Türkiye’de de dünyada da sorun ortak: Konuta erişim
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Avrupa Parlamentosu'nun Aralık 2025'te hazırladığı Avrupa Erişilebilir Konut Planı'na dikkat çekiyor: "Ev fiyatları Avrupa'da 2013-2025 arası %60 arttı ama enflasyon artışı bu kadar olmadı. Kiralardaki artış %20. Ev üretiminde ise düşüş %20. Gençler Avrupa'da konuta erişemiyor. Faiz maliyetleri eskisi gibi değil. Bu sebeple Avrupa Parlamentosu 2029'a kadar 375 milyar dolarlık bir finansman desteği planlıyor. Türkiye'de de benzer bir durum var. Üretici eskisi gibi iştahlı değil, ilk el ev talebi oranı da eskiye kıyasla toplam satıştaki rekorlara rağmen düşüşte. Biz bu senenin Türkiye için daha iyi bir yıl olacağını düşünüyoruz ancak finansman tarafında iyileşmeler öngörüsü ile. Merkez bankası 6 faiz kararı daha açıklayacak bu sene. Ayrıca seçim öncesi parasal bir bollaşma da olabilir. Burada bireysel ev talebinin yanı sıra asıl üreticiyi harekete geçirmek de kıymetli."
"Dünyada artık gayrimenkul yalnızca bankalarla finanse edilmiyor. Sermaye piyasaları ve alternatif finansman modelleri artık daha fazla öne çıkıyor. Avrupa, yeni Bauhaus modelini devreye almaya başlarken, Mart'ta MIPIM'de bu konuyu da ilgili mercilerle bir konuşacağız. Fonlama, menkulleştirme, ESG ve tasarım odaklı bir erişilebilir konut modeli üzerine biz de uzun süredir söylemde bulunuyoruz. Ana konu kamu özel iş birliğinin gerçekleşmesi. Bu esas olmalı. Avrupa Parlamentosu da erişilebilir konut modelini konuşurken bürokrasinin sadeleştirilmesini istiyor. Biz de benzer bakış açısındayız."
2-3 aylık birinci el konut stoğu kaldı!
Ülkemizde arzı harekete geçirmenin kıymetli olduğuna vurgu yapan Çekici, "Eğer aralık ayı performansı devam ederse 2-3 aylık sıfır konut stoğumuz var. Sosyal konut devletin işi. Bu büyük kampanyalarla ilerliyor. Özel sektör zaten bu arsa fiyatları ile sosyal konut yapamaz. Bu sebeple biz soruna erişilebilir konut sorunu diyoruz, bu kısmı çözmeye talibiz. Bunun için çalışıyoruz. 3. Ankara GYODER Zirvemizde ana konumuz 'konut' olacak. Dünyanın ve bizim merkezimizde asıl konu konuta erişim. Biz bunun bütüncül politika ile çözülmesi gerektiğini düşünüyoruz. Konut politikası masası kurmalıyız. Özel sektör, kamu ve STK'ların bulunduğu bir masa. Bu masa ülkemizde konut sorununu oluşturan 'arsa konusunu önce detaylıca konuşmalı. Nitekim arsa maliyeti, toplam konut maliyetinin %50'sine ulaşıyor. Türkiye'de her 3 konuttan 1'i İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa'da satılıyor. Bu şehirlerde belli bölgelerde kat karşılığı oranı %70'lere kadar varabiliyor. Gelişmiş ülkelerde kamu arsaları, uzun vadeli tahsis veya kira modeliyle özel sektöre açılıyor. Bu sebeple arsa maliyeti ortalama %20'lerde. Bizim de 3 yıldır vurguladığımız üzere; Yeni Konut Modeli ile kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamak istiyoruz. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelde, arsa maliyetlerini düşürerek konut üretim maliyetlerini dengelemeye çalışıyoruz."
"Devletin elindeki arsalar, gayrimenkul geliştiricilerine belli bir proje dönemi için ödünç verilirse ve kamu–özel iş birliği yöntemi ile ve seri bir üretim mantığıyla üretim yapılsa on binlerce konut inşa edilebilir. Bu model çerçevesinde yap-işlet-devret modeliyle bireysel değil kamusal kiraya veren yapısını oluşturuyoruz ve kiracıyla kiraya veren arasındaki problemleri ortadan kaldırıyoruz. Arsa maliyeti sebebiyle oluşan fark kiraları da yarı yarıya düşürüyor. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli senaryolarla destekledik. Yani finansman için de devlete yük olmuyoruz; devletten bir tek şey istiyoruz: 'Arsa'. Bu projeyi hayata geçirebilirsek hem konut üretim sürecini hızlandırabilir hem de kira fiyatlarını regüle ederek krize çözüm getirebiliriz. Kasımda planladığımız GYODER 3. Ankara Zirvesi'nde de ana konumuz konut olacak. Özetle kamu arsaları özel sektöre açılmalı. Karşılığında kiralık konut üretimi, kentsel dönüşüm ve sosyal yükümlülükler tanımlanmalı. Nitekim arsa maliyetini çözmeden, erişilebilir konutu konuşamayız." dedi.
Kısa vadeli değil de orta ve uzun vadeli bakış ile öngörülebilir konut politikasıyla sürecin yönetilmesinin kıymetli olduğuna değinen Çekici, "Bir yanda dönüşüm bir yanda da finansman sorunu düşünüldüğünde ülkemizde 10 yıllık bir konut politikası oluşturmamız gerekiyor. TOKİ, bugüne kadar 1 milyon 740 bin konutu teslim etti, 280 bin konutun inşası sürüyor. Ama TOKİ'nin yanı sıra özel sektörün de nasıl işin içine girebileceğini düşünüyoruz. Arsa, finansman, tasarım, konut tipleri net olarak planlanmalı. Bu amaçla kamu, özel sektör ve STK'ların katılacağı bir 'Türkiye Konut Politikası Platformu' oluşturulması gerekiyor." dedi. Bu politikanın 3 ayağı olduğuna dikkat çekti: Sermaye piyasaları temelli üretici finansmanı. Uzun vadeli ve erişilebilir konut kredisi modelleri. Kamu arsaları üzerinden maliyet düşürücü iş birlikler.
'Gayrimenkul sertifikası dünya standardında'
Gayrimenkul sertifikaları, geçen yıl borsada işlem görmeye başlamasıyla birlikte sektörde yeni bir yatırım aracı olarak öne çıktı. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Neşecan Çekici, Gayrimenkul Sertifikası Tebliği'nin hem teknik açıdan hem de uluslararası uygulamalarla uyumlu, güçlü bir düzenleme olduğunu söyledi. Tebliğin hazırlanma sürecinde Sermaye Piyasası Kurulu ile yakın temas halinde olduklarını belirten Çekici, piyasa ve mevzuata yönelik katkılar sunduklarını ifade etti. Henüz geniş yatırımcı tabanına ulaşmayan sertifika modelinin zamanla dengesini bulacağını dile getiren Çekici, bu noktada geliştiricilerin desteğinin önemli olduğuna dikkat çekti. Gayrimenkul sertifikalarının, gayrimenkul geliştiricilerinin önünü açan bir enstrüman olduğunu vurgulayan Çekici, yatırımcıların bu ürünü klasik bir borsa ürünü gibi değerlendirmemesi gerektiğini söyledi. Sertifikaların değerinin; lansman, inşaat süreci ve teslim aşamalarıyla birlikte zaman içinde artacağını belirtti.
Okuryazarlık seferberliğine başlıyoruz
GYODER, kentsel dönüşüm sürecine yönelik okuryazarlık seferberliği başlatmaya hazırlanıyor. Konuya ilişkin açıklama yapan Neşecan Çekici, kentsel dönüşümde rehberlik rolünü üstlendiklerini belirterek, eğitim ve bilgilendirme çalışmalarına odaklanacaklarını söyledi. "Kentsel dönüşüm okuryazarlık seferberliği yapıyoruz. 'Kentsel Dönüşümde Sıra Sizde, Rehberlik GYODER'de' diyoruz" ifadelerini kullanan Çekici, süreci bir sosyal sorumluluk projesi olarak ele aldıklarını vurguladı. Bu kapsamda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan da destek talep ettiklerini aktaran Çekici, yürütülecek çalışmalarla gayrimenkul okuryazarlığı başlığı altında kentsel dönüşüm bilgi seviyesini yukarı taşımayı hedeflediklerini dile getirdi. Eğitimler ve rehberlik faaliyetleriyle sürece dair bilgi eksikliklerinin ve uygulamada yaşanan komplikasyonların azaltılmasının amaçlandığını belirten Çekici, projenin kentsel dönüşümde daha sağlıklı ve sürdürülebilir bir zeminin oluşmasına katkı sağlayacağını ifade etti. Gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşu olan ve 27 yıldır sektörel projelere öncülük eden GYODER, kentsel dönüşüm okuryazarlığı projesiyle ilk kez doğrudan halka dokunan bir çalışmayı hayata geçiriyor. Yeni proje, GYODER'in bugüne kadar ağırlıklı olarak sektör profesyonellerine yönelik yürüttüğü çalışmaların ötesine geçerek, geniş kitlelere rehberlik etmeyi amaçlıyor.
20'nci GYODER Gayrimenkul Zirvesi 27-28 Nisan'da gerçekleşecek
Neşecan Çekici, bu yıl 20'ncisi düzenlenecek GYODER Gayrimenkul Zirvesine ilişkin de bilgi verdi. Zirvenin 27-28 Nisan tarihlerinde Zorlu PSM'de gerçekleştirileceğini belirten Çekici, etkinlikte sektörün güncel gündeminin ele alınacağını ve geleceğe yönelik ortak bir bakışın oluşturulacağını söyledi. Zirve kapsamında Türkiye'nin yanı sıra dünyanın farklı bölgelerinden alanında uzman konuşmacıların ağırlanacağını ifade eden Çekici, uluslararası deneyimlerin ve farklı perspektiflerin paylaşılacağı oturumlarla gayrimenkul sektörünün küresel gelişmeler ışığında değerlendirileceğini aktardı. Zirve hazırlıkları kapsamında, 27 Nisan'a kadarki hazırlık süresince dokuz adet zihin atölyesi planladıklarını belirten Çekici, bugüne kadar üç atölyenin tamamlandığını ve bu çalışmalarda veriyi doğru okuma, finansmana erişim, tasarruf mekanizmaları ile insan kaynağı ve yetenek gelişimi başlıklarının ele alındığını kaydetti. Önümüzdeki atölyelerde ise kentsel gelişim, malzeme ve üretim yaklaşımlarındaki dönüşüm, sürdürülebilirlik, döngüsel ekonomi, gayrimenkulde niş alanlar ve teknoloji odaklı dönüşüm konularına odaklanılacak.
GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ: İkinci evini alanlara da kredi kolaylaşırsa, arz tümden harekete geçer
GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ, konut piyasasına ilişkin değerlendirmesinde, bu yıl sektör açısından daha dengeli bir dönem öngördüklerini belirterek, seçim sürecine yaklaşılırken oluşabilecek parasal genişlemenin bir kısmının gayrimenkule yönelmesini beklediklerini söyledi. Faizlerdeki düşüş eğiliminin bu süreci destekleyeceğini ifade eden Kutluğ, asıl sorunun faizlerden ziyade BDDK kredi sınırlamaları olduğuna dikkat çekti. Mevcut düzenlemelerin konut talebini ağırlıklı olarak oturum amaçlı yönlendirdiğini belirten Kutluğ, ilk konutunu alacaklara destek sağlanırken ikinci ve yatırım amaçlı konut alımlarında krediye erişimin ciddi biçimde daraldığını vurguladı. "Konut yatırım aracı olarak görülmezse, üreticilerin arz tarafında ne kadar iştahlı olabileceği tartışmalı" diyen Kutluğ, Türkiye'de konutun yeniden yatırım aracı niteliği kazanmasının arzın canlanması açısından kritik olduğunu ifade etti. Geçtiğimiz yıl Türklerin yurt dışında 2,4 milyar dolarlık konut yatırımı yaptığına dikkat çeken Kutluğ, bu kaynağın yurt içine yönlendirilebilmesi için yatırım amaçlı konut alımlarında krediye erişimin önünün açılması gerektiğini söyledi. Üst segment ve sosyal konut tarafında önemli bir sorun yaşanmadığını belirten Kutluğ, orta segmentte ise çözüm üretilmemesi halinde arzın beklenen ölçüde harekete geçemeyebileceği uyarısında bulundu.