Termal turizmde yeni yatırım dalgası

SELMA ŞENOL/ Bir zamanlar yalnızca şifa arayanların uğrak yeri olan kaplıcalar, bugün gayrimenkul yatırımcılarının da radarında. Türkiye'nin dört bir yanında sıcak su kaynakları üzerine kurulu oteller, apart tesisler ve turizm arsaları yeni sahiplerini bekliyor. Kimi yıllardır hizmet veren bir otel, kimi yeniden yatırıma ihtiyaç duyan eski bir tesis, kimi ise henüz üzerinde tek bir bina bulunmayan termal turizm arsası... Fiyatlar da yatırımın büyüklüğüne göre değişiyor. Kütahya Yoncalı'da yaklaşık 22 milyon liraya küçük bir termal apart otel satın almak mümkünken, Denizli Karahayıt'ta 40 odalı bir termal otel için 215 milyon lira isteniyor. Büyük ölçekli yatırımlarda ise rakamlar milyar lirayı aşabiliyor.

Peki, Türkiye'nin termal tesisleri neden satışta? Bu işletmeler gerçekten kârlı değil mi, yoksa yatırımcılar için yeni fırsatlar mı doğuyor?

Sektör temsilcilerine göre sorunun tek bir yanıtı yok. Artan enerji, personel, bakım ve finansman giderleri özellikle eski tesislerin kârlılığını zorluyor. Bazı işletmeler yenileme maliyetlerini karşılamakta güçlük çekerken, bazılarında kuşak değişimi, ortaklıkların yeniden yapılanması veya yatırımcıların farklı alanlara yönelmesi satış kararlarını beraberinde getiriyor. Dolayısıyla satış ilanlarının artması, termal turizmin cazibesini kaybettiği anlamına gelmiyor. Tam tersine, doğru lokasyonda ve güçlü bir termal kaynağa sahip tesisler, yeni yatırımcıların elinde farklı konseptlerle yeniden hayat bulabiliyor.

Üstelik kaplıca turizminin müşteri profili de değişiyor. Geleneksel olarak ileri yaş gruplarının ve sağlık amacıyla seyahat edenlerin tercih ettiği termal tesisler, artık gençlerin, ailelerin ve sağlıklı yaşam arayışındaki tatilcilerin de ilgisini çekiyor. Spa, wellness, gastronomi, doğa turizmi ve uzun süreli konaklama gibi hizmetler, sıcak suyun etrafında yeni bir turizm ekonomisi oluşturuyor. Yılın 12 ayına yayılabilmeleri de termal otelleri mevsimlik turizm yatırımlarından ayıran önemli avantajlardan biri.

Ancak bu yatırımın da kendine özgü riskleri var. Bir tesisin uygun fiyatla satışa çıkarılması, mutlaka kazançlı bir yatırım olduğu anlamına gelmiyor. Termal suyun kullanım hakkı, ruhsatlar, enerji maliyetleri, binanın teknik durumu ve yenileme ihtiyacı, satın alma bedelinden çok daha belirleyici olabiliyor. Aynı durum termal turizm arsaları için de geçerli. Toprağın altında sıcak su bulunması, o araziye otel yapılabileceği veya kaynağın serbestçe kullanılabileceği anlamına gelmiyor.

PARA dergisi olarak Türkiye'nin önde gelen termal turizm merkezlerindeki satılık tesisleri, kiralama olanaklarını ve turizm arsalarının fiyatlarını araştırdık. Afyonkarahisar, Eskişehir, Kütahya, Denizli, Yalova ve Bolu başta olmak üzere farklı bölgelerdeki yatırım seçeneklerini karşılaştırdık. Sektör temsilcileri, otel işletmecileri ve gayrimenkul danışmanlarıyla konuşarak termal turizmin yeni yatırım haritasını çıkardık. Ortaya çıkan tablo, yatırımcı açısından önemli fırsatlar kadar dikkat edilmesi gereken riskler de barındırıyor.

SAHİPLİK VE SERMAYE DÖNÜŞÜMÜ YAŞANIYOR

Türkiye genelinde ilanlarda birçok termal otel, kaplıca ve tesisin satışta olduğu görülüyor. Bu konuyu sorduğumuz Zafer Turistik Otelciler ve İşletmeciler Derneği Başkanı Ali Gümüşhan bunu tesisler zarar ediyor şeklinde okumanın yanlış olduğunu ifade ediyor. Gümüşhan, şunları söylüyor:

"Birkaç farklı dinamiğin aynı anda etkili olduğu bir dönemden geçiyoruz. Öncelikle işletme maliyetlerindeki artış, bütün turizm sektöründe olduğu gibi termal tesisleri de ciddi şekilde etkiliyor. Enerji, personel, gıda, bakım ve finansman maliyetlerindeki yükseliş; özellikle eski teknolojiyle çalışan ve gerekli renovasyon yatırımlarını zamanında yapmamış tesislerde karlılığı önemli ölçüde baskılıyor. Bunun yanında, termal tesislerin önemli bir bölümünün geçmişte belirli bir konsept ve belirli bir misafir profiline göre tasarlanmış olması da bugün yeniden değerlendirme ihtiyacını ortaya çıkarıyor. Misafir beklentileri değişti. Artık sadece termal su ve konaklama yeterli değil. Wellness, spa, sağlıklı yaşam, gastronomi, çocuklu aile deneyimi ve kişiselleştirilmiş hizmet gibi unsurlar da modern bir termal tesisin değer teklifinin parçası haline geldi.

Elbette finansal veya operasyonel sorun yaşayan işletmeler var. Ancak bunun yanında kuşak değişimi, ortaklık yapısının değişmesi, yatırımcıların portföylerini yeniden yapılandırması veya mevcut sahiplerin yeni yatırımlara yönelmek istememesi gibi nedenler de bulunuyor. Ben bu süreci aynı zamanda bir sahiplik ve sermaye dönüşümü olarak görüyorum. Önümüzdeki dönemde doğru kaynağa, doğru lokasyona ve doğru altyapıya sahip; ancak profesyonel işletmeciliğe veya yeni bir yatırıma ihtiyaç duyan tesislerin yeni yatırımcılarla yeniden hayat bulması mümkün."

Aurica International Hotels Genel Müdürü Hakan Sevencan da özellikle geçmiş dönemlerde hayata geçirilen bazı termal tesislerin günümüzün konaklama standartlarına, değişen müşteri beklentilerine ve modern wellness anlayışına yeterince uyum sağlayamadığını ifade ederek, şu bilgileri aktarıyor:

"Mevcut tesislerin satın alınarak yenilenmesini de önemli bir yatırım alternatifi olarak görüyoruz. Doğru lokasyonda bulunan, jeotermal kaynak erişimi güçlü, teknik altyapısı değerlendirilebilir durumda olan tesisler, yeni yatırım yapmaya kıyasla zaman ve maliyet avantajı sağlayabilir. Ancak burada tesisin fiziksel durumunun yanı sıra ruhsatları, kaynak kullanım hakları, enerji verimliliği ve modernizasyon maliyetlerinin de dikkatle analiz edilmesi gerekiyor. Bizim yatırım yaklaşımımızda esas olan, bir tesisin yalnızca bugünkü değerine değil, gelecekte oluşturabileceği ekonomik potansiyele odaklanmak. Bu nedenle hem yeni yatırımların hem de mevcut tesislerin dönüştürülmesinin doğru fizibiliteyle önemli fırsatlar sunabileceğine inanıyoruz."

MEVCUT TESİSİ YENİDEN KONUMLANDIRMAK CAZİP

Ali Gümüşhan'a göre, bugün birçok yatırımcı açısından mevcut bir termal tesisi satın alıp yeniden konumlandırmak, sıfırdan yatırım yapmaya kıyasla son derece dikkatli analiz edilmesi gereken; ancak doğru şartlarda oldukça cazip bir alternatif.

Sıfırdan yatırım yaptığınızda arsa maliyetinden inşaata, altyapıdan ruhsat süreçlerine, enerji sistemlerinden işletmeye alma aşamasına kadar uzun bir yatırım dönemi söz konusu. Üstelik yatırım tamamlanana kadar geçen sürede maliyetlerin değişmesi de önemli bir risk oluşturuyor.

Mevcut bir tesiste ise bina, altyapı, termal kaynak bağlantıları, ruhsatlar, teknik sistemler ve belirli bir operasyonel geçmiş hazır olabilir. Bu durum, yatırımın başlangıç maliyetini ve devreye alma süresini önemli ölçüde avantajlı hale getirebilir.

Ancak burada çok önemli bir ayrım var: Her eski tesis, ucuz olduğu için iyi bir yatırım değildir. Bazen binanın kendisi yatırımın avantajı olmaktan çıkıp en büyük maliyet kalemine dönüşebilir. Bu nedenle satın alma kararında yalnızca metrekare veya oda başına yatırım maliyetine bakılmamalı. Tesisin teknik altyapısı, deprem güvenliği, mekanik ve elektrik sistemleri, enerji verimliliği, termal kaynağın sürdürülebilirliği, renovasyon ihtiyacı ve yeniden markalama maliyeti birlikte değerlendirilmeli.

Arsa ve inşaat maliyetlerindeki artış, doğru seçilmiş mevcut tesisleri kesinlikle daha cazip hale getiriyor. Ancak asıl fırsat; güçlü bir termal kaynağa sahip, doğru lokasyonda bulunan ve yeniden işletmeye alınabilecek tesisleri doğru fiyatla satın alıp, günümüz misafirinin beklentilerine uygun çağdaş bir konseptle yeniden konumlandırabilmekte yatıyor.

TERMAL OTELLERİN AVANTAJLARI

Termal otel işletmeciliğinin en önemli avantajlarından biri, klasik resort otelciliğinde olduğu gibi yalnızca belirli bir sezona bağlı olmaması. Doğru konumlandırılmış bir termal tesis yılın 12 ayı talep yaratabilir. Bu da sezon uzunluğu ve kapasite kullanımı açısından önemli bir avantaj sağlar. Özellikle sonbahar ve dönemlerinde termal turizm güçlü bir alternatif oluşturuyor.

Bununla birlikte termal tesislerin teknik işletme tarafı daha karmaşık. Havuzlar, termal su sistemleri, spa ve wellness alanları, yüksek sıcaklıkta çalışan mekanik sistemler ve sürekli bakım gerektiren altyapı önemli maliyetler yaratıyor.

Ayrıca termal otelde gelir yalnızca odadan oluşmamalı. F&B, spa, wellness, toplantı ve etkinlikler, özel bakım hizmetleri ve farklı deneyim ürünleri toplam misafir harcamasını artırabilecek önemli gelir alanları.

Ali Gümüşhan "Bizim açımızdan en önemli konu, termal kaynağı yalnızca bir konaklama unsuru olarak değil, yılın 12 ayına yayılan bir turizm ürününün ve misafir deneyiminin merkezindeki değer olarak değerlendirmek. Dolayısıyla termal otelin temel avantajı uzun sezon ve çeşitlendirilebilir gelir yapısı; dezavantajı ise teknik altyapı ve enerji tarafında yüksek işletme disiplini gerektirmesi. İyi yönetildiğinde avantajların dezavantajlardan daha güçlü olduğunu düşünüyorum" diyor.

Önemi termal bölgelerinden olan Afyonkarahisar'ın termal turizm konusunda Türkiye'de güçlü bir destinasyon markası oluşturmasının önemli bir avantaj olduğuna da işaret eden Gümüşhan, "Önümüzdeki dönemde Afyon'un yalnızca "Türkiye'nin termal merkezi" olarak değil, uluslararası ölçekte bir wellness ve termal yaşam destinasyonu olarak konumlandırılması gerektiğine inanıyorum" diye konuşuyor.

DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKEN BİR YATIRIM MODELİ

Mevcut bir tesisi/kaplıcayı alıp yatırım yapmanın, doğru şartlar oluştuğunda kesinlikle değerlendirilebilecek bir yatırım modeli olduğuna işaret eden Gümüşhan "Ancak burada "ucuz tesis" ile "iyi yatırım fırsatı" arasındaki farkı çok iyi analiz etmek gerekir. Öncelikle termal kaynağın sürdürülebilirliği ve hukuki kullanım hakkı net olmalı. İkinci olarak tesisin teknik altyapısının ne durumda olduğu ve yeniden işletmeye açılması için gereken yatırımın gerçekçi biçimde hesaplanması gerekir. Bunun yanında tesisin lokasyonu, ulaşılabilirliği, mevcut marka algısı ve yeniden konumlandırılabilirliği de önemli. Eğer geçmişte kötü işletilmiş ancak güçlü bir lokasyona ve değerli bir termal kaynağa sahip bir tesis söz konusuysa, doğru konsept ve profesyonel işletmecilikle ciddi bir değer yaratılabilir" diye konuşuyor.

TERMAL TESİSLERİN YOĞUNLAŞTIĞI BÖLGELER

Altın Emlak Global CEO'su Mustafa Hakan Özelmacıklı, komple tesis kiralamak veya devralmak isteyen yatırımcı için piyasada küçük apart otellerden geniş kapasiteli termal komplekslere kadar satılık ve kiralık seçenekler bulunduğunu ifade ediyor. Özelmacıklı, "Ancak gayrimenkul satışıyla işletme devrini ayırmak gerekiyor. Bedelin demirbaşları, su kullanım haklarını ve hangi yükümlülükleri kapsadığı netleştirilmeli. Yatırımcı açısından önemli olan, tesisi aldıktan sonra ne kadar ek harcamayla işletmeye başlayabileceğidir. Afyon Gazlıgöl, Bolu Mudurnu, Yalova Termal ve Armutlu, Balıkesir Gönen ve Sındırgı ile Sakarya Akyazı-Kuzuluk bu alanda öne çıkan bölgeler. Bursa Çekirge, Kütahya Yoncalı ve Denizli Karahayıt da önemli merkezler arasında. Bölge seçerken termal kaynağın yanında ulaşım, müşteri kitlesi ve çevredeki tesislerle rekabet koşulları değerlendirilmeli" diyor.

Özelmacıklı'nın verdiği bilgiye göre, yatırım için tesislerin büyüklüğüne ve durumuna göre yüz milyon lira seviyesinde de milyar lirayı aşan bedellerle de karşılaşılabiliyor. Ancak bunların ilan fiyatı olduğuna işaret eden Özelmacıklı "Artan personel, enerji ve bakım giderleri işletmelerin kazancını zorluyor. Doluluğunu koruyamayan tesislerde bu baskı fiyat indirimlerini de beraberinde getirebiliyor. Alım bütçesine yenileme giderleri ve işletme sermayesi mutlaka eklenmeli" şeklinde konuşuyor.

TESİSLERİN DEĞERİNİ BELİRLEYEN ÖZELLİKLER

Özelmacıklı'nın verdiği bilgiye göre, tesislerin değerini belirleyen özelliklerin başında termal suyun kullanım hakkı geliyor. Suyun debisi, sıcaklığı, kullanım maliyeti ve bu hakkın devamlılığı önemli. Konum, ruhsatlar, kapasite, binanın durumu ve yenileme ihtiyacı da fiyatı etkiliyor. Bunların yanında tesisin ne kazandırdığına bakmak gerekiyor.

"Devremülk düzenlemeleriyle finansman modeli de değişti. Yeni projelerde, geçmişteki gibi inşaat aşamasında ön ödemeli devremülk satışlarıyla kaynak sağlama imkânı bulunmuyor. Bu nedenle yatırım hesabının gelecekteki devremülk satışlarına değil, tesisin işletme gelirine dayanması gerekiyor.

Türkiye'de termal tesislerin bir kısmında konsept değişikliğine ihtiyaç var. Sadece havuz ve konaklama sunmanın ötesine geçilmeli. Uygun tesislerde sağlık turizmi, rehabilitasyon, ileri yaş turizmi ve uzun süreli konaklama modelleri geliştirilebilir.

Yaşlı bakımına yönelik yatırımlar da değerlendirilebilir. Ancak bunun için ayrı izinler, uzman personel ve uygun fiziki koşullar gerekir. Termal suyun bulunması tek başına sağlık veya bakım hizmeti sunmak için yeterli değildir."

YATIRIMIN DÖNÜŞÜNÜ ETKİLEYEN KONU

Mustafa Hakan Özelmacıklı yatırımın geri dönüşünde en önemli konunun, doluluğu yıl boyunca koruyabilmek ve bunu kazanca dönüştürebilmek olduğunu belirtiyor ve ekliyor:

"Sadece hafta sonu dolan bir tesisin yüksek sabit giderleri karşılaması zor olabilir. Çok düşük fiyatla sağlanan doluluk da tek başına başarı sayılmaz. Hafta içi talebini artıran, konaklama süresini uzatan ve farklı müşteri gruplarına ulaşan işletmeler daha sağlam bir gelir yapısı kurabilir. Geri dönüş hesabı da ciro üzerinden değil, bütün giderler ve yenileme harcamaları sonrasında kalan kazanç üzerinden yapılmalı. "Üç yılda amortisman" gibi iddialar, mali kayıtlar görülmeden kabul edilmemeli."

Termal turizme önemli yatırım yapan gruplardan biri de İsra Holding. İsra Holding'in otelcilik markalarını tek çatı altında toplayan ve işleten şirketi ise Aurica International Hotels. Otelin Genel Müdürü Hakan Sevencan Bolu Mudurnu'da konumlanan V Orman Resort'un otel operasyonunun Aurica bünyesinde yürütüldüğünü, termal turizmin sağlık, dinlenme ve doğa turizmini bir araya getiren bütüncül bir yaklaşım içerisinde değerlendirildiğini açıklıyor.

Türkiye'nin jeotermal kaynak zenginliği açısından son derece önemli bir potansiyele sahip olmasına rağmen bu potansiyelin turizm ekonomisine arzu edilen seviyede yansımadığını belirten Sevencan, "Özellikle termal turizmin yalnızca belirli yaş gruplarına hitap eden veya sağlık amaçlı tercih edilen bir tatil modeli olarak değerlendirilmesi, sektörün gelişimini sınırlayan unsurlar arasında yer alıyor. Bugün dünyada turizm anlayışı önemli bir dönüşüm geçiriyor. İnsanlar artık yalnızca konaklamak değil, sağlıklarını korumak, dinlenmek, doğayla buluşmak ve yaşam kalitelerini artırmak istiyor. Termal turizm de bu beklentilere aynı anda cevap verebilen önemli bir alan olarak öne çıkıyor" yorumunda bulunuyor.

Günümüzde büyük ölçekli turizm yatırımlarının yalnızca oda satışına dayalı bir gelir modeliyle değerlendirilmesinin yeterli olmadığını savunan Sevencan, "Özellikle termal turizm gibi yılın tamamına yayılan kullanım potansiyeli bulunan alanlarda gelir kaynaklarının çeşitlendirilmesi, yatırımın sürdürülebilirliği açısından büyük önem taşıyor. Sağlık ve wellness hizmetleri, spa uygulamaları, gastronomi, kongre ve toplantı organizasyonları, uzun süreli konaklama seçenekleri ve devre tatil modelleri, tesislerin ekonomik performansını destekleyen önemli unsurlar arasında yer alıyor. Özellikle son yıllarda insanların tatil alışkanlıklarının değişmesiyle birlikte, belirli dönemlerde düzenli tatil yapma imkânı sunan modellerin de önem kazandığını düşünüyoruz. Aurica olarak bizim açımızdan bu modelin en önemli avantajlarından biri, konaklama ile gayrimenkul kullanımını bir araya getirmesi. Devre mülk modeli, kullanıcıların tatil planlarını uzun vadeli şekilde oluşturmasına imkân sağlarken tesis açısından da daha öngörülebilir bir kullanım yapısı oluşturabiliyor. Bunun yanında yabancı turistlerin sağlık ve wellness odaklı seyahatlerine yönelik talebin de önümüzdeki dönemde daha önemli hale geleceğini düşünüyoruz. Türkiye'nin sahip olduğu doğal kaynaklar, sağlık hizmetleri altyapısı ve coğrafi konumu, bu alanda uluslararası rekabet gücünü artırabilecek önemli avantajlar sunuyor" değerlendirmesinde bulunuyor.

ÖNEMLİ FIRSATLAR BARINDIRAN ALANLAR

"Türkiye'de termal kaynakların yoğunlaştığı bölgeleri, ulaşım altyapısı, turizm talebi, yatırım maliyetleri ve uzun vadeli gelişim potansiyelleri açısından önemli fırsatlar barındıran alanlar olarak görüyoruz. Özellikle dört mevsim turizm imkânı sunan, büyükşehirlere erişim avantajı bulunan ve sağlık turizmiyle bütünleşebilecek destinasyonların önümüzdeki yıllarda daha fazla öne çıkacağına inanıyoruz. Bununla birlikte yeni yatırımlarda yalnızca jeotermal kaynak varlığını yeterli görmüyoruz. Bölgenin turizm ekosistemi, konaklama talebi, altyapı olanakları, nitelikli iş gücü ve projenin uzun vadeli işletme verimliliği de yatırım kararlarımızda belirleyici oluyor. Türkiye'nin termal turizmde sahip olduğu potansiyelin önümüzdeki yıllarda çok daha görünür hale geleceğine inanıyoruz."

HER TERMAL ARSA DEĞERLİ DEĞİLDİR

Kaçmaz Emlak Sultanbeyli Temsilcisi Tahsin Kara termal bölgelerde gayrimenkul yatırımın en temel kuralını "Her sıcak su kaynağı yatırım fırsatı olmadığı gibi, her "termal arsa" da değerli bir yatırım arsası değildir" sözleriyle özetliyor:

"Normal bir arsada değer artışı çoğunlukla şehirleşme, nüfus, ulaşım, yeni imar kararları ve çevrede gerçekleştirilen yatırımlarla oluşur. Termal bölgelerde ise bunlara turizm ve sağlık ekonomisi de eklenebilir. Bir bölgede nitelikli termal tesislerin açılması; otel, apart, restoran, ticari alan, konut ve hizmet sektörünün gelişmesini sağlayabilir. Ulaşım ve altyapı yatırımlarının gelmesi de çevredeki gayrimenkullerin yatırım değerini artırabilir.

Dolayısıyla doğru bölgedeki doğru arsa yalnızca bugünkü metrekare fiyatıyla değerlendirilmemelidir. Asıl soru şudur: Bu bölge önümüzdeki 5-10 yıl içerisinde bir termal turizm destinasyonuna dönüşebilir mi? Yatırımcı açısından potansiyel tam olarak burada başlıyor. Termal yatırım denildiğinde çoğu kişinin aklına büyük oteller geliyor. Oysa gayrimenkul yatırımcısının mutlaka otel işletmecisi olması gerekmiyor. Bazen en doğru yatırım, gelişmekte olan bir termal bölgede doğru arsayı erken dönemde satın almak olabilir. Çünkü tesis yatırımı; inşaat, personel, işletme, pazarlama, enerji, bakım ve finansman gibi ciddi maliyetler gerektirirken arsa yatırımı daha farklı bir risk profiline sahiptir. Ancak ucuz arsa ile yatırım değeri yüksek arsa aynı şey değildir.

Bir arazi çok ucuz olabilir; fakat turizm imarı yoksa, yapılaşma hakkı sınırlıysa, yolu ve altyapısı bulunmuyorsa veya termal sudan yararlanma imkânı yoksa yıllarca değer üretmeyebilir. Buna karşılık daha pahalı görünen başka bir parsel; doğru imara, güçlü ulaşım bağlantısına, altyapıya ve geliştirilebilir proje büyüklüğüne sahipse yatırımcı açısından çok daha değerli olabilir. Bu nedenle termal bölgelerde yatırım yaparken yalnızca "metrekaresi kaç lira?" sorusuna odaklanmak doğru değildir. Asıl bakılması gereken "Bu metrekarenin üzerinde ne yapılabilir?" sorusudur."

TERMAL ARSANIN DEĞERİNİ NE BELİRLER?

Bir termal bölgedeki arsanın yatırım değerini değerlendirirken birkaç kriter birlikte incelenmeli.

İmar durumu: Turizm, ticaret, konut veya sağlık tesisi yapılabiliyor mu? Emsal ve yapılaşma hakkı: Arsanın üzerine ne kadar kapalı alan geliştirilebilir?

Termal kaynağa erişim: Bölgede termal su bulunması tek başına yeterli değildir. Projenin bu kaynaktan hangi şartlarla yararlanabileceği araştırılmalıdır.

Debi ve sıcaklık: Kaynağın yatırımın ihtiyaçlarını karşılayacak teknik kapasitesi bulunuyor mu?

Ulaşım: Havalimanına, şehir merkezine ve ana ulaşım yollarına mesafe nedir?

Altyapı: Elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz ve yol problemi bulunuyor mu?

Parsel büyüklüğü ve geometrisi: Proje geliştirmeye uygun mu?

Bölgesel talep: Bölge gerçekten ziyaretçi çekiyor mu, yoksa yalnızca termal kaynak bulunduğu için mi yatırım bölgesi olarak pazarlanıyor?

Tahsin Kara'ya göre bu sorulara olumlu cevap verebilen arsalar yatırım açısından diğerlerinden ayrışır.

"ALTINDA SICAK SU VAR" SÖZÜYLE ARSA ALINMAZ

Tahsin Kara "Bir bölgede jeotermal kaynak bulunması, arsa sahibinin bu kaynağı istediği şekilde kullanabileceği anlamına gelmez. Jeotermal kaynakların aranması, işletilmesi ve kullanılması mevzuata ve ruhsat süreçlerine tabidir. Bu nedenle yatırımcı satış ilanındaki "termal arsa", "sıcak su mevcut", "otel yapımına uygun" gibi ifadeleri tek başına yeterli kabul etmemelidir. Tapu, imar durumu, plan notları, yapılaşma koşulları ve termal su kullanım imkânı resmî belgeler üzerinden doğrulanmalıdır. Aksi halde yatırım amacıyla alınan bir arazi yıllarca beklemek zorunda kalabilir" uyarısında bulunuyor.

PİYASADAKİ FİYATLAR

Eskişehir'de termal tesis yatırımları konusunda danışmanlık hizmeti sunan kW Alles Gayrimenkul Danışmanı Fulya Öztürk yatırımcıların termal otel ve kaplıca yatırımlarına yönelmesinin temel sebebinin; bu tesislerin konaklamanın ötesinde, sağlık, dinlenme ve iyi yaşam deneyimlerini bir arada sunabilmesi olduğunu dile getiriyor. Öztürk, şu bilgileri aktarıyor: "Eskişehir, Afyonkarahisar ve Kütahya' da komple termal tesis arayan yatırımcılar için kamuya açık piyasada birkaç farklı örnek var; ancak bunları doğrudan fiyat aralığı olarak kabul etmek doğru olmaz. Otelin oda ve yatak kapasite sayısı, termal su kullanım hakkı, ruhsatları, mülkün mü yoksa sadece işletme hakkının mı devredildiği ve gereken yenilenme yatırımı fiyatları ciddi bir biçimde değiştiriyor. Örneğin Afyonkarahisar Gazlıgöl' de 40 odalı termal otel için 14,9 milyon TL., aynı bölgede Otel ve 8 adet villadan oluşan portföy için 100 Milyon TL. isteniyor. Otellerin kira ya da işletmesinin alınması aylık olarak 400.000 TL- 1.000.000 TL arasında değişebilir. Yatırımcının sadece kira ve devir bedeline değil, tadilat & ekipman yenilenmesine, ruhsatlara, termal su kullanım şartlarına ve işletme sermayesine de bakması gerekiyor. Örneğin satış ve pazarlamasını yürüttüğüm, 46 odalı, termal su kuyusunun otele ait olduğu, 2 Türk Hamamı, 9 aile banyosu, her odada kaplıca suyu mevcut olan 3 yıldızlı otelin fiyatı 125.000.000 TL.              

FİYATI ALICILAR BELİRLİYOR

Alıcı piyasasının güçlü olduğu bir dönemi yaşıyoruz, dolayısıyla fiyatı belirleyenler alıcılar aslında. Tüm taşınmazlarda olduğu gibi Termal Otellerde de son birkaç yıldır fiyat artışı enflasyonun altında. Bu da yatırımcılar için iyi haber. Maalesef yabancı yatırımcılar genel anlamda Türkiye de büyük yarımlara girmiyorlar, Genelde otel işinde olan işletmeciler ve sağlık Turizmi ile ilgilenenler talep gösteriyor.                                                                                     Satış fiyatlarının 3 yıldır enflasyonun altında kaldığı, 12 ay boyunca işletmenin iş yaptığı hem tatil hem de sağlık turizminden kazanan işletmeler, karlı yatırımlardır. Termal otelleri klasik otellerden farklı görmek gerekir, 7-8 ay iş yapan sezonluk oteller mi? yoksa yılın 12 ayı farklı hizmetler veren termal otel mi?

KAPLICA YATIRIMINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Zafer Turistik Otelciler ve İşletmeciler Derneği Başkanı Ali Gümüşhan kaplıca veya termal tesise yatırım yaparken nelere bakılması gerektiğini ise şu sözlerle özetliyor:

"Bir termal tesiste benim ilk bakacağım konu bina değil, kaynağın kendisidir. Jeotermal kaynağın debisi, sıcaklığı, kimyasal özellikleri ve sürdürülebilirliği yatırımın temelini oluşturur. Bunun yanında kaynağın kullanım hakkı, ruhsat ve izinlerin hukuki durumu, kuyuların teknik durumu ve tesisin mevcut kullanım kapasitesi mutlaka detaylı şekilde incelenmeli. İkinci önemli konu enerji ekonomisidir. Termal otellerde enerji, işletme maliyetlerinin en kritik kalemlerinden biridir. Isıtma, sıcak su, havuzlar, spa alanları ve diğer teknik sistemlerin verimliliği doğrudan işletme karlılığını etkiler. Üçüncü olarak binanın renovasyon ihtiyacına bakmak gerekir. Bir tesisin yalnızca odalarını yenilemek yeterli olmayabilir. Mekanik tesisat, izolasyon, havuz sistemleri, mutfak, çamaşırhane, yangın sistemleri, elektrik altyapısı ve ortak alanlar da ciddi yatırım gerektirebilir.

Lokasyon da son derece önemli. Ancak termal turizmde yalnızca merkeze yakınlık değil; destinasyonun termal turizmdeki marka değeri, ulaşım kolaylığı, havaalanı bağlantısı ve çevredeki turizm ekosistemi de dikkate alınmalı. Kısacası ben bir termal tesisi değerlendirirken şu sırayla bakılmasını doğru buluyorum: kaynak, hukuki durum ve kullanım hakları, teknik altyapı, enerji ekonomisi, lokasyon, renovasyon maliyeti ve en son oda sayısı.

Çünkü 300 odalı ama sorunlu bir tesis yerine, 150 odalı; sürdürülebilir bir termal kaynağa sahip, doğru işletilebilen ve pazarda kendisini farklılaştırabilen bir tesis çok daha değerli olabilir."

Hakan Sevencan da termal turizm yatırımlarının, klasik otel yatırımlarına kıyasla çok daha kapsamlı bir teknik altyapı ve mühendislik planlaması gerektirdiğini belirterek "Özellikle termal suyun niteliği, kaynağın tesise uzaklığı ve kullanılacak teknolojiler yatırım maliyetini doğrudan etkiliyor. Termal havuzlar, spa merkezleri, wellness alanları ve suyun özelliklerine uygun mekanik sistemler de başlangıç yatırımını artıran unsurlar arasında bulunuyor. Dolayısıyla termal yatırımlarda esas belirleyici unsur, yatırımın büyüklüğünden çok doğru fizibilite, verimli işletme modeli ve uzun vadeli sürdürülebilirlik oluyor" diyor.

TERMAL İÇİN 70 MİLYONLUK ALTYAPI

Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü'nün resmi "2026 Yılı Mali Yardımları" tablosunda "Termal Turizm Altyapı Uygulamaları" için 70.000.000 TL ödenek ayrılmış. Bakanlığın aynı kapsamdaki tüm mali yardım ödenekleri toplamı ise 250 milyon 661 bin TL. Ancak bu 70 milyon TL, satılık özel kaplıca/termal otel işletmelerine doğrudan dağıtılacak bir yatırım teşviki değil. Bakanlık bu bütçeyi turizm amaçlı altyapı ve çevre düzenlemeleri için, özellikle mahalli idarelerden gelen projeleri yatırım programı ve bütçe imkânları çerçevesinde değerlendirerek kullanıyor. 2026 Kamu Yatırım Programı'nda termal turizme yönelik proje bazlı yatırımlar da var. Örneğin Afyonkarahisar Ömer-Gecek Termal Turizm Merkezi'nde jeotermal su re-enjeksiyon hattına 5 milyon TL, Ömer-Gecek'teki başka bir proje/yapım kalemine 10 milyon TL, Heybeli Termal Turizm Merkezi çevre düzenlemesine 1 milyon TL ödenek ayrılmış. Öte yandan özel yatırımcı açısından ayrı bir teşvik avantajı var: Kamu taşınmazlarının termal turizm amaçlı tahsisinde ön izin bedeli yüzde 50 indirimli uygulanıyor. Kesin tahsiste ilk yıl kullanım bedeli normal turizm yatırımlarında toplam yatırım maliyetinin binde 5'i iken termal tesislerde binde 2,5; ayrıca termal yatırımlarda ilk üç yıl kullanım bedelinde yüzde 70 indirim uygulanıyor. İşletme açıldıktan sonra Hazine payı da normalde yüzde 1 iken termal amaçlı tahsislerde binde 5.

Termal turizmin yalnızca otel yatırımıyla büyüyebilecek bir alan olmadığını, destinasyon altyapısının da en az tesisler kadar önemli olduğunu belirten Ali Gümüşhan "Öncelikle jeotermal kaynakların sürdürülebilir yönetimi, su ve enerji altyapısı, ulaşım bağlantıları ve çevre düzenlemeleri desteklenmeli. Bunun yanında termal bölgelerin dijital tanıtımı, uluslararası pazarlama faaliyetleri ve destinasyon markalaşması da daha fazla önem kazanmalı. Termal destinasyonların sağlık, rehabilitasyon, wellness, spor ve sağlıklı yaşam hizmetlerini birlikte sunabilecek güçlü ekosistemlere dönüşmesi gerekiyor. 70 milyon TL önemli bir başlangıç ve doğru projelere yönlendirildiğinde sektöre ciddi katkı sağlayacaktır. Benim beklentim, kamu ve özel sektörün birbirini tamamladığı, tesis bazlı değil destinasyon bazlı bir model oluşturulmasıdır" diye konuşuyor.

TERMAL BÖLGELERDE KAZANÇ HARİTASI

Türkiye'nin önde gelen termal turizm bölgelerinde gayrimenkul fiyatları farklı bir seyir izliyor. Afyonkarahisar Gazlıgöl ve Bolu Karacasu gibi merkezlerde yıllık fiyat artışları dikkat çekerken, Denizli Karahayıt ve Kütahya Yoncalı'da daha sınırlı bir hareketlilik görülüyor. Bu tablo, termal kaynaklara sahip her bölgenin gayrimenkul yatırımcısına aynı getiriyi sunmadığını ortaya koyuyor.

Türkiye'de kaplıca ve termal tesis alanlarındaki gayrimenkul hareketliliği, konut endeksinden bağımsız olarak genellikle konut imarlı termal arsalar ve turizm tesis alanları üzerinden şekilleniyor. Endeksa ve sektör raporlarından derlenen Ağustos/Eylül 2026 güncel verilerine göre, önde gelen 6 termal bölgesinin son 1 yılda nominal fiyatlarının yüzde 18 ile 30 arasında arttığı görülüyor. Bolu Karacasu'da konut fiyatlarında yüzde 29,2 oranında artış doğa turizmi ile termalin birleştiği lüks projelere olan ilgiyi gösteriyor. Ancak imarlı arsa arzının çok kısıtlı olması nedeniyle arsa endeksi durağan seyrediyor.

Afyonkarahisar Gazlıgöl'de arazi ve tarla fiyatlarındaki yüzde 31,13'lük artış, bölgede jeotermal sera tarımı ve yeni nesil dev tesis yatırımlarının arsa toplama aşamasında olduğunu kanıtlıyor.

Yalova Termal'de İstanbul'a yakınlığı ve körfez köprüsü avantajıyla konut fiyatları yüzde 25 seviyesinde istikrarlı büyüyor. Gökçedere ve Üvezpınar gibi merkez mahallelerde arsa metrekare fiyatları 16.000 TL sınırını aşmış durumda.

Denizli Karahayıt'ta konut fiyatları yüzde 23,3 artsa da Merkez Bankası'nın bölgesel verilerinde fiyat artış hızının yavaşladığı görülüyor. Endeksa verilerine göre imarlı arsa genel endeksinde yüzde 7,47'lik bir gerileme söz konusu; bu durum turizm imarlı büyük parsellerin el değiştirmesindeki durgunluktan kaynaklanıyor.

Eskişehir genel konut satışlarında Türkiye ortalamasının üzerinde bir hacim yakalarken, kaplıca odaklı Kütahya Yoncalı bölgesinde imarlı arsalar yüzde 13,51 ile enflasyonun altında kalarak yatırımcı için "toplama/fırsat" dönemine işaret ediyor.

BOLU YATIRIMCI BEKLİYOR

TÜGEM Bolu Temsilcisi İlyas Özçelik Bolu Merkez'de ve Mudurnu'da faaliyet gösteren termal tesisler bulunduğunu, turizm ruhsatlı, hafriyatı bile alınmış otel projelerinin yatırımcı beklediğini söylüyor. Ancak son dönemde özellikle Kartalkaya faciasından sonra yatırım yapacak arazilere yatırımcı gelmediğini ifade eden İlyas Özçelik, Bolu'da turizmin yeniden canlandırılması gerektiği düşüncesinde. İlyas Özçelik "Doğanın kalbindeyiz. Sapanca, Maşukiye, Yalova dolmuş durumda. Düzce sanayi kenti. Sonra biz geliyoruz. Ankara, İstanbul'un arasındayız, Eskişehir 2-3 saatlik mesafede. Yatırım potansiyeli ciddi ölçüde var, buraya yatırımcı çekilebilir, kaplıcalar bölgesinde uygun arsalar var. Ama birkaç yıldır hareket yok" dedi.

Otellerin artık franchise usulü yeni yatırıma girdiğini söyleyen Özçelik'e göre, oteller yatırımcıya otelini yap, benden isim hakkını al diyerek yeni yatırımlarını gerçekleştiriyor. Fiyatlar konusunda da bilgi veren İlyas Özçelik, (3500 metrekare büyüklüğünde) turizm arsalarının 25 milyondan başladığını, 10 dönüm yerlerin metrekaresinin 13 bin 18 bin aralığında olduğunu söyledi. Bölgede kiralık tesis ise bulunmuyor. Özçelik'e göre bunun nedeni kar marjının yüksek olması. Tesisi kuran kendisi işletmeyi tercih ediyor.

5 YILDIZLI 26 TERMAL PROJESİ YOLDA

Türkiye'nin termal kaynakları yeni otel ve turizm tesisi yatırımlarıyla ekonomiye kazandırılmaya hazırlanıyor. Ülke genelinde 2026 yılında açılan ya da açılması planlanan yedi, 2027 ve sonrasında ise 19 olmak üzere toplam 26 yeni termal otel projesi bulunuyor. Bu yatırımların tamamlanmasıyla sektöre 11 bin 396 yatak kapasitesi eklenmesi öngörülüyor. Bu gelişmeler, termal kaynaklara sahip bölgelerde yeni konaklama kapasitesinin yanı sıra altyapı ve gayrimenkul geliştirme yatırımlarının da gündemde olduğunu ortaya koyuyor.

BOLU MERKEZ'E YENİ YATIRIM

Bolu Merkez Berk Köyü Karapınar mevkisinde 5 yıldızlı yeni bir termal otel yatırımı hayata geçiriliyor. Bersen Sportif Yatırımlar tarafından yapılacak 248 odalı ve 786 yatak kapasiteli tesis için 3.3 milyar TL'nin üzerinde yatırım yapılacak. Projede çok sayıda termal, spa, spor, toplantı ve sosyal alan bulunurken, otelin 100 kişiye istihdam sağlaması planlanıyor.

SUSURLUK YATIRIMI İÇİN ÇED TAMAM

Balıkesir'in Susurluk ilçesinde hayata geçirilmesi planlanan 4 milyar 882 milyon liralık termal turizm projesinde Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) süreci tamamlandı. Kızılbük Kuşgölü Gayrimenkul Yatırımları AŞ tarafından Okçugöl Mahallesi'nde yapılması planlanan Balıkesir Kasaba Thermal Wellness Resort projesi 341 bin 400 metrekarelik alanda kurulacak. Üç etap halinde hayata geçirilecek projede 1.097 otel odasının yanı sıra 30 villa yer alacak. Tam kapasiteye ulaşıldığında 4 bin 673 kişinin konaklayabileceği tesiste 963 kişinin istihdam edilmesi planlanıyor. Konaklama ve dinlenme olanaklarını bir araya getirecek tesisin inşaat çalışmalarının yaklaşık 88 ay sürmesi öngörülüyor. ÇED raporunda tesisin işletme dönemindeki su ihtiyacına ilişkin bilgilere de yer verildi. Konaklayacak kişiler ve çalışanlar için günlük 1 milyon 634 bin 440 litre su tüketimi hesaplandı.

KIZILİNLER'DE YER TESLİMİ BEKLENİYOR

Eskişehir'in Kızılinler bölgesinde hayata geçirilmesi planlanan 250 yatak kapasiteli, 5 yıldızlı termal otel projesi olan Kızılinler Termal Turizm Tesisi projesinde resmi işlemler tamamlanma aşamasında. Yer tesliminin ardından altyapı ve otel inşaatının birlikte yürütülmesi, tesisin yaklaşık 1,5 yılda tamamlanması hedefleniyor.

Ayrıca Eskişehir'in Tepebaşı ilçesi, Takmak Mahallesi (28132 Ada/1 Parsel) mevkiindeki Eskişehir Rumeli Turizm İnşaat Yatırım San. ve Tic. A.Ş. tarafından yapılması planlanan Termal Otel Tesisi (117 Oda ve 8 Apart) projesi ile ilgili olarak 'ÇED Olumlu (Kapsam Ek-2)' kararı verildi. Yapılması planlanan termal otel tesisi projesi kapsamında 28132 Ada ve 1 Parsel numaralı niteliği Orman mülkiyeti Hazine Arazisi içerisinde 135.276 m2 alanda 117 odalı otel, 8 apart otel olarak inşa edilmesi planlanıyor. Proje Bedeli: 453.224.210 TL olarak belirlendi.

HAVZA'DA 1500 YATAKLI KÖY KURULUYOR

Doğan Jeotermal Şirketler Grubu'nun Hattuşa Termal Otel ve Tatil Köyü yatırımında ilk etapta 500 yatağın 2026 sonunda hizmete açılması hedefleniyor. Bütün etaplarla kapasitenin 1.500 yatağa ulaşması planlanıyor. Termal kaynakları yüzyıllardır kullanılan ilçede konaklama kapasitesinin artmasının, kaplıca turizminin daha geniş bir ziyaretçi kitlesine ulaşmasının önünü açması bekleniyor. Samsun Turizm Eylem Planı 2026-2030, turizmin şehir merkezinin dışına yayılmasını ve termal turizmin geliştirilmesini öngörüyor. Plan, Samsun turizmini 14 farklı turizm çeşidi üzerinden değerlendirirken toplam 74 proje ve eylem içeriyor. Samsun için 2030 yılında yaklaşık 2,5 milyon ziyaretçi ve 450 milyon dolara yakın turizm geliri hedefi ortaya konuluyor. Bu tablo içerisinde Havza'nın termal kaynakları önemli bir yer tutuyor.

KIRŞEHİR DE TERMALE GÖZ KIRPIYOR

İş insanı Yüksel Coşar'a ait şirketin Kuşdilli Mahallesi'nde yapmayı planladığı termal otel, ÇED sürecinden uygunluk aldı. 120 oda ve 130 yatak kapasiteli tesiste, işletme döneminde 50 kişinin istihdam edilmesi öngörülüyor. 11 Eylül 2026 sunum tarihli nihai dosyanın proje bilgi formunda ise yatırım bedeli 497 milyon 593 bin 780 TL olarak belirtildi. Termal otel, Kuşdilli Mahallesi'nde 2439 ada 3 parselde bulunan yaklaşık 4 bin 202 metrekarelik alanda inşa edilecek. İmar planında "Termal Turizm Alanı" olarak gösterilen taşınmazda, termal suyun kullanılacağı bir turizm tesisi yapılması öngörülüyor. Tesisin termal su ihtiyacının Kırşehir Termal Turizm ve Sanayi A.Ş. tarafından karşılanması planlanıyor.

JEOTERMAL KAYNAKLARDA YENİ YATIRIM ARAYIŞI

Jeotermal kaynak arama ihaleleri, gelecekteki termal turizm yatırımlarının ilk halkası sayılabilir. Son iki ay içinde farklı şehirlerde jeotermal kaynak arama ihaleleri duyuruldu. Eylül ve ekim aylarında Yalova, Kırşehir, Erzincan ve Erzurum'da toplam 25 bin 694 hektarı aşan sekiz jeotermal kaynak arama ruhsat sahası için ihale ilanına çıkıldı. Yalova'da Altınova ve Termal ilçelerinde toplam 4 bin 105 hektarlık iki saha, Kırşehir'de Boztepe ve Çiçekdağı ilçelerinde 6 bin 452 hektarlık iki saha aramaya açıldı. Erzincan ve Erzurum'da da benzer ihaleler duyuruldu. Üç yıllık arama ruhsatlarını kapsayan bu ihaleler, yeni jeotermal kaynakların araştırılmasına olanak tanıyor. Kaynakların sıcaklığı, debisi ve kimyasal özellikleri uygun olduğu takdirde termal turizm ve sağlık tesislerinin yanı sıra seracılık ve ısıtma gibi farklı yatırımların da önü açılabilecek. Ancak arama ruhsatı alınması, kaynağın bulunduğu veya yeni bir termal tesis yatırımının kesinleştiği anlamına gelmiyor.