2 milyonluk gizli ordu!
ÜRÜN DİRİER/ Tesis yönetimi dikey yaşam alanlarının ortaya çıkmasıyla başlamış çok yeni bir kavram. Bugün AVM'lerden hastanelere, sitelerden havaalanlarına birçok devasa alanda görünmez ordular çalışıyor. Tesis yönetimi çok geniş bir sektör ama 'gizli kahraman' gibi kalmış. Halbuki sektörün Türkiye hacmi yaklaşık 20 milyar USD düzeyinde. Türkiye'deki 30 milyonluk istihdamın 2 milyonunu kendi başına karşılayan sektör, hizmet sektörünün çok büyük bir kısmını oluşturuyor. Türkiye'deki tesis yönetimi şirketlerinin bir araya geldiği Tesis Yönetimi Derneği'nin yaklaşık 30 üye şirketi var. Havaalanlarından şehir hastanelerine, dev AVM'lerden sanayiye kadar memleketin her köşesini onlar düzene sokuyor.
Tesis Yönetim Derneği (TRFMA) Yönetim Kurulu Başkanı Nazlı Uzunlar Aydın, iş dünyasının verimliliğini, binaların sürdürülebilirliğini, şehirlerin işleyişini ve kritik yaşam alanlarını yöneten, bununla birlikte çoğunluğu vasıfsız eleman olarak nitelendirilen çalışanların iş dünyasına kazandırılmasıyla toplumsal hayata da kritik katkı sunan stratejik bir sektör olduklarını belirtiyor. Psikoloji eğitimi almış olan Aydın'ın üniversiteyi bitirince bu alana yönelmesinin sebebi de bu olmuş. Sosyal bir sorumluluk olarak görmüş bu alanı. Türkiye'de sosyal kapsayıcılık ve istihdam rehabilitasyonu açısından en kritik sektörlerden biri olduğu için hayatını adeta bu alana adamış bir isim.
Temizlik, bakım, onarım, güvenlik, catering gibi hizmetlerin sağlayıcısı olan bu sektör artık entegre tesis yönetimi modeli sunuyor. Teknolojik gelişimlerle çalışma modelleri köklü şekilde değişti. Örneğin yüksek binalarda cam temizliği eskiden dağcılarla yapılırdı, şimdi robotlarla yapılıyor, güvenlikte manuel çanta kontrolü yerine akıllı tarama cihazları kullanılıyor gibi…
Tesis yönetimi, atık yönetimi ve binaların karbonsuzlaştırılması gibi alanlarda da adeta gizli kahraman. Tesis yönetim sektörü olmadan hiçbir kurumun sürdürülebilirlik hedefi operasyonel olarak hayata geçemeyeceğinin altını çizen Aydın, "Binalar, küresel karbon emisyonlarının yüzde 39'undan sorumlu. Tesis yönetimi, bu yükün en kritik yöneticisi" diyor.
Tesis yönetimi dikey yaşam alanlarının ortaya çıkmasıyla başlamış çok yeni bir kavram. Tesis yönetimi tam olarak ne tür alanları kapsıyor? Hangi iş kollarını bir araya getiriyorsunuz?
Tesis yönetimi aslında "yeni" gibi algılansa da özellikle şehirlerin dikeyleşmesi ve karmaşık yapılara dönüşmesiyle zorunlu olarak çok disiplinli bir koordinasyon alanı haline gelmiştir. Bahsettiğiniz Çin'deki yangın gibi olaylarda, tesis yönetiminin sadece konfor değil aslında yaşam güvenliği meselesi olduğunu çok net gösteriyor.
Tesis yönetimi, bugün yalnızca bir binanın "işlemesini" sağlamak değil; şehirlerin ritmini belirleyen, iş dünyasının üretkenliğine yön veren ve yaşam alanlarının sürdürülebilirliğini güvence altına alan stratejik bir yönetim alanı olarak konumlanıyor. Bu yaklaşım; verimlilik, sürdürülebilirlik ve yaşam kalitesi yönetimini tek bir şemsiye altında buluşturuyor. Kapsam dediğimizde, bir yapının içindeki insan deneyimini, beklentileri ve yaşam biçimlerini de içine alan çok disiplinli bir ekosistemden söz ediyoruz.
Tesis yönetimi; bir yapının güvenli, verimli, sürdürülebilir ve kesintisiz şekilde çalışmasını sağlayan bir ekosistem. Bu ekosistem; temizlik yönetimi, güvenlik yönetimi, teknik yönetimi, enerji ve sürdürülebilirlik yönetimi ve catering yönetimi gibi entegre alanların bir arada kurgulandığı bir yapı. Tam da bu yüzden tesis yönetimi, "hizmet" değil "sistem" yönetimidir; güvenlikten kullanıcı deneyimine kadar tüm dinamikleri aynı anda yönetme sorumluluğunu taşır.
Dünyada ve Türkiye'de tesis yönetiminde yeni bir trend var mıdır üzerinde konuşulan?
Hem dünyada hem de Türkiye'de tesis yönetimi alanında belirgin ve konuşulan yeni trendler var. Teknoloji, sürdürülebilirlik, bütünleşik hizmet modelleri ve kullanıcı deneyimi artık sektörü ciddi anlamda şekillendiriyor.
Sektörde üzerinde en çok konuşulan dönüşüm, hizmet kalitesini aşan bir yönetim anlayışına geçiş. Artık tesis yönetimi "sadece hizmet sunmak, binanın çalışır olmasını sağlamak" değil; veri odaklı yönetim kültürü, dijitalleşme, yapay zekâ ve sürdürülebilirlik ekseninde dönüşümü yönetmek anlamına geliyor. Bu dönüşümün doğal sonucu olarak öngörücü bakımlar, akıllı bina sistemleri, IoT ve enerji optimizasyonu gibi alanlarla daha iç içe bir yapı oluşuyor. Teknoloji amaç değil, verimlilik ve kaliteyi güçlendiren bir altyapıya dönüşürken enerji performansını izleyen sistemler ve çevre dostu uygulamalar ön plana çıkıyor. Özellikle ofis alanları ve karma yaşam sitelerinde kullanıcı deneyimi ve çalışan/yaşayan konforu uygulamaları, tesis yönetiminin sadece teknik hizmetten öte bir kavram olduğu algısını kuvvetlendiriyor.
Türkiye'de özellikle son on beş yılda öne çıkan bir diğer trend ise tekil hizmetten ziyade tek bir çatı altında bütünleşik hizmet modelinin yaygınlaşması, temizlikten teknik bakıma, güvenlikten enerji yönetimine kadar tüm hizmetlerin tek sözleşmede toplayan IFM – Integrated Facility Management (Entegre Tesis Yönetimi) modelinin sektörün ana akımı haline gelmesidir.
Türkiye ve dünyada bu sektör yaklaşık ne kadarlık bir istihdam sağlamakta?
Türkiye'de tesis yönetimi, hizmet sektörünün en önemli parçalarından biri olarak çok büyük bir istihdam etkisi yaratıyor. Türkiye'de toplam istihdam sayısının 32,5 milyona yaklaştığı düşünüldüğünde, hizmet sektörünün payı yüzde 55 civarı. Hizmet sektörünün bir alt kolu olarak istihdamının yaklaşık 2 milyonunu ise tesis yönetim sektörü oluşturuyor. TRFMA, çalışan sayısı ve ciro hacmi perspektifinden sektörün büyük örneklemini temsil eden güçlü bir yapı.
Dünya ölçeğinde istihdam hesaplarının ülkelere göre tanım ve kapsam farklılıkları nedeniyle tek bir sayı üzerinden verilmesi zor olsa da tesis yönetiminin küresel ölçekte hızla stratejik ve büyüyen bir hizmet ekosistemine dönüştüğü net biçimde görülüyor.
Bu sektörde maaş mı daha önemli, yoksa yan haklar mı çalışanlar bakımından?
Tesis yönetiminde, sektörün doğası gereği iş, 24 saat devam eden bir döngü içinde sürüyor. Vardiyalar, operasyon sürekliliği ve sahadaki emek gerçekliği, çalışanlar açısından ücretin önemini doğal olarak artırıyor.
Ancak bugün çalışanların beklentisi yalnızca maaşla sınırlı değil; özellikle pozisyona ve gelir seviyesine göre beklentiler değişiyor, şirketlerin iş yapmanın ötesinde "anlam" yaratmasını istiyorlar. Beklentiler arasında kişisel gelişim, aktif öğrenme ortamı, wellbeing gibi değerler de öne çıkıyor. Bu da yan hakların, gelişim fırsatlarının ve adil, öngörülebilir çalışma düzeninin, elde tutma ve bağlılıkta maaş kadar kritik hâle geldiğini gösteriyor. Yan haklar sektörde açıkçası kalıcılığı belirleyen temel unsurlardan ve maaşı yüzde 15-30 arttıran bir etkiye sahip. Eğer maaş yanında motivasyonu sağlayan uygulama ve yan hakkınız yoksa devir hızı artıyor, aidiyet düşüyor, çok çabuk çalışanı kaybediyorsunuz.
Otomasyona veya robotik işlere geçiş bu sektördeki insanları işsiz bırakır mı? Örneğin eskiden dağcıların yaptığı gökdelen camı temizleme işini artık robotların yapmaya başlaması gibi...
Dönüşümün yönü "işsiz bırakmak"tan çok "işi dönüştürmek". Tesis yönetimi geleneksel kalıpların ötesine geçiyor; veri, teknoloji okuryazarlığı ve kullanıcı deneyimiyle tarif edilen yeni bir sektöre evriliyor. Bu dönüşüm sektörde bazı işleri azaltabilir ama bazı yeni işleri de zorunlu hale getirebilir.
Bu çerçevede bazı işler robotik çözümlerle desteklenebilir. Ama sahadaki işin planlanması, kalite yönetimi, risklerin azaltılması, proaktif çözüm üretimi ve süreç tasarımı gibi daha kritik başlıklarda insanın rolü daha da güçlenecek. Sektörün aradığı profil de dönüşümün taşıyıcısı olabilen, analitik düşünebilen ve dijital yetkinlikleri olan insan kaynağına doğru kayıyor. Toplam istihdam azalır ya da azalmaz ama eminim bu sektörün insak kaynağı niteliği çok ciddi artacak.
Bu alanda güvenlik ve temizlik gibi işlerde kariyer yapma fırsatı var mı? Bu alanda en alttan işe başlayan biri nereye kadar yükselebilir?
Tesis yönetimi, çok disiplinli yapısı nedeniyle "yatay ve dikey" gelişime çok açık bir alan. En alttan başlayan biri, sahada ekip yönetimi, kalite-denetim sorumlulukları ve operasyon koordinasyonu gibi adımlarla hızla sorumluluk alabilir. Sektörün doğası erken sorumluluk ve liderlik fırsatlarını destekliyor; inisiyatif alan ve performansıyla öne çıkan çalışanlar, proje sorumluluğuna ve ekip liderliğine daha erken geçebiliyor. Bu yol, zaman içinde tesis/kampüs yönetimi gibi daha stratejik rollere doğru ilerleyebiliyor.
Bu sektöründe gerçeği aslında, diploma bir avantaj olmakla birlikte daha çok deneyimin konuştuğu pozisyonlar sektörde oldukça fazla. Teknolojiden korkmuyorsanız, problem çözmeye gönlünüz varsa, iletişim beceriniz kuvvetli ve gelişime açıksanız orta ve üst yönetimlerde bulabilirsiniz.
AVM'lerde örneğin her şey düzenli görünüyor ama bu düzeni sağlayan çalışanları nadiren görüyoruz. Bu özel bir kural mı? Hastanede, AVM'de ya da mesela havaalanında çalışanlar görülmemeli diye bir kural mı var?
Bu, "görünmemek" üzerine kurulmuş bir kuraldan çok, hizmetin kesintisizliği için tasarlanmış bir operasyon disiplini. AVM, hastane ve havaalanı gibi yoğun alanlarda amaç, kullanıcı deneyimini aksatmadan düzeni sürdürmek; doğru yerde, doğru anda, doğru müdahaleyi yapmaktır. Bu nedenle iş akışları, vardiya planları ve müdahale zamanlamaları görünürlüğü doğal olarak azaltabilir; ama sektörün stratejik katkısı tam da bu "sorunsuz işleyiş" üzerinden ortaya çıkar. Kullanıcı konforunu bozmadan, her şey doğalında ilerliyormuş hissi yaratarak hizmet standartlarını ve müşteri kurallarını uygulamak.
Sektörün ekonomik olarak hacmi nedir?
Tesis yönetim sektörünün hacmi küresel pazarda 1.4 trilyon USD, Avrupa'da 750 milyar USD, Türkiye'de ise 20 milyar USD.
Sektörün karbon ayak izi gibi dolaylı katkı sunduğu konular var mıdır?
Tesis yönetiminin en güçlü katkılarından biri, sürdürülebilirliği günlük operasyonun içine yerleştirebilmesidir. Zaten sektör; sürdürülebilirlik ve verimlilik yönetimini temel bir sorumluluk alanı olarak tanımlıyor. Enerji yönetimi ve optimizasyonu, akıllı bina sistemleri ve veri temelli işletme kültürü, atık ve gri su yönetimi gibi uygulamalar, kurumların çevresel etkilerini azaltmada doğrudan kaldıraç görevi görüyor. Bu yüzden tesis yönetimi, kurumların ESG hedeflerini "sahada" gerçekleştiren ve ölçülebilir sonuç üreten stratejik paydaşlardan biri haline gelmiş durumda. Binaların karbon salımının merkezinde olduğunu ve tesis yönetiminin de binaların nasıl çalışması gerektiğini belirlediğini düşünürsek tesis yönetimi doğrudan gözükmese dahi dolaylı olarak belirleyici aktör.
Tesis yönetiminin oluşum ve gelişim sürecine yakından tanıklık ettiniz. Kendi kariyer yolculuğunuzdan ve bu alana girişinizden biraz bahsedebilir misiniz?
Tesis yönetim sektörüne adım atarken beni motive eden en temel unsur, erkek egemen bir alanda kadın olarak var olmanın yalnızca bir temsiliyet meselesi olmadığını, doğrudan katma değer yaratan bir liderlik yaklaşımı sunduğuna olan inancımdı. Bu sektörde ilk göreve başladığımda ağırlıklı olarak teknik, operasyonel ve hiyerarşik bir yapı gördüm; ancak aynı zamanda insanla birebir temas eden, çok sayıda süreci aynı anda yöneten ve sürekli değişen koşullara hızlı uyum gerektiren bir alan olduğunu da fark ettim. Tesis yönetimi; değişimi cesaretle sahiplenmeyi, çoklu süreçleri eş zamanlı yönetmeyi ve insanı merkeze alan çevik kararlar almayı gerektiriyor; empati kurabilme, sezgisel karar verebilme ve büyük resmi görebilme becerileri ise bu noktada kadınlara önemli bir avantaj sağlıyor. Araştırmaların da ortaya koyduğu gibi kadın liderler uzun vadeli stratejiler kurma, ekipleri bir arada tutma ve belirsizlik dönemlerinde güven duygusu yaratma konusunda oldukça başarılı. Ben de bu alana girerken, kadınların yalnızca operasyonel başarı elde eden yöneticiler değil, aynı zamanda daha sürdürülebilir, kapsayıcı ve insan odaklı bir yönetim kültürü inşa edebileceğine inandım. Bugün geriye dönüp baktığımda, bu inancın hem kişisel yolculuğumda hem de sektörün dönüşümünde anlamlı ve kalıcı bir etki yarattığını görmek benim için en büyük motivasyon. Bugün TRFMA'nın ilk kadın başkanı olarak, bu yaklaşımın sektörün geleceğine yön verecek kalıcı bir dönüşüm yarattığını görmek , özellikle genç kadınlara ilham verebilmek benim için ayrıca gurur verici.