Kuzey Ege’nin yeni adresleri
AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR / Balıkesir'in sakin kıyı kasabası Altınova, sunduğu benzersiz fiyat avantajları ve turistik kiralama potansiyeliyle gayrimenkul yatırımcılarının radarına girdi. Büyük şehirlere nazaran müstakil konutlarda yüzde 70'e varan fiyat farkı ve sadece üç ayda yıllık kirayı aşan yüksek sezonluk getiri, Altınova-Ayvalık hattını Ege'nin en hızlı değerlenen bölgelerinden biri yaptı. Pandemi sonrası dönemde artan müstakil yaşam talebi, Altınova'nın sakin ve koruma altındaki doğasıyla birleşti. Uzmanlar, bölgenin büyük şehirlerdeki risk algısının artmasıyla beraber, emeklilerden genç profesyonellere kadar geniş bir yatırımcı yelpazesini çektiğini belirtiyor. Altınova'yı cazip kılan en büyük unsur ise geniş tarla stoku, düşük inşaat maliyetleri ve buna bağlı olarak erişilebilir fiyatlar sunabilmesi. Altınova, yalnızca mevcut cazibesiyle değil, geleceğe dönük altyapı projeleriyle de yatırımcının iştahını kabartıyor. Yetkililer tarafından planlanan Balıkçı Barınağı ve sahil düzenlemeleri, bölgeyi küçük tekne ve yat turizmine açık hale getirmeyi hedefliyor. Bu stratejik adım, Altınova'nın kıyıya yakın konut değerlerini daha da artıracak ve burayı sadece bir sahil kasabası olmaktan çıkartıp, turizm odaklı bir merkeze taşıyacak. Şehir merkezinde dört kat imarlı arsa imkânları bulunsa da, sahil kesimindeki tarım arazileri de yatırım açısından yüksek potansiyel taşıyor. Metrekaresi 1500 lira civarındaki tarlalar dahi, yatırımcılar tarafından "bağ evi" inşa etmek suretiyle değerlendirilerek bölgenin tarım kimliğiyle yaşam konforunu birleştiriyor.
YILIN 12 AYI YAŞANACAK EVLER
Eva Gayrimenkul Değerleme Direktörü Filiz Akkaya, Ayvalık, Altınova, Gömeç ve Burhaniye ilçelerinin büyük şehirlere nazaran müstakil konutlarda daha çok öne çıktığını söylüyor. Yazlık amaçlı görünse de yaz-kış kullanılan müstakillerin tercih edildiğini ifade eden Akkaya; "250-300 metrekare ve daha büyük arsalar üzerinde tam müstakil yapılar olmasına rağmen ev fiyatları hala büyük şehirlere kıyasla çok daha makul seviyede. Bölgelerin yerleşik nüfusunun çok olmaması ve tarım amaçlı kullanılan geniş arazilerde de bağ evi tarzında müstakil yapıların artması bu cazip fiyatların sürdürülebilir olmasını sağlıyor. Ayrıca bu ilçelerde hala inşaat ana madde ve işçilik maliyetleri büyük şehirlere kıyasla çok daha makul seviyelerde olduğu için geniş tarla arsa stokuyla birleşince daha cazip fiyatlara müstakil ev almak mümkün oluyor" diyor. Altınova, Ayvalık, Gömeç ve Burhaniye ilçelerinde özellikle şehir merkezinde ortalama olarak büyük şehirlere kıyasla yüzde 50- yüzde 70 daha ucuz müstakil ev bulmak mümkün olurken, kıyı şeridinde yazlıkçıların da etkisiyle müstakil konut fiyatlarında bir artış söz konusu.
Altınova'da son yıllarda denizden içeride tarım amaçlı kullanılan tarla-bahçeler müstakil ev yapmak için cazip hale gelirken Akkaya, genelde ortalama müstakil konutların birim fiyatlarının 7 bin 500 ile 10 bin lira (metrekare) aralığında olduğunu belirtiyor.
ESKİ YAPILAR BUTİK OTEL OLUYOR
Ayvalık ilçesinin kent merkezindeki tarihi doku ve kentsel sit nedeniyle yeni müstakil yapılaşmalar çok az. Özellikle Yeni Mahalle civarındaki ve eski kent merkezi olarak geçen bölgede mevcuttaki sit alanında kalan tescilli 1-2 katlı eski Rum evlerini restorasyonuyla yeninden hayata kazanılan yapılar göze çarpıyor. Bu yapılar da genellikle butik otel, dükkân amaçlı kullanılıyor. Bu sebeple müstakil konutların ortalama birim fiyatları 10 bin lira ile 80 bin lira (metrekare) aralığında değişiyor. Akkaya; "Gömeç'de sahilde marina beklentisi bulunmuyor. Burhaniye-Pelitköy ve Gömeç- Karağaç civarında ise arsa üretimi daha fazla olup bölgede arsa yatırımları daha da artıyor. Karaağaç'da müstakil konut fiyatları daha çok artışta olup ortalama 150 metrekare civarındaki dubleks evler 7 milyon 500 bin lira ile 20 milyon lira arasında alıcı buluyor. Pelitköy'de ise 100-150 metrekare aralığında 5 milyon 500 bin lira ile 10 milyon lira civarında bütçeyle dubleks konut bulmak mümkün" diye bahsediyor.
SEZONLUK KİRALAMADA YÜKSEK GELİR VAR
Ayvalık-Burhaniye hattındaki yazlık konutlar, özellikle turistik kiralama döneminde sundukları yüksek getirilerle yatırımcıların dikkatini çekiyor. Bölgede 7 milyon lira civarında satılan lüks bir dubleks mesken, uzun dönem kiralama yerine yaz sezonunda (üç ay) kiraya verildiğinde, amortisman süresini (kira çarpanı) 14-15 yıldan 12 yıla kadar düşürüyor. Ayvalık, Altınova, Gömeç ve Burhaniye ilçeleri, gayrimenkulde fiyat/kira oranı açısından geleneksel yatırım beklentilerini zorluyor.
Analizlere göre, denize yakın, eşyalı 3+1 bir dubleks konutun ortalama 7 milyon liralık satış fiyatına karşılık, uzun dönem kirada yıllık 480 bin lira getiri elde ediliyor. Ancak, yatırımcılar için asıl avantaj turistik kiralama potansiyelinde yatıyor. Aynı konutun üç aylık yaz sezonu için 550 bin lira ile 650 bin lira arasında kiralanabilmesi, sadece üç ayda uzun dönemli kiralamanın yıllık getirisini (480 bin lira) aşma potansiyeli yaratıyor. Bu yüksek sezonsal getiri, kira çarpanını hızla aşağı çekerek, yatırımın geri dönüş süresini 12 yıla indiriyor. Uzun dönem kiralamanın yönetim kolaylığı nedeniyle tercih edilme eğilimi yüksek olsa da, finansal olarak sezonluk kiralamalar yatırımcılar açısından net bir getiri avantajı sunuyor. Bölgede, Altınova ve Gömeç arasındaki sahil şeridinde, Gömeç'e doğru olan talep artışı da bu turistik kiralama potansiyelini destekliyor.
TARLA AL, BAĞ EVİ YAP
Ege kıyılarında Ayvalık, Altınova, Gömeç ve Burhaniye ilçelerine olan talep gerek İstanbul ve İzmir'e yakınlık gerekse hala arsa-tarla fiyatlarındaki erişilebilir fiyatlar nedeniyle genç yaşlı herkesin dikkatini çekiyor. Bu bölgelerde emekli olup sahil şeridinde yaşamak isteyen kesim yoğunlukta olsa da, çok büyük bütçesi olmayan ancak toprağa yatırım yapmak isteyen genç yatırımcılar da talebi artırıyor. Akkaya; "Altınova şehir merkezinde ayrık/bitişik nizam dört kat imarlı arsa imkânı bulunurken sahil şeridinde iki kat imarlı, ağırlıklı ova bölgesinde tarla nitelikli araziler bulunuyor. Yapılaşma izni olan arsa nitelikli taşınmazlar sınırlıdır. Altınova sahil kesimi ova alanı olarak biliniyor. Bölge ağırlıklı olarak sahil kesimini yaklaşık 1 km içerisinde tarım ve hayvancılık üzerine faaliyetler yürütülüyor. Tarım arazilerinde konumuna göre bağ evi şeklinde tek katlı müstakil evler yapılarak yazlık amaçlı değerlendiriliyor. Gömeç şehir merkezinde maksimum 4-5 katlı yapılaşma bulunmakta olup; sahil şeridi yapılaşma bakımından kısıtlı. Tarım ve zeytinciliğin ağırlıkta olduğu bölgenin kuzeyinde Karaağaç Mahallesi sahil tarafında önceden inşa edilmiş müstakil dubleks meskenler ve tatil siteleri bulunuyor" diyor.
Güncel olarak bölgede arsa yatırımları için Karaağaç ve Pelitköy bölgeleri öneriliyor. Bölgede denize yakın ortalama 250-300 metrekarelik arsaların metrekaresi 15 bin lira ile 20 bin lira aralığında satışı yapılıyor. Altınova'da yola yakın, denizden içerde içine tek bir bağ evi yapılabilecek tarzdaki tarlalar ise metrekaresi 1500 lira aralığında seyrediyor. Altınova sahil şeridinse ise denize daha yakın mesafede yine tarım hayvancılık amaçlı kullanılan daha küçük ölçekli 5 bin ile 10 bin metrekare civarındaki tarlaların metrekare birim fiyatı 2 bin lira ile 2 bin 500 lira arasında olurken bu bölgelere giderek talep artıyor.
Mustafa Hakan ÖZELMACIKLI / Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı
"Belediye, küçük tekne ve yat turizmine açık hale getirmeyi hedefliyor"
Altınova son birkaç yıldır ciddi biçimde altyapı yatırımı alan bir bölge. Ayvalık Belediyesi'nin 2020-2024 Stratejik Planı'nda 'Altınova Kent Meydanı Düzenleme Projesi' ve 'Altınova Balıkçı Barınağı' açıkça yer alıyor. Balıkesir Büyükşehir Belediyesi de burada yeni bir çekek yeri ve sahil rıhtımı düzenlemesi hazırlığında. Bu projeler yalnızca çevre düzenlemesi anlamına gelmiyor; Altınova'yı küçük tekne ve yat turizmine açık hale getirmeyi hedefliyor. Bölgenin sahil altyapısı iyileştikçe kıyıya yakın konutların değeri artıyor, çünkü deniz erişimi ve yazlık cazibesi güçleniyor. Altınova'nın bazı kesimleri kentsel sit alanı kapsamında olduğu için yapılaşma ve kat sınırları sıkı kurallara bağlı. Yatırımcıların imar durumu belgesini ve koruma kurulu kararlarını mutlaka incelemesi gerekir. Bölge aynı zamanda kıyı ve tarım arazileriyle iç içe olduğu için arsa niteliği dönüşüm kısıtlamaları da önem taşır. Turizm sezonuna bağlı kira dalgalanmaları, kısa dönem kiralama yönetmelikleri ve genel ekonomik koşullar da finansal riskler arasında sayılabilir. Bu risklerin yönetimi, doğru arsa seçimi, resmi belgelerin denetlenmesi, deprem sigortası ve uzun vadeli portföy planlamasıyla mümkündür. Güncel piyasa verilerine göre; Ayvalık genelinde son yıllarda hızlı bir değer artışı yaşandı. Konut metrekare fiyatları 2024 itibarıyla bir önceki yıla göre ortalama yüzde 35-40 civarında yükseldi. Uzmanlar, önümüzdeki beş yılda da talebin devam edeceğini, ancak artış hızının ekonomik koşullara bağlı olarak daha ılımlı seyredeceğini öngörüyor. Altınova özelinde denizle iç içe yaşam, koruma statüsü sayesinde düşük yoğunluklu yapılaşma ve Ayvalık merkezine yakınlık gibi avantajlar fiyatları destekleyen unsurlar olarak görülüyor. Bununla birlikte bölgenin 'ikinci bir Çeşme ya da Bodrum' haline gelmesi kısa vadede gerçekçi değil. Bu tür dönüşümler, lüks turizm yatırımları, marka değerli konut projeleri ve güçlü altyapı gerektiriyor. Altınova ise şu anda daha çok doğallığı, sakinliği ve erişilebilirliği ile öne çıkan bir sahil kasabası konumunda. Uzun vadede doğru planlama ve çevre duyarlı yatırımlarla bölge değer kazanmaya devam edecek görünümde.
Seran KÖŞKEROĞLU / Coldwell Banker İda ve Edremit Körfez Ofisleri'nin Broker Owner'ı
"Sadece yazlık değil, artık dört mevsim yaşanılabilir"
Altınova'nın yazlık sınıfından dört mevsim yaşanılabilir bir bölgeye çıktığını söylemek mümkün. Ben müşterilerime kavşak ve sahil bağlantılarına yakın, yeni yönetmeliğe uygun, belge seti tam konutları ve plan revizyonu tamamlanan/ilanı kesinleşen cepleri öncelemelerini öneriyorum. İki Kuzey Ege'de talep artık güzel yazlıktan çok düşük işletme giderli, sağlıklı ve akıllı yaşama dönüyor. Alıcılar özellikle A/B enerji sınıfı, verimli cephe/yalıtım ve yenilenebilir entegrasyonuna bakıyor. Çünkü alım-satım ve kiralamada Enerji Kimlik Belgesi (EKB) zaten zorunlu. Altınova, geniş plajları, düz topoğrafyası, yeni site stoku ile yaz-kış yaşama uygun. Ayvalık ve Burhaniye merkezlerine kısa sürede gidilirken, havalimanına erişim pratik. Arsa-villa parseli ve az katlı yeni stok, uzun vadeli sermaye için seçici fırsatlar bölgede mevcut. Altınova–Ayvalık hattı marka primi yerine konforlu yaşam, ulaşılabilirlik, yeni stok kombinasyonuyla büyüyor.