle bölgelerden ev alırken inşaat kalitesi, sitedeki sosyal imkânlar ve aidatlar konusunda dikkatli olunmasını istiyor. "Yaşa bakılmaksızın 1+1, 2+1 ve 3+1 metrekare değerinin 15 bin TL seviyesinde olduğunu söylemek mümkün. Ancak yeni yapılarda 1+1'ler 20 bin TL iken, 2+1 ve 3+1'ler 16 bin TL seviyesinde. Kiralıklarda ortalama kira bedeli 50 TL' ulaştı. 1+1'lerde 60 TL, 2+1 ve 3+1'lerde ise 50 TL" diyen Özelmacıklı, satılık ve kira artışlarındaki metrekare oranlarına dikkat çekiyor. Ayrıca bölgenin son bir yılda yüzde 200'e yakın prim yaptığını, önümüzdeki dönemlerde de artış beklendiğine dikkat çekiyor.
GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ ORTALAMA 21 YIL
Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt de bölgede konut yapılaşması olduğunu söylüyor. Çekmeköy'ün en değerli mahallelerinin 2022 Endeksa Haziran ayı verilerine göre Ömerli, Reşadiye ve Nişantepe olduğunu belirten Öğüt, mahallelerdeki metrekare satış fiyatlarındaki değişimi şu sözlerle anlatıyor:
"Ömerli'de haziran ortalama metrekare satış fiyatı 45 bin 438 TL ve yıllık değer değişimi yüzde 176. Reşadiye'de ortalama metrekare satış fiyatı 25 bin 749 TL ve yıllık değer değişimi yüzde 119. Nişantepe'de ise bu değerler ortalama metrekare satış fiyatı 22 bin 713 TL ve yıllık değer değişimi yüzde 186 olarak gerçekleşti. Çekmeköy'de bir yıl içinde en çok değerlenen mahalleler ise Orman, Güngören ve Ekşioğlu Mahalleleri. Orman Mahallesi yüzde 314, Güngören Mahallesi yüzde 247, Ekşioğlu Mahallesi ise yüzde 233 değer kazandı. Taşdelen Mahallesi Haziran 2022 ortalama metrekare satış fiyatı 13 bin 248 TL, ortalama satış fiyatı ise 1 milyon 364 bin 544. Taşdelen Mahallesindeki yıllık değer değişimi yüzde 196, geri dönüş süresi 21 yıl."
BÖLGEDE 20 PROJE VAR
Çekmeköy'ün en popüler ilçelerinde olan yeni yapıların bulunduğu Taşdelen'de yaklaşık 20 yapı projesi yer alıyor. Yatırım çeken bölgelerin başında gelen Taşdelen'de şu anda Ege Yapı, Nef, 216 Yapı, Tepe İnşaat, DAP Yapı gibi pek çok inşaat yatırımcısının markalı konut projesi bulunuyor. Emlakjet.com'da yayınlanan ilanlara göre Taşdelen'de ortalama 100 metrekare satılık bir daire fiyatı 970 bin TL'den başlıyor. Bu bölgede şu an konut yatırımı yapmak isteyen ve şehrin kalabalığından uzak doğayla iç içe yaşam sürmek; aynı zamanda güvenli site içinde sosyal imkânlardan da faydalanmak isteyen kişiler için bütçeye uygun seçenekler oldukça fazla. Bölgede geniş sokaklar, apartmanların kendine ait bahçeleri ve otoparkları bulunurken, yeşil alanların bol olduğu konumda yer alıyor. Bu özelliklerinden dolayı şehrin karmaşasından uzak, doğayla iç içe bir yaşam sürdürmek isteyen aileler tarafından tercih ediliyor. Aynı zamanda bölgenin üçüncü köprü bağlantı yoluna, İstanbul Finans Merkezi ve iş yerlerine yakın konumu, çalışan bireyler tarafından yaşamak için tercih edilmesinde etkili oluyor. Yine bölgede bulunan Özyeğin Üniversitesi de üniversite çevresindeki konut satışlarını hareketlendiriyor.
2008 yılında Çekmeköy'ün ilçe statüsünü kazanmasının ardından gelişim göstermeye başlayan bölge, sosyal alanlarıyla dikkat çekiyor. Alemdağ Ormanı, Sultançiftliği Taşlıtepe Ormanı, Taşdelen Ormanı gibi birçok doğa güzellikleri, doğal suları ve çiftlikleriyle öne çıkan bir semt. Ayrıca Tabiat Parkı, Mütevelli Suyu Çeşmesi, Alemdağ Surp Nişan Kilisesi, Park of İstanbul, Hamidiye Kültür Merkezi, Çekmeköy Spor Kompleksi, Riva Deresi, Ömerli Baraj Gölü birçok sosyal ve kültürel anlamda görülmesi gereken yerler de Çekmeköy'de bulunuyor.
METRO BAĞLANTISI GELİYOR
Emlakjet CEO'su Tolga İdikat, Taşdelen Bölgesi'nin Şile yolu üzerinde bulunması ve üçüncü köprüye yakın konumda yer alması sebebiyle ulaşımı kolay bir bölge olduğunu söylüyor. "Birinci ve ikinci köprüye olan uzaklığı yaklaşık 20 dakika, Üsküdar ve Kadıköy semtlerine yaklaşık 23 dakika, şehir merkezine uzaklığı ise yaklaşık 30 dakikada yer alıyor. Ayrıca Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye, Mecidiyeköy ve Topkapı gibi birçok merkezi ve turistik semtlere direkt toplu ulaşım mevcut. Ulaşım otobanlar üzerinden gerçekleştiği için de bölgenin şehir merkezine olan uzaklığı büyük ölçüde sorun yaratmıyor" diyen İdikat, son yıllarda gerçekleşen Çekmeköy metro hattının birçok bölgeye ulaşım konusunda da kolaylık sağladığını söylüyor. Ayrıca, "5.8 km uzunluğundaki Taşdelen-Çekmeköy metro hattının Dudullu-Bostancı hattı ile entegrasyonu sağlanarak uzatılacağı gündemde. Projenin ilk etabının 2023 yılında, ikinci etabının ise 2024 yılında hizmete açılacağı öngörülüyor" diyerek bu bölgeye taşınacaklar için önemli bir projenin de altını çiziyor.
Emlakjet verilerine göre; Çekmeköy'de konut aramaları Ekşioğlu, Taşdelen, Çamlık, Merkez ve Mehmet Akif Ersoy bölgelerinde daha çok yapılıyor. "Önümüzdeki dönemde şehrin çeper ilçelerinin popülerleşmesinin ardından, bu ilçeler içindeki merkeze daha uzak olan mahallelerde de fiyat avantajından dolayı daha çok rağbet görüyor" diyen İdikat, talebin ve konut projelerinin artış gösterdiği bölgeleri seçmek, yatırımcılar için her zaman dava avantajlı olacağına dikkat çekiyor. Özellikle Ömerli, Nişantepe, Alemdağ gibi gün geçtikçe gelişen, okul yeme içme ve alışveriş yerlerinin yakınına geldiği bölgeler yatırımcıların ilgi odağında olması gerektiğinin de altını çiziyor.
* Haziran ayı ortalama metrekare konut satış fiyatı: 14 bin 294 TL
* Haziran ayı ortalama satış fiyatı: 1 milyon 572 bin 340 TL
* Geri dönüş süresi: 22 yıl
* Bir yıllık değer değişimi: yüzde 229
* Bir yıl sonra değerinin yüzde 90 artması bekleniyor
ÇEKMEKÖY'ÜN EN POPÜLER MAHALLE VE SEMTLERİ
Taşdelen Mahallesi, Ekşioğlu, Sultançiftliği, Alemdağ, Çatalmeşe ve Nişantepe bölgeleri, Çekmeköy ilçesinin yükselişte olan semtleri arasında öne çıkıyor. Özellikle Nişantepe'de üniversitelere yakın olmasının da etkisiyle yapılaşmaların devam edeceğini öngörülüyor.
FİYATLAR ARTIYOR
Emlakjet verilerine göre; İstanbul Çekmeköy'de 2022 yılının ilk altı ayında 1+1 evlerin satış fiyatları ortalama 675 bin TL, 2+1 evlerin satış fiyatları ortalama 982 bin 500 TL, 3+1 evlerin satış fiyatları ise ortalama 1 milyon 385 bin TL oldu. Geçen yılın aynı dönemine göre 1+1 evlerin satış fiyatlarında yüzde 170'lik artış, 2+1 evlerin satış fiyatında yüzde 147'lik artış, 3+1 evlerin satış fiyatlarında yüzde 150'lik artış gerçekleşti. 2022 yılının ilk altı ayında Emlakjet.com üzerinden yayınlanan kiralık ilanlardaki fiyatlar ise 1+1 kiralık evler ortalama 3 bin 50 TL, 2+1 kiralık evler ortalama 3 bin 300 TL ve 3+1 evlerin kiralık fiyatları ortalama 4 bin 575 TL olarak gerçekleşti. Geçen yılın aynı dönemine göre 1+1 evlerin kira fiyatlarında ortalama yüzde 77'lik artış, 2+1 evlerin kira fiyatlarında ortalama yüzde 128'lik artış ve 3+1 evlerin kira fiyatlarında ortalama yüzde 150'lik artış gerçekleşti.
"TAŞDELEN METRO İNŞAATI DEVAM EDİYOR"
Yücel EVSEN / Akar Yapı CEO'su ve Çekmeköy Müteahhitler Derneği Başkanı
Bizim Çekmeköy Ömerli'de hayata geçirdiğimiz 24 bin metrekare alan üzerine kurulu projemiz, 52 villadan oluşuyor. 2023 Şubat ayında inşaat çalışmalarına başlayacağız. Teslimat süremiz de yaklaşık 32 ay. Son 10-15 yıl içinde Çekmeköy'de ciddi bir konut yapımı başladı. Daha doğrusu sadece konut değil, yeni bir yaşam merkezi inşa edildi. Bu yapım süreci, beraberinde rekabeti de getirdi. Çekmeköy'de kapalı otoparkı olmayan proje neredeyse yok denecek kadar az. Hal böyle olunca bir önceki proje, her zaman bir sonraki projeden daha katma değerli ve çok daha fazla sosyal donatılara sahip oldu. Bugün Çekmeköy'deki markalı konut projelerinde neredeyse tamamında kapalı otopark, yeşil alan, site içinde yürüyüş parkurları gibi detaylar ön plana çıkıyor. Öte yandan markalı proje geliştiren müteahhitler, bölgede proje geliştirirken ses ve ısı yalıtımı konusunda oldukça titiz çalışıyor. Özellikle Taşdelen bölgesi, kendi dinamiklerini içinde barındıran bir semt olarak dikkat çekiyor. Taşdelen'de sadece bir ev değil bir hayat satın alınıyor. Satın alınan bu hayatın içinde orman, vazgeçilmez bir detay oluyor. Malumunuz şu anda Taşdelen metro inşaatı devam ediyor. İstanbul'da her gün artan bir trafik sorumuz var. Metro, bir semt için gerçekten olmazsa olmaz. Bu proje de devreye alındığında buradaki fiyatların yükseleceğini söylersek yanılmış olmayız.
